Дело № 2-1864/2012
Р Е Ш Е Н И Е
именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Огарь Н. И.
при секретаре Серпутько С.А.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Омске 06.06.2012 г.
дело по иску Куринной Г. И. , Клюкиной Т. А, к обществу с ограниченной ответственностью «УК Авангард» о признании незаконными действий об отказе в передаче технической документации на дом вновь избранной управляющей компании, возложении обязанности передать вновь избранной управляющей компании техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы,
У С Т А Н О В И Л:
Истцы Куринная Г.И. и Клюкина Т.А. обратились в суд с вышеназванным иском. Просят признать незаконными действия ООО «УК Авангард» об отказе в передаче технической документации на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске вновь избранной управляющей компании ООО «УК Омич».
Обязать ООО «УК Авангард» передать ООО «УК Омич» техническую документацию на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске и иные связанные с управлением этим домом документы, в том числе: технический паспорт на многоквартирный дом; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего общее имущество собственников помещений многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; чертежи и схемы внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома; паспорта оборудования, используемого для самостоятельного производства коммунальной услуги по горячему водоснабжению; паспорта лифтового оборудования; исполнительные чертежи контуров заземления; акт приёмки документации длительного хранения при их передаче от одного ответственного лица к другому; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения параметров вентиляции; документы паспортного учёта жильцов многоквартирного дома; копии уведомлении ресурсоснабжающих организаций о прекращении договорных отношений.
В случае отсутствия перечисленной документации обязать ООО «УК Авангард» восстановить её и передать ООО «УК Омич».
Установить срок для передачи технической документации на многоквартирный дом и иных, связанных с управлением этим домом документов.
В заявлении истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме № по ул. <адрес> в г. Омске, дом обслуживался ООО «УК Авангард». В декабре 2011 г. собственники многоквартирного дома провели общие собрания с одной и той же повесткой дня в форме совместного присутствия, а затем в форме заочного голосования. Собрание правомочно. На собрании принято решение об отказе от исполнения договора управления с ООО «УК Авангард» по причине неисполнения ею договора управления. Выбрана новая управляющая организация ООО «УК Омич», с которой подписан договор управления многоквартирным домом.
Директору ООО «УК Авангард» председателем совета многоквартирного дома Н. Г.В. направлено извещение об отказе собственниками помещений в многоквартирном доме от исполнения договора управления в одностороннем порядке, так как ООО «УК Авангард» не исполняет условия договора, и просила передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной ООО «УК Омич».
Директор ООО «УК Омич» обращался к директору ООО «УК Авангард» с просьбой передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы
Однако, ООО «УК Авангард» не передаёт вновь выбранной ООО «УК Омич» техническую документацию на дом, навязывает им свои платёжные документы, препятствует получению ими услуг от новой управляющей организации, последняя не может заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями из-за отсутствия технической документации на дом.
В судебное заседание истцы Куринная Г.И. и Клюкина Т.А. не явились, о дне судебного разбирательства извещены, просят рассмотреть дело в их отсутствие.
Их представители Куриной А.В. и Клюкин Е.В. иск поддержали. Уточнив требования, просят решение суда в части о возложении обязанности на ООО «УК Авангард» передать ООО «УК Омич» техническую документацию на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске и иные связанные с управлением этим домом документы обратить к немедленному исполнению. При этом пояснили, что дом необходимо готовить к зиме, а для этого нужна документация на дом. Кроме того, они с февраля 2012 г. не оплачивают коммунальные услуги за пользование холодной и частью горячей водой. А ООО «УК Омич» не может без технической документации заключить договор с ОАО «Омск-Водоканал». С февраля 2012 г. фактически услуги по содержанию дома оказывает ООО «УК Омич» на основании договора управления.
Представитель ООО «УК Авангард» Ночной П.А. с иском не согласен, пояснил, что договор управления с ООО «УК Авангард» не расторгнут в установленном законом порядке. Собственники многоквартирного дома не предъявляли претензии к ООО «УК Авангард» о неисполнении договора управления, нарушена процедура расторжения договора управления, Н. Г.В. не была уполномочена собственниками на расторжение договора управления. Куринная Г.И. и Клюкина Т.А. не являются надлежащими истцами по делу, т.к. иск заявлен в пользу иного лица - ООО «УК Омич». Истцы не представили доказательств невыполнения работ по договору управления ответчиком ООО «УК Авангард».
Представитель третьего лица ООО «УК Омич» Тупалова Л.В. считает иск обоснованным.
Выслушав представителей сторон, свидетеля, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что истцы Куринная Г.И. и Клюкина Т.А. являются собственниками многоквартирного дома № № по ул. <адрес> в г. Омске.
В соответствии с договором управления многоквартирным домом от 01.08.2008 г. ООО «УК Авангард» оказывало услуги и выполняло работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. №
Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и управляющей организации (статья 44 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством.
В свою очередь гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором (статья 450 Гражданского кодекса).
Согласно части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом.
Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Следовательно, воля собственников помещений в многоквартирном доме на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом должна быть выражена путем письменного уведомления ответчика.
Решением внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по ул. <адрес> в г. Омске от 30 декабря 2011 г., проведённого в форме заочного голосования, принято решение об отказе от исполнения договора управления с ООО «УК Авангард» в связи с невыполнением условий договора управления от 01.08.2008 г. и выборе в качестве управляющей компании ООО «УК Омич». При проведении собрания собственникам были представлены для ознакомления документы, связанные с неисполнением ООО «УК Авангард» услуг по договору управления (л.д.103-134).
Между собственниками многоквартирного дома № № по ул. <адрес> в г. Омске и ООО «УК Омич» заключен договор управления многоквартирным домом, датированный 30.12.2011г.(л.д.57-77).
Судом установлено, что договор управления с ООО «УК Авангард» расторгнут в установленном законом порядке.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 5 ст.161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решением общего собрания собственников помещений дома от 30.12.2011 г. председателем совета многоквартирного дома выбрана Н. Г.В.
На заседании совета многоквартирного дома от 30.12.2011 г. по вопросу повестки дня: о порядке выполнения решения общего собрания собственников помещений, проведённого в форме заочного голосования в период с 19 по 29.12.2011 г., - принято решение приступить к исполнению договора управления с ООО «УК Омич» с 01.02.2012 г. Поручено председателю совета многоквартирного дома Н. Г.В. направить извещение ООО «УК Авангард» о том, что собственники помещений дома № № отказались от исполнения договора управления с ООО «УК Авангард» и потребовать в срок до 01.02.2012 г. передать техническую документацию и иные связанные с управлением этим домом документы ООО «УК Омич» (л.д.102).30.12.2011 г. Н. Г.В., как председатель совета многоквартирного дома, будучи уполномоченной от имени всех собственников дома, направила директору ООО «УК Авангард» извещение и выписку из протокола общего собрания от 30.12.2011 г. (л.д.15,233-234).
В извещении уведомила ответчика об отказе собственниками помещений дома № от исполнения договора управления с ООО «УК Авангард» по причине невыполнения последним условий договора управления и что с 01.02.2011 г. приступает к работе ООО «УК Омич». Просила в срок до 01.02.2012 г. передать техническую документацию на дом и иные связанные с управлением домом документы ООО «УК Омич».
На момент рассмотрения дела решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по ул. <адрес> в г. Омске от 30 декабря 2011 г., проведённое в форме заочного голосования, не оспаривалось.
После уведомления ООО «УК Авангард» об отказе от исполнения договора управления он считается расторгнутым с 01.02.2012 г.
Письмо директора ООО «УК Авангард» в ответ на извещение об отказе от исполнения договора управления о том, что договор управления расторгается в установленном законом порядке в соответствии с п.8 ст.162 ЖК РФ, что собственники за 2 мес. до окончания срока действия договора не заявили письменно о его расторжении, поэтому договор пролонгирован до 01.08.2012 г., является отпиской. Поскольку собственники помещений дома № отказались от договора управления по иным основаниям.
Свидетель В. И.П. подтвердила ошибочную позицию, изложенную в письме директора ООО «УК Авангард».
В силу ч.3 ст.49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания.
Юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (п.2 ст.51 ГК РФ).
Решением общего собрания участников ООО «УК Омич» от 01.11.2011 г. создано ООО «УК Омич», утверждён Устав организации (л.д.200-201).
11.01.2012 г. в ЕГРЮЛ внесена запись о государственной регистрации ООО «УК Омич», с этого момента считается созданной данная организация.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Пунктом 10.1 договора управления многоквартирным домом по адресу: г. Омск, ул.<адрес>, дом № от 30.12.2011 г., заключённом между собственниками помещений дома и ООО «УК Омич» предусмотрено, что договор заключён 30.12.2011 г.(п.10.1 Договора).
Вместе с тем, учитывая то, что ООО «УК Омич» создано 11.01.2012 г., суд буквальное значение условия договора о моменте его заключения устанавливает путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из пояснений третьего лица представителя ООО «УК Омич» следует, что дата 30.12.2011 г. в договоре управления с ООО «УК Омич» свидетельствует о дне согласования собственниками проекта договора на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома, проводимого в период с 19.12.2011 г. по 30.12.2011г. Договор фактически заключён с 19.01.2012 г., когда был подписан договор управления сторонами.
Об этом свидетельствует справка из филиала «Омский» ОАО «ОТП» Банка» об открытии 18.01.2012 г. в банке счёта обществу с ограниченной ответственностью «УК Омич», реквизиты которого указаны в договоре управления (л.д.194). Соответственно, до открытия счёта в банке данные реквизиты не могли быть указаны в договоре управления.
Кроме того, с 01.02.2012 г. ООО «УК Омич» оказывает услуги собственникам многоквартирного дома № № по ул. <адрес> по содержанию и ремонту общего имущества, предоставляет собственникам квитанции для оплаты за оказанные услуги, и собственники оплачивают ООО «УК Омич» оказанные услуги.
Таким образом, между собственниками многоквартирного дома № № по ул. <адрес> и ООО «УК Омич» заключён договор управления домом, который действует с 01.02.2012 г.
Согласно письма Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 г., техническая документация на многоквартирный дом принадлежит собственникам помещений дома.
В нарушение требований п.10 ст.162 ЖК РФ ООО «УК Авангард» не передаёт ООО «УК Омич» техническую документацию на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске и иные связанные с управлением этим домом документы, чем нарушаются права истцов на получение ими услуг от новой управляющей организации в полном объёме в соответствии с договором управления, поскольку ООО «УК Омич» не может заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями из-за отсутствия технической документации на дом.
С учётом изложенного, исковые требования Куринной Г.И. и Клюкиной Т.А. о признании незаконными действий ООО «УК Авангард» об отказе в передаче технической документации на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске вновь избранной управляющей компании ООО «УК Омич», возложении обязанности на ООО «УК Авангард» передать ООО «УК Омич» техническую документацию и иные, связанные с управлением этим домом документы, подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, не подлежат удовлетворению требования истцов о возложении обязанности на ООО «УК Авангард» передать ООО «УК Омич» копию кадастрового плана земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; чертежи и схемы внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома; исполнительные чертежи контуров заземления; протоколы измерения параметров вентиляции в связи с отсутствием их у ответчика.
Данный вывод суда основан на актах приёма – передачи технической и иной документации к ООО «УК Авангард» от предыдущей управляющей организации (л.д.164-168).
Исковые требования в части обязать ООО «УК Авангард» восстановить отсутствующую документацию и передать ООО «УК Омич» не подлежат удовлетворению, как не основанные на законе.
Согласно п.1 ст.212 ГПК РФ, суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным.
Суд считает возможным удовлетворить заявление представителей истцов об обращении решения суда к немедленному исполнению в части о возложении обязанности на ООО «УК Авангард» передать ООО «УК Омич» техническую документацию на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске и иные связанные с управлением этим домом документы.
При этом учитывает то, что вновь избранная ООО «УК Омич» с 01.02.2012г. оказывает собственникам помещений дома № № по ул. <адрес> услуги по содержанию и ремонту общего имущества; на протяжении этого времени решение внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома № по ул. <адрес> в г. Омске от 30 декабря 2011 г., проведённого в форме заочного голосования, об отказе от исполнения договора управления с ООО «УК Авангард» и избрании ООО «УК Омич» в качестве управляющей организации никем не оспорено; с февраля 2012 г. собственники не оплачивают коммунальные услуги по предоставлению холодной воды в связи с невозможностью заключить ООО «УК Омич» договор с ресурсоснабжающей организацией; необходимо готовить дом к зимнему отопительному сезону. Замедление исполнения решения может привести к ущербу для истцов в связи с неисполнением ООО «УК Омич» в полном объёме услуг по договору управления многоквартирным домом.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,
Р Е Ш И Л:
Признать незаконными действия общества с ограниченной ответственностью «УК Авангард» об отказе в передаче технической документации на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске вновь избранной управляющей компании обществу с ограниченной ответственность «УК Омич».
Обязать общество с ограниченной ответственностью «УК Авангард» передать обществу с ограниченной ответственностью «УК Омич» техническую документацию на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске и иные связанные с управлением этим домом документы, в том числе: технический паспорт на многоквартирный дом; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учёта, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего общее имущество собственников помещений многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; паспорта оборудования, используемого для самостоятельного производства коммунальной услуги по горячему водоснабжению; паспорта лифтового оборудования; акт приёмки документации длительного хранения при их передаче от одного ответственного лица к другому; документы паспортного учёта жильцов многоквартирного дома; копии уведомлении ресурсоснабжающих организаций о прекращении договорных отношений.
Куринной Г. И. , Клюкиной Т. А, в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда в части о возложении обязанности на общество с ограниченной ответственностью «УК Авангард» передать обществу с ограниченной ответственностью «УК Омич» техническую документацию на многоквартирный дом № № по ул. <адрес> в г. Омске и иные связанные с управлением этим домом документы обратить к немедленному исполнению.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья: подпись Огарь Н.И.
Мотивированное решение изготовлено 13.06.2012 г.