Дело № 2-15/2012
Поступило 18.07.201г.
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
26 марта 2012г. г. Обь Новосибирской области
Обской городской суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего судьи Деминой М.Н.,
При секретаре Петровой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузнецова Виталия Геннадьевича к администрации г. Оби НСО, Дмитриевой Анастасии Владимировне, Земельной кадастровой палате Новосибирской области, ФГУ о восстановлении нарушенного права на земельный участок и пресечении действий, нарушающих права на земельный участок,
установил:
Кузнецов В.Г. обратился в суд с указанным иском к администрации г. Оби НСО, Дмитриевой Анастасии Владимировне, Земельной кадастровой палате Новосибирской области, ФГУ о восстановлении нарушенного права на земельный участок и пресечении действий, нарушающих права на него. В ходе рассмотрения данного дела истец уточнил и увеличил свои требования, просит:
1. Признать незаконным отказ Администрации г. Оби Новосибирской области от исполнения договора аренды земельного участка № №, выразившийся в отказе от продления договора аренды на срок, необходимый для окончания строительства и обязать Администрацию г. Оби заключить с Кузнецовым В.Г. договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: Новосибирская область, <адрес> на прежних условиях до ДД.ММ.ГГГГ года.
2. Признать незаконными действия Администрации г. Оби, Земельной кадастровой палаты по Новосибирской области, ФГУ по снятию земельного участка площадью 1229,96+-12,27 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с кадастрового учёта, утверждению границ вновь сформированных земельных участков с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>) и кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>
3. Обязать Земельную кадастровую палату по Новосибирской области, ФГУ восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем: а) исправления кадастровой ошибки в Государственном кадастре недвижимости, восстановив в нем запись о земельном участке площадью 1229,96+12,27 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: Новосибирская <адрес>, присвоив ему статус «учтённый»; б) снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровым номером № путем их преобразования в ранее существовавший земельный участок с кадастровым номером № и аннулирования сведений о них в Государственном кадастре недвижимости.
4. Признать недействительными итоги аукциона на право заключения договора аренды земельных участков для жилищного строительства, проведенные Администрацией города Оби Новосибирской области 18.01.2011 года в части продажи Лота № 28 Земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов с кадастровым номером 54:36:020202:404 общей площадью 1153,00±12,00 кв.м., местоположение: <адрес>). Разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства; Начальный размер годовой арендной платы - 34414,01 рублей, задаток -6882,80 рублей, шаг аукциона 1500 рублей и признания победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Дмитриевой Анастасии Владимировны, заявка № № принята ДД.ММ.ГГГГ г. в 10 ч. 11 мин, Регистрационный номер участника аукциона № 23. Годовой размер арендной платы за земельный участок составляет: 43414,01 (сорок три тысячи четыреста четырнадцать) рублей 01 копейки.
5. Признать недействительным Договор аренды земельного участка площадью 1153 кв.м. +12,00 кв.м., местоположение: <адрес>) с кадастровым номером №, заключенный между Администрацией г. Оби НСО и Дмитриевой А.В. от ДД.ММ.ГГГГ.
6. Признать за Кузнецовым В.Г. право собственности на незавершенный строительством объект кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый номер № по адресу: <адрес>
7. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о праве собственности Дмитриевой А.В. на незавершенный строительством объект кадастровый № расположенный на земельном участке кадастровый номер (№) по адресу: <адрес>
8. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество запись о Договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:404 площадью 1153+ 12,00 кв.м., местоположение: <адрес> заключенным между Администрацией г. Оби Новосибирской области и Дмитриевой А.В. ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование заявленных требований истец указал следующее:
распоряжением администрации г. Оби Новосибирской области №№ от ДД.ММ.ГГГГ. истцу для индивидуального жилищного строительства был предоставлен земельный участок площадью 1229,96+12,27 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Межевание указанного земельного участка было произведено ООО «<данные изъяты>» за счет средств истца. 12.2005г. между истцом и администрацией г. Оби Новосибирской области был заключен договор аренды №№ на указанный земельный участок сроком до ДД.ММ.ГГГГ года, который зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ года УФРС по Новосибирской области (номер регистрации №). ДД.ММ.ГГГГ года Администрацией города Оби истцу было выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома. Ввиду материальных трудностей строительство дома до сегодняшнего дня не завершено. На участке имеется только незавершённое строение в виде фундамента с перекрытием. ДД.ММ.ГГГГ глава города отказал истцу в проведении обследования земельного участка с целью продления договора аренды на срок, необходимый ему для окончания строительства дома удовлетворении просьбы, ссылаясь на не заключённость договора в виду отсутствия государственной регистрации его. Задолженности по уплате арендных платежей Истец не имеет, пользование земельным участком для строительства дома Истцом продолжается. Уведомлений со стороны Администрации города о расторжения договора аренды Истцу не направлялось.
В июне 2011 года истцу стало известно, что земельный участок, предоставленный
ему для строительства дома, прекратил своё существование и снят с кадастрового учета
14 марта 2006 года (в период действия договора аренды), и после изменения его границ ему был присвоен другой кадастровый номер №) и иной адрес: <адрес>, а 18 января 2011 года права аренды на указанный земельный участок Администрацией города Оби были переданы гражданке Дмитриевой А. В. по итогам Земельного аукциона (Лот № №) и с нею был заключен договор аренды на указанный земельный участок, договор зарегистрирован Обским отделом управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области ДД.ММ.ГГГГ года, Дмитриева А. В. произвела в отношении расположенного на спорном земельном участке и возведенного истцом объекта незавершённого строительством.
Государственная регистрация договора аренды земельного участка № № была истцом произведена, договор считается заключенным, глава администрации не вправе был отказывать в проведении обследования земельного участка с целью продления договора аренды, ссылаясь на незаключённость договора. Истец продолжает пользоваться земельным участком, требований о возврате участка из аренды никто не предъявлял, указанный договор является действующим на прежних условиях, на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ, и нет никаких препятствий для внесения в него изменений относительно срока его действия. Истец в силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ подтверждает преимущественное право истца на заключение договора на новый срок. Истец задолженности по аренде не имеет. В силу положений ст. 30 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Истцу предоставлен в аренду земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, в силу Закона (п. 2 ст. 621, п. 2 ст. 610 ГК РФ), договор заключен на неопределённый срок, также у Истца имеется разрешение на строительство, срок действия которого в силу Закона оканчивается в 2015 году (ГрК РФ ст. 51). Истец приступил к освоению земельного участка, на котором на сегодняшний день имеется возведённый им незавершенный строительством объект, истец вправе требовать продления права аренды на предоставленный ему земельный участок на срок до указанной даты.
Снятие земельного участка с кадастрового учёта было проведено без извещения истца, чем нарушены его права как арендатора земельного участка и установленные законодательством требования, которые подлежат защите в установленном Законом порядке.
Согласно п. 4 ст. 69 ЗК РФ, п. 10 Положения о проведении территориального землеустройства, утвержденного постановлением Правительства РФ от 07.06.2002 N 396, действовавшим в момент снятия указанного участка с кадастрового учёта, предусматривалось, что при проведении землеустроительных работ должны обеспечиваться законные интересы лиц, права которых могут быть затронуты этими действиями, в связи с чем препятствием для их проведения считалось отсутствие надлежащим образом извещенных лиц. Снятие участка с кадастрового учета привело к противоречию между зарегистрированными в ЕГРП правом аренды Истца с одной стороны и правом аренды Дмитриевой А. В. и Шкурко Т. Л. с другой стороны. При этом право аренды Дмитриевой А. В. и право аренды Истца распространяются фактически на один и тот же земельный участок, имеющий для них различную площадь и различные кадастровые номера. Земельный участок, принадлежащий Истцу на праве аренды, фактически был преобразован в два других земельных участка, что в силу ст. 11.2 Земельного кодекса РФ при отсутствии согласия Истца было недопустимо.
Внесение в кадастр сведений об изменении площади земельного участка, кадастрового номера по сути, представляет собой распоряжение этим участком, в результате которого право аренды на него в его прежнем виде прекращается. А потому действия Администрации и Кадастровой палаты вошли в противоречие с требованиями, установленными ст. 310, 407, 450-452 ГК РФ, Законом РФ «О государственном кадастре недвижимости».
Изменение органом кадастрового учета ранее внесенных в кадастр уникальных характеристик земельного участка, к которым в силу ст. 7 Закона о кадастре недвижимости отнесены его кадастровый номер, описание местоположения границ, площадь, без извещения и согласия арендатора нарушает положения ст. 4 ЗК РФ и ст. 619 ГК РФ.
Учитывая изложенное, Истец полагает, что снятие с кадастрового учёта земельного участка, принадлежащего ему на праве аренды, и образование вместо него иных земельных участков и их кадастровый учёт являются незаконными.
Согласно действующего законодательства, при необходимости внесения в кадастр изменений, вызванных ошибочностью ранее внесенных в него сведений о местоположении границ земельного участка, его площади, кадастровом номере такая ошибка исправляется органом кадастрового учета как ошибка в сведениях документов, представляемых по ст. 22 Закона о кадастре недвижимости для осуществления кадастрового учета изменений уникальных характеристик земельного участка. Согласия ни Администрации города Оби, ни Дмитриевой А. В., ни Шкурко Т. Л. на исправление ошибки не дано, то данный вопрос может быть урегулирован только судом.
Согласно п. 1 ст. 60 ЗК РФ в случае признания судом недействительным акта органа местного самоуправления, повлекшего за собой нарушение права на земельный участок оно (право) подлежит восстановлению. Согласно п. 2, указанной статьи действия, нарушающие права на землю или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке не соответствующих законодательству актов органов местного самоуправления, а также восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Истец полагает, что для восстановления положения существовавшего до нарушения его права вновь образованные земельные участки кадастровым № №.должны быть сняты с государственного кадастрового учета.
Согласно ст. 449 ГК РФ ст. 38 ЗК РФ, в отношении земельного участка, являющегося предметом торгов, в соответствии с требованиями, установленными Законом «О государственном кадастре недвижимости», должны быть выполнены работы, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка. А согласно ст. 7 Закона «О государственном кадастре недвижимости» в государственный земельный кадастр должны были быть внесены сведения о кадастровом номере объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым был образован другой объект недвижимости, а также кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства. Как видно из представленного в суд Кадастрового плана земельного участка от 26.05.2011 указанные сведения в нем не содержатся, а, следовательно, кадастровые работы относительно данного земельного участка были выполнены не в полном объёме и состав содержащихся в нем сведений – неполным, а значит не соответствующим Закону. Кроме того, как указывалось выше, формирование земельного участка было проведено с грубым нарушением Закона, выразившимся в ущемлении прав Истца. При наличии указанных пороков данный земельный участок не мог быть предметом торгов, и имеются все основания для признания торгов незаконными.
Данный земельный участок не мог быть предметом торгов в силу нормы, закреплённой в п. 2.1. ст. 30 ЗК РФ, в которой установлено, что Земельный участок, предоставленный в пользование и (или) во владение гражданам, не может быть предоставлен другому лицу для строительства ни в собственность, ни в аренду.
При оформлении результатов торгов Администрацией города и Дмитриевой А.В. была нарушена процедура их проведения, а именно порядок оформления результата торгов. Как следует из материалов дела, пояснений сделанных представителем Администрации города Оби и представителем Дмитриевой А. В., данный протокол не был подписан в указанный срок. Не имея соответствующих полномочий, Представитель Дмитриевой подписал его значительно позже, однако это не помешало Администрации города оформить договор аренды. Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Признавая сделку недействительной суд должен решить вопрос о восстановлении сторон сделки в правах в отношении спорного земельного участка.
Требование о признании за Истцом права собственности на незавершённый строительством объект, расположенный на спорном земельном участке основано на неправомерной принадлежности Дмитриевой А. В. права собственности на указанный объект в виду отсутствия у неё установленных Законом оснований для его приобретения и наличием таких оснований у Истца. Согласно ст. 164 Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости» Кадастровый учет осуществляется в т. ч. в связи с образованием или созданием объекта недвижимости. 4.2 Согласно ст. 218 ГК РФ Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Указанный объект возводился полностью силами Истца и по его заказу силами третьих лиц за его счёт, на принадлежащем ему на праве аренды земельном участке. Дмитриева А. В. никакого отношения к возведению указанного Объекта недвижимости не имела, а потому не имела законных оснований для обращения за технической инвентаризацией незавершенного строительством объекта, о его кадастровом учёте и регистрации права собственности на него. Земельный участок был приобретен Дмитриевой А. В. в аренду 18.01.2011 года, т.е. за 2 месяца до регистрации ей права собственности. Законность указанного договора оспаривается Истцом по настоящему делу.
Требования об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Дмитриевой А В. на указанный незавершенный строительством объект и праве аренды Дмитриевой на спорный земельный участок основаны на положениях ст. 131 ГК РФ. Оспариваемые права собственности и аренды Дмитриевой А.В. были зарегистрированы в ЕГРП, и они автоматически не могут прекращаться со вступлением в законную силу судебного решения, признающего право собственности и право аренды за Истцом. Регистрационная запись об указанных правах должна быть погашена путем проведения процедуры определенной судом.
В судебном заседании истец Кузнецов В.Г. заявленные требований поддержал по основаниям, указанным в заявлении.
Представитель истца <данные изъяты>. просил суд удовлетворить заявленные требования, уточнив, что просит погасить в Единм государственнм реестре прав на недвижимое имущество запись о Договоре аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1153+ 12,00 кв.м., местоположение: <адрес>, заключенным между Администрацией г. Оби Новосибирской области и Дмитриевой А.В. ДД.ММ.ГГГГ. Заявленные требования поддержал по основаниям, указанным в заявлении, а также пояснил, что договор аренды, заключенный между администрацией г. Оби и истцом никем не оспаривался, Кузнецов вправе был возводить жилой дом на предоставленном ему земельном участке, арендные отношения после декабря 2008г. продолжились, что подтверждается отсутствием факта возврата из аренды земельного участка, отсутствием требований со стороны администрации по возврату земельного участка, отсутствием возражений относительно использования земельного участка, осуществлением истцом арендных платежей и принятие их арендодателем. Продолжение арендных отношений никем не оспорено, потому наличие арендных отношений после декабря 2008г. считает доказанным, после окончания срока аренды, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По истечении срока договора аренды должна начаться процедура прекращения договора. До настоящего времени администрация не потребовала возврата земельного участка. Истцом был возведен цокольный этаж индивидуального жилого дома, что подтверждается свидетельскими показаниями, актами выполненных работ. Администрация обязана предоставить истцу срок, необходимый для завершения строительства. Истец имеет в аренде земельный участок на неопределенный срок для строительства, имеет разрешение для осуществления строительства, срок действия которого определен законом. Задолженности по оплате земельного участка истец не имеет. Отказ администрации в обследовании земельного участка незаконен, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке. Снятие земельного участка с кадастрового учета без уведомления и согласия истца противоречит п. 4 ст. 69 ЗК РФ, п. 10 Положения о проведении территориального землеустройства
Представитель ответчика администрации г. Оби НСО Суворов В.С. исковые требования к администрации г. Оби не признал, поддержал доводы, изложенные в возражениях на иск, согласно которым срок действия договора аренды, заключенный между администрацией г. Оби НСО и Кузнецовым В.Г. на период с 08.12.2005г. по 08.12.2008г. истек на момент обращения – 15.02.2011г.) Кузнецова В.Г. о его продлении, дополнительных соглашений о продлении срока действия данного договора между истцом и ответчиком не составлялось. Кузнецов, желая продлить срок договора аренды, должен был обратиться к администрации не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора с соответствующим заявлением. Данное намерение истец выразил спустя более трех лет с момента заключения договора. Пункт 6.2 договора устанавливает, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение. Включение в договор аренды земельного участка условий о пролонгации указывает на то, что арендодатель возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие соглашения сторон о продлении срока действия договора или нового договора. Арендная плата истцом не вносилась в течение срока договора. Снятие земельного участка с кадастровым номером № не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, поскольку не мешало истцу осуществлять свои права в соответствии с заключенным договором, и данный факт был признан технической ошибкой. Итоги аукциона, проведенные администрацией г. Оби НСО 18.01.2011г. не могут быть признаны недействительными, поскольку основанием для признания данных итогов аукциона недействительными могут быть только нарушение прав и законных интересов его участников. В судебном заседании представитель ответчика также пояснил, что в 2006г. администрация не знала, что данный земельный участок был снят с кадастрового учета. Доверенности Дмитриевой на имя Дмитриева на момент подписания итогов торгов нет в администрации. Если в день проведения торгов протокол не подписан, то договор считается незаключенным.
Представитель ответчика Дмитриевой А.В. <данные изъяты> в судебном заседании исковые требования не признала, поддержала доводы, изложенные в возражениях на иск, согласно которым преимущественное право на продления договора или заключения нового договора это право, а не обязанность. Истец с заявлением о продлении договора аренды в администрацию не обращался. Несвоевременное внесение арендной платы два раза подряд являются основанием для его расторжения. Истцом платежи в соответствии с условиями договора п. 3.2 не вносились, были внесены на момент начала судебного спора в 2011г. Таким образом, еще в 2006г. арендатор совершил действия, направленные на расторжение договора. При получении земельного участка Дмитриева А.В. видела, что данный участок разрабатывался, на нем имелся котлован, запущенный, с частичным обрушением краев, на дне котлована выложены 4 фундаментных блока и произведена частичная заливка бетоном дна котлована, Дмитриева их использовала в связи с нецелесообразностью демонтажа.
Из пояснений представителя третьего лица ООО «<данные изъяты> <данные изъяты>В., данных в предыдущих судебных заседаниях, следует, что формирование всех этих земельных участков проводилось с января 2009 года по сентябрь 2009 года, и земельный участок за номером 404 был поставлен на учет 11 февраля 2010г. При формировании земельных участков за номерами 404 и 403 и других к аукциону в Государственной кадастровой палате основным документом для землеустройства являлась выписка из УФРС о существующих участках на момент формирования, ООО «<данные изъяты>» запрашивалась выписка из Единого реестра прав на недвижимое имущество полностью на весь квартал за номером №. Данная выписка свидетельствует о том, что на момент формирования земельных участков 404 и 403, земельный участок номер 314 не существовал, выписка от 28.05.2009г. № №. То, что обследование земельного участка проводится только на существующем сформированном участке нигде не прописано. Земельные участки, которые не сформированы, являются государственной собственностью, на момент ответа главы Администрации г. Оби земельный участок за номером 314 не существовал, следовательно, обследование не существующего земельного участка провести невозможно, идентифицировать его невозможно. Земельный участок за номером 314 перешел в статус архивного, аннулировался 14.03.2006г., почему, Кадастровая палата на это ответ не дает. Представитель истца заявляет и ссылается в своем иске на п. 4 ст. 24 Закона «О Государственном кадастре недвижимости», где ссылается на то, что изменить техническую ошибку можно с согласия всех сторон или в суде. После того как земельный участок за номером 314 перешел в статус архивного, он удаляется из кадастрового учета. По истечении двух лет после прекращения договора аренды, он должен сниматься с кадастрового учета. Так указано в Законе «О Государственном кадастре», в Приказе Минюста «Об утверждении порядка ведения кадастровой недвижимости». Строение на земельном участке зарегистрировано не было, считается самовольной постройкой, поэтому формирование участка происходит. Если бы строение было зарегистрировано, об этом сообщили бы в Администрацию г. Оби. Земельный участок за номером 404 был сформирован в 11.02.2010г.
Ответчик Дмитриева А.В., представители ответчиков Земельной кадастровой палаты по Новосибирской области, представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, ООО «<данные изъяты>», третье лицо Шкурко Т.Л. в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, ходатайств об отложении дела не поступало.
Допрошенные в судебном заседании свидетели <данные изъяты> пояснили, что на земельном участке по адресу: <адрес>, Кузнецов летом-осенью 2008г. возвел фундамент под жилой дом, перекрыл его плитами. После этого строительство активное не велось, производились мелкие работы. Строительство на этом участке в феврале-марте 2011г. не производилось.
Заслушав истца, представителя истца, представителей ответчиков администрации г. Оби НСО, Дмитриевой А.В., свидетелей, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В судебном заседании установлено следующее.
- Распоряжением Администрации г. Оби Новосибирской области №№ от 08.12.2005г. истцу для индивидуального жилищного строительства был предоставлен земельный участок площадью 1229,96+12,27 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>
- 29.07.2005г. между администрацией г. Оби НСО и ООО»<данные изъяты>» был заключен договор на составление проекта границ и выполнение «Межевания земельного участка» по адресу: <адрес> (т. № 02.12.2005г. выдан кадастровый план земельного участка № №, площадью 1229,96 кв.м., вид права – государственная собственность (т. №). - 08.12.2005г. между Кузнецовым В.Г. (арендатором) и администрацией г. Оби Новосибирской области (арендодатель)был заключен договор аренды №№ на указанный земельный участок (кадастровый номер №) для индивидуального жилищного строительства сроком до 08.12.2008 года, зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы по НСО 22.12.2005г. Указанный договор заключен на срок с 08.12.2005г. по 08.12.2008г. (п. 2.1). Размер арендной платы составляет 2099,40 руб. в год (п. 3.1). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее первого числа месяца следующего квартала равными долями по 25% от годовой суммы, начиная с 08.12.2005г. (п.п. 3.2,3.3). Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 3 месяца о предстоящем освобождении земельного участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении (п.4.4.9). Все изменения к договору оформляются путем заключения сторонами дополнительного соглашения, подписанного сторонами (п. 6.1). Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение (п. 6.2). Арендатор после окончания установленного срока аренды, при досрочном расторжении настоящего договора должен произвести передачу арендодателю земельного участка в 30-дневный срок с момента прекращения (расторжения) настоящего договора. (т. 1 №). Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.05.2011г., земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> зарегистрирован на праве аренды с 22.12.2005г. по 08.12.2008г., в пользу Кузнецова В.Г. (т. №). - 26.12.2005 года Администрацией города Оби Кузнецову В.Г. было выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома (т. №) - Из Решения ФГУ «Земельная кадастровая палата» по НСО № № от 30.05.2011г. следует, что земельный участок с кадастровым номером № прекратил свое существование 14.03.2006г. (т. №). Как пояснил истец, он на указанном земельном участке возвел цокольный этаж жилого дома, что также подтверждается пояснениями свидетелей, не оспаривалось ответчиками. - Из письма главы города Оби от 25.02.2011г. следует, что истцу отказано в проведении обследования земельного участка с целью продления договора аренды, в связи с тем, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером № не зарегистрирован в соответствии с нормами ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (т. №). - Из представленных истцом платежных документов следует, что арендная плата внесена им в июне 2011г. (т. №). Истцом не представлено доказательств внесения арендной платы в период действия договора и в установленные договором сроки. - Как следует из извещения об итогах аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков для жилищного строительства от 18.01.2011г., по итогам аукциона победителем по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1153,00+12,00 по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства (лот № № признана Дмитриева А.В. (т№ - 18.01. 2011 года между администрацией г. Оби НСО и Дмитриевой А.В. был заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1153,00+12,00 по адресу: <адрес>. Договор зарегистрирован в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (т. №). - Согласно свидетельству о государственной регистрации прав Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 10.05.2011г. право собственности на незавершенный строительством объект, площадью застройки 106,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> зарегистрировано за Дмитриевой А.В. (т. №), - Согласно постановлению главы города Оби № № от 11.03.2011г., на основании протокола заседания комиссии об окончании приема и регистрации заявок на участие в аукционе и о признании претендентов участниками аукциона от 09.03.2011г. № № постановлено заключить со Шкурко Т.Л. договор аренды земельного участка площадью 1200,00+ 12,00 кв.м., с кадастровым номером №, для индивидуального жилищного строительства, по адресу: <адрес>), сроком на 3 года (т. № - 11.03.2011г. между Шкурко Т.Л. (арендатором) и администрацией г. Оби Новосибирской области (арендодатель) был заключен договор аренды №3№ на земельный участок (кадастровый номер №) для индивидуального жилищного строительства сроком до 09.03.2014г. (т. №). Администрацией г. Оби НСО в 2011г. выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке индивидуального жилого дома со сроком действия разрешения до 31.10.2021г. (т. 3 №). - Как следует из Решения ФБУ «Кадастровая палата» по НСО № № от 03.08.2011г., 03.08.2011г. выявлена техническая ошибка в кадастровых сведениях об объекте недвижимости, имеющем кадастровый номер №. В госреестре содержатся сведения: о статусе кадастровых сведении – архивный, сведения о характерных точках границ земельного участка – отсутствуют. Правильное значение характеристики: статус кадастровых сведений – ранее учтенный, также указаны сведения о характерных точках границ земельного участка. На основании изложенного принято решение внести в государственный кадастр недвижимости сведения о характерных точках границ земельного участка, исправить ошибочно внесенные сведения в части указания статуса кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером №. (т. №). - Из ответа ФБУ «Кадастровая палата» по Новосибирской области на запрос суда следует, что в связи с поступлением заявления Кузнецова В.Г. от 28.06.2011г. была обнаружена техническая ошибка относительно статуса кадастровых сведений о земельном участке с кадастровым номером №. Статус сведений земельного участка с «архивного» изменен на «ранее учтенный». Указанный земельный участок был снят с кадастрового учета на основании заявления, которое в материалах дела отсутствует. В результате восстановления сведений о земельном участке с кадастровым номером № обнаружена кадастровая ошибка относительно пересечения земельных участков с кадастровыми номерами: №, расположенных по адресу: <адрес> <адрес>), соответственно (т. № Суду не представлено заявление, на основании которого земельный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета в 2006г. Разрешая заявленные требования, суд исходит из следующего. В силу ст. 421 ГК РФ, регламентирующей принцип свободы договора, граждане и юридические лица вправе по своему усмотрению определять условия заключаемого им договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Таким образом, истец и ответчик администрация г. Оби НСО имели право заключить договор аренды земельного участка на любых, не противоречащих закону условиях и в силу ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязаны исполнять эти условия. В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 2.1 договора аренды земельного участка установлен срок его действия – 08.12.2005г. по 08.12.2008г. В ч. 1 ст. 46 ЗК РФ указано, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пунктом 6.2 договора аренды земельного участка стороны договора - Кузнецов В.Г. и администрация г. Оби НСО, определили считать договор прекращенным по истечении срока его действия. Данное условие не противоречит действующему законодательству, стороны были свободны в определении данного условия при заключении договора.
Пунктом 4.3.2 договора аренды земельного участка предусмотрено, что Кузнецов В.Г. по истечении срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному администрации не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия настоящего договора.
Включение в договор аренды земельного участка данного условия, отсутствие в договоре условия о его пролонгации, указывает на то, что арендодатель – администрация г. Оби НСО, возражает против использования земельного участка по истечении срока аренды в отсутствие договора аренды на новый срок, при этом договор не предусматривает условие о его продлении, возможно только заключение нового догвора.
Истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о заключении нового договора аренды.
При данных обстоятельствах договор аренды земельного участка от 08.12.2008г. прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока.
Поскольку указанный договор аренды в силу пункта 6.2 договора прекратил свое действие, то после 18.12.2008г. у истца отсутствовали правовые основания для пользования данным земельным участком, в связи с чем положения ч. 2 ст. 621 ГК РФ в данном случае применены быть не могут. Также суд учитывает, что фактически в период действия договора и после 18.12.2008г. истец в соответствии с условиями договора арендную плату не производил, после окончания срока договора строительство соответственно целевому назначению земельного участка не осуществлял, что подтверждается представленными истцом сметами, копиями чеков (т. №) и не отрицалось истцом, указавшим в исковом заявлении, что в виду материальных трудностей строительство не продолжалось, что подтверждено допрошенными в судебном заседании свидетелями.
Оплата истцом арендной платы по истечении трех лет после окончания срока действия договора не свидетельствует о заключении сторонами нового договора аренды, также не является основанием к обязанию администрации г. Оби заключить новый договор аренды с Кузнецовым В.Г., причем продление договора аренды договором не предусмотрено, согласно условиям договора, после истечения срока его действия может быть заключен договор на новый срок. Доводы истца о том, что он не платил арендную плату, поскольку считал, что это земельный налог, от уплаты которого он освобожден, суд отвергает, поскольку в договоре аренды прописаны размер арендной платы, сроки уплаты, получатель платежа (раздел 3 договора).
Таким образом, после 18.12.2008г. данный договор прекратил свое существование, в связи с чем требование истца о признании отказа администрации выполнить условие договора, выразившееся в отказе от продления договора аренды, незаконным, и обязании ответчика администрации г. Оби заключить договор аренды земельного участка до 24.12.2015г., суд признает необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Требования истца о признании действий администрации г. Оби НСО и Земельной кадастровой палаты по Новосибирской области по снятию земельного участка с кадастровым номером № с кадастрового учёта; утверждению границ вновь сформированных земельных участков с кадастровыми номерами №, поскольку указанными действиями нарушены права истца, и восстановлении положения, существовавшего до нарушения права путем исправления кадастровой ошибки, снятия с кадастрового учета вновь образованных земельных участков, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
Как следует из сообщения Кадастровой палаты в 2006г. земельный участок был снят с кадастрового учета по технической ошибке. Однако, указанное действие права истца не нарушило, фактически препятствий истцу в осуществлении его права и несении обязанностей в соответствии с условиями договора аренды не повлекло. Истец продолжал пользоваться земельным участком как арендатор. Истцом не доказан факт нарушения его прав в период действия договора аренды указанным действием Земельной кадастровой палаты, а также не представлено доказательств, свидетельствующих о каких-либо действиях администрации г. Оби НСО по снятию земельного участка с кадастрового учета, в связи с чем его требования суд признает необоснованными в этой части и не подлежащими удовлетворению.
Из пояснений представителя ответчика – администрация г. Оби НСО, следует, что администрация, как собственник данного земельного участка, с заявлением в УФРС о снятии земельного участка с учета не обращалась, такое заявление в Земельной кадастровой палате отсутствует, согласно ответам указанного лица.
Исходя из смысла положений ст. 45, 24 Закона «О государственном кадастре» после истечения срока аренды, данный участок был учтен, как ранее учтенный, поскольку 18.12.2008г. закончилось его обременение – аренда, он был бы учтен, как государственная собственность, а не переданный в аренду. В регистрационных документах на данный земельный участок указан срок действия договора - до 18.12.2008г., соответственно, у регистрирующего органа после 18.12.2008г. отсутствовали основания учитывать данный земельный участок, как находящийся в аренде. Данный участок является государственной собственностью в силу закона.
Как следует из представленных документов в период с 2008г. по 2011г. истец в администрацию с заявлениями о продлении договора аренды не обращался, арендную плату не вносил, действий по регистрации незавершенного строительством объекта не предпринимал, таким образом, своими действиями подтвердил отказ от заключения договора аренды на новый срок, в связи с чем у ответчика - администрации г. Оби НСО, не было оснований полагать, что истец Кузнецов В.Г. претендует на дальнейшее пользование земельным участком.
Поскольку спорный земельный участок на 2011 год не имел обременяй – аренды, либо зарегистрированного права собственности на возведенное на нем строение либо незавершенный строительством объект, администрация г. Оби вправе была разрешить вопрос о формировании земельных участков на этой территории и предоставлении земельных участков лицам в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством.
Таким образом, снятие спорного земельного участка с кадастрового учета в 2006 году, фактически, не ограничил прав истца по договору аренды, действовавшего до 18.12.2008г., так и после указанного срока, поскольку договор аренды на другой срок не заключался.
Требования истца о признании недействительным итогов аукциона, по результатам которого ответчик Дмитриева А.В. получила право на заключение договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 404, расположенным на участке, которому ранее присваивался № №, признание договора аренды, заключенного между администрацией г. Оби НСО и Дмитриевой А.В., также удовлетворению не подлежат, поскольку истец каких-либо прав на земельный участок № № на момент проведения аукциона не имел, участником аукциона не являлся, его права результатами данного аукциона по изложенным выше основаниям, не нарушены, поскольку на момент проведения аукциона истец не являлся арендатором земельного участка, на котором сформированы два новых земельных участка.
Требования истца о признании недействительным договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенным 18.01.2011г. между Дмитриевой А.В. и администрацией г. Оби НСО, удовлетворению не подлежат в связи с тем, что права истца данным договором не нарушены по изложенным выше основаниям.
Требования истца о признании за ним права собственности на незавершенный строительством объект по указанным в исковом заявлении основаниям удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается данным лицом.
В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).
Согласно ст. 219 и 130 ГК РФ, а также на основании ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.97 г., право на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации. Для оформления права собственности необходимо представить описание объекта строительства, проектную документацию, разрешение на строительство, документы о праве на земельный участок.
Договор аренды, заключенный 18.12.2005г. между истцом и администрацией г. Оби НСО, прекращен в связи с истечением срока его действия 18.12.2008г., какие-либо права на земельный участок, на котором имеется незавершенный строительством объект, у истца отсутствуют. В период действия договора аренды истец не предпринял меры к заключению другого договора аренды на другой срок, легализации постройки незавершенного строительством объекта. На момент рассмотрения дела каких-либо документов, свидетельствующих о наличии у истца прав на земельный участок, на котором расположен незавершенный строительством объект, нет. В судебном заседании представитель ответчика Дмитриевой А.В. Дмитриев В.В. не отрицал, что на предоставленном Дмитриевой А.В. земельном участке находился разрушенный цокольный этаж. В силу ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Как следует из исследованных судом материалов, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером № обнаружена кадастровая ошибка относительно пересечения земельных участков с кадастровыми номерами: № расположенных по адресу: <адрес> соответственно (т№). Таким образом, на земельном участке с кадастровым номером № (площадь 1229,96 кв.м.) также находятся и земельные участки с кадастровыми номерами № (площадь 1153 кв.м.), № (1200 кв.м.). Арендатор земельного участка с кадастровым номером № (1200 кв.м.) Шкурко Т.Л., привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, получила разрешение на строительство индивидуального жилого дома (т. №), арендатор земельного участка с кадастровым номером № (площадь 1153 кв.м.) ответчик Дмитриева А.В. является собственником незавершенного строительством объекта, расположенного на данном участке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (т. №). Таким образом, при удовлетворении требований истца в этой части, права указанных лиц, которым на основании закона и договоров предоставлены земельные участки, будут нарушены.
В судебном заседании истец отказался воспользоваться правами, предоставленными положениями ст. 39 ГПК РФ.
Учитывая изложенное, требования истца о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Дмитриевой А. В. на незавершенный строительством объект кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый номер №) по адресу <адрес>, и записи о Договоре аренды земельного участка с кадастровым № № площадью 1153+12,00 кв. м., местоположение: <адрес>, заключенным между Администрацией города Оби Новосибирской области и Дмитриевой А. В. 18.01.2011 года, удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием основания. Доказательств, свидетельствующих о незаконности указанных действий, истцом суду не представлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Отказать Кузнецову Виталию Геннадьевичу в удовлетворении исковых требований к администрации г. Оби НСО, Дмитриевой Анастасии Владимировне, Земельной кадастровой палате Новосибирской области, ФГУ
- о признании незаконным отказа Администрации г. Оби Новосибирской области от продления договора аренды земельного участка № № от 08.12.2005года на срок, необходимый для окончания строительства, об обязании Администрации г. Оби заключить с Кузнецовым В.Г. договор аренды на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> на прежних условиях до 24.12.2015 года,
- о признании незаконным действия Администрации г. Оби, Земельной кадастровой палаты по Новосибирской области, ФГУ по снятию земельного участка площадью 1229,96+-12,27 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> с кадастрового учёта, утверждению границ вновь сформированных земельных участков с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>) и кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>),
- об обязании Земельной кадастровой палаты по Новосибирской области, ФГУ восстановить положение, существовавшее до нарушения права, путем: а) исправления кадастровой ошибки в Государственном кадастре недвижимости, восстановив в нем запись о земельном участке площадью 1229,96+12,27 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, присвоив ему статус «учтённый»; б) снятия с кадастрового учета земельных участков с кадастровым номером № и № путем их преобразования в ранее существовавший земельный участок с кадастровым номером № и аннулирования сведений о них в Государственном кадастре недвижимости,
- о признании недействительными итогов аукциона на право заключения договора аренды земельных участков для жилищного строительства, проведенного Администрацией города Оби Новосибирской области 18.01.2011 года, в части продажи Лота № № Земельный участок кадастровым номером № общей площадью 1153,00±12,00 кв.м., местоположение: <адрес>), для индивидуального жилищного строительства, и признания победителем аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка Дмитриевой Анастасии Владимировны,
- о признании недействительным договора аренды земельного участка площадью 1153 кв.м. +12,00 кв.м., местоположение: <адрес>) с кадастровым номером №, заключенного между Администрацией г. Оби НСО и Дмитриевой А.В. от 18.01.2011г.,
- о признании за Кузнецовым В.Г. права собственности на незавершенный строительством объект кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый номер № по адресу: г<адрес>
- о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о праве собственности Дмитриевой А.В. на незавершенный строительством объект кадастровый №, расположенный на земельном участке кадастровый номер (№) по адресу: г. <адрес>
- о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о договоре аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020202:404 площадью 1153+ 12,00 кв.м., местоположение: <адрес>), заключенным между Администрацией г. Оби Новосибирской области и Дмитриевой А.В. 18.01.2011г.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Новосибирский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через суд, вынесший решение.
Судья М.Н.Демина
<данные изъяты>