Кас.дело № 33-1100 Судья СТРОКОВА Т.А.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕгород Салехард 18 апреля 2011 года
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего КИСИЛЕВСКОЙ Т.В.
судей коллегии МАРЧУК Е.Г., ОБЕРНИЕНКО В.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Джаниева Джамила Насруллы оглы на решение Ноябрьского городского суда от 28 февраля 2011 года, которым постановлено:
Взыскать досрочно с Общества с ограниченной ответственностью «Фаворит», Джаниева Джамила Насрулла оглы, Джаниевой Анжелики Валерьевны и Бабаева Худаяр Мамиш оглы солидарно в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ задолженность по кредитному договору в сумме 7 992 587 рублей 03 копейки и судебные расходы в сумме 52 168 рублей 94 копейки. Всего 8 044755 рублей 97 копеек.
Обратить взыскание на заложенное имущество:
-недвижимое имущество - магазин смешанных товаров, расположенный по адресу: <адрес> площадью 126,2 квадратных метра, условный номер 89-72-36\004\2009-293 и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, общая площадь 704 кв.м, кадастровый (или условный) номер 89:12:110606:0025, адрес Ямало-Ненецкий автономный округ <адрес> функционально обеспечивающий находящийся на нем объект недвижимости.
Определить начальную продажную цену: недвижимого имущества - магазин смешанных товаров в 4 230 200 рублей; земельного участка с площадью функционально обеспечивающей находящийся на ней закладываемый объект недвижимости в 1 393 600 рублей.
-автомобиль «NISSANPRIMERА 1,6 ELEGANCE», идентификационный номер ( YIN) SJNBAAP12U2302486, 2006 года выпуска - определив начальную продажную цену в 231 850 рублей.
-имущественные права по оформлению в собственность 2 этажа 228,2 квадратных метров площадей в строящемся магазине смешанных товаров по адресу: <адрес> - определив начальную продажную цену в 6 489 600 рублей.
Отсрочить исполнение решения суда в части обрещения взыскания на заложенное имущество на срок до 28 апреля 2011 года.
Заслушав доклад судьи суда Ямало-Ненецкого автономного округа - МАРЧУК Е.Г., судебная коллегия, -
УСТАНОВИЛА:
Открытое Акционерное общество «Сбербанк России» обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Фаворит», Джаниеву Джамилу Насрулла оглы, Джаниевой Анжелике Валериевне и Бабаеву Худаяр Мамиш оглы о досрочном взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 7 992 587, 03 рублей и обращении взыскания на заложенное имущество. В обоснование исковых требований указывал на то, что 19 августа 2009 года между сторонами был заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии, по условиям которого истец предоставил ООО «Фаворит» кредит в сумме 7 900 000 рублей сроком до 18 августа 2014 года под 22% годовых. В соответствии с условиями кредитного договора ООО «Фаворит» обязано ежемесячно равными долями погашать сумму кредита и проценты за пользование кредитом. Ответчиком неоднократно нарушились обязательства по кредитному договору. В обеспечение исполнения обязательств было дано поручительство Джаниева Д.Н. оглы, Джаниевой А.В., которые по договору поручительства отвечают перед Банком в том же объеме, в каком установлена ответственность заемщика. В обеспечение возврата кредита заключен договор залога, по условиям которого ответчик передал истцу в залог недвижимое имущество - магазин смешанных товаров, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости; имущественные права на оформление в собственность 228,2 квадратных метров площадей в строящемся магазине смешанных товаров по адресу: <адрес> Ответчик Бабаев Х.М. оглы передал в залог автомобиль NISSANPRIMERА 1,6 ELEGANCE», идентификационный номер ( YIN) SJNBAAP12U2302486, 2006 года выпуска. Просит обратить взыскание на заложенное имущество.
В судебном заседании представитель Открытого акционерного общества «Сбербанк России» - Мальцева Т.Б. иск поддержала в полном объеме.
Ответчики Джаниев Джамил Насрулла оглы и Джаниева А.В. и Бабаев Х.М. оглы исковые требования признали и просили предоставить отсрочку в части обращения взыскания на заложенное имущество.
Суд принял вышеуказанное решение, с которым не согласен ответчик.
В кассационной жалобе Джаниев Джамил Насрулла оглы ставит вопрос об отмене решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество и определения начальной продажной цены ввиду неправильного применения судом норм материального закона.
В возражениях Открытое акционерное общество «Сбербанк России» указывает на необоснованность доводов кассационной жалобы и просит решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, судебная коллегия находит решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество, определения начальной продажной цены имущества и отсрочки исполнения решения суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 19 августа 2009 года Акционерный коммерческий Сберегательный Банк РФ и Общество с ограниченной ответственностью «Фаворит» в лице Генерального директора Джаниева Д.Н. оглы заключили договор № 10 об открытии невозобновляемой кредитной линии на сумму 7 900 000 рублей. По условиям договора, Банк обязался предоставить денежные средства в сумме 7 900 000 рублей на срок до 18 августа 2014 года, а ООО «Фаворит» возвратить полученный кредит и уплатить за пользование проценты в размере 22,2 годовых (л.д.12-19).
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, 19 августа 2009 года, между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком РФ и Джаниевым Джамилом Насрулла оглы заключен договор об ипотеке № 13 недвижимого имущества и земельного участка. По условиям договора, Джаниев Д.Н. оглы (залогодатель) передает в залог Банку (залодержателю): магазин смешанных товаров, общей площадью 126,2 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, условный номер 89-72-36\004\2009-293; земельный участок общей площадью 704 квадратных метра, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер 89: 12:110606:0025 (л.д.38-41).
19 августа 2009 года между Акционерным коммерческим Сберегательным Банком РФ и Бабаевым Худаяр Мамиш оглы заключен договор залога № 48, по условиям которого залогодатель передает в залог Банку (залогодержателю) автомобиль «NISSANPRIMERА» 1,6 ELEGANCE», идентификационный номер ( YIN) SJNBAAP12U2302486, 2006 года выпуска. (л.д. 51-55)
Договором залога имущественных прав № 49 от 19 августа 2009 года, Обществом с ограниченной ответственностью «Фаворит» в лице Генерального директора Джаниева Д.Н. оглы в залог Банку (залогодержателю) переданы имущественные права на оформление в собственностью 228,2 квадратных метров площадей в строящемся магазине по адресу: <адрес>. (л.д.56-58)
В соответствии со ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Одностронний отказ от исполнения обязательства и одностроннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Судом установлено, что ООО «Фаворит» обязательства по возврату кредита и уплате процентов исполняло несвоевременно, в результате образовалась задолженность по состоянию на 30 декабря 2010 года в сумме 7 992 587 рублей 03 копейки.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Банка о взыскании задолженности по кредитному договору и процентам в сумме 7 992 587,03 рублей, решение суда в этой части сторонами не обжалуется.
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.
Обращение взыскание не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять
процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.
Как следует из материалов дела, суд первой инстанции определил начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии со стоимостью, указанной в договоре об ипотеке недвижимого имущества ( магазина площадью 126,2 квадратных метров в сумме 4 230 200 рублей); в договоре о залоге транспортного средства в сумме 231 850 рублей; земельного участка в сумме 1 393 600 рублей; имущественных прав на оформление в собственность 228,2 квадртных метров площадей в сумме 6 489 600 рублей.
В соответствии с договором ипотеки от 19 августа 2009 года стоимость здания магазина по состоянию на 03 июля 2009 года независимым оценщиком оценена в 6 508 000 рублей, стоимость земельного участка оценена в 2 144 000 рублей, однако залогодержатель для целей залога применил дисконт в размере 65 процентов. Залоговая стоимость объектов недвижимости с применением дисконта
уменьшилась соответственно до 4 230 200 рублей и 1 393 600 рублей.
Договором залога № 48 от 19 августа 2009 года оценочная стоимость автомобиля NISSANPRIMERА» 1,6 ELEGANCE» определена 463 700 рублей, залоговая стоимость установлена с применением коэффициента 0,5 в 231 850 рублей. (л.д.54)
Стоимость незавершенного строительством магазина смешанных товаров судом определена в 6 489 600 рублей, что значительно ниже рыночной стоимости объекта недвижимости на момент рассмотрения спора судом.
Согласно отчету № 54 об оценке объекта недвижимости, рыночная стоимость здания магазина «Фаворит» составила 25 583 000 рублей, земельного участка - 5 437 000 рублей (л.д.92-125).
Таким образом, судебная коллегия считает, что установленная судом первой инстанции начальная продажная стоимость заложенного имущества не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости), что может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.
Заслуживают внимания и доводы кассационной жалобы о том, что стоимость имущества, на которое обращено взыскание, значительно превышает размер предъявленных истцом требований о взыскании задолженности по кредитному договору.
Вывод суда первой инстанции о том, что допущенное ответчиками нарушение является значительным и потому требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежат удовлетворению, несмотря на то, что общая стоимость заложенного имущества составляет 12 136 585 рублей, нельзя признать правильным.
При таком положении, решение суда в части обращения взыскания на заложенное имущество, определения начальной продажной цены имущества и отсрочки исполнения решения суда подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.
Суду при новом рассмотрении необходимо учесть изложенное, установить действительную стоимость и объем заложенного имущества, подлежащего взысканию для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) и принять решение в соответствии с нормами материального закона, регулирующего спорные правоотношения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361, ст. 362 ГПК РФ, судебная коллегия, -
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ноябрьского городского суда от 28 февраля 2011 года в части обращения взыскания на заложенное имущество, определения начальной продажной цены имущества и отсрочки исполнения решения суда отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В остальной части решение Ноябрьского городского суда от 28 февраля 2011 года оставить без изменения.
В удовлетворении ходатайства Джаниева Д.Н.оглы об отложении судебного разбирательства, отказать.
ПРЕДСЕДАТЕЛЬСТВУЮЩИЙ
СУДЬИ