2-2067/2012
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 июня 2012 года город Омск
Октябрьский районный суд города Омска в составе
председательствующего судьи Синьковской Л.Г.,
при секретаре Колесниковой В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Банк Жилищного Финансирования к Вольбину О.Е. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении кредитного договора;
установил:
Истец обратился в Октябрьский районный суд г. Омска с названными требованиями, указав, что 07 августа 2007 года между Открытым акционерным обществом Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и Вольбиным О.Е. был заключен Кредитный договор, в соответствии с условиями которого Банк предоставил Ответчику кредит в размере <данные изъяты> рублей под <данные изъяты> % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения <адрес>. Банк обязательства по договору выполнил, предоставил Ответчику денежную сумму, что подтверждается мемориальным ордером.
07 августа 2007 года Ответчик приобрел по Договору купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) № б/н от 07.08.2007 г. квартиру <адрес> Право собственности Ответчика на квартиру зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10.08.2007 г. за №, с возникновением ипотеки в силу закона, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №.
20 сентября 2007 года между ОАО Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» и ОАО «Омское ипотечное агентство» был заключен Договор выкупа закладных №, в соответствии с которым право требования по Кредитному договору, право залога на квартиру <адрес>, перешли к ОАО «Омское ипотечное агентство».
21 сентября 2007 года между ОАО «Омское ипотечное агентство» и ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» был заключен Договор купли-продажи закладных № БЖФ-39-3-ОИ/2007, в соответствии с которым право требования по Кредитному договору №, право залога на квартиру <адрес>, перешли к ЗАО «Банк Жилищного Финансирования».
В нарушение Кредитного договора ответчик допустил просрочку внесения очередных периодических (ежемесячных) аннуитетных платежей более чем на 30 дней, начиная с 01 января 2010 года. Задолженность по Кредитному договору по основному долгу и процентам за пользование кредитными средствами до настоящего времени не погашена.
По состоянию на 21 ноября 2011 года задолженность Ответчика перед Истцом составила <данные изъяты> рублей. Увеличив требования по состоянию на 14 мая 2012 года, Истец просит взыскать с Вольбина О.Е. по Кредитному договору № от 07 августа 2007 года задолженность, с одновременным расторжением Кредитного договора, сумму основного долга - <данные изъяты> рубля; сумму начисленных, но неуплаченных процентов - <данные изъяты> руб.; сумму начисленной неустойки на основной долг – <данные изъяты> рублей; сумму начисленной неустойки на проценты- <данные изъяты> рублей. Также истец просит обратить взыскание на предмет залога - квартиру № №, расположенную по адресу <адрес>, назначить начальную продажную цену заложенного имущества при реализации на торгах - не ниже денежной оценки в сумме <данные изъяты> рублей, определенной на основании оценки, проведенной 7 августа 2007 года, расходы по уплате государственной пошлины.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Позеев В.С. исковые требования поддержал, вопрос о снижении размера неустойки оставил на усмотрение суда. Настаивает на определении начальной продажной цены по отчёту, представленному истцом. В случае определения начальной продажной цены, с которой начинаются торги, в соответствии с отчётом, представленным ответчиком, просил установить её в размере <данные изъяты>% от стоимости квартиры.
Ответчик о слушании дела извещён надлежаще, в судебное заседание не явился, представителя не направил. Представил письменный отзыв, в котором просит уменьшить неустойку до <данные изъяты> рублей за каждую. Также просит установить начальную продажную цену, с которой начинаются торги согласно отчёту об оценке № 379 от 26 июня 2012 года.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
07 августа 2007 года между Открытым акционерным обществом Социальный коммерческий банк Приморья «Примсоцбанк» (далее - «Банк») и Вольбиным О.Е. был заключен Кредитный договор №, по условиям которого кредитор обязался предоставить заёмщику кредит в размере <данные изъяты> рублей под <данные изъяты> % годовых сроком на 180 месяцев для приобретения квартиры № № по адресу: <адрес>.
Банк свои обязательства по Кредитному договору выполнил, предоставив ответчику сумму кредита, что подтверждается мемориальный ордером № от 7 августа 2007 года.
07 августа 2007 года Ответчик приобрел по Договору купли-продажи (с возникновением ипотеки в силу закона) квартиру № по адресу: <адрес>.
Названный договор, переход права собственности, а также ипотека в силу закона на квартиру зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 10 августа 2007 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серии №.
Права кредитора по договору удостоверены закладной, в соответствии со статьёй 13 Федерального закона «Об ипотеке», являющейся ценной бумагой, выданной залогодержателю 10 августа 2007 года.
20 сентября 2007 года права по закладной переданы Открытому акционерному обществу «Омское ипотечное агентство» в соответствии с договором выкупа закладных. 21 сентября 2007 года права по закладной переданы ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» в соответствии с договором купли-продажи закладных.
В соответствии с разделом 3 кредитного договора возврат кредита и уплата процентов на него должны производиться заёмщиком ежемесячно, не позднее последнего числа каждого календарного месяца, равными частями по <данные изъяты> рубля. Первый платёж включает в себя проценты за пользование кредитом за первый процентный период и подлежит внесению в срок не позднее дня первого процентного периода. В последующие 178 платежей заёмщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде аннуитетного платежа.
Из выписки по лицевому счёту Вольбина О.Е. следует, что последний платеж внесен 26 января 2011 года в сумме <данные изъяты> рублей. До указанной даты заёмщиком допускались просрочки более чем на тридцать дней. Доказательств иного суду не представлено.
В силу пунктов 5.2., 5.3. кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита и уплаты процентов заёмщик обязан уплатить банку неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
В соответствии с пунктом 4.4.1. договора кредитор вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты, причитающихся на него процентов, а заёмщик обязан данные требования исполнить в случае нарушения срока платежа, установленного кредитным договором более чем на 30 дней.
Согласно статье 811 Гражданского кодекса РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
Поскольку ответчик перестал исполнять кредитное обязательство, 25 июля 2011 года истец направил ответчику требование о полном досрочном возврате кредита, уплате процентов за пользование кредитом и пени за просрочку.
Банком представлен расчёт, из которого следует, что по состоянию на 14 мая 2012 года сумма долга составила <данные изъяты> руб., из них: сумма основного долга - <данные изъяты> руб.; сумма начисленных, но неуплаченных процентов – <данные изъяты> руб.; сумма начисленной неустойки на основной долг – <данные изъяты> руб.; сумма начисленной неустойки на проценты <данные изъяты> руб.
Проверив указанные выше расчёты истца, суд их принимает.
Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Заемщик, не исполняя обязанности по возврату полученных денежных средств и уплате начисленных банком процентов за пользование кредитом, нарушил требования закона и условия заключённого им кредитного договора.
Соответственно, у истца имеются основания, установленные законом и договором, требовать от заёмщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, а также пени.
Из графика платежей, расчёта задолженности следует, что размер невозвращённой на 14 мая 2012 года суммы неустойки исходя из расчёта <данные изъяты>% годовых, составляет <данные изъяты> руб. – на основной долг; <данные изъяты> руб. - сумма начисленной неустойки на проценты.
Суд, проверив, принимает представленный истцом расчет, который не оспаривает ответчик, но просит, применив ст. 333 ГК РФ, снизить размер неустойки.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В то же время, статьей 333 Гражданского кодекса РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку как в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, так и в качестве меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
На основании изложенного, суд считает возможным уменьшить сумму начисленной неустойки на основной долг до <данные изъяты> рублей; сумму начисленной неустойки на проценты до <данные изъяты> рублей, соответственно отказав во взыскании неустойки в размере заявленной суммы.
Согласно пункту 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Иного договором не предусмотрено. Таким образом, в порядке пункта 4.4.3. кредитного договора, пункта 7.1. закладной и пункта 1 статья 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» банк вправе обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств по кредитному договору квартиру.
В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и статьёй 349 Гражданского кодекса РФ взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.
В силу ч.1. ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.
Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
В случаях, если обязательство, обеспеченное залогом в силу закона, не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, залогодержатель приобретает право обращения взыскания на предмет залога по истечении срока, определяемого в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 314 настоящего Кодекса.
Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (ч.2 ст.348 ГК РФ).
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч.3 ст.348 ГК РФ).
Аналогичные положения содержатся в ст. 54.1. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Наличие данных обстоятельств судом установлено. Таким образом, требование об обращении взыскания на имущество, заложенное ответчиком, подлежит удовлетворению.
Принимая решение об обращении взыскания на заложенное имущество, суд в силу ч.1 и ч.2 ст.77, п.п.4 ч.2 ст.54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» должен определить и указать в решении начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В закладной денежная оценка предмета ипотеки определена в соответствии с отчётом оценщика, составленного по состоянию на 6 августа 2007 года. Согласно названному отчёту, выполненному ООО «Независимая оценка «Флагман» рыночная стоимость оцениваемой квартиры составляет <данные изъяты> рублей.
Исходя из отчёта № от 26 июня 2012 года, выполненного ООО «БНОЭ Эталон», представленного истцом, рыночная стоимость квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей. В процессе оценки оценщиком был произведен осмотр предмета залога с тем, чтобы наиболее точно подобрать объекты-аналоги. Учтено техническое состояние квартиры. Рыночная стоимость предмета залога определена по состоянию на 21 июня 2012 года с учётом динамики цен на рынке недвижимости.
Поскольку залогодержатель и залогодатель не пришли к соглашению о начальной продажной цене имущества и при наличии спора, она определяется судом в соответствии с приведенной нормой права на основании <данные изъяты>% рыночной стоимости, определённой ООО «БНОЭ Эталон» в размере <данные изъяты> рублей.
Согласно ч.1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
Взыскивая задолженность, рассчитанную по состоянию на 14 мая 2012 года, суд считает возможным удовлетворить требование о расторжении кредитного договора, предъявленное к как выгоде истца, так и к выгоде ответчика, с тем, чтобы наступили последствия, предусмотренные ст. 453 ГК РФ: в виде прекращения обязательств.
В соответствии со статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы полежат возмещению истцу пропорционально удовлетворенной части иска: в размере <данные изъяты> рублей.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Взыскать с Вольбина О.Е. в пользу ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» задолженность по кредитному договору № от 07 августа 2007 года в размере <данные изъяты> руб., из них:
- сумма основного долга - <данные изъяты> руб.;
- сумма начисленных, но неуплаченных процентов - <данные изъяты> руб.;
- сумма начисленной неустойки на основной долг - <данные изъяты> руб.;
- сумма начисленной неустойки на проценты - <данные изъяты> руб.
Обратить взыскание на предмет залога – квартиру №, расположенную по адресу Омск, <адрес>, определив начальную продажную цену заложенного имущества, с которой начинаются торги, в размере <данные изъяты> рублей.
Расторгнуть кредитный договор № от 07 августа 2007 года, заключенный с Вольбмным О.Е..
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Вольбина О.Е. в пользу ЗАО «Банк Жилищного Финансирования» государственную пошлину, уплаченную при подаче иска, в сумме <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Л.Г. Синьковская