Дело №
Поступило ДД.ММ.ГГГГ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ января 2011 года г.Обь
Обской городской суд Новосибирской области в составе:
Председательствующего судьи Захарова А.Ю.,
При секретаре Харитоновой Ю.Н.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации <адрес> к Рябченко С.А. о взыскании арендной платы, а также по встречному иску Рябченко С.А. к Администрации <адрес> о признании договоров аренды недействительными,
УСТАНОВИЛ:
Администрация <адрес> обратилась в Обской городской суд с иском к Рябченко о взыскании с последнего в возмещение убытков в виде упущенной выгоды 1 644 416 руб. 74 коп.. В исковом заявлении муниципалитет указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> (арендодатель) и Рябченко Сергеем Алексеевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №а, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1000+11 кв.м. по адресу: <адрес>, участок 78, для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1. договора). Договор был заключен по результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства. ДД.ММ.ГГГГ между администрацией муниципального образования <адрес> (арендодатель) и Рябченко Сергеем Алексеевичем (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №а, согласно условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1000+11 кв.м, по адресу: <адрес>, участок 87, для индивидуального жилищного строительства (п. 1.1. договора). Договор был заключен по результатам проведенного ДД.ММ.ГГГГ аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства. Процедура проведения аукциона была осуществлена в соответствии с требованиями Земельного кодекса Российской Федерации и Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». В газете «АэроСити» № от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано извещение, содержащее условия оформления сделки и оплаты по указанным земельным участкам, а именно оплата арендной платы за первый год действия договора аренды производится в течение 30 дней после подписания протокола об итогах аукциона, последующая оплата производится согласно условиям договора. С целью участия в аукционе ДД.ММ.ГГГГ Рябченко была подана заявка в отношении земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, участок 87, и земельного участка по адресу: <адрес>, участок 78. Пунктом 2 поданной заявки Рябченко С.А. принял за себя обязательства в случае победы на аукционе оплатить в сроки, указанные в информационном сообщении и Протоколе о результатах аукциона, сложившуюся в результате аукциона арендную плату. Заявки Рябченко С.А. были приняты и допущены до участия в аукционе, что подтверждается Протоколом № заседания конкурсной комиссии об окончании приема и участков. В газете «АэроСити» № от ДД.ММ.ГГГГ было опубликовано извещение, содержащее условия оформления сделки и оплаты по указанным земельным участкам, а именно оплата арендной платы за первый год действия договора аренды производится в течение 30 дней после подписания протокола об итогах аукциона, последующая оплата производится согласно условиям договора. По результатам проведенного аукциона Рябченко С.А. был признан победителем в отношении указанных выше земельных участков, что подтверждается протоколом проведения аукциона и протоколом определения победителя аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, которые были подписаны членами комиссии и самим Рябченко. Также ДД.ММ.ГГГГ членами комиссии и Рябченко были подписаны протоколы 3/4 и 3/5 заседания комиссии о результатах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, в тексте которых указан порядок, сроки и размер платежей, а именно - арендатор вносит арендную плату за первый год действия договора аренды в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ договоры аренды земельных участков были подписаны сторонами и переданы Рябченко для обращения в Управление федеральной регистрационной службы для регистрации. Ответчику Рябченко дважды направлялось уведомление о погашении задолженности по арендной плате, но до настоящего времени договоры не зарегистрированы, оплата не произведена. В соответствии с требованиями ч. 2 ст.22 Земельного кодекса РФ отношения в сфере предоставления земельных участков в аренду регулируются нормами гражданского законодательства и Земельного кодекса РФ. В силу пункта 2 ст.26 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка на год и более подлежат государственной регистрации. Согласно п.3 ст.393 ГК РФ обязан возместить причиненные кредитору убытки. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст. 15 ГК). В том случае, если спорные земельные участки были бы переданы иным лицам, то Администрация <адрес> получила бы на ДД.ММ.ГГГГ в счет арендной платы денежные средства в общей сумме 1644 416.74 руб., а именно:
- по договору аренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ сумма арендной платы составляет 581 958,9 рублей, размер пени - 223 260,37 рублей, всего 800 379,27 (с учетом размера оплаченного задатка);
- по договору аренды земельного участка №а от ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности по арендной плате составляет 613 397,25 рублей, размер пени - 235 480,22 рублей, всего 844 037,47 (с учетом оплаченного задатка).
Несвоевременная оплата ответчиком арендной платы за пользование земельным участком влечет уменьшение доходов муниципального образования <адрес>, подрывает финансово-экономическую основу местного самоуправления, создает препятствие для осуществления экономической деятельности, направленной на решение вопросов местного значения.
В судебном заседании представитель Администрации <адрес> указанные выше требования поддержал в полном объеме и суду пояснил, что действительно ДД.ММ.ГГГГ Рябченко уведомил Администрацию <адрес> о том, что он имеет намерение не исполнять подписанные им договоры аренды. Вместе с тем, учитывая наличие этих договоров, Администрация <адрес> не имела и не имеет возможности вновь выставить эти участки на торги и получить за их использование арендную плату, в связи с чем Рябченко должен возместить Администрации убытки в виде неполученной выгоды. При этом ссылку Рябченко на невозможность строительства представитель Администрации просил не принимать, поскольку участки пригодны для строительства, вокруг переданных Рябченко участков уже возведены многочисленные коттеджи. Представленная Рябченко экспертиза не может быть признана доказательством, поскольку в ней имеются ссылки на технические правила, предназначенные для использования при возведении многоэтажных домов, а не для индивидуального жилищного строительства. Приложенные к экспертизе фотографии были сделаны во время весеннего паводка, являвшегося в 2010 году чрезвычайным, в ходе которого были затоплены и другие улицы.
Ответчик Рябченко обратился в Обской городской суд со встречным иском, в котором указал, что договоры с администрацией <адрес> были заключены по итогам аукциона, проведенного ДД.ММ.ГГГГ, по результатам которого он был при знан победителем. Заявка на участие в аукционе была подана Рябченко ДД.ММ.ГГГГ в отношении всех пяти земельных участков, которые были выстав лены на торги. В последующем он не смог внести задаток за два участка, так как не имел денег, в связи с чем он выбрал из пяти участков только три, а рас считывал выиграть торги на право заключения договора аренды только на два участ ка. При этом Рябченко руководствовался случайным выбором, так как не был ни на одном из участков и не знал, где они находятся, кроме того, что они распо ложены в <адрес> недалеко от <адрес> Рябченко увидел участки № по <адрес> и 87 по <адрес> в мае 2009 г., когда сотрудники администрации <адрес> по его просьбе показали их ему. При этом оказалось, что участок № целиком покрыт лесом и болотом и осуществлять на нем жилищное строительство не возможно без серьезных капиталовложений. То же самое можно сказать и про участок №, на который я даже не смог попасть, потому что он вместе со смежными участками покрыт болотом. В соответствии с ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ предоставление зе мельных участков в аренду регулируется нормами гражданского законода тельства и Земельного кодекса РФ. Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих не достатках. В соответствии с ч. 1 ст. 187 сделка, совершенная под влиянием за блуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблужде ния. При этом, как устанавливает ч. 2 указанной статьи, существенное значе ние имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Так, нахождение земельных участков на болоте, значительно снижает возможность их использования по назначению, если вообще не исключает таковое. На основании изложенного Рябченко просил суд вынести решение о признании указанных выше договоров аренды недействительными.
В судебном заседании Рябченко свои требования подтвердил в полном объеме, против удовлетворения требований Администрации <адрес> возражал указав, что
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости заявленные Рябченко требования оставить без удовлетворения, требования Администрации <адрес> удовлетворить частично по следующим основаниям.
Исходя из принципа диспозитивности гражданского процесса, основание иска, избранное стороной, является с точки зрения разрешения спора обязательным для суда за исключением случаев, строго установленных законом. В качестве основания иска, Рябченко заявлено то, что договоры аренды земельных участков были заключены им под влиянием заблуждения относительно эксплутационных качеств этих участков, которые, по его мнению, не пригодны для строительства. Вместе с тем, порядок предоставления для индивидуального жилищного строительства земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, урегулирован Земельным кодексом РФ. В соответствии со ст. 30 ЗК РФ, предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
- проведение работ по формированию земельного участка, то есть выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- проведение торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка.
- подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Статья 38 ЗК РФ устанавливает, что предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 этого Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.
Согласно ст. 38.1 ЗК РФ, аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
КАКИХ ЛИБО ИНЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ ИЛИ СПЕЦИАЛЬНЫХ ТРЕБОВАНИЙ К ЗЕМЕЛЬНОМУ УЧАСТКУ, ВЫДЕЛЯЕМОМУ ДЛЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, ДЕЙСТВУЮЩЕЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ. Указание на применение каких либо технических регламентов к таким земельным участкам или территориям, предоставляемым под малоэтажное жилищное строительство, не содержат ни Градостроительный кодекс РФ, ни Постановление Госстроя РФ №150 от 29.10.2002 года «Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации»
Исходя из представленных суду материалов - копий договоров аренды, земельные участки по адресам: <адрес> и <адрес>, были переданы Рябченко для индивидуального малоэтажного жилищного строительства, что предопределяет их разрешенное использование, на что имеется соответствующая ссылка (п.1.1). При этом, как указано в договорах, участок по адресу <адрес> имеет кадастровый номер №, а участок по адресу: <адрес> кадастровый номер №. Одновременно, кадастровые планы каждого из участков (п.1.1 договоров), являются приложением к договорам и их неотъемлемой частью.
Следовательно, Администрацией города предусмотренные законодательством требования к земельным участкам, переданным Рябченко, выполнены. На наличие технических условий подключения будущих домов к сетям инженерно-технического обеспечения и плату за подключение стороны при разрешении данного спора не ссылались.
В обоснование своего довода о том, что указанные земельные участки не пригодны для строительства, Рябчено представил суду экспертное заключение Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета, согласно которому «без проведения ирригационных либо иных подготовительных работ на соседних земельных участках проведение индивидуального жилищного строительства в соответствии с действующими строительными нормами и правилами на земельных участках, расположенных в <адрес> по адресам : <адрес> и <адрес>, невозможно, так как:
1) перед началом строительства необходимо провести расчистку участков от кустарников и деревьев, что практически невозможно выполнить на одном участке, без выполнения таких же работ на соседних участках;
2) водопонижение или осушение участков также невозможно выполнить на одном участке;
3) обеспечение стоков атмосферных осадков также необходимо выполнять совместно, чтобы не затопить соседей;
4) устройство временных подъездных дорог;
5) выноса высотной отметки дорог и проездов;
6) планировка площадки»
Оценивая данное доказательство, суд приходит к выводу о том, что данное заключение не соответствует действующему в Российской Федерации законодательству и не отвечает требованиям, предъявляемым к экспертным заключениям, а именно :
- в обоснование указанных выводов эксперты сослались на СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87* «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов», а также ТСН 31-304-99НН «Приемка и ввод в эксплуатацию жилых домов и других строений, возведенных индивидуальными застройщиками для собственного пользования»(Нижний Новгород 1999), Градостроительный кодекс РФ, как указано выше, не содержит обязательных технических условий для земельных участков, предоставляемым гражданам для такого строительства;
- необходимость ирригационных работ обоснована тем, что на момент осмотра участков один из них находился «под водой» на 12%, а другой 97.5%. Вместе с тем, приложенные к экспертному заключению фотографии сделаны в апреле 2010 года - на момент весеннего паводка, который на территории <адрес> имел в этом году чрезвычайный характер в связи с затоплением паводковыми водами части уже построенных коттеджей и части стройплощадок. В летний период 2010 года строительство коттеджей на большей части соседних земельных участках из общего конгломерата ( 250 вновь созданных участков) успешно осуществлено;
- ссылка экспертов на «планировку площадки, вынос высотной отметки, устройство дорог, обеспечение стоков, расчистку участков» логически не связана с текстом раздела № «Выводы», представляет собой перечень возможных этапов строительства и не обосновывает невозможность строительства.
Вместе с тем, Рябченко, до участия в аукционе, имел возможность ознакомиться с местоположением участков, но в Администрацию <адрес> с данным вопросом не обращался, выбор участков был им сделан, как указано в его исковом заявлении, путем «случайного выбора».
На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что ссылка Рябченко на невозможность проведения жилищного строительства на переданных ему на праве аренды земельных участках необоснованна, характеристики переданных ему для строительства участков в силу действующего законодательства не исключают таковое. Ссылка Рябченко на необходимость дополнительных затрат, связанных с поднятием уровней участков и их расчисткой от кустарников, не основана на законе, она также не может быть принята судом и в связи с тем, что сам по себе факт аукциона предполагает формирование арендной платы, прежде всего, исходя из субъективных характеристики каждого конкретного участка. В данном случае Рябченко добровольно предложил арендодателю - Администрации <адрес>, саму высокую цену аренды за эти земельные участки и был признан победителем конкурса в установленном законом порядке. При этом о наличии каких либо нарушений при проведении аукциона Рябченко не заявлял, а суду пояснил, что перед аукционом ознакомился с картой, на которой были изображены все участки, предлагаемые под строительство, в том числе и те, в отношении которых он был признан победителем.
На основании изложенного, суд считает необходимым Рябченко в иске к Администрации <адрес> о признании договоров аренды недействительными по предложенному им основанию отказать, не смотря на то, что данные сделки в силу положений ст. 433 ГК РФ, как не зарегистрированные в УФРС РФ по НСО, являются недействительными.
Обсуждая иск Администрации <адрес>, суд также исходит из того, что аукцион по передаче права на заключение аренды был проведен в установленном законом порядке, в соответствии с п. 7.1 договоров, дата подписания таковых - ДД.ММ.ГГГГ, является датой передачи земельных участков Рябченко, с чем последний согласился. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Вместе с тем, в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.
Как установлено в судебном заседании, Рябченко уклонился от регистрации указанных выше сделок в УФРС РФ по НСО считая, что до тех пор, пока он не осуществит такую регистрацию, арендная плата начисляться не будет. Следовательно, Администрация <адрес> в соответствии с ч. 4 ст. 165 ГК РФ имеет право требовать с Рябченко возмещения убытков, вызванных отказом от регистрации. В качестве таковых Администрацией <адрес> заявлена арендная плата, на которую учреждение могло рассчитывать при регистрации сделки, а также пеня, вызванная задержкой такой оплаты. Вместе с тем, сторона сделки, не зарегистрированной в установленном законом порядке, не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом. Следовательно, требование о включении в убытки пени, в данном случае не основано на законе и удовлетворению не подлежит. Одновременно, из смысла гл. 5 ЗК РФ и общих начал гражданского законодательства следует, что подписание договоров аренды Рябченко и Администрацией <адрес> исключало возможность передачи данных земельных участков третьим лицам до расторжения указанного соглашения в установленном законом порядке, в связи с чем требование Администрации <адрес> о признании судом в качестве убытков суммы предполагаемой арендной платы является обоснованным. При этом, величиной таких убытков суд считает возможным признать размер арендной платы, установленный договорами между Рябченко и муниципальным образованием, поскольку данная цена была определена в ходе открытого аукциона и, исходя из этого обстоятельства, является средневзвешанной.
Вместе с тем, для разрешения спора необходимо установить и период, в течение которого Администрация <адрес> несла такие убытки. По пояснениям сторон, ДД.ММ.ГГГГ Рябченко официально уведомил муниципалитет о том, что он немеет намерения регистрировать и исполнять подписанные им договоры аренды двух земельных участков. С указанного момента Администрация <адрес> имела право в соответствии со ст. 15 ГК РФ убытками (упущенной выгодой), подлежащими компенсации за счет последнего.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-197 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Администрации <адрес> к Рябченко Сергею Алексеевичу удовлетворить частично.
Взыскать с Рябченко Сергея Алексеевича в пользу Администрации <адрес> в возмещение убытков 425 164 руб. 20 коп..
Иск Рябченко С.А. к Администрации <адрес> о признании договоров аренды недействительными оставить без удовлетворения.
Взыскать с Рябченко С.А. государственную пошлину в сумме 7 451 руб. 64 коп..
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в кассационном порядке в течение 10 суток с момента его вынесения в окончательной форме.
Судья ПОДПИСЬ А.Ю. Захаров
<данные изъяты>