Дело № 33-2154/10 Докладчик Склярова Е.И.
Судья Прокофьева Е.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Скляровой Е.И., Удальцова А.В.
при секретаре Глазковой Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 08 июля 2010 года дело по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» на заочное решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 17 мая 2010 года, которым постановлено:
исковое заявление Леонова С.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС» о признании незаконным требования о проведении дополнительных выплат по договору от *** г. №*** на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, понуждении к передаче квартиры и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, признании права собственности на квартиру удовлетворить.
Признать незаконным требование Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» о проведении дополнительных выплат по договору от *** г. №*** на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, заключенному между Обществом с ограниченной ответственностью «ЦВС» и Леоновым С.А., в сумме *** руб. *** коп.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «ЦВС» передать Леонову С.А. квартиру №*** в доме №*** по ул. *** в г. Владимире, площадью *** кв.м., и передаточный акт на указанную квартиру.
Признать право собственности Леонова С.А. на квартиру №*** в доме №*** по ул. *** в г. Владимире, площадью *** кв.м.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ЦВС» государственную пошлину в размере *** руб. *** коп. в местный бюджет.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., представителя истца по доверенности - Леонова А.И., просившего решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения, судебная коллегия
установила:
Леонов С.А. обратился в суд с иском с учетом уточнений к обществу с ограниченной ответственностью «ЦВС» (далее - ООО «ЦВС») о признании незаконным требования ООО «ЦВС» о признании права собственности на квартиру №*** в доме №*** по ул. *** в г. Владимире, понуждении к передаче квартиры и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру. В обоснование иска указал, что *** г. между ним и ООО «ЦВС» заключен договор №*** на участие в долевом строительстве объекта недвижимости (далее - договор), по условиям которого Леонов С.А. обязался уплатить ООО «ЦВС» денежную сумму в размере *** руб., а ООО «ЦВС» - завершить строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу: *** и передать истцу объект долевого строительства: квартиру площадью *** кв.м. (в настоящее время квартире присвоен номер ***). Обязательства по уплате денежной суммы по договору исполнены истцом в полном объеме.
Согласно пунктам 7.1-7.3 договора ответчик был обязан в течение двух месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (до 30 ноября 2009 года) передать объект долевого строительства на основании передаточного акта.
Разрешение на ввод объекта на эксплуатацию жилого многоквартирного дома получено ответчиком 30 сентября 2009 года, однако обязанность по передаче объекта ООО «ЦВС» исполнена не была.
От конкурсного управляющего ООО «ЦВС» истцом было получено уведомление от 18 декабря 2009 года, в котором Леонову С.А. предлагалось: приступить к приему объекта долевого строительства, являющегося предметом договора, однако не указывалось, когда и в каком порядке будет осуществляться прием-передача объекта; произвести доплату в связи с корректировкой площади объекта долевого строительства в размере *** руб. *** коп. на основании пунктов 3.1, 3.2 договора.
На указанное уведомление истцом 02 января 2010 года был направлен ответ, в котором Леонов С.А. выразил несогласие с необходимостью проведения доплаты.
По мнению истца, требование ответчика о доплате в размере *** руб. *** коп. является незаконным, поскольку какого-либо письменного соглашения, возможность заключения которого предусмотрена ч.2 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон), п.1 ст.452 ГК РФ, а также положениями пунктов 3.4, 3.4.2, 3.5 договора, в соответствии с условиями которого цена может быть изменена в случае корректировки площади объекта более, чем на 1 кв.м. по соглашению сторон, истцом и ответчиком не заключалось.
Кроме того, согласно п. 3 ст. 4 Закона договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Однако какого-либо соглашения об изменении цены договора, зарегистрированного в установленном порядке, между истом и ответчиком не заключалось. Также отсутствует решение суда по согласованию условий договора.
Также истец указал на отсутствие фактических оснований для изменения цены.
В п. 1.2 договора стороны в основу одного из описаний объекта долевого строительства установили условный показатель «Общая приведенная площадь». Указанный показатель при согласовании условий договора был взят сторонами из проектной документации, являющейся неотъемлемой частью договора.
В свою очередь, в проектной документации для подсчета площади лоджии в общей площади квартиры использовался коэффициент 0,5, что подтверждается письмом проектировщика объекта долевого строительства ГУП ВО ГПИ «Владимиргражданпроект» от 22 января 2010 года.
По утверждению истца, стороны при заключении договора предусмотрели, что в «общую приведенную площадь» квартиры, т.е. площадь объекта долевого строительства, входят помещения квартиры в соотношении: 1 кв.м. квартиры к 1 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 1), за исключением площади лоджий, которая входит в площадь объекта долевого строительства (общую приведенную площадь) в соотношении: 1 кв.м. лоджии к 1/2 кв.м. объекта долевого строительства (с коэффициентом 0,5).
В связи с этим, применяя механизм подсчета площади, предусмотренный сторонами договора, в настоящее время площадь квартиры, исходя из данных технического паспорта, составляет: *** кв.м. (площадь квартиры без учета лоджий) + *** кв.м. (общая площадь двух лоджий) х 0,5 (коэффициент, применяемый к площади лоджий) = *** кв.м.
Разница между площадью объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации и «общей приведенной площадью» составляет: *** кв.м. - *** кв.м. = *** кв.м., что не превышает установленный п. 3.4.2 договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства.
Поскольку увеличение размера площади квартиры №*** по данным технической инвентаризации не превышает 1 кв.м., у ответчика не имеется юридических и фактических оснований требовать увеличение цены договора от *** года №***
В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали по изложенным основаниям.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в отсутствие представителя либо об отложении судебного заседания не ходатайствовал.
Дело рассмотрено судом в порядке заочного производства в соответствии с ч.1 ст.233 ГПК РФ с согласия истца.
В материалах дела имеется отзыв на исковое заявление, в котором ответчик исковые требования не признает. В обоснование указано следующее.
Согласно п. 4.5 договора обязательства сторон являются встречными и взаимообусловленными.
В силу ст. 328 ГК РФ, если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению, в связи с чем до полной оплаты Леоновым С.А. цены по договору ООО «ЦВС» вправе приостановить исполнение обязательства по передаче квартиры.
В соответствии с п. 3.1 договора цена договора является ориентировочной и подлежит уточнению после проведения технической инвентаризации объекта долевого строительства. Застройщиком во исполнение условий договора было направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче посредством подписания передаточного акта, поскольку было получено разрешение на ввод в эксплуатацию построенного дома. Также было сообщено, что согласно условиям договора цена договора является ориентировочной и подлежит уточнению после проведения инвентаризации.
Согласно техническому паспорту, выданному Владимирским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», площадь объекта долевого строительства составила *** кв.м., в связи с чем Леонову С.А. необходимо произвести доплату за каждый кв.м., превышающий общую приведенную площадь, указанную в договоре, что составляет *** руб. *** коп., которая истцом не уплачена, что в свою очередь является препятствием для ответчика по передаче квартиры посредством подписания передаточного акта.
Считает, что ссылка истца на положения ч.5 ст.15 ЖК РФ является необоснованной, поскольку возникшие между сторонами правоотношения регулируются ГК РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Договор заключался на строительство объекта долевого строительства общей приведенной площадью *** кв.м., в том числе с учетом площади лоджий, и обязанность по оплате данной площади, независимо от того, включена она в общую площадь квартиры в соответствии с ЖК РФ или нет, в силу договора возложена на дольщика.
Кроме того, Методика определения общей площади жилого помещения с понижающими коэффициентами для лоджий 0,5 на основании приказа Росстата России от 11 марта 2009 года №37 и приказа Минземстроя России от 04 августа 1998 года №37 используется для целей статистического наблюдения объемов жилищного строительства в Российской Федерации, для целей оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В отзыве на исковое заявление указано, что соглашения об изменении цены не имеется.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Владимирской области в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в их отсутствие. В письме, направленном в суд, указывал на согласие с позицией истца. В связи с выявленными нарушениями прав потребителей в отношении конкурсного управляющего ООО «ЦВС» составлен протокол об административном правонарушении, предусмотренном ч.2 ст.14.8 КоАП РФ.
Судом постановлено указанное выше заочное решение.
В кассационной жалобе представитель ООО «ЦВС» Громова Ю.А. просила отменить решение суда первой инстанции, полагая его незаконным и необоснованным, и направить дело на новое рассмотрение. В обоснование указала, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Так, общая приведенная площадь объекта, установленная договором, являлась проектной и подлежала уточнению после сдачи дома в эксплуатацию и производств обмеров органами БТИ. Соответственно и цена договора являлась ориентировочной и подлежала уточнению после определения площади объекта. Поскольку, на основании техпаспорта, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация», площадь объекта составила *** кв.м, то есть на *** кв.м больше проектной, доплата должна составить *** руб. *** коп. Учитывая, что обязательства сторон по долевому строительству являются встречными и взаимообусловленными, принимая во внимание отказ истца от осуществления доплаты, у ответчика отсутствуют обязательства по передаче объекта Леонову С.А. Кроме того, отношения между сторонами по договору долевого строительства регулируются ГК РФ и Законом, а не СНиПами, которыми руководствуются строители при составлении проектной документации для подсчета площади всех помещений квартиры.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее в отсутствие не явившихся представителей ответчика ООО «ЦВС», третьих лиц - Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области и Управления Федеральной службы по кадастру в сфере защиты право потребителей и благополучия человека по Владимирской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства в кассационной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая спор по существу, суд правильно руководствовался Федеральным законом от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и законодательством Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
Исходя из данных норм, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, в том числе наличие договора на участие в долевом строительстве объекта недвижимости, тщательно исследовал его условия (цену договора, условия оплаты и передачи готового объекта, а также сроки и др.) и обоснованно пришел к выводу о том, что объект долевого строительства, в нарушение указанных норм Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», Леонову С.А. не передан, несмотря на выполнение истцом условий договора, обоснованно указав, что корректировки площади объекта долевого строительства не произошло и правовые основания для требования с истца доплаты (или обязать истца заключить соглашение об изменении цены договора) у ответчика отсутствуют. Исследовав п.п.3.4., 3.4.2, 3.5 Договора №*** на участие в долевом строительстве суд правомерно указал, что цена договора могла быть изменена по соглашению сторон в случае корректировки площади объекта долевого строительства более, чем на 1 кв. метр, причем, при недостижении согласия об увеличении цены договора стороны вправе либо обратиться за разрешением разногласий в судебный орган, либо расторгнуть договор.
В отсутствие между сторонами заключенного в соответствующей форме соглашения об изменении цены договора, а также решения суда по иску любой из сторон о разрешении разногласий по данному вопросу, требование ООО «ЦВС» о доплате Леоновым С.А. суммы в размере *** руб. *** коп. фактически является односторонним изменением условий обязательства, что недопустимо в силу закона и противоречит условиям заключенного сторонами договора.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что площадь квартиры изменилась более, чем на 1 метр, что является основанием для требования доплаты, был предметом судебного исследования. Суд первой инстанции тщательно изучил представленные участвующими в деле лицами документы, произвел подсчеты и пришел к единственно правильному выводу о том, что разница между площадью объекта долевого строительства по данным технической инвентаризации и указанной в договоре «общей приведенной площадью» составляет менее 1 метра, то есть не превышает установленной в п.3.4.2. договора предельный неоплачиваемый размер увеличения площади объекта долевого строительства.
Несостоятельным является и довод ответчика о правомерности его действий по приостановлению передачи объекта Заказчику по причине отсутствия доплаты за него. Стороны не вправе по своему усмотрению произвольно устанавливать встречный характер исполнению любого обязательства. Законом исполнение обязанности застройщика по передаче квартиры не обусловлено исполнением обязанности участником долевого строительства по доплате денежных средств в счет цены по договору при ее изменении.
Дав правовую оценку установленным обстоятельствам, учитывая, что основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются: разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт (или иной документ о передаче объекта долевого строительства), суд обоснованно пришел к выводу об удовлетворении иска Леонова С.А. и признал незаконным требование ООО «ЦВС» о проведении дополнительных выплат Леоновым С.А. по договору №*** от ***., на участие в долевом строительстве объекта недвижимости между ООО «ЦВС» и Леоновым С.А.; обязал ООО «ЦВС» передать Леонову С.А. квартиру №*** в доме №*** по ул. *** в г. Владимире, площадью *** кв.м., и передаточный акт на указанную квартиру, а также документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на указанную квартиру, и признал за Леоновым С. А. право собственности на квартиру №*** в доме №*** по ул. *** г. Владимира, площадью *** кв.м.
Решение суда первой инстанции принято с учетом правовых норм, регулирующих рассматриваемые правоотношения при правильном их толковании и при правильном применении норм процессуального права. Предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для его отмены в кассационном порядке не имеется
Все доводы кассационной жалобы являются аналогичными тем, на которые ООО ЦВС» ссылалось в обоснование своих требований; данные доводы являлись предметом исследования и оценки суда и фактически направлены на переоценку его суждения, на иное, неправильное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене решения.
Нарушений процессуальных норм, предусмотренных ст. 364 ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении данного дела судом не допущено.
Руководствуясь ст.ст. 361-362, 366-367 ГПК РФ,
определила:
заочное решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 17 мая 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу Громовой Ю.А. - представителя ООО «ЦВС» - без удовлетворения.
Председательствующий И.К. Крайнова
Судьи А.В. Удальцов
Е.И. Склярова