Дело № 2-863/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Огарь Н.И.
при секретаре Серпутько С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 21.03.2012 г.
дело по иску Пак В.А. к Мартынову И.И. о признании недействительной в части сделки купли-продажи доли в жилом помещении,
У С Т А Н О В И Л:
Пак В.А. обратился в суд с вышеназванным иском, в ходе судебного разбирательства исковые требования дополнил. Просит признать сделку купли-продажи <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске недействительной; применить последствия недействительности сделки, передать в его собственность указанную долю в квартире, взыскать с него в пользу Мартынова И.И. <данные изъяты> руб.; взыскать судебные расходы.
В заявлениях Пак В.А. указал, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. он продал Мартынову И.И. <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске за <данные изъяты> руб. Мартынов И.И. является супругом его бывшей жены, с которой они являлись сособственниками равных долей данной квартиры.
Решением Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г. с него в пользу бывшей супруги Мартыновой И.А. взысканы расходы за строительно-ремонтные работы в квартире № в сумме <данные изъяты> руб., плата за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> руб. и судебные расходы в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.
Продавая <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по ул. <адрес> Мартынову И.И. по цене <данные изъяты> руб., он, следуя рекомендациям судьи, руководствуясь благородными соображениями, уступил в цене на размер взысканной судом суммы, против предполагаемой им стоимости <данные изъяты> доли в жилом помещении в <данные изъяты> руб.
Согласно отчёта о рыночной стоимости, <данные изъяты> доля в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по ул. <адрес> составляет <данные изъяты> руб.
Уступая в цене при заключении договора купли-продажи, он был убеждён, что тем самым добровольно исполняет решение Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г. Поскольку Мартынов И.И. и Мартынова И.А. состоят в браке и их имущество находится в общей совместной собственности, считает, что их требования и его являются взаимозачётными.
Предъявив исполнительный лист о взыскании с него <данные изъяты> руб., сторона ответчика его обманула, поскольку эта сумма денежных средств уже была учтена при продаже им доли в квартире.
Снизив продажную цену <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на квартиру № в доме № по ул. <адрес> на размер взысканной судом суммы, он заблуждался в том, что у его бывшей супруги Мартыновой И.А. исчезло намерение обратиться с исполнительным листом о взыскании с него <данные изъяты> руб.
В заблуждение он был введён действиями представителя Мартыновой И.А. по гражданскому делу в Ленинском районном суде - Горелышевой С.В., которая всегда говорила от имени обоих супругов и призывала его продать долю в квартире за <данные изъяты> руб., поясняя, что при такой цене ему не придётся платить Мартыновой И.А. взысканные решением Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г. денежные средства.
В результате, он получает вместо <данные изъяты> руб., которые составляют половину стоимости квартиры, чуть больше трети этой суммы.
В судебном заседании Пак В.А. и его представитель Логинов В.В. иск поддержали.
Ответчик Мартынов И.И. в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещён, просит дело рассмотреть в его отсутствие. В предыдущем судебном заседании иск не признал.
Представитель Мартынова И.И.-Глебович В.П. иск не признала.
Третье лицо Мартынова И.А. и её представитель Горелышева С.В. считают иск необоснованным.
Выслушав истца, представителей сторон, третье лицо и его представителя, специалистов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Пак В.А. и Мартынова И.А. являлись собственниками по <данные изъяты> доли каждый в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске, общей площадью <данные изъяты> кв.м на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ г.(в порядке приватизации), решения Октябрьского районного суда от 18.11.2010 г.
В связи с проведением ремонтных работ в указанной квартире, оплатой Мартыновой И.А. коммунальных услуг, плата за которые начислялась на Пак В.А., решением Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г. с Пак В.А. в пользу Мартыновой И.А.- <данные изъяты>, взысканы расходы за строительно-ремонтные работы в квартире № в сумме <данные изъяты> руб., плата за коммунальные услуги в размере <данные изъяты> руб. и судебные расходы в размере <данные изъяты> руб., всего <данные изъяты> руб.(л.д.81,82).
ДД.ММ.ГГГГ г. Пак В.А. продал принадлежащую ему <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске Мартынову И.И. по цене <данные изъяты> руб., что подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. (л.д.99-101).
В соответствии с п.1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Согласно п.1 ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд разъяснял истцу и его представителю представить доказательства совершения сделки купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, однако таких доказательств суду не представлено.
В соответствии с пунктами 1,2,4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Согласно п.1 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются (п.1 ст.555 ГК РФ).
Судом установлено, что цена <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. в размере <данные изъяты> руб. установлена соглашением сторон.
Продажная цена <данные изъяты> руб. была предложена истцом Пак В.А., что последний не оспаривал в судебном заседании.
Из пояснений Пак В.А. следует, что ни при подписании предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., ни при подписании основного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., он не обговаривал с Мартыновым И.И., что снижает цену доли в квартире до <данные изъяты> тыс. руб., уменьшив её на размер взысканной решением Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г. суммы <данные изъяты> руб. Не было разговора и с Мартыновой И.А., что, после продажи им доли в квартире по цене <данные изъяты> руб., она не будет предъявлять исполнительный лист ко взысканию.
Предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. подписан Мартыновым И.И. и Пак В.А. в присутствии их представителей, соответственно, Горелышевой С.В. и Мельничук Т.В.(л.д.143,144).
В предварительном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. и основном договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. отсутствует условие о цене доли в жилом помещении, в соответствии с которым Пак В.А. цену доли в квартире снижает до <данные изъяты> тыс. руб. с зачётом в счёт оплаты этой доли дополнительно <данные изъяты> руб., взысканных решением Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г., при том условии, что Мартынова И.А. не предъявляет исполнительный лист ко взысканию.
Ответчик и его представитель представили суду брачный договор от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённый между супругами Мартыновыми, в соответствии с которым, всё движимое и недвижимое имущество, включая квартиры, жилые дома, земельные участки, иное недвижимое имущество, права на которые подлежат в соответствии с законодательством государственной регистрации, признаются как в период брака, так и в случае его расторжения, собственностью того супруга, на чьё имя они сделаны, приобретены и (или) зарегистрированы (л.д.98).
В связи с чем, у Мартынова И.И. никаких обязательств перед Пак В.А. в связи с принятым решением Ленинского районного суда г. Омска от 01.06.2011 г. не могло возникнуть.
Более того, судом установлено, что цена в размере <данные изъяты> руб., указанная в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., соответствует рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры при продаже её отдельно.
В представленном истцом отчёте об определении рыночной стоимости <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске, проведённом ООО «<данные изъяты>», содержатся сведения о рыночной стоимости квартиры по состоянию на 29.06.2011 г., которая составляет <данные изъяты> руб., при этом <данные изъяты> доля в квартире составляет <данные изъяты> руб.(л.д.12-41).
Но, определённая в отчёте стоимость <данные изъяты> доли в квартире в размере <данные изъяты> руб. не является рыночной стоимостью доли в квартире при продаже её отдельно, что имело место при совершении сделки купли-продажи от <данные изъяты> г.
Допрошенная в качестве специалиста оценщик Я.С.К. пояснила, что стоимость доли в размере <данные изъяты> руб. является компенсационной при рассмотрении спора между супругами. Продажная цена указанной доли в квартире на рынке буде на 30 % ниже, поскольку спроса на покупку долей в квартирах нет.
К показаниям Я.С.К. о том, что рыночная стоимость квартиры № увеличилась прямо пропорционально на стоимость затрат, связанных с ремонтом квартиры (что учитывалось при оценке), суд относится критически. При этом учитывает, что оценщик ООО «<данные изъяты>» спорную квартиру не осматривала, при оценке исходила из описания квартиры по техническому паспорту (л.д.50-51).
Вместе с тем, допрошенный в качестве специалиста оценщик «<данные изъяты>» С.А.П. пояснил, что он осматривал спорную квартиру. В ходе осмотра установлено, что в квартире сделан средний косметический ремонт для поддержания надлежащего состояния жилого помещения 2-3 года назад. Обои на стенах не свежие, имеются потёртости на обоях, на линолеуме. Полы в квартире скрипят, чувствуется затхлость в помещении, поскольку в нём есть вытяжная вентиляция, но нет приточной вентиляции. Вложения в ремонт квартиры не повышают стоимость квартиры на эту же сумму. Произведённый ремонт на рыночную стоимость квартиры, в том числе доли, может влиять незначительно, стоимость жилого помещения в результате ремонта может увеличиться на 2-3 %, в зависимости от цены, установленной соглашением сторон.
С.А.П. также пояснил, что при продаже стоимость доли в квартире оценивается как комната на подселении. На продажу выставляется площадь жилой комнаты, соответствующая продаваемой доли в квартире, при этом подразумевается, что комната продаётся с вспомогательными помещениями.
Согласно проведённого С.А.П. отчёта <данные изъяты> доли в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске по состоянию на октябрь 2011 г. рыночная стоимость <данные изъяты> доли квартиры указанной квартиры составляет <данные изъяты> руб. (л.д.149-194).
Суд считает показания специалиста С.А.П. достоверными, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам по делу, а анализ оценки доли - обоснованным и правильным.
Подтверждением выводов, изложенных в отчёте С.А.П., являются сведения о рыночной стоимости долей и комнат на подселении в ОАО г. Омска, опубликованных в журнале «Недвижимость» в октябре 2011 г., которые учитывались С.А.П. при оценке (л.д.137-142).
Таким образом, судом установлено, что цена <данные изъяты> руб., по которой Пак В.А. продал <данные изъяты> долю в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> Мартынову И.И. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. соответствует реальной продажной рыночной стоимости его доли. Затраты на косметический ремонт в квартире, произведённый в период в 2008 г. по 2011 г., что установлено решением Ленинского районного суда г. Омска, вложены с целью поддержания надлежащего состояния квартиры, и не увеличивают значительно продажную стоимость доли в квартире.
Пак В.А. не представил доказательств того, что он заблуждался относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, а именно: относительно реальной стоимости доли в квартире, что не позволило ему продать долю по действительной рыночной стоимости.
Ссылки истца и его представителя на пояснения Горелышевой С.В. в судебном заседании при рассмотрении дела по иску Мартыновой И.А. в Ленинском районном суде г. Омска о намерении Пак В.А. продать долю по цене <данные изъяты> руб., не является доказательством рыночной стоимости доли истца. Согласно пояснений Горелышевой С.В., речь шла об идеальной стоимости <данные изъяты> доли в квартире, но которая не соответствует рыночной стоимости <данные изъяты> доли квартиры при продаже её отдельно.
Являются несостоятельными доводы истца и его представителя о том, что доказательством исковых требований Пак В.А. является предъявление Мартыновой И.А. исполнительного листа ко взысканию после продажи истцом Мартынову И.И. доли в квартире.
С учётом изложенного, исковые требования Пак В.А. удовлетворению не подлежат.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Пак В.А. в удовлетворении исковых требований отказать в полном объёме.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в течение 30 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: подпись Н. И. Огарь
Мотивированное решение изготовлено 26.03.2012 г.