Дело № 33-3918/10Докладчик Астровко Е.П.
Судья Тельцова Е.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующегоСкляровой Е.И.,
судейУдальцова А.В., Астровко Е.П.
при секретареАфанасьевой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании 21 декабря 2010 года в г. Владимире дело по кассационной жалобе Председателя правления ТСЖ «Омега-1г» Рычкова В.В.
на решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 22 октября 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования Горшеневой О.Ю. удовлетворить.
Признать за Горшеневой О.Ю, право собственности на нежилое помещение № **** комната № **** с отдельным входом, общей площадью **** кв.м. – помещение для настольных игр, расположенное в подвальном этаже 12 этажного жилого дома по адресу: ****
Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., выслушав представителя ТСЖ «Омега-1г» Рычкова В.В., поддержавшего довода кассационной жалобы, истца Горшеневу О.Ю., представителя ответчика ООО «Торговый дом ОАО «Электроприбор»-«ВЭРТ» Архипову М.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Горшенева О.Ю. обратилась в суд с иском (с учетом уточнений) к ООО «Торговый дом ОАО «Электроприбор-ВЭРТ», (далее Общество) Управлению архитектуры и строительства администрации г. Владимир о признании права собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ****. В обоснование указала, что **** между ООО ТД ОАО «Электроприбор-ВЭРТ» и З. был заключен договор долевого участия в финансировании строительства жилого дома (фактически договор подряда). **** З. уступила права требования по указанному договору Горшеневой О.Ю. на основании договора уступки прав требования, по условиям которого, после окончания строительства жилого дома по адресу: ****, в ее собственность должно перейти нежилое помещение, расположенное в цокольном (подвальном помещении) этаже указанного дома общей проектной площадью **** кв.м (по окончании строительства площадь **** квм.) с отдельным входом. Свои обязательства по договору она исполнила полностью, оплатив денежные средства в сумме **** руб., и дополнительно были сделаны финансовые вложения (около **** руб.), а именно выполнена гидроизоляция, ремонт указанного нежилого помещения. Данное помещение имеется в проекте жилого дома, фактически ей передано, однако зарегистрировать право собственности на данное нежилое помещение не имеется возможности, поскольку отсутствует акт ввода в эксплуатацию указанного нежилого помещения. Указывая на положения ст. 218, 702, 703 ГК РФ, просит признать за ней право собственности на нежилое помещение № **** комната ****, площадью **** кв.м., с отдельным входом, помещение для настольных игр, расположенное в подвальном помещении жилого дома по адресу: ****.
Представитель ответчика ООО ТД ОАО «Электроприбор-«ВЭРТ» в судебном заседании участия не принимал, в ранее представленном отзыве указал, что спорное помещение согласно проекту является нежилым свободного назначения (офис, магазин, склад и т.д.). Вместе с тем, данное помещение не было включено в АПЗ в связи с чем, не было введено в эксплуатацию. Застройщиком предпринимались попытки внести изменения в АПЗ, однако в связи с ускоренным введением дома в эксплуатацию оформить необходимые документы застройщик не успел. Финансирование спорного помещения полностью велось на счет средств истца. Помещение изначально не входило и не входит в общее имущество жилого дома, не возводилось за счет средств собственников жилых помещений. Общие помещения дома, принадлежащие на праве общей долевой собственности собственникам квартиры, указаны в справке БТИ, к числу которых, спорное помещение не относится. В помещении отсутствуют какие-либо общедомовые предметы учета, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, требуемое для эксплуатации дома.
Представитель ответчика Управления архитектуры и строительства администрации города Владимира в судебное заседание не явился, в отзыве указал о несогласии с иском, указал, что нежилое помещение обладает признаками самовольной постройки. Вместе с тем, истцом не представлены земельно-правовые документы и доказательства нахождения объекта в границах отведенного земельного участка, соответствия его санитарно-эпидемиологическим требованиям, обеспечения инженерными коммуникациями. Кроме того, полагал Управление архитектуры и строительства ненадлежащим ответчиком.
Представитель третьего лица – председатель правления ТСЖ «Омега-1г» Рычков В.В. в судебное заседание не явился, в отзыве с иском не согласился, указав, что спорное нежилое помещение располагается в подвале жилого дома и относится к общему имуществу собственников жилых помещений в многоквартирном доме, является самовольной постройкой, истцом не представлено доказательств соответствия этого объекта требованиям пожарной безопасности и санитарного законодательства.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В кассационной жалобе на решение суда представитель третьего лица ТСЖ «Омега-1Г» указал на незаконность и необоснованность принятого судом первой инстанции решения. Полагал, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, допустил нарушение норм материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.
Указал, что изначальный проект строительства 12-этажного жилого дома не предусматривал встроенных помещений, был предусмотрен подвал, а не цокольный этаж. Стоимость строительства одного квадратного метра жилой площади, оплаченная участниками долевого строительства, включала в себя строительство подвала. Для получения дополнительной прибыли, застройщик заключил договоры на продажу подвальных помещений, где они были указаны как цокольный этаж. В **** года стали предпринимать попытки внести изменения в АПЗ, к этому времени дом был выстроен и сдан в эксплуатацию. При сдаче дома в эксплуатацию, данные помещения не были заявлены застройщиком к сдаче, и поэтому не были внесены в технический паспорт БТИ. Только в **** года, когда было образовано ТСЖ, закройщик проводил работы по отделению спорных помещений от остального подвала с общедомовыми коммуникациями, заложив кирпичом существующий проход, прорубив фундаментные блоки, произвел работы по устройству отдельного входа. Отсутствие отдельного входа и изолированности спорного помещения от остального подвала подтверждается чертежом подвала из рабочего проекта. В спорном помещении находятся следующие системы обеспечения жизнедеятельности жилого дома (канализационный стояк 150 мм, два стояка горячего водоснабжения с запорной арматурой на 12 квартир, стояк холодного водоснабжения из 12 квартир, шесть стояков отопления с запорной арматурой на 12 квартир, отсекающий аварийный вентиль отопления на 36 квартир, разлив горячего водоснабжения диаметром 50 мм). Указывает, что истцом не представлено доказательств соответствия спорного объекта требованиям пожарной безопасности. Просил отменить решение суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спор по существу, суд исходил из того обстоятельства, что спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: ****, будучи изначально по проекту изолированным, являлось самостоятельным объектом инвестирования, в связи с чем, не входило в состав общего имущества многоквартирного жилого дома и не возводилось за счет денежных средств собственников жилых помещений.
Также, ссылаясь на положения ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, суд первой инстанции указал, что само по себе то обстоятельство, что спорное нежилое помещение расположено в подвальном этаже многоквартирного жилого дома, не является основанием для вывода о том, что они относятся к общему имуществу жилого дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в доме, поскольку при решении этого вопроса, определяющим является изначальное проектное назначение указанного нежилого помещения и субъект финансирования строительства данного помещения.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что изначально по утвержденной проектной документации спорные нежилые помещения относились к дому как подвальные помещения, то есть проект строительства не предполагал цокольного этажа в многоквартирном жилом доме. Впоследствии, в ходе строительства застройщик внес изменения в проект с целью увеличения площади объекта и продажи дополнительных площадей. Вместе с тем, изменения в проект относительно строительства помещений в цокольном этаже в установленном порядке утверждены не были и до настоящего времени спорные помещения в эксплуатацию не введены.
Таким образом, строительство спорного нежилого помещения было осуществлено застройщиком без соответствующего разрешения, а также, в нарушение ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ, отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, то есть спорное помещение построено с нарушением требований закона.
Из содержания кассационной жалобы и доводов кассатора председателя ТСЖ «Омега-1г» следует, что в спорном помещении находятся следующие системы обеспечения жизнедеятельности жилого дома (канализационный стояк 150 мм, два стояка горячего водоснабжения с запорной арматурой на 12 квартир, стояк холодного водоснабжения из 12 квартир, шесть стояков отопления с запорной арматурой на 12 квартир, отсекающий аварийный вентиль отопления на 36 квартир, разлив горячего водоснабжения диаметром 50 мм), что необходимо для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем, судом не исследован вопрос о назначении спорного помещения, функциональное назначение спорного помещения не определено. Судом не проверено, обладает ли спорное помещение техническими характеристиками, позволяющими использовать его как самостоятельный объект (то есть, имеет ли самостоятельное функциональное назначение), а также, связано ли назначение помещения исключительно с обслуживанием иных помещений в многоквартирном доме, и эксплуатацией всего жилого дома.
Данные обстоятельства, имеют значение для дела, от установления которых, зависит правильность разрешения спора.
В соответствии с ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил является самовольной постройкой
Исходя из положений приведенного законодательства применительно к возникшим правоотношениям следует, что нежилое помещение, переданное истцу Обществом, является самовольной постройкой и вопрос о признании права собственности на него подлежит решению с учетом требований ст. 222 ГК РФ, то есть если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан, право собственности на с самовольную постройку может быть признано судом за определенным лицом.
Вместе с тем, суд необоснованно отверг доводы представителя ТСЖ «Омега-1г» о несоответствии спорного объекта требованиям пожарной безопасности.
При таких обстоятельствах, решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.
Поскольку выявленные нарушения не могут быть устранены в суде кассационной инстанции и исключают принятие по делу нового судебного решения, решение подлежит отмене, дело направлению в суд на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, тщательно проверить все доводы сторон, дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, и разрешить спор в соответствии с установленными обстоятельствами и требованиями закона.
Руководствуясь ст.ст.361-362, 366-367 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
о п р е д е л и л а:
решение Фрунзенского районного суда города Владимира от 22 октября 2010 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
ПредседательствующийСклярова Е.И.
СудьиУдальцов А.В.
Астровко Е.П.