Дело № №
Поступило ДД.ММ.ГГГГ
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ 2011 г. г. Обь
Обской городской суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего судьи Захарова А.Ю.,
При секретаре Харитоновой Ю.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «<данные изъяты>» к Хроменковой Л.Е. и Шаговой О.Ю. об обращении взыскания на имущество, взыскании суммы долга, процентов и пеней,
УСТАНОВИЛ:
ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с иском к Хроменковой и Шаговой об обращении взыскания на предмет ипотеки – однокомнатную квартиру №<адрес> <адрес> в <адрес>, путем реализации с публичных торгов с установлением первоначальной продажной цены в размере 1 456 000 руб., о взыскании в солидарном порядке с указанных лиц суммы долга в размере 1 880 056.58 руб., процентов по кредиту в размере 452 981.69 руб., пени за просрочку процентов в размере 362 405.32 руб. и пени за просрочку основного долга в размере 388 523.49 руб..
В заявлении истец указал, что согласно кредитному договору ОАО «<данные изъяты> банк» предоставил ответчикам кредит в сумме 1906000 руб. сроком на 240 месяцев считая от даты фактического предоставления кредита для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> безналичной форме, путем перечисления денежных средств в размере всей суммы кредита на счет представителя заемщиков. Обеспечением исполнения обязательств по данному договору является ипотека указанной квартиры. Права кредитора по договору удостоверены Закладной б/н от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке » закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- право залога на имущество, обремененное ипотекой.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с договором купли - продажи закладных, обеспечивающих исполнение кредитных обязательств, все права по указанному кредитному договору перешли от <данные изъяты> банк (ОАО) в пользу <данные изъяты> (ООО), имеющему зарегистрированный офис по адресу: <адрес> лит А. В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке», передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Согласно п.3.1 Кредитного договора, за пользование кредитом заемщики обязаны уплачивать кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,99 % годовых. Согласно п. 3.2 договора, проценты по кредиту начисляются на остаток суммы кредита (ссудной задолженности), подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно. Ежемесячный аннуитетный платеж по кредиту составляет 23687,66 руб.. В силу пунктов 5.2., 5.3. договора, при нарушении сроков возврата кредита заемщики обязан уплатить неустойку в виде пеней в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов за каждый календарный день просрочки. Согласно ч. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами. ДД.ММ.ГГГГ ответчикам направлено Требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ: исх. № № от ДД.ММ.ГГГГ. Срок исполнения требования не позднее 30-ти календарных дней с момента его направления (п. ДД.ММ.ГГГГ Кредитного договора).
По истечении срока, указанного в требовании, Хроменковой и Шаговой задолженность погашена не была. В связи с тем, что имелось 20 случаев нарушения сроков оплаты ежемесячных платежей, возникших ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ; ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту ДД.ММ.ГГГГ. Кредитного договора ДД.ММ.ГГГГ остаток ссудной задолженности в размере 1840280,77 руб. перенесен на счет просроченной ссудной задолженности, а начисленные проценты за пользование кредитом с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 19046,01 руб. перенесены на счет просроченных процентов.
На ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности ответчиков составляет 3083967,08 руб., из них:
- 362 405,32 руб. - пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов;
- 388 523,49 руб. - пени за нарушение сроков возврата кредита;
- 1 880 056,58 руб. - сумма просроченного основного долга;
- 452 981,69 руб. - просроченные проценты по кредиту.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. В соответствии со ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна,
В данном случае, Хроменковой и Шаговой систематически – более трех раз, нарушались сроки внесения платежей. Кроме того, сумма неисполненного заемщиками обязательства составляет более пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке, что в силу ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» является значительным нарушением обеспеченного ипотекой обязательства, а размер требований истца - соразмерным стоимости заложенного имущества, что является безусловным основанием для обращения взыскания на таковое.
В соответствии со статьей 51 ФЗ «Об ипотеке» и ст. 349 ГК РФ, взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда. Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Определенная в данном случае соглашением сторон денежная оценка предмета ипотеки - квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет 2 383 000 рублей. Вместе с тем, согласно ч.1 статьи 12 ГПК РФ - «Правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон». При этом суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон. В связи с изменением на дату подачи настоящего искового заявления рыночной стоимости заложенного имущества истец считает необходимым установить размер начальной продажной цены исходя из реальной рыночной стоимости объекта. Указание в решении суда начальной продажной цены заложенного имущества, существенно отличающейся от его рыночной стоимости на момент реализации, может привести впоследствии к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства. Поэтому, если при рассмотрении таких споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. Оценка данных доказательств осуществляется судом в соответствии с правилами главы 6 ГПК РФ. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.98 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге»).
Так как с момента заключения соглашения между залогодателем и залогодержателем рыночная стоимость заложенного имущества существенно изменилась, истец полагает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1 456 000 рублей, согласно Экспертному мнению (заключению) № № от ДД.ММ.ГГГГ об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
На основании изложенного, ООО «<данные изъяты> просило суд:
- обратить взыскание на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов;
- определить начальную продажную цену заложенного в размере 1456000 руб.;
- взыскать солидарно с ответчиков сумму задолженности по кредиту в размере 3083967,08 руб., а именно:
- 362 405,32 руб. - пени за просроченный платеж по исполнению обязательств по уплате процентов;
- 388 523,49 руб. - пени за нарушение сроков возврата кредита;
- 1 880 056,58 руб. - сумма просроченного основного долга;
- 452 981,69 руб. - просроченные проценты по кредиту.
- взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в размере 27 619,84 рублей.
В судебное заседание представитель истца не явился, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, обратился с заявляем о рассмотрении дела без его участия.
Ответчик Хроменкова в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, обратилась с заявляем о рассмотрении дела без ее участия.
Ответчик Шагова в судебном заседании исковые требования признала в части суммы основанного долга – 1 880 056,58 руб., а также в части процентов – 452 981.69 руб.. В части пени просила суд снизить размер таковой исходя из ее трудного материального положения. В части установления продажной цены квартиры просила суд установить таковую в размере 1 600 000 руб., поскольку в настоящее время квартира выставлена на продажу именно по такой цене и имеется реальная возможность продать ее на таких условиях.
Выслушав ответчика Шагову, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований частично по следующим основаниям.В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Статья 452 ГК РФ устанавливает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Согласно ст. 820 ГК РФ кредитный договор должен быть заключен в письменной форме.
В соответствии со ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение 30 дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором;
В соответствии со ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ОАО «<данные изъяты> банк» предоставило ответчикам кредит в сумме 1906000 руб. сроком на 240 месяцев считая от даты фактического предоставления кредита для приобретения квартиры, находящейся по адресу: <адрес> безналичной форме, путем перечисления денежных средств в размере всей суммы кредита на счет представителя заемщиков. Обеспечением исполнения обязательств по данному договору является ипотека указанной квартиры. Права кредитора по договору удостоверены закладной от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «<данные изъяты>» и ОАО «<данные изъяты> банк» заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым к ООО перешли все удостоверенные закладной права в их совокупности. В закладной имеется отметка о смене владельца закладной (л.д.№).
В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке» передача прав по закладной другому лицу означает передачу тем самым этому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом.
Следовательно, право требования по данной закладной перешло к ООО «<данные изъяты>»
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Согласно письменным материалам дела, ответчики не исполняли установленные договором обязательства по возврату полученных денежных средств и уплате всех начисленных кредитором процентов за весь фактический период пользования кредитом, чем нарушили требования закона и условия кредитного договора. При этом суд исходит из того, что ответчиками Шаговой и Хроменковой расчеты по всем видам задолженностей не оспаривались, не оспаривается ими и сам факт допущенных нарушений условий договора.
Проверив представленный истцом расчет, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца в части взыскания солидарно с Хроменковой и Шаговой 1 880 056.58 руб. - суммы просроченного основного долга, 452 981,69 руб. - суммы просроченных процентов по кредиту.
В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Учитывая, что пеня за нарушение сроков возврата кредита в размере 388 523.49 руб. и пеня за просроченный платеж по процентам в размере 362 405.32 руб., явно несоразмерны последствиям нарушений, допущенных ответчиками, поскольку в своей сумме они значительно превышают собственно плату за кредит, суд снижает размер неустойки до 50 000 руб. - пеню за нарушение сроков возврата кредита; до 50 000 руб. пеню за просроченный платеж, при этом суд исходит из размера кредита и периода неисполнения обязательств.
Разрешая требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходит из следующего. Статья 334 ГК РФ устанавливает понятие и основания возникновения залога, а именно - в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статья 337 ГК РФ определяет, что, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
Согласно ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Пунктом 4.4.3. кредитного договора, пунктом 7.1. закладной предусмотрено, что кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиками требований кредитора о досрочном исполнении обязательства по договору в течение 30 дней от даты предъявления кредитором письменного уведомления о досрочном исполнении возврате кредита и уплате процентов за пользование им, обратить взыскание на заложенную в обеспечение выполнения обязательств кредитора.
Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (ст. 51 ФЗ «Об ипотеке»). Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. При этом начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке (часть 3 статьи 350 ГК РФ, пп.4 п.2 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке ».
Статья 54.1 ФЗ «Об ипотеке» устанавливает, что если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Как следует из представленных документов, нарушение обеспеченного залогом обязательства, в данном случае, является периодическим, значительным, размер требований истца соразмерен стоимости заложенного имущества, в связи с чем данное требование истца суд признает обоснованным.
Согласно закладной, первоначальная стоимость заложенного имущества определена в размере 2 383 000 руб. Истцом представлено экспертное мнение (заключение) от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость квартиры с учетом изменения рыночных цен, определена в размере 1 456 000 руб. (л.д.№ Ссылаясь на то, что существенно отличающая от рыночной стоимости продажная цена на момент реализации может привести к нарушению прав кредитора в ходе осуществления исполнительного производства, ООО «<данные изъяты>» просил суд снизить начальную цену с 2 383 000 до 1 456 000 руб., то есть на 927 000 руб., что составляет почти 40 процентов от указанной в договоре цены. Вместе с тем, соблюдение баланса интересов сторон гражданско-правовых сделок на стадии разрешения споров является одной из основных задач гражданского судопроизводства, в связи с чем суд считает необходимым при разрешении спора в данной части учесть и интересы ответчиков, которые при заключении договора предполагали возможность погашения кредита, в том числе, и путем продажи квартиры, стоимость которой была соразмерна цене сделки. Как пояснила в судебном заседании ответчик Шагова, в настоящее время квартира по соглашению с Хроменковой выставлена на продажу за 1 600 000 руб.. Учитывая неустойчивость вторичного рынка жилья, что является общеизвестным фактом, принимая во внимание незначительную разницу между ценой, предложенной истцом, и стоимостью квартиры, предложенной ответчиками, суд считает возможным указанное выше требование ООО «<данные изъяты>» удовлетворить частично определив начальную продажную цену предмета ипотеки в 1 600 000 руб..
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально удовлетворенным требованиям. В данном случае, ООО «<данные изъяты>» подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины в сумме 20 365 руб. 91 коп..
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ООО «<данные изъяты>» удовлетворить частично.
Взыскать солидарно с Хроменковой Людмилы Евгеньевны и Шаговой Ольги Юрьевны в пользу ООО «<данные изъяты>» в возмещение основной суммы долга 1 880 056 руб. 58 коп., в качестве процентов по кредиту 452 981 руб. 69 коп., в качестве пени за нарушение сроков возврата кредита 50 000 руб. 00 коп., в качестве пени за нарушение обязательства по уплате процентов 50 000 руб. 00 коп., в возмещение судебных расходов 20 365 руб. 91 коп., а всего 2 453 404 руб. 18 коп..
Обратить взыскание данной суммы на предмет ипотеки - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, путем реализации с публичных торгов
Определить начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, в размере 1 600 000 руб. 00 коп..
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в кассационном порядке в течение 10 дней со дня его вынесения в окончательной форме.
Судья ПОДПИСЬ А.Ю.Захаров
<данные изъяты>