Дело № 2 - 600

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Очёр 16 ноября 2011 г.

Очёрский районный суд Пермского края в составе судьи Пименовой И.С.

при секретаре Шардаковой В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Паздниковой О. А. в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме к ООО <данные изъяты> о расторжении договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

Паздникова, действующая в интересах своих и в интересах собственников жилых помещений в многоквартирном доме, расположенном по <адрес>, просит расторгнуть договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией ООО <данные изъяты> В обоснование своих требований сослалась на то, что общим собранием собственников жилых помещений было принято решение о расторжении договора управления в связи с ненадлежащим выполнением ООО <данные изъяты> возложенных обязанностей. В том числе, указала, что управляющая компания на письменный запрос не предоставила соответствующую установленным требованиям информацию о показателях своей деятельности, после ремонта системы теплоснабжения некачественно предоставляла услугу по отоплению, не в полном объёме выполняла необходимые работы по устранению неисправностей и техническому обслуживанию, в ДД.ММ.ГГГГ завысила установленные расценки стоимости текущего ремонта.

В судебном заседании истец, его представитель адвокат Шестакова подтвердили изложенные выше обстоятельства, на иске настаивали.

Истец Паздникова пояснила, что уполномочена общим собранием собственников жилых помещений на совершение действий, связанных со сменой управляющей компании. Указала, что на групповые письменные заявления от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ жильцы дома не получили от управляющей компании подробного отчёта о стоимости выполненных работ и израсходованных материалов за ДД.ММ.ГГГГ. ООО <данные изъяты> ненадлежащим образом выполняло работы по очистке и устранению неисправности кровли, прочистке канализационного лежака, весенне - осенним осмотрам и выполнению иных заявок жителей. Управляющая компания, являясь заказчиком по договору ремонта системы теплоснабжения, не обеспечила контроль за его исполнением, в результате чего работы подрядчиком были выполнены некачественно, жильцы испытывали неудобства и мёрзли. Также вместо установленной оплаты текущего ремонта общего имущества в размере 4 рубля за квадратный метр в сентябре ДД.ММ.ГГГГ. ООО <данные изъяты> предъявило всем жильцам оплату из расчёта 56 рублей 29 копеек за квадратный метр.

Представитель адвокат Шестакова считает, что в связи с неоднократным и систематическим нарушением управляющей компанией условий договора управления многоквартирным домом он подлежит досрочному расторжению.

Представитель ООО <данные изъяты> Шестаков исковые требования не признал, считает, что управляющая компания качественно и своевременно выполняла возложенные договором обязанности, что подтверждается сведениями о произведённых в доме работах и выполненных заявках жильцов. Считает, что обязанность по информированию собственников выполняют надлежащим образом, так как жильцы получили письменный отчёт, вся финансовая документация с ДД.ММ.ГГГГ находится на официальном сайте администрации Очёрского городского поселения. Невыполнение некоторых заявок объяснил наличием у дома долгов перед управляющей компанией, невключением общим собранием некоторых видов работ в предоставляемую ООО <данные изъяты> услугу по техническому обслуживанию общего имущества. Вины компании в ненадлежащем отоплении после ремонта системы теплоснабжения нет, считает себя только посредником, жильцы сами должны были контролировать подрядчика, а ООО <данные изъяты> сделало всё возможное, чтобы неисправности устранить. На расторжение договора согласен только в случае погашения жильцами всех долгов перед управляющей компанией, для этого весь долг дома разделили на всех жителей и предъявили его в виде оплаты текущего ремонта общего имущества в ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу о доказанности ненадлежащего исполнения ответчиком обязанностей по договору управления.

Ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в доме относятся, в том числе, и выбор способа управления, управляющей организации.

В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (пункт 9 статьи 161 ЖК РФ).

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно п. 5 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 ЖК РФ, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

Согласно п. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение или расторжение договоров управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Пунктами 8.1, 8.2 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом; собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В соответствии с п. 3 ч. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Истец является собственником жилого помещения, расположенного по <адрес>, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права (т.1 л.д. 27). Общее число собственников в доме составляет 31 человек (т.1 л.д.204-208), они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, каждому из них на праве собственности также принадлежит доля в общем имуществе дома, пропорциональная общей площади занимаемых помещений.

ДД.ММ.ГГГГ между собственниками указанного многоквартирного дома и ООО <данные изъяты> заключены договоры оказания услуг (т.2 л.д.156-158, т.1 л.д.28-34, 67-147), согласно которых управляющая организация приняла на себя обязательства по организации управления и выполнения работ по надлежащему техническому обслуживанию жилого дома, предоставлению коммунальных услуг собственникам помещений и лицам, пользующимся помещениями в этом доме на возмездной основе.

Ссылка ответчика на заключение в ДД.ММ.ГГГГ договора управления в новой редакции является несостоятельной. Составленного в соответствии с требованиями ст.162 ЖК РФ договора управления многоквартирным домом в письменной форме, подписанного сторонами, суду не представлено. Истец заявил об отсутствии у собственников какой-либо иной редакции договора, кроме ДД.ММ.ГГГГ Предложенный ответчиком экземпляр договора (т.2 л.д.22-34) представляет из себя его проект, в котором отсутствуют подписи обеих сторон, сведений об утверждении его общим собранием нет, проект содержит строку об утверждении договора в 201__ году. Ссылка ответчика на решение общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ также не может быть принята во внимание. Истец, а также свидетели ФИО4, ФИО5, ФИО6 пояснили суду, что бланк протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ с готовым текстом был выдан им управляющей компанией, его содержанию не придали значения, фактически новая редакция договора для обсуждения общему собранию не предлагалась, они голосовали за пролонгацию прежнего договора и новые размеры платежей. Кроме того, представленные сторонами экземпляры протокола общего собрания не идентичны друг другу (т.2 л.д.6-7, 35). Таким образом, в части утверждения новой редакции договора, протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан достоверным доказательством. Представленные ответчиком договоры управления в новой редакции с ФИО7, ФИО8 и ФИО9 (т.2 л.д.78-91) не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу ч.4 ст.162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.48) было принято решение об одностороннем досрочном расторжении договора управления с ООО <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ. Данным решением Паздникова О.А. уполномочена на право совершения действий, связанных с передачей дома из управления ООО <данные изъяты> в ООО <данные изъяты> Собственниками жилых помещений в адрес ООО <данные изъяты> направлено уведомление об одностороннем отказе от условий договора управления многоквартирным домом (т.1 л.д. 49,50), на которое получен отказ ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ дать согласие на односторонне расторжение договора (т.1 л.д. 51). Управляющая компания техническую документацию на дом вновь избранной управляющей организации не передала, продолжает выставлять собственникам многоквартирного дома квитанции на оплату оказанных услуг, что послужило основанием для предъявления настоящего иска.

Для досрочного расторжения договора управления многоквартирным домом необходимо наличие двух оснований: наличие решения общего собрания собственников помещений в доме и установление факта ненадлежащего исполнения управляющей компанией условий договора.

Для проверки законности и обоснованности одностороннего отказа собственников жилых помещений многоквартирного дома и защиты прав ответчика от произвольного решения об одностороннем отказе от исполнения договора управления суд исследовал представленные сторонами доказательства для установления обстоятельств выполнения ООО <данные изъяты> условий договора.

Доводы ответчика об отсутствии его вины в предоставлении услуги теплоснабжения ненадлежащего качестве опровергнуты вынесенным по постановлению прокурора о возбуждении дела об административном правонарушении (т.2 л.д.18-20) постановлением инспекции вневедомственного контроля Пермского края № от ДД.ММ.ГГГГ о привлечении ООО <данные изъяты> к административной ответственности по ст.7.23 КоАП РФ (т.2 л.д.15-17) и вступившим в законную силу постановлением № арбитражного апелляционного суда № от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.159-162) об оставлении без изменения решения арбитражного суда Пермского края по делу № от ДД.ММ.ГГГГ об отказе в удовлетворении жалобы ООО <данные изъяты>
Ст.7.23 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение установленного «Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее – «Правила») нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.

Согласно п.3 «Правил» коммунальными услугами является деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. При этом исполнитель – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы. Потребитель – это гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В силу п.9 «Правил» исполнителем при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю, а также бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

В силу п.49 «Правил» исполнитель обязан предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах; предоставлять потребителю коммунальные услуги надлежащего качества; заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям; самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю; устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в сроки, установленные законодательством РФ и договором; в течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направлять потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа; информировать потребителя в течение суток со дня обнаружения неполадок в работе внутридомовых инженерных систем и (или) инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне многоквартирного дома или жилого дома (в случае его личного обращения - немедленно), о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также о причинах нарушения качества предоставления коммунальных услуг; по требованию потребителя направлять своего представителя для выяснения причин непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (с составлением соответствующего акта), нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом РФ и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ и договором.

Актом проверки от ДД.ММ.ГГГГ и протоколом лабораторных испытаний от ДД.ММ.ГГГГ объективно подтверждён факт нарушения нормативного уровня обеспечения отоплением квартиры № в указанном доме. Решением и постановлением арбитражных судов установлено, что ООО <данные изъяты> имело возможность для соблюдения установленных норм и правил, но не приняло всех зависящих от него мер по их соблюдению.

ООО <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ знало причину низкой температуры воздуха в спорной квартире, однако действенных и своевременных мер по устранению нарушений в системе отопления и по восстановлению температуры воздуха в жилых помещениях не принимало. Длительный период - с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ управляющая организация, обладая полномочиями заказчика по договору подряда на ремонт системы отопления (т.2 л.д.92-95), бездействовала, не смотря на неоднократные обращения жителей дома (т.1 л.д.44,45, т.2 л.д.47), в том числе, инвалида 2 группы пенсионерки ФИО6, (т.2 л.д. 48,51-54), вынуждая обращаться в Роспотребнадзор, государственную инспекцию вневедомственного контроля, к прокурору.

Факт предъявления ООО <данные изъяты> в ДД.ММ.ГГГГ жителям дома оплаты текущего ремонта общего имущества из расчёта 56 рублей 29 копеек за квадратный метр вместо установленного общим собранием размера 4 рубля за квадратный метр признан ответчиком, подтверждён представленными квитанциями (т.2 л.д.8-14). Позиция ответчика, связывающего возможность расторжения договора с полным погашением жильцами всех долгов перед управляющей компанией, действия управляющей компании по предъявлению долга дома его жителям в виде включения в платеж за текущий ремонт не основаны на нормах действующего законодательства. Как ст.11 ГК РФ, так и п.2.1.4 заключённого сторонами договора управления многоквартирным домом, установлена судебная защита нарушенных гражданских прав. По смыслу указанной нормы, в случае причинения убытков потерпевшая сторона имеет право за разрешением спора обратиться в суд. Действия управляющей компании, самоуправно в 14 раз увеличившей установленный общим собранием размер платежей, ни в коем случае не могут быть признаны законными. Согласно п.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Ссылаясь на долги дома, ООО <данные изъяты> не принимало никаких мер для судебного взыскания якобы имеющейся с ДД.ММ.ГГГГ задолженности дома за текущий ремонт (т.1 л.д.65). Достоверных сведений о наличии и размере такого долга ответчик не представил: сведения о размере долга в двух выписках из лицевого счёта накопительного фонда на текущий ремонт дома на дату ДД.ММ.ГГГГ не совпадают: в т.1 л.д.63 – 61723 руб., в т.2 л.д.99 – 48376 руб. В судебном заседании представитель ответчика назвал третью цифру суммы долга – 109000 рублей, пояснив, что размер платёжа за текущий ремонт 56 рублей за кв. метр образовался при делении именно этой суммы долга дома на всех жильцов. Не смотря на 2 письменных заявления жильцов о предоставлении подтверждающих образование долга документов (т.1 л.д.35,36), в нарушение п.21 «Стандарта раскрытия информации, подлежащей организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» о выдаче в 20-дневный срок запрашиваемой по письменному запросу информации, таких сведений управляющая компания собственникам не представила, ограничившись письменным ответом со ссылкой на ранее предоставленные отчёты о выполненных в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ работах. Указанные отчёты (т.1 л.д.64,65) истребуемую для сверки долга информацию не содержат.

Из пояснений обеих сторон, всех опрошенных свидетелей и документов дела установлено, что управляющая компания, не предоставляя жильцам документы, необходимые для проверки обоснованности начисления долга, не обращаясь в суд о взыскании этого долга, имея договорные обязательства по техническому обслуживанию (т.1 л.д.34), а также обязанность выполнения не входящих в перечень услуг за дополнительную плату, неправомерно отказывала жильцам в производстве работ и выполнении заявок, даже и за дополнительную плату, в том числе, в устранении аварий, до погашения долга (т.1 л.д.64,65,т.2 л.д.46, 49, 55, 74). В результате игнорирования устных обращений и письменной заявки старшего по дому ФИО4 об уборке снега с крыши (т.2 л.д.49), невыполнения ООО <данные изъяты> принятой на себя по договору ДД.ММ.ГГГГ обязанности, в ДД.ММ.ГГГГ произошло частичное разрушение кровли крыши дома. Бездействие повлекло наступление материального ущерба общему имуществу дома в виде разрушения крыши. Не смотря на свою вину в наступлении таких тяжких последствий, управляющая компания их устранение не производила, вынуждая жителей самостоятельно принимать меры, в частности, к ремонту повреждённой крыши. Свидетель ФИО12, дважды, в ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ обращался к ООО <данные изъяты> с заявлениями о помощи и дважды получил отказ. В результате бездействия управляющей компании жильцы пострадавшего подъезда были вынуждены самостоятельно собрать деньги и с помощью сторонних лиц восстановить крышу.

Доводы ответчика о том, что собираемость платежей по дому составляет только 54 %, что истец Паздникова является злостным неплательщиком, не влияют на выводы суда.

Ситуация с Паздниковой до её обращения в суд с настоящим иском управляющую компанию устраивала, мер для взыскания с неё долга в размере 23828 рублей (т.2 л.д.98) до указанного события ООО <данные изъяты> не предпринимало, по признанию представителя ответчика предоставляло ей отсрочку, то есть само ставило себя по отношению к ней в положение кредитора. Ненадлежащее выполнение лично Паздниковой обязанности по оплате не может быть принято во внимание также и потому, что с данным иском Паздникова обратилась не только в своих интересах, но и как уполномоченное общим собранием лицо, в интересах всех собственников.

Представленные ответчиком акты обследований технического состояния и осмотров дома, паспорта готовности, за исключением осеннего осмотра ДД.ММ.ГГГГ и обследования системы отопления ДД.ММ.ГГГГ. (т.2 л.д.145, л.д.152-155), носят односторонний характер, подписей представителя жильцов не содержат, со слов бывшего домкома ФИО4 участие в данных мероприятиях ему не предлагалось, в связи с чем вызывают сомнение в достоверности представленных документов и фактическом выполнении указанных мероприятий, с установленной периодичностью и надлежащего качества (т.2 л.д.119-151). О формальном подходе к осмотрам дома свидетельствует и указание в составе комиссии по проверке готовности дома к эксплуатации в зимних условиях ДД.ММ.ГГГГ в качестве домкома ФИО4 (паспорт от ДД.ММ.ГГГГ - т.2 л.д.149), хотя уже с ДД.ММ.ГГГГ представителем жильцов являлась Паздникова.

Вместо взыскания долгов в установленном законом порядке, с конкретных должников, руководитель и главный инженер отказывались регистрировать заявки и устранять аварийные ситуации до полного погашения жильцами долга дома.

Пояснениями свидетелей ФИО6, ФИО4, ФИО5, ФИО12, данными прокурору письменными объяснениями ФИО9 (т.2 л.д.74) подтверждено, что управляющая компания, в нарушение п. 22 «Стандарта раскрытия информации», оставляла не только без исполнения, но и без регистрации и устные обращения и письменные заявки (т.2 л.д.46, 49, 55), в том числе, по устранению аварийной ситуации. Так, не смотря на устные обращения ДД.ММ.ГГГГ и письменное заявление от ДД.ММ.ГГГГ, мер для устранения произошедшей ДД.ММ.ГГГГ аварии канализационной сети в № подъезде до вмешательства прокурора ООО <данные изъяты> не предпринимало. Довод представителя ответчика о том, что прочистка лежака канализационного в прилагаемый к договору ДД.ММ.ГГГГ перечень работ по техническому обслуживанию не входит, не состоятельна, поскольку указанный договор, а соответственно и приложения к нему, не действовали, так как договор заключён не был, редакция договора ДД.ММ.ГГГГ включает данный вид работ в техническое обслуживание (т.1 л.д.34). Даже при её отсутствии управляющая компания за отдельную плату была обязана срочно принять исчерпывающие меры по ликвидации аварии, однако самостоятельно, без постороннего властного вмешательства, что-либо делать отказывалась, продолжала нарушать права собственников, за прочистку канализации с жильцов была взыскана сумма 1000 рублей.

Ссылка ответчика на вину самих жителей дома в неисполнении управляющей компанией отдельных заявок ввиду долгов жителей перед управляющей компанией, суд признаёт несостоятельной. В силу п.2.1.5 договора управления управляющая компания взяла на себя обязательство оказывать не только те виды услуг, которые входят в приложенный к договору перечень, но и за дополнительную плату иные виды услуг.

Установив, что ООО <данные изъяты> как управляющей компанией, ненадлежащим образом выполнялись условия договора по управлению многоквартирным домом, расположенным в <адрес>, суд пришел к выводу о существенном характере указанных нарушений, являющемся основанием для расторжения этого договора.

Руководствуясь ст. 98,100,194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Договор управления многоквартирным домом, расположенным по адресу <адрес>, заключенный собственниками жилых помещений в многоквартирном доме и управляющей компанией ООО <данные изъяты> признать расторгнутым.

Взыскать с ООО <данные изъяты> в пользу Паздниковой О. А. в возмещение расходов по государственной пошлине 200 рублей, в возмещение расходов на представителя 7300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Очерский районный суд в течение 10 суток со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И. С. Пименова