Дело № 2-1176/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г.Омска
в составе председательствующего судьи Шафоростовой Л.C.
при секретаре Смольниковой Е.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Омске
11 мая 2012 года
гражданское дело по иску Саранской М.А. к Стрекаль О.Ф., Нодия А.В., Стрекаль А.О. о признании недействительными сделок купли-продажи жилого помещения, применении последствий недействительности сделок,
УСТАНОВИЛ:
Саранская М.А.обратилась в суд с иском к Стрекаль О.Ф., Нодия А.В., Стрекаль А.О., в котором просит признать договор купли-продажи <адрес>-а по <адрес> в г.Омске, заключенный 17 мая 2008 года между ней в лице представителя Стрекаль О.Ф. по доверенности от 30 ноября 2007 года и Нодия А.В., а также договор купли-продажи квартиры, заключенный 17 декабря 2010 года между Нодия А.В. и Стрекаль А.О., недействительными, применить последствия недействительности сделок, аннулировать соответствующую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и признать за ней право собственности на указанную квартиру. В обоснование требований указала, что является собственником указанного жилого помещения на основании договора дарения от 07 сентября 2007 года. В период совместного проживания с Закарян Д.С., последний уговорил её для получения им займа у Стрекаль О.Ф., обязательными условиями которого было оформление на его имя нотариальной доверенности на право распоряжения указанной квартирой, передать квартиру в залог в счет обеспечения возврата суммы займа. Доверяя сожителю, 30 ноября 2007 года она выдала на имя Стрекаль О.Ф. доверенность с названным правомочием, однако намерения отказываться от права собственности на единственное жилье не имела, поскольку до настоящего времени проживает в квартире и несет бремя расходов по её содержанию. Узнала об оспариваемых сделках с указанной квартирой только в 2011 году, в рамках рассмотрения предъявленного к ней Стрекаль А.О. иска о выселении вместе с её несовершеннолетним сыном. Действиями Закарян Д.С. и Стрекаль О.Ф. она была введена в заблуждение по поводу характера юридического оформления и правовых последствий сделки. Фактически имелась ввиду другая сделка, а именно, договор залога квартиры по обеспечению договора займа между Закарян Д.С. и Стрекаль О.Ф.
В судебном заседании Саранская М.А. исковые требования поддержала, суду пояснила, что еще одним условием Стрекаль О.Ф. было написание ею расписки, о существовании которой она забыла, и в другом судебном заседании, по наставлению её прежнего представителя Жесткова А.В., отрицала существование последней. Закарян Д.С. она доверяла, поскольку он убедил её в том, что доверенность и расписка Стрекаль О.Ф. уничтожены.
В судебном заседании представитель Саранской М.А. по доверенности Колотиев Д.С. исковые требования поддержал, суду пояснил, что волю Саранской М.А. на выдачу доверенности на имя Стрекаль О.Ф. сформировал Закарян Д.С., который ранее уже по аналогичной схеме работал со Стрекаль О.Ф., а затем выкупал заложенное ему недвижимое имущество. Она была введена в заблуждение по выдаче доверенности и указанной расписки, то есть воля последней не была направлена на реальную передачу права собственности на квартиру. Какой-либо заинтересованности в указанной квартире Стрекаль О.Ф. не проявлял, перед покупкой ее не осматривал и не совершал каких-либо иных фактических действий, свидетельствующих об отношении к имуществу как к своему собственному. Ключи от жилого помещения ему не передавались. Срок исковой давности Саранской М.А. не пропущен.
Представитель ответчиков Стрекаль О.Ф., Стрекаль А.О. по доверенности Сокольникова Е.С. в судебном заседании исковые требования не признала, считает их необоснованными, заявленными также за пределами установленного законом срока исковой давности, последствия пропуска которого, просила применить суд.
В судебном заседании ответчики Стрекаль О.Ф., Нодия А.В., Стрекаль А.О. и представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области участия не принимали, о дате, времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежаще.
Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке лиц, против чего стороны не возражают.
Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетелей, изучив материалы дела и представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению.
Из материалов дела следует, что Саранская М.А. на основании договора дарения от 27 сентября 2007 года являлась собственником <адрес>-а по <адрес> в г.Омске.
Ранее право собственности на указанную квартиру принадлежало матери истца - Саранской З.П. на основании договора купли-продажи от 17 ноября 2004 года, зарегистрированного 29 ноября 2004 года Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 55-01/00-41/2004-2473.
По правилам ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, целью данной сделки является для продавца - приобретение имущества в собственность, для покупателя – получение определенной денежной суммы за это имущество.
Согласно ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.
Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
По смыслу приведенной нормы сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.
Причины заблуждения значения не имеют. Оно может возникнуть по причинам, зависящим от самого заблуждающегося, контрагента по сделке, поведения третьих лиц, а также от разного рода обстоятельств случайного характера, сопровождающих совершение сделки. В результате сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеет место волеизъявление, несоответствующее воле одной из сторон сделки, поскольку возникают иные последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду при совершении сделки.
Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, соответственно применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 167 ГК РФ.
Из материалов дела следует, что 30 ноября 2007 года Саранская М.А. выдала нотариально удостоверенную доверенность Стрекаль О.Ф. с правом продать за цену и на условиях по его усмотрению принадлежащую ей на праве собственности <адрес>-а по <адрес> в г.Омске. При этом Саранской М.А. в этот же день Стрекаль О.Ф. была выдана расписка о продаже ему <адрес>-а по <адрес> в г.Омске за <данные изъяты> рублей, содержащая также подпись Закарян Д.С.
Действуя от имени Саранской М.А. по указанной доверенности, 17 мая 2008 года Стрекаль О.Ф. подписал с Нодия А.В. договор купли-продажи указанной квартиры за <данные изъяты> рублей.
Согласно текста указанного договора купли-продажи Стрекаль О.Ф. получил от Нодия А.В. денежные средства в сумме <данные изъяты> рублей, о чем свидетельствует его надпись «расчет по договору произведен полностью».
В дальнейшем, 17 декабря 2010 года между Нодия А.В. и Стрекаль А.О. был заключен договор купли-продажи квартиры за <данные изъяты> рублей.
В судебных заседаниях допрошенный в качестве свидетеля ФИО суду показал, что проживал совместно с Саранской М.А. в спорной квартире с 2003 по 2008 годы. Занимаясь строительной деятельностью, он периодически занимал у Стрекаль О.Ф. денежные средства под залог недвижимости. Обеспечение возврата займа по условиям Стрекаль О.Ф. происходило путем выдачи на имя последнего нотариальной доверенности с правом распоряжения недвижимым имуществом и договором купли-продажи. Занимая у Стрекаль О.Ф. <данные изъяты> рублей, он попросил Саранскую М.А. выдать на имя Стрекаль О.Ф. нотариальную доверенность, что и было сделано, обещая выкупить указанную квартиру обратно. Фактически квартира Саранской М.А. являлась обеспечением возврата займа. В дальнейшем про выданную доверенность они просто забыли, поскольку он доверял Стрекаль О.Ф., который его заверил об уничтожении доверенности. До момента выселения Саранской М.А. из квартиры, она не знала о её продаже.
В подтверждение своих показаний по факту осуществления ответчиками деятельности по предоставлению займов по аналогичной схеме с Саранской М.А. свидетель предоставил нотариальную доверенность, выданную 22 января 2007 года Андреасян А.С. на имя Стрекаль О.Ф., договор купли-продажи <адрес> в г.Омске от 29 января 2008 года за <данные изъяты> рублей между Андреасян А.С. в лице представителя Стрекаль О.Ф. (продавец) и Стрекаль А.О. (покупатель), а также договор купли-продажи этой же квартиры от 05 августа 2008 года между Стрекаль А.О. (продавец) и Закарян Д.С. (покупатель) об обратном выкупе названного жилого помещения, но уже за <данные изъяты> рублей.
Таким образом, доводы Саранской М.А. о том, что между Закарян Д.С. и Стрекаль О.Ф. имелись отношения по договору займа, в обеспечение возврата которого, по просьбе Закарян Д.С. она выдала нотариальную доверенность с правом продажи принадлежащего ей на праве собственности единственного жилья, подтверждаются не только свидетельскими показаниями Закарян Д.С., но и вышеприведенными письменными доказательствами.
Допрошенные судом свидетели ФИО и ФИО подтвердили факт ведения ими переговоров в начале текущего года со Стрекаль О.Ф. и попытки выкупить обратно у Стрекаль А.О. спорной квартиры, в связи с чем, у суда вызывают сомнения в наличии у Саранской М.А., также как и у Стрекаль О.Ф., реальных намерений заключить подобную сделку купли-продажи спорной квартиры, при том, что последним не представлено каких-либо доказательств, препятствующих заключить указанный договор купли-продажи напрямую, без выдачи Саранской М.А. указанной доверенности и написания расписки.
Приобщенные представителем ответчиков справки управляющей компании об отсутствии у Стрекаль А.О. задолженностей по коммунальным платежам не свидетельствуют с достоверностью о том, что именно он нес расходы по оплате коммунальных платежей, поскольку материалы дела содержат аналогичную по содержанию рода справку, выданную Саранской З.П. тем же бухгалтером, а также квитанции об оплате Саранской М.А. коммунальных платежей за период с ноября 2007 года по март 2012 года.
При этом, в материалах гражданского дела № 2-207/2012 имеется справка судебного пристава-исполнителя ОСП по Октябрьскому АО г.Омска УФССП России по Омской области о возбуждении 18 апреля 2011 года в отношении Саранской З.П. двух исполнительных производств о взыскании задолженности по коммунальным платежам в пользу ОАО «Омскводоканал» и выписка из лицевого счета по вкладу Саранской З.П. о списании указанной суммы задолженности в пользу взыскателя.
Из акта от 17 апреля 2012 года следует, что при выходе судебным приставом-исполнителем на адрес: <адрес>-а, <адрес>, Саранской М.А. дома не оказалось. Со слов соседей из квартир № и №, в <адрес> собственники бывают редко, последний раз, около недели назад был брат Саранской. Давая оценку данному документу, исходя из его содержания, суд приходит к выводу о том, что соседи истца считают Саранскую и её брата собственниками квартиры.
Таким образом, оценивая в совокупности представленные документы и свидетельские показания, суд считает, что после заключения сделок купли-продажи со спорной квартирой от 17 мая 2008 года и 17 декабря 2010 года, ответчики Стрекаль О.Ф., Нодия А.В. и Стрекаль А.О. каких-либо правомочий собственника в отношении спорной квартиры не осуществляли, по акту приема-передачи квартира им фактически не передавалась, с требованием обязать Саранскую М.А. передать принадлежащее им недвижимое имущество они не обращались вплоть до июня 2011 года, расходы по содержанию жилого помещения они не несли, в квартире до настоящего времени проживают истец с малолетним сыном, которые сняты с регистрационного учета по месту жительства принудительно на основании судебного решения.
В вышеназванной связи, суд приходит к выводу, что действительная воля сторон не была направлена на заключение договора купли-продажи: Саранская М.А. не имела намерений продать принадлежащее ей на праве собственности единственное жилье и получить за него денежную сумму, а Стрекаль О.Ф. - приобрести данное имущество в свою собственность, то есть предусмотренные законом правовые последствия для сторон сделки не наступили.
Доводы истца Саранской М.А. и её представителя в судебном заседании о том, что намерений лишаться права собственности на квартиру у последней не было, а воля последней на выдачу доверенности была сформирована под влиянием третьего лица, то есть фактически была введена в заблуждение относительно существа сделки, по мнению суда, также заслуживают внимания.
Совокупность вышеприведенных доказательств подтверждают доводы истца и опровергают доводы ответчиков и их представителей, что позволяет суду сделать вывод о совершении Саранской М.А. сделки купли-продажи квартиры под влиянием заблуждения относительно природы сделки и отсутствие намерения лишаться права собственности на единственное жилье, данное заблуждение имеет существенное значение.
Тот факт, что заблуждение, имеющее существенное значение, возникло у Саранской М.А. под влиянием поведения иного лица (Закарян Д.С.), а не контрагента по сделке (Стрекаль О.Ф. или Нодия А.В.), правового значения не имеет.
Судом при вынесении решения также приняты во внимание сведения, отраженные в судебных постановлениях о многочисленных совершенных ответчиками Стрекаль А.О. и Стрекаль О.Ф. сделках купли-продажи жилых помещений подобным образом, которыми подтверждается факт осуществления Стрекаль А.О. и Стрекаль О.Ф. деятельности, связанной с фактическим предоставлением денежных займов физическим лицам под залог недвижимости, оформлявшихся путем составления с ними договоров купли-продажи жилых помещений, то есть аналогичной оспариваемой сделке, также подтверждающие факт введения Стрекаль О.Ф. в заблуждение граждан с целью заключения договора купли-продажи принадлежавшего тем жилого помещения при фактическом наличии между указанными или третьими лицами отношений, вытекающих из договора займа.
Ссылки представителей ответчиков на неоднократно менявшуюся позицию истца в иных судебных заседаниях, формируемую, в том числе и под влиянием её представителя Жесткова А.В., что подтвердила истец Саранская М.А., свидетели ФИО и ФИО в судебных заседаниях по настоящему делу, суд отклоняет, поскольку они с достоверностью не опровергают основанное на совокупности доказательств выводы суда о недействительности сделок со спорной квартирой.
С учетом установленных судом обстоятельств, в том числе и того, что истец другого жилого помещения в собственности не имеет, суд приходит к выводу о том, что исковые требования Саранской М.А. о признании сделок купли-продажи квартиры недействительными, а также об аннулировании записи регистрации права собственности Стрекаль А.О. на спорную квартиру подлежат удовлетворению
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Применяя последствия недействительности сделки, суд возвращает спорную квартиру в собственность Саранской М.А., взыскивая с нее в пользу Нодия А.В. <данные изъяты> рублей.
С Нодия А.В. также надлежит взыскать в пользу Стрекаль А.О. <данные изъяты> рублей.
При этом суд приходит к выводу об отсутствии необходимости оспаривания доверенности, выданной истцом 30 ноября 2007 года на имя Стрекаль О.Ф., поскольку срок действия последней истек.
Отношения по расписке от 30 ноября 2007 года, по мнению суда, являются самостоятельным предметом исследования и оценки в ином судебном споре.
В ходе судебного разбирательства ответчиками сделано заявление об истечении срока исковой давности.
Согласно ст. 199 ГК РФ требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности – три года.
Согласно ч.1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.
В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Оснований для выводов относительно того, что на момент предъявления иска с учетом положений ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию Саранской М.А. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 17 мая 2008 года истек, суд не находит, поскольку ввиду фактического неисполнения указанного договора, а также последующей сделки купли-продажи квартиры от 17 декабря 2010 года, истец не мог узнать о заключении сделки под влиянием заблуждения до того, как Стрекаль А.О. обратился в суд с иском о выселении, что также подтвердили в судебном заседании допрошенные судом свидетели. Последующая сделка с квартирой была заключена в пределах установленного срока исковой давности, предусмотренного п. 1 ст. 181 ГК РФ.
Применительно к данным правоотношениям суд полагает, что течение срока исковой давности началось с момента, когда Саранская М.А. узнала о своем нарушенном праве, то есть с июня 2011 года, когда Стрекаль А.О. обратился в суд с иском о выселении Саранской М.А. и ее несовершеннолетнего сына из спорной квартиры. Исковое заявление поступило в суд 22 марта 2012 года в течение давностного срока.
Таким образом, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с истечением срока исковой давности у суда не имеется.
Иные требования стороны не заявляли.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Признать недействительным договор купли-продажи <адрес>-а по <адрес> в г.Омске, заключенный 17 мая 2008 года между Саранской М.А. в лице представителя Стрекаль О.Ф. по доверенности от 30 ноября 2007 года и Нодия А.В..
Признать недействительными договор купли-продажи <адрес>-а по <адрес> в г.Омске, заключенный 17 декабря 2010 года между Нодия А.В. и Стрекаль А.О. и произведенную на его основании Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области государственную регистрацию договора и возникновения права собственности Стрекаль А.О. на вышеуказанную квартиру.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права собственности Стрекаль А.О. на <адрес>-а по <адрес> в <адрес>.
Возвратить <адрес>-а по <адрес> в г.Омске в собственность Саранской М.А..
Взыскать с Саранской М.А. в пользу Нодия А.В. <данные изъяты> рублей.
Взыскать с Нодия А.В. в пользу Стрекаль А.О. <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска.
Судья Л.C. Шафоростова