Гражданское дело №
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ
Обнинский городской суд Калужской области в составе:
председательствующего судьи Солдаткиной Т.А.
при секретаре Козловой Ю.М.
с участием представителей заявителей ФИО6, ФИО7 по доверенности, заинтересованного лица – государственного регистратора Калужской области Переверзевой Г.А., заинтересованного лица ФИО4 И.И.
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Обнинске Калужской области гражданское дело по заявлению ФИО3, ФИО2 об оспаривании решения государственного регистратора об отказе в совершении регистрационных действий
УСТАНОВИЛ:
ФИО3, ФИО2 обратились в суд с заявлением об оспаривании решения государственного регистратора ФИО8 об отказе в государственной регистрации договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу <адрес>, п<адрес>, заключенного сторонами 3 ноября 2011 года и перехода права общей долевой собственности, основанного на том, что к заявлению о регистрации не были приложены документы, подтверждающие, что продавец известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу. Ссылаясь на то, что все необходимые документы, в том числе, касающиеся извещения других участников долевой собственности ими были представлены, заявители просили признать отказ незаконным и обязать государственного регистратора совершить регистрационные действия.
В судебном заседании представители заявителей по доверенности заявление поддержали.
Заявители ФИО3, ФИО2 в суд не явились, согласны на рассмотрение дела без их участия.
Государственный регистратор Управления Росреестра по Калужской области ФИО8 в судебном заседании считала заявление не подлежащим удовлетворению.
Привлеченная судом в качестве заинтересованного лица ФИО4 И.И. в судебном заседании против удовлетворения заявления возражала.
Заинтересованное лицо ФИО4 П.И. в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, рассмотрев материалы дела, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
03 ноября 2011 года ФИО2 и ФИО7, действующий по доверенности от имени ФИО9 обратились в Управление Росреестра по Калужской области с заявлением о государственной регистрации договора купли-продажи за 800 000 рублей 1/3 доли в праве на жилое помещение по адресу <адрес>, п<адрес>, заключенного между ФИО9 и ФИО10 03 ноября 2011 года и перехода права общей долевой собственности к покупателю по договору (л.д.75-85).
27 февраля 2012 года государственным регистратором Управления Росреестра по Калужской области принято решение от отказе заявителям в государственной регистрации по тому основанию, что в нарушение п.1 ст.24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к заявлению о регистрации не были приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее либо отказ остальных участников долевой собственности, оформленный в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав или нотариально заверенный.
Как следует из объяснений государственного регистратора, 16 ноября 2011 года регистрационные действия по заявлениям ФИО2 и представителя ФИО3 по доверенности ФИО7 от 3 ноября 2011 года были приостановлены на срок до 15 февраля 2012 года по просьбе последних в связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение остальных участников долевой собственности о продаже доли в квартире, а также для снятия ареста с квартиры. (л.д.70). Во время приостановления государственной регистрации в Управление Росреестра по Калужской области поступили документы о государственной регистрации договора дарения 1/6 доли в праве на квартиру, заключенного между ФИО4 П.И. и ФИО4 И.И. 10 августа 2011 года и перехода права общей долевой собственности. Указанные регистрационные действия были совершены 20 декабря 2011 года. 27 января ФИО2 и представитель ФИО3 по доверенности ФИО7, обратились с заявлением о возобновлении регистрационных действий по своему заявлению (л.д.61.62). Однако в этот же день регистрационные действия были вновь приостановлены в связи с отсутствием документов, подтверждающих извещение о продаже доли в праве других участников долевой собственности, в частности, ФИО4 И.И., и поскольку эти документы так и не были представлены, 27 февраля 2012 года государственным регистратором принято решение об отказе в совершении регистрационных действий.
Решение государственного регистратора суд считает незаконным по следующим основаниям.
В соответствии с п.1 ст.24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В случае, если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.
Как видно из дела, предложение о покупке 1/3 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> за 800 000 рублей было направлено ФИО4 П.И. как самостоятельному участнику долевой собственности и как законному представителю несовершеннолетнего сына ФИО4 П.П. 05 ноября 2011 года (л.д.10-11).
Данное извещение получено ФИО4 П.И. 11 ноября 2011 года, что подтверждается почтовым уведомлением с личной подписью ФИО4 П.И. (л.д.12).
Согласно ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажуться от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В пределах установленного для осуществления права преимущественной покупки срока, ФИО4 П.И., своего намерения приобрести для себя лично либо для своего несовершеннолетнего сына принадлежащую ФИО3 ей 1/3 долю в праве собственности на квартиру, не выразил.
Направленное им 20 ноября 2011 года в адрес представителя ФИО3 письмо такой информации не содержит.
В этом случае, по истечении месячного срока с момента получения ФИО4 П.И. извещения, т.е. с 12 декабря 2011 года у государственного регистратора имелись основания для совершения регистрационных действий по заявлению ФИО2 и представителя ФИО3 ФИО7 от 3 ноября 2011 года.
Доводы государственного регистратора о том, что во время приостановления государственной регистрации по иному основанию (снятие ареста с квартиры) возник новый участник долевой собственности – ФИО4 И.И., которую также следовало известить о заключенной между ФИО3 и ФИО2 сделки, не могут быть приняты по внимание по следующим основаниям.
В соответствии с ч.2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ч.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Судом установлено, что в период с 11 ноября 2011 года по 12 декабря 2011 года, в течение которого участник общей долевой собственности мог заявить о своем праве преимущественной покупки доли квартиры, такими участниками долевой собственности выступали ФИО4 П.И. и его несовершеннолетний сын ФИО4 П.П. Требование об извещении указанных лиц о продаже доли заявителями выполнено. Уведомления ФИО4 И.И. в данном случае не требовалось, поскольку ее право собственности на квартиру было зарегистрировано только 20 декабря 2011 года, т.е. по истечении юридически значимого периода. Вывод государственного регистратора о том, что участники долевой собственности могут заявить о своем праве преимущественной покупки до окончания регистрационных действий, основаны на неправильном толковании п.1 ст.24 вышеназванного Федерального закона, подразумевающего, что такие действия могут быть совершены только в течение одного месяца после получения соответствующего извещения от участников сделки. Учитывая, что письмо от ФИО4 И.И. и ФИО4 П.И. о намерении воспользоваться правом преимущественной покупки поступило в регистрационную службу за пределами названного срока (20 декабря 2011 года), оно не имело правового значения для решения вопроса о совершении регистрационных действий.
При таких обстоятельствах принятое государственным регистратором решение об отказе в совершении регистрационных действий следует считать незаконным.
Поскольку иных препятствий к совершению регистрационных действий не имеется, суд обязывает государственного регистратора совершить регистрационные действия и произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 3 ноября 2011 года, заключенного между ФИО3, действующей в лице своего представителя по доверенности ФИО7 и ФИО11 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу <адрес> переход права общей долевой собственности на квартиру по вышеуказанному договору на основании заявления ФИО2 и представителя ФИО3 по доверенности ФИО7 о совершении регистрационных действий от 3 ноября 2011 года.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ, гл.25 ГПК РФ суд
РЕШИЛ:
Признать незаконным отказ государственного регистратора Управления Росреестра по Калужской области в совершении регистрационных действий от 27 февраля 2012 года.
Обязать государственного регистратора Управления Росреестра по Калужской области произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от 3 ноября 2011 года, заключенного между ФИО3, действующей в лице своего представителя по доверенности ФИО7 и ФИО11 1/3 доли в праве общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру по адресу <адрес> переход права общей долевой собственности на квартиру по вышеуказанному договору на основании заявления ФИО2 и представителя ФИО3 по доверенности ФИО7 о совершении регистрационных действий от 3 ноября 2011 года.
Решение может быть обжаловано в Калужский областной суд в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.
Судья Т.А. Солдаткина