Дело № 2-487/2012
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Огарь Н.И.
при секретаре Серпутько С.А.
с участием прокурора Марковой В.В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г.Омске 23.04.2012 г.
дело по иску Мамедова Э. В. к закрытому акционерному обществу «Строительно-монтажная компания (ранее закрытое акционерное общество «Строительно-монтажный трест №4»), обществу с ограниченной ответственностью «Лотос», обществу с ограниченной ответственностью «Трояна», Сугатову М. В. о признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности ничтожных сделок, признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации,
встречному иску Сугатова М. В. к Мамедову Э. В. о выселении без предоставления другого жилого помещения,
У С Т А Н О В И Л :
Мамедов Э.В. обратился в суд с иском, в ходе судебного разбирательства исковые требования дополнил. Просит признать недействительными сделки в части купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске между ЗАО «СМТ № 4» и ООО «Лотос», между ООО «Лотос» и ООО «Трояна», между ООО «Трояна» и Сугатовым М.В.;
применить последствия недействительности сделок, а именно: взыскать с ЗАО «СМК» в пользу ООО «Лотос» <данные изъяты> руб., взыскать с ООО «Лотос» в пользу ООО «Трояна» <данные изъяты> руб., взыскать с ООО «Трояна» в пользу Сугатова М.В. <данные изъяты> руб.;
признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске от ООО «Трояна» к Сугатову М.В.;
признать право собственности на указанную квартиру за Мамедовым Э. В. в порядке приватизации (т.1, л.д.3-5, т.2, л.д.7-10).
В заявлениях Мамедов Э.В. указал, что в соответствии с договором аренды жилого помещения от 05.01.1994 г. квартира № в доме № по <адрес> была предоставлена в бессрочное пользование ТПК «Акция», которая вселила в данную квартиру: 04.02.1994 г.- М. М.В.,ДД.ММ.ГГГГ г.р., 07.02.1995 г. -Л. Л.А., ДД.ММ.ГГГГ г.р., - проживавших до переезда по ул. <адрес> в г. Омске;
23.10.2001 г. вселила Н. С.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р. - дочь М. М.В., переехавшую из кв.№ в доме № по ул. <адрес> в г. Омске.
17.09.2002 г., после вступления в брак, Н. С.Н. зарегистрировала его по месту жительства в квартире №.
М. М.В., Л. Л.А. и Н. С.Н. умерли, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ г., ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ г., которые проживали, как и он в настоящее время на условиях бессрочного договора аренды от 05.01.1994 г., заключённого между АОЗТ «СМТ №4» и ТПК «Акция».
Квартира № в доме № по <адрес> трижды перепродана по заключённым договорам купли-продажи: 15.06.2010 г. между ЗАО «СМТ № 4» и ООО «Лотос» по цене <данные изъяты> руб., 02.08.2010 г. между ООО «Лотос» и ООО «Трояна» по цене <данные изъяты> руб., 02.12.2010 г. между ООО «Трояна» и Сугатовым М.В. по цене <данные изъяты> руб.
ЗАО «СМТ № 4» никогда не являлся собственником квартиры №, поэтому не имел право распоряжаться ею, в связи с чем, все сделки в части купли-продажи квартиры № в доме № по <адрес> являются ничтожными.
Здание общежития на <данные изъяты> мест было введено в эксплуатацию решением от 06.11.1967 г. В 1986 г. здание передано по акту от 03.12.1986 г. на баланс Треста № 4.
В 1992 г. в ходе приватизации государственного имущества путём выкупа арендованного имущества Трест № 4 приватизировал в частную собственность имущество арендного предприятия «Ордена трудового красного знамени СМТ №4», включив в план приватизации общежитие по <адрес>, №. Сделка приватизации в части передачи в собственность Треста № 4 общежития по <адрес>, № является недействительной, как не соответствующая требованиям закона, что признано ранее принятыми судебными актами.
Кроме того, в 1999 г. при реорганизации «Ордена трудового красного знамени СМТ №4» права на квартиру № к «ЗАО СМТ № 4» не передавались». Указанная квартира была выкуплена Л. Л.А.
Общежитие по <адрес>, № является государственным имуществом, поэтому истец имеет право на приватизацию квартиры № и истребование её из чужого незаконного владения.
Сугатов М.В. обратился с встречным иском, в ходе судебного разбирательства требования уточнил, просит выселить Мамедова Э.В. из квартиры № в доме № по <адрес> в г. Омске без предоставления другого жилого помещения (т.2, л.д.41-42, 216-217).
В заявлении указал, что он приобрёл указанную квартиру № по договору купли-продажи № № от 01.02.2011 г., заключённому между ним и ООО Трояна». В соответствии с п.1.4 договора в квартире зарегистрирован по месту жительства Мамедов Э.В., проживающий в ней на условиях коммерческого найма.
Спорная квартира АОЗТ «СМТ №4» была предоставлена ТПК «Акция» по договору аренды от 05.01.1994 г., её правопреемником являлось ТОО «ТПК «Феникс» СБ Интернешнл», которое ликвидировано 14.09.2005 г. С момента ликвидации ТОО «ТПК «Феникс» СБ Интернешнл» действие договора аренды от 05.01.1994 г. прекращено. В связи с прекращением договора аренды жилого помещения прекращено действие договора найма жилого помещения, соответственно, прекратились права и обязанности Мамедова Э.В. на квартиру № в доме № по <адрес>.
После прекращения договора арены жилого помещения какой-либо иной договор между «ЗАО СМТ № 4» и Мамедовым Э.В. не заключался. Считает, что между «ЗАО СМТ № 4» и Мамедовым Э.В. сложился договор безвозмездного пользования жилым помещением без определения срока.
Он (Сугатов М.В.), являясь собственником квартиры №, дважды письменно предлагал Мамедову Э.В. освободить жилое помещение, поскольку квартира необходима ему для личного проживания, однако, Мамедов Э.В. добровольно квартиру не освобождает, поэтому подлежит выселению в судебном порядке.
В судебное заседание Мамедов Э.В. не явился, о дне судебного разбирательства извещён своевременно, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Его представители Гулевский О.В. и Ибрагимов В.Ю. иск Мамедова Э.В. поддержали, с встречным иском Сугатова М.В. не согласны.
Сугатов М.В. в судебное заседание не явился, о дне судебного разбирательства извещён, просит рассмотреть дело в его отсутствие.
Его представитель Обухова О.И. с иском Мамедова Э.В. не согласна, встречный иск Сугатова М.В. подержала.
Представитель ООО «Трояна» Обухова О.И. с иском Мамедова Э.В. не согласна, иск Сугатова М.В. считает обоснованным.
Представители ответчиков ЗАО «СМК» и ООО «Лотос» в судебное заседание не явились, о дне судебного разбирательства извещены своевременно по месту нахождения организаций.
Представители третьих лиц Управления Росреестра по Омской обл., Администрации г. Омска, Департамента жилищной политики Администрации г. Омска, Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ООО «Холдинговая компания «Акция» в судебное заседание не явились, о дне судебного разбирательства извещены своевременно.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, заслушав заключение прокурора Маркову В.В., полагавшего иск Сугатова М.В. подлежащим удовлетворению, в удовлетворении исковых требований Мамедову Э.В. отказать, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что М. М.В. являлась собственником <данные изъяты> кв.№ в доме № по ул. <адрес> в г. Омске в порядке приватизации, что подтверждается регистрационным удостоверением (т.2, л.д.71, 231).
На момент приватизации вместе с ней проживали и были зарегистрированы в указанной квартире её дочь Н. С.Н. и внучка Л. Л.А., что следует из копии лицевого счёта на квартиру № на момент приватизации (т.2, л.д.234-обр.стор.).
12.01.1994 г. М. М.В. подарила квартиру № в доме № по ул. <адрес> К. А.А., что подтверждается договором дарения от 12.01.1994 г.(т.2, л.д.70).
К. А.А., в свою очередь, 12.01.1994 г. подарил принадлежащую ему на праве собственности <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> в г. Омске дочери М. М.В.- Н. С.Н., что подтверждается справкой из ГП Омской обл. Омский ЦТИиЗ» (т.2, л.д.60, 237).
М. М.В. для проживания была предоставлена также квартира № в доме № по <адрес> ТОО «Торгово-промышленной компанией «Акция». В данной квартире М. М.В. была зарегистрирована по месту жительства 04.02.1994 г., что подтверждается копией лицевого счёта на квартиру №, поквартирной карточкой и карточками прописки (т.1, л.д.82-88).
Свидетель К. А.А. подтвердил, что квартира № в доме № по ул. <адрес> передана ему М. М.В. в собственность по договору дарения, а он подарил <данные изъяты> квартиру № в доме № по ул. <адрес> дочери М. М.В.-Н. С.Н.
Кроме того, М. М.В. дополнительно предоставлена для проживания квартира № в доме № по <адрес> ТОО «Торгово-промышленной компанией «Акция», на вселение М. М.В. был выдан ордер.
Квартиру № доме № по <адрес> ЗАО «СМТ № 4» должен был передать его отцу взамен того, что его отец в связи с должностными полномочиями предоставил несколько земельных участков ЗАО «СМТ № 4» под застройку. При вселении в квартиру № М. М.В. знала, что приватизировать её не сможет, поскольку квартира находилась в ведомственном общежитии.
В 1992 г. при приватизации арендного предприятия «Ордена трудового Красного знамени «СМТ №4» в договор выкупа арендованного имущества был включён дом № по <адрес> в г. Омске. Договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № в части отчуждения в собственность покупателя общежития по <адрес> в г. Омске противоречит ст.30 Федерального закона от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и является ничтожной сделкой.
Общежитие по <адрес>, дом №, которое относилось к объектам жилищного фонда, не могло быть включено в состав приватизируемого имущества арендного предприятия «Ордена трудового Красного знамени «СМТ №4». Этот объект подлежал передаче в муниципальную собственность.
Ранее принятыми судебными актами, в том числе Решением Арбитражного суда Омской области от 24.05.2000 г. и вышестоящим судебными инстанциями, договор выкупа арендованного имущества от 03.06.1992 г. № № в части отчуждения в собственность АОЗТ «СМТ-4» общежития по <адрес>, дом №, признан недействительным. В применении последствий недействительности части ничтожной сделки отказано по тем основаниям, что ЗАО «СМТ № 4» осуществило капитальный ремонт здания с частичной перепланировкой жилых помещений в отдельные квартиры, снят статус общежития, часть квартир перешла в собственность граждан, а здание передано в ТСЖ «М», не находится во владении ЗАО «СМТ № 4».
Общежитие по <адрес>, дом № в муниципальную собственность передано не было, оставалось на балансе ЗАО «СМТ № 4» (впоследствии ЗАО «СМК»), передавалось последним в пользование гражданам и юридическим лицам.
ТОО «Торгово-промышленной компании «Акция» (далее ТОО «ТПК «Акция») квартира № в доме № по <адрес> была передана в аренду по договору аренды жилого помещения от 05.01.1994 г., по которому арендодателем являлось АОЗТ «СМТ №4», а арендатором - ТОО «ТПК «Акция» (т.1, л.д.9).
В соответствии с п.1 ст.85 «Основ Гражданского Законодательства Союза ССР и республик», утв. ВС СССР 31.05.1991 г. № 2211-1, действовавших на момент заключения договора аренды, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество во временное владение и пользование либо пользование за плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности.
Пунктом 3 ст.85 Основ было предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором и назначением имущества, поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законодательством или договором, и своевременно вносить арендную плату. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду, если иное не предусмотрено законодательством. После прекращения договора арендатор обязан вернуть имущество в том же состоянии, в каком он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договором аренды от 05.01.1994 г. установлена арендная плата в размере <данные изъяты> руб. в месяц, которая включает в себя оплату за содержание общей площади квартиры и возмещение затрат на коммунальные услуги. Арендатор обязан был не сдавать арендуемую квартиру в субаренду как в целом, так и частично, без письменного согласия арендодателя.
С согласия генерального директора АО «СМТ №4» квартира № была передана М. М.В. в субаренду, что подтверждается письмом от 04.06.1993 г.(т.1, л.д.100).
В период жизни М. М.В. вселила в квартиру № внучку Л. Л.А., зарегистрировала её по месту жительства в указанной квартире 07.02.2001 г.
М. М.В. и Л. Л.А. сняты с регистрационного учёта по месту жительства в квартире № в связи со смертью, соответственно, ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ. Умерла Л. Л.А. ДД.ММ.ГГГГ г., о чём имеется отметка в копии лицевого счёта (т.1, л.д.82).
В связи со смертью М. М.В. и Л. Л.А., правоотношения между ними и наймодателем ТОО «ТПК «Акция» по пользованию квартирой прекращены.
Являются несостоятельными доводы Гулевского О.В. и Ибрагимова В.Ю. о том, что квартира № в доме № по <адрес> была выкуплена Л. Л.А.
Указание в акте приёма-передачи нематериальных активов, в том числе квартир, при реорганизации в форме разделения ЗАО «Ордена Трудового Красного Знамени «СМТ №4» во вновь образуемое ЗАО «СМТ №4» от 20.10.1999 г., что квартира № выкуплена Л. Л.А., не является доказательством возникновения права собственности Л. Л.А. на указанную квартиру (т.2, л.д.32).
Из ответа ООО «СК «Трест № 4» на запрос суда следует, что договор выкупа квартиры № в доме № по <адрес> не был заключён, платежи в счёт выкупа квартиры в ЗАО «СМК» от каких-либо лиц не поступали. В акте от 20.10.1999 г. указаны лишь те квартиры, которые не были выкуплены у ЗАО «СМТ № 4» на момент его реорганизации и перешли на баланс ЗАО «СМК»(т.3,л.д.34).
В соответствии со справкой из ГП «Омский ЦТИиЗ» от 23.01.2012 г. Л. Л.А. в числе собственников объектов недвижимости не значится, с заявлением о передаче в собственность в порядке приватизации квартиры № в ГП «Омский ЦТИиЗ» не обращалась (т.2, л.д.69, т.3, л.д.35).
Согласно ч.1 ст.8 ФЗ РФ от 26.01.1996 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ», обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса независимо от даты их заключения.
Согласно ст.671 ГК РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
В период проживания Л. Л.А. в квартире № её мать Н. С.Н. постоянно с ней не проживала, членом её семьи не являлась.
Судом установлено, что Н. С.Н. была вселена в квартиру № после смерти Л. Л.А. наймодателем ФПК «Акция» (ранее ТОО «ТПК «Акция») самостоятельно, что подтверждается следующими доказательствами.
Из пояснений представителя истца Ибрагимова В.Ю. следует, что перед смертью Л. Л.А. тяжело болела и Н. С.Н. была вселена в квартиру № в связи с уходом за дочерью. Указанные обстоятельства свидетельствуют о временном вселении Н. С.Н. в квартиру № на период болезни Л. Л.А.
Н. С.Н. имела в собственности <данные изъяты> квартиру № в доме № по <адрес> в г. Омске, которую продала 18.09.2000 г., т.е. после смерти Л. Л.А., последовавшей 10.04.2000 г., и до 20.09.2000 г. Н. С.Н. имела регистрацию по месту жительства в квартире № дома № по <адрес>. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что до 18.09.2000 г. Н. С.Н. несла обязанности по оплате за жильё и коммунальные услуги по месту жительства в квартире № дома № по <адрес>.
Показания свидетеля В. С.Г., работавшего <данные изъяты>, о том, что в период болезни Л. Л.А. в квартире № он дважды видел Н. С.Н., не является достаточным доказательством того, что она вселена при жизни Л. Л.А. в спорную квартиру в качестве члена её семьи на постоянное место жительства.
Более того, В. С.Г. пояснил, что Н. С.Н. в квартире № стала жить с 1999 г. – 2000 г., т. е. конкретной информацией о вселении Н. С.Н. В. С.Г. не располагал, поскольку приходил в дом № по <адрес> по обстоятельствам, не связанным с проживанием жильцов квартиры №.
Из материалов дела следует, что на основании гарантийного письма генерального директора ФПК «Акция» от 06.08.2000 г. на имя директора ЗАО «СМТ № 4» с просьбой предоставить для проживания Н. С.Н. квартиру № в доме № по <адрес>, последняя была вселена в указанную квартиру наймодателем ФПК «Акция» с согласия арендодателя ЗАО «СМТ № 4» (т.1, л.д.10).
И 23.10.2001 г. Н. С.Н. была зарегистрирована по месту жительства в квартире №, что подтверждается карточкой прописки (т.1, л.д.84).
С момента вселения в августе 2000 г. и регистрации по месту жительства в квартире № Н. С.Н. приобрела права и несла обязанности по договору коммерческого найма данного жилого помещения.
В связи с чем, то обстоятельство, что Н. С.Н. заплатила в феврале 2001 г. задолженность по квартире №, образовавшуюся с января 2000 г., начисляемую в том числе, за период проживания Л. Л.А., не свидетельствует о возникновении у Н. С.Н. обязанностей по оплате за жильё и коммунальные услуги с января 2000 г.(т.3, л.д.29).
На момент вселения Н. С.Н. в квартиру №, дом № по <адрес> общежитием не являлся, 18.09.1998 г. был снят статус общежития с указанного здания Постановлением главы городского самоуправления.
Ордер Н. С.Н. в установленном законом порядке, в соответствии с требованиями статей 30-33, 47 действовавшего в тот период ЖК РСФСР, на вселение в квартиру № не выдавался, на учёте граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий она не состояла. После продажи принадлежащей ей на праве собственности квартиры, Н. С.Н. могла быть поставлена на очередь на получение социального жилья только по истечение трёх лет с момента продажи квартиры.
Таким образом, Н. С.Н. право пользования квартирой № на условиях договора социального найма в установленном законом порядке не приобрела.
После регистрации брака с Мамедовым Э.В. Н. С.Н. вселила его в качестве члена своей семьи в спорную квартиру на тех же условиях. 17.09.2002 г. Мамедов Э.В. зарегистрирован по месту жительства в квартире №. С момента вселения Мамедов Э.В. приобрёл право пользования квартирой № и нёс обязанности за пользование жилым помещением по договору коммерческого найма жилого помещения.
После смерти Н. С.Н., последовавшей 30.11.2004 г., Мамедов Э.В. пользуется квартирой № по настоящее время, в квартире находятся его вещи, он несёт обязанности по оплате за жильё и коммунальные услуги.
Согласно пояснений представителей, члены семьи Мамедова Э.В., в том числе его супруга и трое несовершеннолетних детей, временно проживают по иному месту жительства – в квартире родственников (т.2, л.д.239-243).
В соответствии с п.1 ст.61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечёт его прекращение без передачи прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
Постановлением Городской регистрационной палаты от 20.01.1995 г. № № были зарегистрированы изменения и дополнения в учредительные документы ТОО «ТПК» «Акция», в том числе и по наименованию, его новым наименованием стало ТОО «ТПК «Феникс СБ Интернешнл» (т.2, л.д.107).
В связи с ликвидацией 14.09.2005 г. ТОО «ТПК «Феникс СБ Интернешнл», договор аренды квартиры № в доме № по <адрес>, заключённый 05.01.1994 г. между арендодателем АОЗТ «СМТ №4» и а арендатором ТПП «Акция», прекращён (т.2, л.д.37). Соответственно, прекратились права и обязанности по договору найма жилого помещения у Мамедова Э.В., стороной которого являлось ТОО «ТПК «Феникс СБ Интернешнл».
ЗАО «СМТ № 4» как сторона договора аренды от 05.01.1994 г., какого либо письменного или устного договора с Мамедовым Э.В. по пользованию им квартирой № не заключала.
После прекращения договора аренды и, соответственно, договора найма жилого помещения, законных оснований для проживания у Мамедова Э.В. в спорной квартире не имелось. Оплату за жильё и коммунальные услуги Мамедов Э.В. производил за фактическое пользование жилым помещением.
Поскольку право пользования спорным жилым помещением у Мамедова Э.В. прекращено, поэтому в результате сделок купли-продажи квартиры № его права не нарушены.
В силу п.2 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Мамедов Э.В. право пользования спорным жилым помещением на условиях договора социального найма в установленном законом порядке не приобрёл, право на приватизацию жилого помещения не имеет, не является надлежащим истцом по требованиям о применении последствий недействительности сделок, поэтому заявленные им требования удовлетворению не подлежат в полном объёме.
В соответствии с ч.1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Собственником квартиры 58 в доме № по <адрес> по договору купли-продажи от 01.02.2011 г. является Сугатов М.В.
В соответствии с требованиями п.1 ст.288 ГК РФ, ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением.
По требованию Сугатова М.В. Мамедов Э.В. спорную квартиру не освобождает, чем нарушает его права по владению, пользованию и распоряжению жилым помещением.
В связи с чем, подлежит удовлетворению иск Сугатова М.В. о выселении Мамедова Э.В. из квартиры № дома № по <адрес> в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении исковых требований Мамедову Э. В. отказать в полном объёме.
Выселить Мамедова Э. В. из квартиры № дома № по <адрес> в г. Омске без предоставления другого жилого помещения.
Решение может быть опротестовано и обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г.Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: подпись Н. И. Огарь
Мотивированное решение изготовлено 28.04.2012 г.