Дело № 2-636/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Огарь Н.И.
при секретаре Серпутько С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Омске 23.03.2012 г.
дело по иску Коротковой О.В., Жданкиной Н.И. к закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажная компания (ранее закрытое акционерное общество «Строительно-монтажный трест №4»), обществу с ограниченной ответственностью «Лотос», обществу с ограниченной ответственностью «Трояна», обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» о признании отсутствующим право собственности на жилое помещение, признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, взыскании денежных средств,
У С Т А Н О В И Л:
Короткова О.В., Жданкина Н.И. обратились в суд с иском, в ходе судебного разбирательства требования уточнили, просят признать недействительными сделки:
договор купли-продажи № № от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённый между ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой»,
договор купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённый между ООО «Лотос» и ООО «Трояна»,
договор купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенный между ЗАО «СМТ №4» и ООО Лотос», - в отношении квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске;
применить последствия недействительности сделок:
взыскать с ООО «Лотос» в пользу ЗАО «СМК» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «Трояна» в пользу ООО «Лотос» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «СитиСтрой» в пользу ООО «Трояна» <данные изъяты> руб.;
признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от ООО «Трояна» и ООО «СитиСтрой»;
признать отсутствующим у ЗАО «СМТ №4» право собственности на квартиру № за № в доме № по <адрес> в г. Омске:
признать за Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. право общей собственности на квартиру на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске в порядке приватизации;
взыскать с Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. в пользу ЗАО «СМК» стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры № в доме № по <адрес> в размере <данные изъяты> руб. (т.1, л.д.4-11, т.2,л.д.8-18, т.3,л.д.3).
В заявлениях Короткова О.В., Жданкина Н.И. указали, что вселены в общежитие –в квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске на основании ордера № № от ДД.ММ.ГГГГ г., который выдан Жданкиной Н.И. ЗАО «СМТ №4» в связи с трудовыми отношениями. При вселении ордер был сдан администрации общежития. После снятия статуса с общежития постановлением главы городского самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ г., они приобрели право на приватизацию жилого помещения, однако, в результате сделок по отчуждению квартиры №, они лишены возможности реализовать данное право.
Решением Фонда имущества Омской обл. № № от ДД.ММ.ГГГГ г. утверждён план приватизации Арендного предприятия «Ордена трудового Красного знамени Строительно-монтажный трест № 4. На основании данного решения между Фондом имущества Омской обл. и арендным предприятием заключён договор выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г.
В состав выкупаемого имущества вошло малосемейное общежитие по <адрес>, дом № В дальнейшем Арендное предприятие «Ордена трудового Красного знамени Строительно-монтажный трест № 4 реорганизовано в АОЗТ «СМТ-4».
В 1999 -2000 г.г. АОЗТ «СМТ-4» реорганизовано в форме разделения, в результате чего создано ЗАО «СМТ № 4», которое является правопреемником АОЗТ «СМТ-4».
В дальнейшем ЗАО «СМТ № 4» сменило наименование на ЗАО «СМК».
Договор № 1 выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённый между Фондом имущества Омской обл. и арендным предприятием «СМТ-4» (правопредшественником ЗАО «СМТ №4»), в части включения в состав этого имущества жилого дома № по <адрес> в г. Омске с остаточной стоимостью <данные изъяты> руб. признан недействительным судебными актами Арбитражного суда Омской обл. и вышестоящих судебных инстанций по делу № № г., как несоответствующий ст.30 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. и ст.18 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.1991 г.
Решением Октябрьского районного суда г.Омска (дело № № г.) также признан недействительным план приватизации ЗАО «Ордена трудового красного знамени СМТ №4» в части перехода права собственности на <данные изъяты> по <адрес>, дом №.
Договор выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. в части выкупа дома № по <адрес> является ничтожной сделкой, которая не повлекла возникновение права собственности у ЗАО «СМТ №4» на это здание в целом, в том числе, на квартиру №.
Произведя капитальный ремонт в здании <данные изъяты> по <адрес>, дом №, ЗАО «СМТ-4» также не стал собственником здания в целом, в том числе квартиры № Капитальный ремонт <данные изъяты> не являлся основанием для регистрации права собственности на квартиру №.
Не являясь собственником квартиры №, ЗАО «СМТ-4» не имел право заключать сделку купли-продажи с ООО «Лотос» по отчуждению указанной квартиры. Данная сделка, как и все последующие, по её отчуждению, являются недействительными в силу закона.
По соглашению между Комитетом по управлению имуществом Омской обл., Фондом имущества Омской обл. и ЗАО «СМТ № 4», последнее обязалось передать квартиры в общежитии в собственность граждан в порядке приватизации при возвращении гражданами, проживающими в общежитии, затрат на проведение реконструкции общежития.
Считают, что обязательство ЗАО «СМТ № 4» по передаче истцам прав на квартиру в общежитии является действительным и подлежащим исполнению.
Истцы считают, что дом № по <адрес> является государственной собственностью, а они имеют право на получение квартиры № в доме в собственность в порядке приватизации, но с обязательством компенсации затрат ЗАО «СМТ № 4» на капитальный ремонт.
Истцы Короткова О.В., Жданкина Н.И., их представитель Вагнер Э.П. в судебном заседании иск поддержали, уточнив требования в части применения последствий недействительности сделок:
просят взыскать с ЗАО «СМК» в пользу ООО «Лотос» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «Лотос» в пользу ООО «Трояна» <данные изъяты> руб.,
взыскать с ООО «Трояна» в пользу ООО «СитиСтрой» <данные изъяты> руб.;
признать за Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. право собственности на <данные изъяты> долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, <адрес>, дом №, квартира №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в порядке приватизации;
взыскать с Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. в пользу ЗАО «СМК» стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры № в доме № по <адрес> по <данные изъяты> руб. с каждой.
Представитель ООО «СитиСтрой» Обухова О.И. считает иск необоснованным, а производство по делу подлежащим прекращению. Пояснила, что имеется вступившие в законную силу решение Октябрьского районного г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ г. по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям, которым истцам отказано в признании права общей долевой собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в порядке приватизации.
Обухова О.И. также заявила о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И., считает, что срок для обращения в суд ими пропущен по неуважительным причинам.
Представители ответчиков ЗАО «СМК», ООО «Лотос», ООО «Трояна» в судебное заседание не явились, о дне судебного разбирательства извещены своевременно по месту их регистрации. ООО «Лотос» извещён также через директора Панина Д.А.(т.3,л.д.1).
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской обл., Администрации г. Омска, Департамента жилищной политики Администрации г. Омска и Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, третье лицо Коротков И.Ю.-<данные изъяты> Коротковой О.В., в судебное заседание не явились, о дне судебного разбирательства извещены своевременно.
Выслушав Короткову О.В., Жданкину Н.И., их представителя Вагнер Э.П., представителя ответчика ООО «СитиСтрой» Обухову О.И., исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что решением исполкома Омского городского Совета № № от ДД.ММ.ГГГГ года было введено в эксплуатацию общежитие по <адрес> в г.Омске, которому впоследствии был присвоен почтовый адрес <адрес>, дом № № решением Октябрьского районного Совета народных депутатов № № от ДД.ММ.ГГГГ года.
ДД.ММ.ГГГГ года указанное общежитие поступило на баланс треста и использовалось как <данные изъяты>, планировка представляла общие комнаты, вместимостью до 30 человек с общей кухней и туалетом. После расформирования <данные изъяты> общежитие было освобождено.
Согласно частей 1, 2 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Статьёй 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" установлена норма, содержащая запрет на приватизацию в составе имущественного комплекса унитарного предприятия жилищного фонда и объектов его инфраструктуры.
Данные объекты, не включенные в подлежащий приватизации имущественный комплекс унитарного предприятия, подлежали передаче в муниципальную собственность в порядке, установленном законодательством.
Решением Фонда имущества Омской области № № от ДД.ММ.ГГГГ года утвержден план приватизации арендного предприятия СМТ-4 путем выкупа арендованного имущества на условиях, определенных в договоре аренды с правом выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ года № №.
ДД.ММ.ГГГГ г. между Фондом имущества Омской обл. и арендным предприятием СМТ -4 заключён договор № № выкупа арендованного имущества на сумму <данные изъяты> руб., которое покупателем оплачено полностью, при этом в состав выкупаемого имущества включено малосемейное общежитие остаточной стоимостью <данные изъяты> руб. по <адрес> в г.Омске.
На основании решения учредителей от ДД.ММ.ГГГГ года о реорганизации, договора выкупа арендованного имущества, арендное предприятие «Ордена трудового Красного знамени «СМТ- 4» перерегистрировано в АОЗТ «СМТ-4» (в последующей редакции ЗАО «Ордена трудового Красного знамени «СМТ-4» - сокращённое наименование ЗАО «СМТ № 4»).
Договор выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. № № заключён между сторонами в процессе приватизации государственного предприятия и является сделкой приватизации. Договор выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. № № в части отчуждения в собственность покупателя общежития по <адрес> в г. Омске противоречит ст.30 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и является ничтожной сделкой.
Таким образом, общежитие по <адрес> в г. Омске, которое относилось к объектам жилищного фонда, не могло быть включено в состав приватизируемого имущества арендного предприятия СМТ- 4. Этот объект подлежал передаче в муниципальную собственность.
Решением Арбитражного суда Омской области от ДД.ММ.ГГГГ г. по иску Комитета по управлению имуществом Омской области к ЗАО «СМТ № 4», Фонду имущества Омской обл. о применении последствий недействительности части ничтожной сделки (договора выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённого между Арендным предприятием «СМТ № 4» и Фондом имущества Омской области, по которому в состав выкупаемого имущества был включён жилой дом № № по <адрес> в г. Омске) путём реституции, в т.ч. возложении обязанности на ЗАО «СМТ № 4» возвратить указанный жилой дом в государственную собственность Омской обл., в удовлетворении иска отказано.
Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Омской обл. от ДД.ММ.ГГГГ г. названное решение оставлено без изменения, в применении последствий недействительности сделки в виде возложения на ЗАО «СМТ № 4» обязанности возвратить дом № по <адрес> в государственную собственность отказано по тем основаниям, что ЗАО «СМТ № 4» осуществило капитальный ремонт здания с частичной перепланировкой жилых помещений в отдельные квартиры, <данные изъяты>, часть квартир перешла в собственность граждан, а здание передано в ТСЖ <данные изъяты>, не находится во владении ответчика.
По делу по иску Жданкиной Н.И. и других жильцов к ЗАО «СМТ № 4» и др. ответчикам решением Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ г. также отказано в удовлетворении требований о возложении обязанности на ЗАО «СМТ № 4» передать квартиру № по <адрес>, дом № в государственную собственность по аналогичным основаниям (т.1, л.д.199-202).
Общежитие, расположенное по <адрес>, дом №, находилось на балансе и в распоряжении арендного предприятия «СМТ-4» до его приватизации.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.
Поскольку договор выкупа арендованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ г. № № в части отчуждения общежития по <адрес>, дом № является ничтожной сделкой, поэтому данная сделка не повлекла возникновение права собственности у акционерного общества «СМТ № 4» на дом № по <адрес> в порядке приватизации предприятия.
Соответственно, является недействительным свидетельство о собственности акционерного общества «СМТ № 4», выданное Фондом имущества Омской обл. от ДД.ММ.ГГГГ г., на имущество арендного предприятия СМТ- 4, в части возникновения права собственности на дом № по <адрес> (т.1,л.д.131).
ЗАО «СМТ № 4» в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ г. осуществило капитальный ремонт элементов перегородок <данные изъяты> по <адрес>, дом № с частичной перепланировкой жилых помещений, не вызывающих изменений основных технико-экономических показателей здания.
Являются несостоятельными доводы представителя ООО «СитиСтрой» Обуховой О.И. о том, что в результате произведённого капитального ремонта Трестом было создано новое недвижимое имущество, и в силу ст.219 ГК РФ право собственности возникло у лица, его создавшего.
В силу ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
ДД.ММ.ГГГГ г. был подписан акт о приёмке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом элементов жилого дома № по <адрес>. Из акта следует, что в эксплуатацию вводилось не здание в целом, а законченные капитальным ремонтом элементы перегородок <данные изъяты> по <адрес>, дом № (т.1, л.д.142-143).
Главное Управление архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска посчитало возможным оформить произведённый капитальный ремонт элементов перегородок жилого здания по <адрес>, № актом ведомственной комиссии согласно приложению № 4 «Ведомственных строительных норм ВСН 42-85(р)"Правил приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий"(утв. приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР 7 мая 1985 г. N 135) -т.1, л.д.144.
В соответствии с приложением №4 названных Правил, законченные капитальнымремонтом элементы жилого здания вводятся в эксплуатацию актомрабочей комиссии.
Из изложенного следует, что жилой дом № по <адрес> в эксплуатацию не вводился, поскольку не являлся вновь созданным имуществом.
ДД.ММ.ГГГГ г. ЗАО «СМТ № 4» было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание по <адрес>, дом №.
Вместе с тем, суд считает, что вложение ЗАО «СМТ № 4» затрат на капитальный ремонт общежития по <адрес>, дом № свидетельствует об увеличении стоимости здания общежития, что не повлекло возникновение права собственности ЗАО «СМТ № 4» на здание в целом.
Поэтому у ЗАО «СМТ № 4» не возникло право собственности на общежитие по <адрес>, дом № после проведения в нём капитального ремонта.
В связи с чем, являются обоснованными доводы истцов и их представителя Вагнер Э.П.о признании отсутствовавшим у ЗАО «СМТ № 4» права собственности на общежитие по <адрес>, дом №.
В соответствии со ст.18 Конституции РФ права и свободы человека являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В соответствии с частью первой ст.40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишён жилища.
Согласно преамбулы Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", статьей 25 Всеобщей декларации прав человека в жизненный уровень человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи, включается такой обязательный компонент, как жилище. Неотъемлемое право каждого человека на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах (статья 11). При этом, как следует из пункта 1 статьи 12 Международного пакта о гражданских и политических правах, право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства. Необходимость уважения жилища человека констатирована и в статье 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Конституционное право граждан на жилище относится к основным правам человека и заключается в обеспечении государством стабильного, постоянного пользования жилым помещением лицами, занимающими его на законных основаниях, в предоставлении жилища из государственного, муниципального и других жилищных фондов малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, в оказании содействия гражданам в улучшении своих жилищных условий, а также в гарантированности неприкосновенности жилища, исключения случаев произвольного лишения граждан жилища (статьи 25, 40 Конституции Российской Федерации).
Короткова О.В. и Жданкина Н.И. вселены в общежитие –в квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске на основании ордера № № от ДД.ММ.ГГГГ г., который выдан Жданкиной Н.И. ЗАО «СМТ №4» в связи с трудовыми отношениями.
Трудовой контракт заключён между ЗАО «СМТ №4» и Жданкиной Н.И. ДД.ММ.ГГГГ г. сроком на 5 лет. Особым условием контракта являлось предоставление Жданкиной Н.И. в течение одного года однокомнатной квартиры в малосемейном общежитии и в течение 3-5 лет благоустроенной квартиры (раздел 4 договора)-т.1, л.д.175-179.
Факт выдачи Жданкиной Н.И. ордера № № от ДД.ММ.ГГГГ г. подтверждается записью в карточке прописки Жданкиной Н.И. о выдаче указанного ордера (т.1, л.д.52).
При вселении ордер был сдан администрации общежития, что соответствовало требованиям п.10 «Примерного положения об общежитиях», утв. Постановлением Совета Министров РСФСР от 11.08.1988 г. № 328.
Заключённый в последующем договор аренды жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ г. между ЗАО «СМТ №4» и Жданкиной Н.И., фактически являлся договором найма жилого помещения в общежитии, заключённым на период трудовых отношений (т.1, л.д.234-235), поскольку только ДД.ММ.ГГГГ г. Постановлением главы городского самоуправления администрации № № снят статус общежития с данного дома.
В ДД.ММ.ГГГГ г. ЗАО «СМТ № 4» (полное наименование ЗАО «Ордена трудового Красного знамени «СМТ- 4») реорганизовано в форме разделения и исключено из ГРЮЛ 02.06.2000 г.
В результате реорганизации создано ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» (сокращённое наименование ЗАО «Трест № 4»), являющееся правопреемником ЗАО «СМТ № 4», зарегистрировано как юридическое лицо ДД.ММ.ГГГГ г.
Суд считает, поскольку общежитие по <адрес>, дом № изначально являлось государственным имуществом, в период приватизации арендного предприятия СМТ- 4 подлежало передаче в муниципальную собственность в порядке установленном законодательством, после проведения капитального ремонта право собственности у ЗАО «СМТ № 4» на общежитие не возникло, поэтому к правоотношениям по пользованию истцами квартирой № применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника (ст.305 ГК РФ).
Короткова О.В., Жданкина Н.И., вселившись в квартиру № на законных основаниях и проживая в ней по настоящее время на условиях договора социального найма, исполняя обязанности по оплате за жильё и коммунальные услуги по нормам социального жилья, имеют право на защиту владения спорным жилым помещением также против собственника, которым в настоящее время является ответчик ООО «СитиСтрой».
Согласно ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих с ними совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим законом.
Согласно ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
В соответствии с Постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации от 10.08.2005 года (обзор судебной практики), если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
По сведениям ГП Омской области «Омский центр технической инвентаризации и землеустройства», Департамента жилищной политики Администрации г. Омска, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области истцы ранее не участвовали в приватизации жилых помещений, право собственности на жилые помещения за ними не зарегистрировано.
Согласно ст. 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. с последующими изменениями и дополнениями "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
В соответствии с п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 г. с последующими изменениями и дополнениями "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 г.) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.
Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу ст. 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулирующее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 г.).
Вложение ЗАО «СМТ № 4» денежных средств в реконструкцию общежития не может являться основанием для отказа истцам в приватизации жилого помещения, но влечёт обязанность с их стороны по возмещению затрат на реконструкцию квартиры №, произведённых ЗАО «СМТ № 4».
Включение жилого дома № по <адрес>, являющегося государственной собственностью, в состав приватизируемого имущества ЗАО «СМТ № 4», не должно влиять на жилищные права истцов, вселившихся в квартиру №, в том числе и на право бесплатного получения жилья в собственность на основании ст.2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ».
Право истцов на передачу им спорной квартиры в собственность с возмещением затрат на реконструкцию в пользу ЗАО «СМТ № 4» (ныне ЗАО «СМК») подтверждается фактическими обстоятельствами по делу.
Генеральный директор ЗАО «Трест № 4» В.И.З. ДД.ММ.ГГГГ г. направлял письма гражданам, проживающим в общежитии по <адрес>, №, из содержания которых следует, что в отремонтированное общежитие жильцы вселены по договорам найма жилого помещения с выдачей ордеров. Проживая в квартирах, жильцы должны оплачивать только затраты на содержание жилья и коммунальные услуги. Срок договора найма между жильцом и ЗАО «Трест № 4» бессрочный. Никаких действий по принудительному выселению из этих квартир администрация ЗАО «Трест № 4» не предпринимает и не будет предпринимать. С момента снятия статуса общежития пункт договора найма, обязывающий арендатора, прекратившего трудовые отношения с ЗАО «Трест № 4», освободить квартиру вместе с членами семьи, потерял юридическую силу. Со снятием статуса «общежитие» ЗАО «Трест № 4» потерял право на принудительное выселение жильцов из общежития.
Поскольку при безвозмездной передаче в собственность жилых помещений жилец должен был доплачивать часть стоимости квартиры, а ЗАО «Трест № 4» должен был заплатить налоги, поэтому с целью избежания уплаты налогов администрация ЗАО «Трест № 4» предложила жильцам приобрести квартиры в собственность по стоимости компенсации затрат на проведение капитального ремонта с частичной перепланировкой. При этом, в письмах отмечено, что часть квартир на этих условиях уже переданы жильцам в собственность.
Администрация ЗАО «Трест №4» предложила рассмотреть два варианта проживания в квартирах:
по бессрочному договору найма, заключённому с ЗАО «Трест №4», оплачивая за содержание жилья и коммунальные услуги в порядке, установленном администрацией г. Омска;
заключив договор с ЗАО «Трест №4» на приобретение жилья в собственность путём компенсации затрат ЗАО «Трест №4» на проведение капитального ремонта с частичной перепланировкой.
Право выбора любого из вариантов оставалось за жильцами (т.1, л.д.170-174).
Указанный порядок вселения и приобретения жилья в собственность подтверждается материалами данного дела и материалами гражданских дел №№., № №., которые суд обозревал в судебном заседании.
При рассмотрении в Арбитражном суде Омской обл. дела по иску Комитета по управлению имуществом Омской обл. к Фонду имущества Омской обл. и ЗАО «СМТ № 4» о применении последствий недействительности части ничтожной сделки
между Комитетом по управлению имуществом Омской обл., Фондом имущества Омской обл. и ЗАО «СМТ № 4» ДД.ММ.ГГГГ г. заключено мировое соглашение и представлено для утверждения его Арбитражным судом Омской обл. Согласно мирового соглашения, ЗАО «СМТ № 4» обязался передать квартиры в жилых домах по <адрес>, № и по <адрес>, № в собственность граждан, в них проживающих, при возмещении гражданами вложенных Трестом затрат на проведение реконструкции общежития (т.3, л.д.88).
Мировое соглашение не могло быть утверждено Арбитражным судом Омской обл., поскольку его выполнение зависело от воли граждан, проживающих в общежитии, что следует из содержания решения от ДД.ММ.ГГГГ г. по указанному делу.
Из пояснений Жданкиной Н.И. в судебном заседании следует, что ЗАО «Трест № 4» никогда не предъявлял к ней и членам её семьи требований о выселении; ей было предложено выкупить квартиру по цене свыше <данные изъяты> руб. за 1 кв.м, что для неё было невозможно в связи с трудным материальным положением.
ЗАО «СМТ № 4», продав квартиру № ООО «Лотос» по цене <данные изъяты> руб. за 1 кв.м, нарушил права истцов на приватизацию жилого помещения.
Являются несостоятельными доводы Обуховой О.И. о том, что имеются вступившие в законную силу решения судов, в том числе по иску Жданкиной Н.И., которыми признано право собственности ЗАО «СМТ № 4» на дом № по <адрес>, а проживание Жданкиной Н.И. в квартире № - по договору коммерческого найма.
Согласно ст.220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу, в частности, в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.
По делу № № по иску Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. к ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» о признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации, решением Октябрьского районного суда г. Омска от ДД.ММ.ГГГГ г. в удовлетворении исковых требований отказано.
Основанием иска являлись обстоятельства вселения истцов в общежитие - в квартиру № дома № по <адрес> на основании ордера на условиях договора социального найма, отсутствие возникновения права собственности у ЗАО «СМТ № 4» на основании незаконных актов государственных органов о органов местного самоуправления, а именно: незаконных регистрационного удостоверения о праве собственности ЗАО «СМТ № 4» на спорное жилое помещение, свидетельства о государственной регистрации права.
Основанием исковых требований по данному делу являются обстоятельства вселения истцов в общежитие на основании ордера на период трудовых отношений, с возникновением права пользования жилым помещением на условиях договора социального найма после снятия статуса общежития с дома № по <адрес>; с правом требования передачи квартиры № в собственность истцов в порядке приватизации, как государственного имущества, в процессе приватизации Арендного предприятия «Ордена трудового Красного знамени Строительно-монтажный трест № 4 подлежащего передаче в муниципальную собственность, но с компенсацией истцами стоимости затрат на капитальный ремонт жилого помещения, произведённый трестом. Дом № по <адрес>, как и квартира № в данном доме, бесплатно перешли в собственность треста, у ЗАО «СМТ № 4» имелась обязанность передать квартиры в собственность жильцов дома №.
Таким образом, истцами заявлены иные основания исковых требований по данному делу, поэтому не подлежит удовлетворению заявление Обуховой О.И. о прекращении производства по делу по основаниям, предусмотренным ст.220 ГПК РФ.
С учётом изложенного, исковые требования Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. о признании за ними права собственности на <данные изъяты> долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, <адрес>, дом №, квартира №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в порядке приватизации подлежат удовлетворению.
По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» передал ООО «Лотос» в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по цене <данные изъяты> руб. Цена квартиры <данные изъяты> руб. не является рыночной. Расчёт по договору произведён полностью.
После отчуждения квартиры ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» ДД.ММ.ГГГГ г. переименовано в закрытое акционерное общество «Строительно-монтажная компания» (ЗАО «СМК»)
По договору № № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Лотос» передало ООО «Трояна» в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по рыночной цене <данные изъяты> руб. Расчёт по договору произведён векселями.
По договору № № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. ООО «Трояна» передало ООО «СитиСтрой» в собственность квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по рыночной цене <данные изъяты> руб. Расчёт по договору произведён векселями, а в последующем денежными средствами, что подтверждается платёжными поручениями (т.2,л.д.214-225).
В соответствии с ч.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ч.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Как установлено ранее, у ЗАО «СМТ № 4» не возникло право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске по ничтожной сделке в части приватизации общежития по <адрес>, дом №, поэтому ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» не вправе было отчуждать квартиру №, как лицо, не имеющее право на её распоряжение.
В связи с чем, сделка купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., заключённая между ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» и ООО «Лотос, а также все последующие сделки по отчуждению квартиры №, в силу ст.168 ГК РФ являются ничтожными сделками.
В силу п.1 ст. 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания её таковой. В связи с чем, исковые требования Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. о признании сделок недействительными являются излишними.
Согласно ч.2 п.2 ст.166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Поскольку по ничтожному договору № № купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. у ООО «СитиСтрой» не возникло право собственности на спорную квартиру № поэтому подлежит удовлетворению также требование истцов о признании недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от ООО «Трояна» к ООО «СитиСтрой».
В удовлетворении исковых требований Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. о применении последствий недействительности сделок в остальной части следует отказать, поскольку их права в судебном порядке защищены удовлетворением части исковых требований.
В силу ч.2 п.2 ст.166 ГК РФ суд применяет последствия недействительности сделки купли-продажи квартиры № от ДД.ММ.ГГГГ г. по своей инициативе и считает возможным взыскать с Коротковой О. В. и Жданкиной Н. И. в пользу ООО «СитиСтрой» стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске с каждого по <данные изъяты> руб. При отчуждении квартиры № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г. ЗАО «Строительно-монтажный трест № 4» получил от ООО «Лотос» стоимость затрат на капитальный ремонт жилого помещения в сумме <данные изъяты> руб. Соответственно, право требования у истцов стоимости затрат на капитальный ремонт квартиры № в сумме <данные изъяты> руб. перешло к ООО «СитиСтрой».
Ответчики требований о применении последствий недействительности сделок купли-продажи квартиры № не заявили в судебных заседаниях, что не лишает их права обратиться с такими требованиями в последующем с учётом их законных прав и интересов. А также с учётом обстоятельств перепродажи квартиры № от одной организации к другой по трём сделкам в течение ДД.ММ.ГГГГ г., при том, что одно и то же лицо А.В.К.., будучи учредителем ООО «Лотос», с ДД.ММ.ГГГГ г. является директором ООО «СитиСтрой», в ДД.ММ.ГГГГ г. выдавший доверенность Обуховой О.И. на представление интересов в суде (т.2, л.д.169,177).
В соответствии с ч.4 ст.52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
Регистрационная запись о праве собственности ЗАО «СМТ №4» на квартиру № погашена в связи с регистрацией перехода права собственности. Признание права собственности за истцами на квартиру № в порядке приватизации является достаточным способом защиты их нарушенных прав.
Суд считает, что заявленное истцами требование о признании отсутствовавшим у ЗАО «СМТ № 4» право собственности на квартиру № в доме № по <адрес> излишне, поскольку является обоснованием исковых требований.
Представителем ответчика ООО «Сити-Строй» Обуховой О.И. заявлено о применении к требованиям истцов последствий пропуска срока исковой давности.
В силу абзаца 5 ст.208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст.304).
Короткова О.В. и Жданкина Н.И., проживая в квартире № на условиях договора социального найма, пользуются и владеют ею с момента вселения в ДД.ММ.ГГГГ г., поэтому на их требования исковая давность не распространяется.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
Признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от общества с ограниченной ответственностью «Трояна» к обществу с ограниченной ответственностью «СитиСтрой», произведённую в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области на основании договора купли-продажи квартир № № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Признать за Коротковой О.В., Жданкиной Н.И. право собственности на <данные изъяты> долю за каждым в праве общей долевой собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: г. Омск, <адрес>, дом №, квартира №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, в порядке приватизации.
Взыскать с Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. в пользу общества с ограниченной ответственностью «СитиСтрой» стоимость затрат на капитальный ремонт квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске с каждого по <данные изъяты> руб.
В удовлетворении исковых требований Коротковой О.В. и Жданкиной Н.И. о применении последствий недействительности сделок в остальной части отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г.Омска в течение 30 дней со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: подпись Н. И. Огарь
Мотивированное решение изготовлено 28.03.2012 г.