Дело № 2-3292\2011
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Огарь Н.И.
при секретаре Московенко Ю.В.
с участием прокурора Марковой В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Омске 28.11.2011 г.
дело по иску Халабудовой У. А. , действующей в интересах несовершеннолетней Зобниной А. О. , Абдулиной А. А. к закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажная компания (ранее закрытое акционерное общество «Строительно-монтажный трест №4»), обществу с ограниченной ответственностью «Лотос», обществу с ограниченной ответственностью «Трояна», обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой», Жуковой Н. В. о признании отсутствующим право собственности на жилое помещение, признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, взыскании денежных средств,
встречному иску Жуковой Н. В. к Халабудовой У. А. , действующей в интересах несовершеннолетней Зобниной А. О. , Абдулиной А. А. о выселении без предоставления другого жилого помещения,
У С Т А Н О В И Л:
Халабудова У.А. и Абдулина А.А. обратились в суд с иском о признании недействительными сделок по купле – продажи квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске; признании отсутствующим у ЗАО «СМК» права собственности на указанную квартиру; признании права собственности на квартиру № в равных долях за истцами; взыскании с Халабудовой У. А. в пользу ЗАО «СМК» затрат на реконструкцию квартиры в размере <данные изъяты> руб.
В ходе судебного разбирательства Халабудова У.А. и Абдулина А.А. исковые требования дополнили (т.1, л. д. 39-43). Просят признать отсутствующим у ЗАО «СМК» право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске.
Признать недействительными сделку купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г., заключённую между ЗАО «СМТ № 4» и ООО «Лотос»,
сделку купли-продажи квартиры от 02.08.2010 г., заключённую между ООО «Лотос» и ООО «Трояна»,
сделку купли-продажи квартиры от 02.12.2010 г., заключённую между ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой»,
сделку купли – продажи от 08.02.2011 г., заключенную между ООО «СитиСтрой» и Жуковой Н. В. в отношении квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске.
Применить последствия недействительности ничтожных сделок:
взыскать с ЗАО «СМК» в пользу ООО «Лотос» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «Лотос» в пользу ООО «Трояна» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «Трояна» в пользу ООО «СитиСтрой» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «СитиСтрой» в пользу Жуковой Н. В. <данные изъяты> <данные изъяты> руб.
Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от ООО «СитиСтрой» к Жуковой Н. В.
Признать за Халабудовой У. А., Абдулиной А. А. и Зобниной А. О. в равных долях право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске в порядке приватизации.
Взыскать с Халабудовой У.А. в пользу ЗАО «СМК» стоимость затрат на реконструкцию данной квартиры № № в сумме <данные изъяты> руб.
В заявлениях Халабудова У. А. и Абдулина А. А. указали, что проживают в квартире № в доме № по <адрес> в г. Омске с 1993 г. Данная квартира предоставлена Халабудовой У.А. в связи с трудовыми отношениями по совместному решению профкома и администрации ЗАО «СМТ №4». При предоставлении кв. № ей был выдан ордер на право вселения в жилое помещение общежития, т. к. статус «общежитие» существовал до 18.09.1998 г. Квартира № предоставлена Халабудовой У. А. как матери – одиночке. До вселения в квартиру № Халабудова У.А. с дочерью Абдулиной А. А. проживали в общежитии по адресу: г. Омск, ул. <адрес>, дом №.
При заселении в квартиру № Халабудова У.А. произвела в ней отделочные работы.
Договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г., заключённый между Фондом имущества Омской обл. и арендным предприятием «СМТ-4» (правопредшественником ЗАО «СМТ-4»), в части включения в состав этого имущества жилого дома № по <адрес> и жилого дома № по ул. <адрес> в г. Омске с остаточной стоимостью, соответственно, <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. признан недействительным судебными актами Арбитражного суда Омской обл. и вышестоящих судебных инстанций по делу № № г.
Решением Октябрьского районного суда г.Омска (дело № № г.) также признан недействительным план приватизации ЗАО «Ордена трудового красного знамени СМТ №4» в части перехода права собственности на общежития по <адрес>, дом № и <адрес>, дом №.
Произведя перепланировку в здании общежития по <адрес>, дом №, ЗАО «СМТ-4» не стал собственником здания в целом, в том числе квартиры №.
Таким образом, реконструкция общежития не являлась основанием для регистрации права собственности на квартиру №.
Не являясь собственником квартиры №, ЗАО «СМТ-4» не имел право производить её отчуждение и заключать сделки, в том числе передавать в аренду или коммерческий наем.
Истцы считают, что здание общежития по <адрес>, дом № остаётся в государственной собственности, а они имеют право на получение кв.№ в данном доме в собственность в порядке приватизации, но с обязательством компенсации затрат ЗАО «СМТ № 4» на проведённую реконструкцию.
По соглашению между Комитетом по управлению имуществом Омской обл., Фондом имущества Омской обл. и ЗАО «СМТ № 4», последнее обязалось передать квартиры в общежитии в собственность граждан в порядке приватизации при возвращении гражданами, проживающими в общежитии, затрат на проведение реконструкции общежития.
Считают, что обязательство ЗАО «СМТ № 4» по передаче гражданам прав на квартиры в общежитии, в том числе Халабудовой У. А., является действительным и подлежащим исполнению.
В нарушение своих обязательств перед Халабудовой У. А., ЗАО «СМТ № 4» (ныне ЗАО «СМК») продало кв.№ в доме № по <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, ООО «Лотос» за <данные изъяты> руб. - по <данные изъяты> руб. за 1 кв.м.
Сделки купли-продажи квартиры №, заключённые между ЗАО «СМТ № 4» и ООО «Лотос» (15.06.2010 г.), между ООО «Лотос» и ООО «Трояна» (02.08.2010 г.), между ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой» (02.12.2010 г.), между ООО «СитиСтрой» и Жуковой Н. В. (08.02.2011 г.), являются недействительными в силу закона, поскольку ЗАО «СМТ № 4», не являясь собственником указанной квартиры, не имел права на её отчуждение.
Ответчица Жукова Н.В. обратилась с встречным иском, в обоснование которого указала, что приобрела кв. № в д. № по <адрес> в г. Омске по договору купли – продажи от 08.02.2011 г. у ООО «СитиСтрой». На момент подписания договора в квартире по месту жительства были зарегистрированы на условиях договора коммерческого найма Халабудова У. А., Абдулина А. А. и несовершеннолетняя Зобнина А. О.
Ответчики вселены в квартиру предыдущим собственником – ЗАО «Строительно – монтажный трест № 4» в 1994 г., фактически проживают в квартире на условиях договора безвозмездного пользования без определения срока проживания.
Будучи собственником квартиры №, письмами от 14.03.2011 г., от 22.07.2011 г., от 05.09.2011 г. она уведомила ответчиков о переходе к ней права собственности на квартиру и об отказе от договора безвозмездного пользования, предложила освободить квартиру и сняться с регистрационного учета по месту жительства, т. к. квартира необходима ей для проживания, она не намерена сдавать ее в наем.
Срок договора безвозмездного пользования истек, в связи с чем, оснований для пользования ответчиками квартирой не имеется, в установленный срок они квартиру не освободили. Она с семьей другого жилья не имеет, снимает квартиру по договору найма.
Просит выселить Халабудову У. А., Абдулину А. А., Зобнину А. О. из квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
В судебном заседании Халабудова У.А., действующая также в интересах несовершеннолетней Зобниной А. О., и её представитель Гулевский О.В. иск поддержали, уточнив требования в части, просят признать отсутствовавшим у ЗАО «СМТ № 4» право собственности на квартиру № в доме № по <адрес>. С иском Жуковой Н.В. о выселении не согласны, считают её недобросовестным приобретателем при заключении сделки купли-продажи квартиры №.
Истица Абдулина А. А. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, иск поддерживает (том 1, л. д. 215).
Представитель ответчиков ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой» Обухова О.И. исковые требования Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А. считает необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Пояснила, что имеются вступившие в законную силу решения судов, которыми отказано в применении последствий недействительной сделки приватизации общежитий «Трестом № 4» в виде возврата сторон в первоначальное положение. Трест № 4 являлся собственником дома № по <адрес>, имел право совершать сделки по отчуждению квартиры № Иск Жуковой Н. В. о выселении Халабудовой У. А. и Абдулиной А. А. из квартиры №, считает обоснованным.
Обухова О.И. заявила о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А., считает, что срок для обращения в суд ими пропущен по неуважительным причинам.
Представитель ответчика ООО «Лотос» в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещён своевременно.
Представитель ответчика ЗАО «СМК» в судебное заседание не явился, извещён по последнему известному месту нахождения.
Ответчица Жукова Н.В. с требованиями Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А. не согласна, заявленный ею иск поддержала, считает себя добросовестным приобретателем квартиры №.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской обл., Администрации г. Омска, Департамента жилищной политики Администрации г. Омска и Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, о дне судебного разбирательства извещены.
Третье лицо Жуков Д.Ю. в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещён.
Выслушав Халабудову У.А., её представителя Гулевского О.В., представителя ответчика ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой» Обухову О.И., ответчицу Жукову Н.В., исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Марковой В.В. об удовлетворении исковых требований Халабудовой У.А., действующей в интересах несовершеннолетней Зобниной А.О., и Абдулиной А. А., и об отказе в удовлетворении исковых требований Жуковой Н.В, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что решением Фонда имущества Омской обл. № № от 02.06.1992 г. утверждён план приватизации арендного предприятия СМТ- 4 (в дальнейшем ЗАО «СМТ № 4») путём выкупа арендованного имущества, на условиях, определённых в договоре аренды с правом выкупа арендованного имущества 30.03.1990 г. № № (т.2, л.д.165).
03.06.1992 г. между Фондом имущества Омской обл. и арендным предприятием СМТ -4 заключён договор № № выкупа арендованного имущества на сумму <данные изъяты> руб., которое покупателем оплачено полностью, при этом в состав выкупаемого имущества включено малосемейное общежитие остаточной стоимостью <данные изъяты>. руб. по <адрес> в г.Омске и общежитие остаточной стоимостью <данные изъяты> руб. по ул. <адрес>, дом №.
На основании решения учредителей от 26.06.1992 г. о реорганизации, договора выкупа арендованного имущества, арендное предприятие «Ордена трудового Красного знамени «СМТ- 4» перерегистрировано в АОЗТ «СМТ- 4» (в последующей редакции ЗАО «Ордена трудового Красного знамени «СМТ- 4»-сокращённое наименование ЗАО СМТ- 4).
Согласно частей 1, 2 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьёй 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлена норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры.
Данные объекты, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, подлежали передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.
Договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № заключён между сторонами в процессе приватизации государственного предприятия и является сделкой приватизации. Договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № в части отчуждения в собственность покупателя общежитий по <адрес> в г. Омске и по ул. <адрес>, дом № противоречит ст.30 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и является ничтожной сделкой.
Таким образом, общежития по <адрес> в г. Омске и по ул. <адрес>, дом №, которые относились в объектам жилищного фонда, не могли быть включены в состав приватизируемого имущества арендного предприятия СМТ- 4. Эти объекты подлежали передаче в муниципальную собственность.
Решением Арбитражного суда Омской области от 24.05.2000 г. по иску Комитета по управлению имуществом Омской области к ЗАО «СМТ № 4», Фонду имущества Омской обл. о применении последствий недействительности части ничтожной сделки (договора выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г., заключённого между Арендным предприятием «СМТ № 4» и Фондом имущества Омской области, по которому в состав выкупаемого имущества был включён жилой дом № № по <адрес> в г. Омске) путём реституции, в т.ч. возложении обязанности на ЗАО «СМТ № 4» возвратить указанный жилой дом в государственную собственность Омской обл., в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской обл. от 27.10.2000 г. названное решение оставлено без изменения, в применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ЗАО «СМТ № 4» обязанности возвратить дом № по <адрес> в государственную собственность отказано по тем основаниям, что ЗАО «СМТ № 4» осуществило капитальный ремонт здания с частичной перепланировкой жилых помещений в отдельные квартиры, снят статус общежития, часть квартир перешла в собственность граждан, а здание передано в ТСЖ «М», не находится во владении ответчика.
По делу по иску Халабудовой У.А. и других жильцов к ЗАО «СМТ № 4» и др. ответчикам решением Октябрьского районного суда г. Омска от 05.10.2004 г. также отказано в удовлетворении требований о возложении обязанности на ЗАО «СМТ № 4» передать квартиру № по <адрес>, дом № в государственную собственность по аналогичным основаниям (т.1, л.д.99-106).
Оба общежития, расположенные по ул. <адрес>, дом № и по <адрес>, дом № находились на балансе и в распоряжении арендного предприятия «СМТ-4» до его приватизации.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Поскольку договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № в части отчуждения общежития по <адрес>, дом № является ничтожной сделкой, поэтому данная сделка не повлекла возникновение права собственности у акционерного общества «СМТ № 4» на дом № по <адрес> и на дом № по ул. <адрес> в порядке приватизации предприятия.
Соответственно, является недействительным свидетельство о собственности акционерного общества «СМТ № 4», выданное Фондом имущества Омской обл. от 18.09.1992 г., на имущество арендного предприятия СМТ- 4, в части возникновения права собственности на дом № по <адрес> и на дом № по ул. <адрес>.
ЗАО «СМТ № 4» в период с марта 1992 по декабрь 1993 г. осуществило капитальный ремонт элементов перегородок общежития по <адрес>, дом № с частичной перепланировкой жилых помещений, не вызывающих изменений основных технико-экономических показателей здания.
Являются несостоятельными доводы представителя ООО «СитиСтрой» Обуховой О.И. о том, что в результате произведённой реконструкции Трестом было создано новое недвижимое имущество и в силу ст.219 ГК РФ право собственности возникло у лица, его создавшего.
В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
22.01.1994 г. был подписан акт о приёмке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов жилого дома № по <адрес>. Из акта следует, что в эксплуатацию вводилось не здание в целом, а законченные капитальным ремонтом элементы перегородок общежития по <адрес>, дом № (т.2, л.д.201-202).
Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска посчитало возможным оформить произведённый капитальный ремонт элементов перегородок жилого здания по <адрес>, № актом ведомственной комиссии согласно приложению № 4 «Ведомственных строительных норм ВСН 42-85(р)"Правил приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий"(утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) -т.2, л.д.229.
В соответствии с приложением №4 названных Правил, законченные капитальнымремонтом элементы жилого здания вводятся в эксплуатацию актомрабочей комиссии.
Из изложенного следует, что жилой дом № по <адрес> в эксплуатацию не вводился, поскольку не являлся вновь созданным имуществом.
12.10.1998 г. ЗАО «СМТ № 4» было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание по <адрес>, дом №.
Вместе с тем, суд считает, что вложение ЗАО «СМТ № 4» затрат на капитальный ремонт общежития по <адрес>, дом № свидетельствует об увеличении стоимости здания общежития, что не повлекло возникновение права собственности ЗАО «СМТ № 4» на здание в целом.
Поэтому у ЗАО «СМТ № 4» не возникло право собственности на общежитие по <адрес>, дом № после проведения в нём капитального ремонта.
В связи с чем, являются обоснованными доводы Халабудовой У.А., её представителя Гулевского О.В. и Абдулиной А.А. о признании отсутствовавшим у ЗАО «СМТ № 4» права собственности на общежитие по <адрес>, дом №.
В соответствии со ст.18 Конституции РФ права и свободы человека являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В соответствии с частью первой ст.40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.
Согласно преамбулы Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Халабудова У.А. вместе с несовершеннолетней дочерью Абдулиной А.А. на момент приватизации арендного предприятия «СМТ-4» проживала в общежитии по ул. <адрес>, дом № в г. Омске.
Из пояснений Халабудовой У.А., из поквартирной карточки на комнату в общежитии по ул. <адрес>, дом № следует, что Халабудова У.А. была вселена в общежитие по ул. <адрес>, дом № на основании ордера от 15.08.1990 г., выданного Трестом № №, до приватизации предприятия, 05.10.1990 г. зарегистрирована по месту жительства в данном общежитии (т.2, л.д.15,16).
В период проведения ремонтных работ в общежитии по <адрес>, дом № и после них, ЗАО «СМТ № 4» передавало гражданам для проживания квартиры, выдавая ордера на вселение и заключая договора найма жилых помещений.
Факт переселения Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А. из общежития по ул. <адрес>, дом № в квартиру № дома № по <адрес> подтверждается пояснениями Халабудовой У.А., поквартирной карточкой и карточкой прописки в квартире №, из которых следует, что истцы вселились в квартиру на основании ордера (т.1, л.д.15-16).
Из показаний свидетеля Л. В.Г., работавшей освобожденным председателем профкома СМУ № 3 треста 4, следует, что ремонт производился в общежитии по <адрес>, дом № хозспособом, отделку в комнатах производили заселившиеся в них граждане. Халабудова У.А. была переселена в квартиру № связи с улучшением жилищных условий, на право вселения в квартиру № ей был выдан ордер. Ордера гражданам выдавались с 20 по 25 декабря 1992 г. При выдаче ордеров оговаривалось, что кто отработает 10 лет на предприятии, тому квартиры будут переданы бесплатно. На предприятии велась книга выдачи ордеров, которые изымались у граждан на хранение. 15.01.1993 г. она уволилась с работы, Халабудовой У.А. ордер выдавала она. Ремонтные работы в общежитии делали с конца 1991 г. до середины 1993 г. Халабудова У.А. отделку квартиры начала производить до выдачи ей ордера в декабре 1992 г.
Халабудова У.А. подтвердила, что она производила отделку квартиры за счёт личных средств, вселилась в квартиру № в феврале 1993 г.
Между АОЗТ «СМТ № 4» и Халабудовой У.А. заключён договор аренды указанного жилого помещения от 20.04.1993 г. на период трудовых отношений (т.2, л.д.222-223). Жилое помещение Халабудовой У.А. предоставлено на состав семьи из двух человек.
Фактически данный договор являлся договором найма жилого помещения в общежитии, заключённым на период трудовых отношений, поскольку только 18.09.1998 г. Постановлением главы городского самоуправления администрации № № снят статус общежития с данного дома (т.2, л.д.205). На право занятия квартиры № Халабудовой У.А. выдан ордер.
Другие жильцы общежития по ул. <адрес>, дом № также были переселены в квартиры общежития по <адрес>, дом №, поскольку ЗАО «СМТ № 4» после переселения жильцов из общежития по ул. <адрес>, дом № также произвёл в нём реконструкцию, перестроив отдельные комнаты в квартиры.
В 1999 г. ЗАО «СМТ № 4» (полное наименование ЗАО «Ордена трудового Красного знамени «СМТ- 4») реорганизовано в форме разделения и исключено из ГРЮЛ 02.06.2000 г.
В результате реорганизации создано ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» (сокращённое наименование ЗАО «Трест № 4»), являющееся правопреемником ЗАО «СМТ № 4», зарегистрировано как юридическое лицо 12.11.1999 г.
Халабудова У.А. состояла в трудовых отношениях с ЗАО «СМТ № 4» с 1986 г. по 1999 г., стаж работы на предприятии 13 лет.
Халабудова У.А. и Абдулина А.А. проживают до настоящего времени в кв. № дома № по <адрес>. 09.01.2011 г. у Халабудовой У.А. родилась дочь Зобнина А.О.(т.1,л.д.10).
Суд считает, поскольку общежитие по <адрес>, дом № изначально являлось государственным имуществом, в период приватизации арендного предприятия СМТ- 4 подлежало передаче в муниципальную собственность в порядке установленном законодательством, после проведения капитального ремонта право собственности у ЗАО «СМТ № 4» на общежитие не возникло, поэтому к правоотношениям по пользованию истцами квартирой применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
В связи с чем, истцы в силу закона - ст.2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» имеют права на приватизацию данной квартиры.
Согласно ст. 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. с последующими изменениями и дополнениями "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).
Вложение ЗАО «СМТ № 4» денежных средств в реконструкцию общежития не может являться основанием для отказа истцам в приватизации жилого помещения, но влечёт обязанность с их стороны по возмещению затрат на реконструкцию квартиры №, произведённых ЗАО «СМТ № 4».
Включение жилого дома № по <адрес>, являющегося государственной собственностью, в состав приватизируемого имущества ЗАО «СМТ № 4», не должно влиять на жилищные права истцов, вселившихся в квартиру № в том числе и на право бесплатного получения жилья в собственность на основании ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Право истцов на передачу им спорной квартиры в собственность с возмещением затрат на реконструкцию в пользу ЗАО «СМТ № 4» (ныне ЗАО «СМК») подтверждается фактическими обстоятельствами по делу.
Генеральный директор ЗАО «Трест № 4» Н. В.И. 17.04.2000 г. направлял письма гражданам, проживающим в общежитии по <адрес>, № из содержания которых следует, что в отремонтированное общежитие жильцы вселены по договорам найма жилого помещения с выдачей ордеров. Проживая в квартирах, жильцы должны оплачивать только затраты на содержание жилья и коммунальные услуги. Срок договора найма между жильцом и ЗАО «Трест № 4» бессрочный. Никаких действий по принудительному выселению из этих квартир администрация ЗАО «Трест № 4» не предпринимает и не будет предпринимать. С момента снятия статуса общежития пункт договора найма, обязывающий арендатора, прекратившего трудовые отношения с ЗАО «Трест № 4», освободить квартиру вместе с членами семьи, потерял юридическую силу. Со снятием статуса «общежитие» ЗАО «Трест № 4» потерял право на принудительное выселение жильцов из общежития.
Поскольку при безвозмездной передаче в собственность жилых помещений жилец должен был доплачивать часть стоимости квартиры, а ЗАО «Трест № 4» должен был заплатить налоги, поэтому с целью избежания уплаты налогов администрация ЗАО «Трест № 4» предложила жильцам приобрести квартиры в собственность по стоимости компенсации затрат на проведение капитального ремонта с частичной перепланировкой. При этом, в письмах отмечено, что часть квартир на этих условиях уже переданы жильцам в собственность.
Администрация ЗАО «Трест №4» предложила рассмотреть два варианта проживания в квартирах:
по бессрочному договору найма, заключённому с ЗАО «Трест №4», оплачивая за содержание жилья и коммунальные услуги в порядке, установленном администрацией г. Омска;
заключив договор с ЗАО «Трест №4» на приобретение жилья в собственность путём компенсации затрат ЗАО «Трест №4» на проведение капитального ремонта с частичной перепланировкой.
Право выбора любого из вариантов оставалось за жильцами (т.3, л.д.139-141).
Указанный порядок вселения и приобретения жилья в собственность подтверждается материалами данного дела и материалами гражданских дел №№ г., №2№., № №., которые суд обозревал в судебном заседании.
Из пояснений Халабудовой У.А. в судебном заседании следует, что ЗАО «Трест № 4» никогда не предъявляло требований о её выселении. В 1999 г. она обращалась к директору ЗАО «Трест №4» с просьбой выкупить квартиру в рассрочку на 1 год, чего не могла сделать, т.к. ей было предложено выкупить по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м, что для неё было невозможно, другие же в то время выкупали по <данные изъяты> руб. за 1 кв.м.
Продав кв.№ ООО «Лотос» по цене <данные изъяты>. руб. за 1 кв.м, ЗАО «Трест № 4» нарушило права истцов, не уведомив их о продажной цене квартиры (что ответчики в судебном заседании не оспаривали), тем самым лишил их возможности приобрести в собственность жильё на тех же условиях, на которых передавалось оно всем другим жильцам.
Суд обозревал иные договора купли-продажи квартир в доме № по <адрес>, заключённые между ЗАО «СМТ № 4» и жильцами, имеющиеся в материалах гражданских дел № 2№. по делу по иску Артамоновой Г.Г., №№ г. по иску Халабудовой У.А. и др., №№ г. по иску Халабудовой У.А. и др., из содержания которых следует, что стоимость квартир определена соглашением сторон, не является рыночной и определяется размером затрат на реконструкцию отдельной квартиры, понесёнными ЗАО «СМТ № 4».
Представитель ответчика ЗАО «СМК» в судебное заседание не явился, доказательств иного суду не представил.
Квартиры ЗАО «СМТ № 4» передавал в собственность гражданам по договорам купли-продажи, начиная с 1998 г. до 2010 г.
При рассмотрении в Арбитражном суде Омской обл. дела по иску Комитета по управлению имуществом Омской обл. к Фонду имущества Омской обл. и ЗАО «СМТ № 4» о применении последствий недействительности части ничтожной сделки
между Комитетом по управлению имуществом Омской обл., Фондом имущества Омской обл. и ЗАО «СМТ № 4» 23.02.2000 г. заключено мировое соглашение и представлено для утверждения его Арбитражным судом Омской обл. Согласно мирового соглашения ЗАО «СМТ № 4» обязался передать квартиры в жилых домах по <адрес>, № и по ул. <адрес>, № в собственность граждан, в них проживающих, при возмещении гражданами вложенных Трестом затрат на проведение реконструкции общежития (т.1, л.д.20).
Мировое соглашение не могло быть утверждено Арбитражным судом Омской обл., поскольку его выполнение зависело от воли граждан, проживающих в общежитии, что следует из содержания решения от 24.05.2000 г. по указанному делу.
Являются несостоятельными доводы ответчиков о том, что имеются вступившие в законную силу решения судов, в том числе по иску Халабудовой У.А., которыми признано право собственности ЗАО «СМТ № 4» на дом № по <адрес>, а проживание Халабудовой У.А. в квартире № - по договору коммерческого найма.
Из содержания решения Октябрьского районного суда г. Омска от 26.12.2001 г., которым Халабудовой У.А. отказано в удовлетворении иска о заключении договора найма жилого помещения, выдаче ордера на квартиру №, следует, что Халабудова У.А. избрала неправильный способ защиты нарушенных прав. В данном решении суда указано, что при нарушении ЗАО «СМТ № 4» прав и охраняемых законом интересов истцов, последние вправе непосредственно в суде заявить требование о защите нарушенного права, либо обжаловать действия работников ЗАО «СМТ № 4» (т.1, л.д.92-95).
При подаче исковых требований Халабудовой У.А. вместе с другими жильцами к ЗАО «СМТ № 4» и др. ответчикам о возложении обязанности передать квартиры в государственную собственность способ защиты нарушенных прав истицей также был избран неверно.
Ссылки ответчиков на решения Октябрьского районного суда г. Омска об отказе в приватизации жилых помещений в доме № по <адрес> в г. Омске другим гражданам(т.2, л.д.145-151) судом во внимание не принимаются, поскольку в силу ч.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные данными решениями, не имеют преюдициального значения при рассмотрении данного дела, поскольку Халабудова У.А. и Абдулина А.А. не являлись сторонами по тем делам.
По договору купли-продажи от 15.06.2010 г. ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» передал ООО «Лотос» в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по цене <данные изъяты> руб. Цена квартиры <данные изъяты> руб. не является рыночной. Расчёт по договору произведён полностью.
После отчуждения квартиры ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» 07.07.2010 г. переименовано в закрытое акционерное общество «Строительно-монтажная компания» (ЗАО «СМК»)
По договору купли-продажи от 02.08.2010 г. ООО «Лотос» передало ООО «Трояна» в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по рыночной цене <данные изъяты> руб. Расчёт по договору произведён полностью.
По договору купли-продажи от 02.12.2010 г. ООО «Трояна» передало ООО «СитиСтрой» в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по рыночной цене <данные изъяты> руб. Расчёт по договору произведён полностью.
По договору купли-продажи от 02.02.2011 г. ООО «СитиСтрой» передало Жуковой Н.В. в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по рыночной цене № руб. Расчёт по договору произведён полностью.
В соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как установлено ранее, у ЗАО «СМТ № 4» не возникло право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по ничтожной сделке в части приватизации общежития по <адрес>, дом №, поэтому ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» не вправе было отчуждать квартиру №, как лицо, не имеющее право на её распоряжение.
В связи с чем, сделка купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г., заключённая между ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» и ООО «Лотос, в силу ст.168 ГК РФ является ничтожной сделкой.
Соответственно, не возникло право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в последующем ни у ООО «Трояна», ни у ООО «СитиСтрой», ни у Жуковой Н.В., поскольку сделки купли-продажи данной квартиры, заключённые между ООО «Лотос» и ООО «Трояна» от 02.08.2010 г. и между ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой» от 02.12.2010 г., между ООО «СитиСтрой» и Жуковой Н.В. от 02.02.2011 г., также являются ничтожными в силу ст.168 ГК РФ.
Жукова Н.Н. направила истцам письма от 14.03.2011 г., от 22.07.2011 г., от 05.09.2011 г. с предложением освободить квартиру, сняться с регистрационного учета по месту жительства и об отказе от продления договора аренды, уведомив истцов о переходе к ней права собственности на квартиру № (т.1, л.д. 174-176).
Вместе с тем, ничтожная сделка купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес>, заключённая между ООО «СитиСтрой»» и Жуковой Н.В., не повлекла у последней возникновение права собственности на жилое помещение.
В связи с чем, иск Жуковой Н. В. к Халабудовой У.А., действующей в интересах несовершеннолетней Зобниной А.О., Абдулиной А. А. о выселении без предоставления другого жилого помещения, удовлетворению не подлежит.
Поскольку сделки купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> являются ничтожными, поэтому подлежат удовлетворению требования Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А. о применении последствий недействительности ничтожных сделок.
Следует взыскать с ЗАО «СМК» в пользу ООО «Лотос» <данные изъяты> руб., с ООО «Лотос» взыскать в пользу ООО «Трояна» № руб., с ООО «Трояна» в пользу ООО «СитиСтрой» <данные изъяты> руб., взыскать с ООО «СитиСтрой» в пользу Жуковой Н.Н. <данные изъяты> руб.
Поскольку по ничтожной сделке у Жуковой Н.Н. не возникло право собственности на спорную квартиру, поэтому подлежит удовлетворению также требование истцов о признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от ООО «СитиСтрой» к Жуковой Н. В.
Согласно ч.1 ст.302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Суд разъяснял Жуковой Н.Н. в соответствии с положениями со ст. 56 ГПК РФ обязанность представить доказательства того, что она является добросовестным приобретателем квартиры 12, однако таких доказательств суду не представлено.
Между тем, Жукова Н.Н. не может быть признана добросовестным приобретателем, поскольку она знала и не могла не знать, что приобретает квартиру № у ООО «СитиСтрой», не имевшего права на её отчуждение, что к моменту совершения сделки в отношении квартиры имелись притязания истцов, о которых ей было известно и эти притязания признаны судом правомерными. Указанное следует из пояснений сторон и подтверждается материалами дела.
Из пояснений Жуковой Н.Н. следует, что при покупке квартиры она была ознакомлена со всеми договорами о купле-продаже квартиры №, знала о решениях Арбитражного суда Омской обл. и Октябрьского районного суда г. Омска, которыми договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № в части отчуждения в собственность ЗАО «СМТ №4» общежитий признана ничтожной. Соответственно, Жукова Н.Н. не могла не знать, что сделка приватизации не повлекла возникновение право собственности у ЗАО «СМТ №4» на жилые помещения в общежитии. Обращения Халабудовой У.А. в суд в 2001 г. и в 2004 г. с исками свидетельствовали о её притязаниях на жилое помещение, о чём Жуковой Н.В. было известно. Жуковой Н.Н. было известно, что Халабудова У.А. проживает в квартире № с 1993 г., имеет двух детей, выселяться не желает, о чём ей было известно от руководителя ООО «СитиСтрой», знала, что ей придётся обращаться в суд.
При этом, на момент покупки квартиры с Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А. не общалась, не выясняла, на каких основаниях они проживают длительное время в квартире, почему не освобождают жилое помещение, впервые увиделись в суде при рассмотрении данного дела. Квартиру она не осматривала, ключи от квартиры продавец ей не передавали, к.т. их у него не было. Данные обстоятельства Халабудова У.А. подтвердила.
В договоре купли-продажи от 08.02.2011 г., по которому квартира № передана Жуковой Н.В. в собственность, указано, что Халабудова У.А., Абдулина А.А. зарегистрированы в квартире по месту постоянного проживания на условиях коммерческого найма (т.1, л.д.143). Вместе с тем, доказательств проживания истцов в квартире № на условиях коммерческого найма Жукова Н.В. не представила, пояснила, что ей неизвестно и она не выясняла, какая плата была установлена Халабудовой У.А. по договору найма квартиры №, ни ей, ни предыдущему собственнику Халабудова У.А. за наем жилого помещения плату не передавала.
По первой сделке купли-продажи от 15.06.2010 г. квартира № продана за <данные изъяты> руб. не по рыночной цене, в последующем квартира продавалась через незначительные промежутки времени по рыночной цене. О совершённых сделках купли-продажи квартиры истцы в известность поставлены не были, ключи от квартиры при совершении сделок покупателям не передавались, квартира ими не осматривалась, квартиры приобретались организациями не для проживания, о чём Жукова Н.В. не могла не знать.
Таким образом, Жукова Н.В. при заключении сделки не проявила добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, рисковала утратой имущества.
В результате ряда незаконных сделок купли-продажи квартиры № истцы лишены возможности во внесудебном порядке реализовать своё право на приобретение в собственность квартиры № в порядке приватизации.
Халабудова У.А., Абдулина А.А. и несовершеннолетняя Зобнина А. О. право на приватизацию жилья ранее не использовали, иного жилья, кроме спорного, не имеют.
Согласно ч.3 ст. 8 РФ Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
В силу ч.3 ст.11 ЖК РФ защита жилищных прав осуществляется путём признания жилищного права.
Судом установлено, что в силу ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» истцы имеют право на приватизацию квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске, поэтому следует признать за ними право собственности на данное жилое помещение в порядке приватизации.
Вместе с тем, с Халабудовой У.А. следует взыскать в пользу ЗАО «СМК» стоимость затрат на реконструкцию квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске в сумме <данные изъяты> руб., поскольку судом установлено, что ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» продавая квартиру № ООО «Трояна» по цене <данные изъяты> руб., тем самым компенсировал свои затраты на реконструкцию данной квартиры.
В соответствии с ч.4 ст.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Регистрационная запись о праве собственности ЗАО «СМТ №4» на квартиру № погашена в связи с регистрацией перехода права собственности. Признание права собственности за истцами на квартиру № в порядке приватизации является достаточным способом защиты их нарушенных прав.
Суд считает, что заявленное истцами требование о признании отсутствовавшим у ЗАО «СМТ № 4» право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> излишне, поскольку является обоснованием исковых требований.
Представителями ответчиков заявлено о применении к исковым требованиям Халабудовой У.А., Абдулиной А.А. последствий пропуска срока исковой давности.
В силу абзаца 5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304).
Халабудова У.А. и Абдулина А.А., проживая в квартире № на условиях договора социального найма, пользуются и владеют ею с момента вселения в феврале 1993 г., поэтому на их требования о применении иных последствий недействительности сделки- договора выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № в части отчуждения в собственность ЗАО «СМТ №4» общежития по <адрес> в г.Омске, а именно: о признании права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в порядке приватизации исковая давность не распространяется.
Исковые требования Халабудовой У.А. и Абдулиной А.А. о признании недействительными сделок купли-продажи квартиры № от 15.06.2010 г., от 02.08.2010 г., от 02.12.2010 г., от 02.02.2011 г. и применении последствий недействительности ничтожных сделок заявлены в пределах трёхлетнего срока исковой давности (часть 1 ст.181 ГК РФ).
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Признать недействительными сделку купли-продажи квартиры от 15.06.2010 г., заключённую между закрытым акционерным обществом «Строительно-монтажный трест № 4» и обществом с ограниченной ответственностью «Лотос», -
сделку купли-продажи квартиры от 02.08.2010 г., заключённую между обществом с ограниченной ответственностью «Лотос» и обществом с ограниченной ответственностью «Трояна», -
сделку купли-продажи квартиры от 02.12.2010 г., заключённую между обществом с ограниченной ответственностью «Трояна» и обществом с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» в части купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске,
сделку купли-продажи квартиры от 02.02.2011 г., по которому квартира № в доме № по <адрес> в г. Омске перешла в собственность от общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» к Жуковой Н. В. .
Применить последствия недействительности ничтожных сделок.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Строительно-монтажная компания» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Лотос» <данные изъяты> руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лотос» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Трояна» <данные изъяты> руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трояна» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» <данные изъяты> руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» в пользу Жуковой Н. В. <данные изъяты> руб.
Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» к Жуковой Н. В. .
Признать за Халабудовой У. А. , Зобниной А. О. , Абдулиной А. А. право собственности на <данные изъяты> долю за каждой в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в порядке приватизации.
Взыскать с Халабудовой У. А. в пользу закрытого акционерного общества «Строительно-монтажная компания» стоимость затрат на реконструкцию квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске в сумме <данные изъяты> руб.
Жуковой Н. В. в удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть опротестовано и обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г.Омска в течение 10 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: подпись Н. И. Огарь
Мотивированное решение изготовлено 05.12.2011 г.