Дело № 33-450/2011год Докладчик Писарева З.В.
Судья Барабин А.А.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
и судей Писаревой З.В., Кирюшиной О.А.,
при секретаре Дворниковой С.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 10 февраля 2011 года дело по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 08 декабря 2010 года, которым постановлено:
исковые требования Лазарева В.В., Кондылевой Т.Г., Качабекова С.С., Крыловой З.И., Телепнева В.И., Михальчишина В.В., Страховой И.В., Ширкиной О.А., Иванина М.В., Иваниной Н.К., Тютиной Е.П., Чебухановой Т.А., Епишина В.В., Полковникова Е.В., Автомова Р.Н., Автомовой А.А. удовлетворить частично.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию в качестве договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: **** (№ **** по Генеральному плану - квартал, ограниченный ул. ****; кадастровый номер земельного участка ****) следующих договоров:
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и ООО "Д" в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. уступки прав и перевода долга по договору № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Д" и С. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. уступки прав (цессии) по договору № **** о соинвестировании в строительство от **** г., по договору от **** г. уступки прав и перевода долга по договору № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между С. и Лазаревым В.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Кондылевой Т.Г. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Качабековым С.С. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и П. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. уступки прав (цессии) по договору № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между П. и Крыловой З.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и С. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. уступки прав по договору № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между С. и Телепневым В.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Михальчишиным В.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Страховой И.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и ООО "О" в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. цессии № **** (уступки прав требования по договору цессии № **** от **** г. и договору № **** от **** г. о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО "П" и М. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. цессии № **** (уступки прав требования по договору цессии № **** от **** г., договору цессии № **** от **** г. и договору № **** от **** г.о соинвестировании в строительство), между М. и Ширкиной О.А. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н", ООО «Вереск», Иваниным М.В. и Иваниной Н.К. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Тютиной Е.П. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Чебухановой Т.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Епишиным В.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и Полковниковым Е.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от **** г., заключенный между ООО "Н" и ООО "О" в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****;
- в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от **** г. № **** уступки права требования доли в виде квартиры по договору о соинвестировании в строительство № **** от **** г., заключенный между ООО "О", Автомовым Р.Н. и Автомовой А.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный № ****.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Заслушав доклад судьи Писаревой З.В., выслушав пояснения представителей ООО «Вереск» - по доверенностям Куликовой И.В. и Шигонцевой И.М., поддержавших кассационную жалобу, возражения Качабекова С.С., Лазарева В.В., Полковникова Е.В., Крыловой З.И., Страховой И.В., Автомовой А.А., Автомова Р.Н., Иваниной Н.К., Иванина М.В., Чебухановой Т.А., Епишина В.В., Ширкиной О.А., Телепнева В.И., Тютиной Е.П., Кондылевой Т.Г., представителя Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области Бермелеевой Е.А., действующей на основании доверенности, судебная коллегия
У с т а н о в и л а :
Лазарева В.В., Кондылева Т.Г., Качабеков С.С., Крылова З.И., Телепнев В.И., Михальчишин В.В., Страхова И.В., Ширкина О.А., Иванин М.В., Иванина Н.К., Тютина Е.П., Чебуханова Т.А., Епишин В.В., Полковников Е.В. обратились в суд с иском к ООО «Вереск», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, в котором с учетом уточнений поставили вопрос о понуждении ООО «Вереск» к предоставлению документов для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области к государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве.
В обоснование иска сослались на то, что **** 2006 года между ООО «Вереск» и ООО "Н" был заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: ****. ООО "Н" в реализации инвестиционного проекта совместила одновременно функции инвестора и подрядчика. ООО «Вереск» помимо функции инвестора и заказчика строительства выступало застройщиком по Федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В дальнейшем, между истцами и ООО "Н" либо третьими лицами, состоявшими в договорных отношениях с ООО "Н", заключены договоры на соинвестирование в строительство либо договоры уступки права требования (цессии) по договорам на соинвестирование в строительство. При этом руководство ООО «Вереск» не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства указанного жилого дома.
Вместе с тем до настоящего времени договоры участия в долевом строительстве либо договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, не зарегистрированы на основании Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004года и в соответствии с требованиями ст.25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области.
В силу закона для регистрации договора заключенного застройщиком с первым участником регистрации договора, застройщиком представляется ряд дополнительных документов, которыми истцы в настоящее время не располагают.
В связи с тем, что ООО «Вереск» как застройщик уклоняется от предоставления необходимых документов, а Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области отказало одному из истцов в регистрации договора, истцы обратились в суд в целях защиты своих прав.
Автомов Р.Н. и Автомова А.А. обратились в суд с аналогичными требованиями.
Определением Ленинского районного суда г. Владимира от 06 октября 2010 года дела объеиденены в одно производство для совместного рассмотрения.
В судебном заседании истцы и их представитель Дольников Д.В. исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО «Вереск» - Ванюшина Ю.О. иск не признала, считая, что Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на правоотношения с участием истцов не распространяется, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено ****.2004года - до введения закона в действие. Полагала также, что заключенные истцами договоры не отвечают требованиям указанного Закона, так как не содержат всех существенных условий. Просила учесть, что договор соинвестирования от ****2006 года, заключенный ими с ООО "Н", в настоящее время расторгнут, а истцами не представлено достоверных доказательств полного исполнения своих обязанностей по договорам.
Представитель ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. В письменном отзыве возражал против заявленного к нему иска, считая себя ненадлежащим ответчиком, а требования истцов - необоснованными, так как заключенные с участием истцов договоры не соответствуют положениям Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, Бермилеева Е.А. полагала требования истцов обоснованными, а доводы ответчиков- надуманными.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Вереск» просит решение суда отменить ввиду неправильного установления обстоятельств, имеющих значение по делу, неверного применения материального закона и недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, письменные возражения истцов, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Удовлетворяя частично заявленные истцами требования, суд руководствовался ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». При этом пришел к выводу о том, что заключенные истцами договоры участия в долевом строительстве и договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве имели место в период действия и соответствуют положениям Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Учитывая, что на момент рассмотрения настоящего спора уже произведена регистрация четырех договоров участия в долевом строительстве в отношении квартир, расположенных в доме ****, суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию представленных истцами договоров, освободив от этой обязанности ООО «Вереск».
Между тем данный вывод нельзя признать правильным.
Настаивая на удовлетворении иска, истцы полагали, что имеются все необходимые условия для государственной регистрации договоров, а права участников долевого строительства жилого дома нарушены бездействием ООО «Вереск», которое не предоставляет пакет документов.
В силу п.2 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (Застройщика, участника долевого строительства).
Как видно из материалов дела, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области стороной договоров долевого участия в строительстве не является и согласно ст. 9 указанного выше Закона осуществляет возложенную на него государством функцию по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с чем, Управление может выступать ответчиком только по отдельным категориям дел, вытекающим из публичных правоотношений. В частности, по делам об обжаловании отказа или уклонения от регистрации либо выдачи информации из Единого государственного реестра прав.
Вместе с тем из приобщенных к делу документов усматривается, что истцы с заявлениями о регистрации договоров в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области не обращались. Иванины М.В., Н.К., получившие в ходе рассмотрения настоящего дела отказ в государственной регистрации договора соинвестирования в строительстве, в предусмотренном Законом порядке его не обжаловали.
При таких обстоятельствах возложение на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области обязанности по регистрации договоров нельзя признать обоснованным.
Кроме того, рассматривая заявленные требования, суд оставил без внимания и надлежащей проверки утверждения представителя ответчика ООО «Вереск» о том, что разрешение на строительство дома **** за № **** было получено **** 2004 года, последующие разрешения- №**** от ****.2006г. и № **** от ****2008г. были выданы на соответствующие этапы строительных работ и являются продолжением первоначального разрешения на проведение подготовительных работ.
Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, признаются действительными.
В соответствии со ст. 27 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанный Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования.
Действие Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Учитывая, что данный Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года, суду необходимо было установить, когда выдано разрешение на строительство дома № ****, поскольку от определения этого обстоятельства зависит, распространяются ли на спорные правоотношения положения Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в том числе требования части 3 статьи 4 Закона о государственной регистрации договора. В этой связи суду следует привлечь к участию в деле Управление архитектуры и строительства г. Владимира, выдававшего разрешения на строительство дома ****, с тем, чтобы устранить противоречия относительно даты выдачи такого разрешения.
Поскольку решение судом постановлено без выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, с нарушением процессуального закона, его нельзя признать законным и обоснованным.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки, правильно определить процессуальное положение лиц, участвующих в деле, и, после проверки доводов и возражений сторон, вынести решение соответствующее действующему законодательству.
Руководствуясь ст. 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О п р е д е л и л а:
Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 08 декабря 2010 года отменить. Дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий Белогурова Е.Е.
Судьи областного суда: Писарева З.В.
Кирюшина О.А.