Дело № 33-438/11 Докладчик Писарева З.В.
Судья Стулова Е.М.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
и судей Писаревой З.В., Яковлевой Д.В.,
при секретаре Дворниковой С.В.,
с участием адвоката Еремеевой Н.Н.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 24 февраля 2011 года дело по кассационным жалобам Давидович О.В., Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 07 декабря 2010 года, которым постановлено:
Исковые требования Арбузова А.В. - удовлетворить.
Признать недействительным (ничтожным) договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве, заключенный **** 2009 года между обществом с ограниченной ответственностью «Вереск» и Давидович О.В. в отношении квартиры ****.
Применить последствия недействительности сделки.
Прекратить зарегистрированное за Давидович О.В. право собственности на квартиру ****.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» в пользу Давидович О.В. денежные средства, уплаченные последней по договору об инвестировании (долевом участии) в строительстве от **** 2009 года, в сумме ****
Признать за Арбузовым А.В. право собственности на квартиру № **** общей площадью 61,8 кв.м, расположенную по адресу: ****.
После вступления решения суда в законную силу отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 25 июня 2010 года в виде запрещения Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать регистрационные действия по отчуждению квартиры ****.
Заслушав доклад судьи Писаревой З.В., выслушав пояснения представителя ООО «Вереск» - по доверенности Куликовой И.В., поддержавшей кассационные жалобы, возражения Арбузова А.В. и его представителя - адвоката Еремеевой Н.Н., представителя Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области Бермелеевой Е.А., действующей на основании доверенности, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
Арбузов А.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск» (далее ООО «Вереск»), Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест» (далее ООО «РСИ») о признании права собственности на квартиру. Он же обратился в суд с иском к Давидович О.В., ООО «Вереск» о признании недействительным договора об инвестировании в строительстве, прекращении права собственности на квартиру.
Определением суда от 23.11.2010 г. гражданские дела по указанным искам объединены в одно производство.
В обоснование исков Арбузов А.В. сослался на то, что ****2007 г. он заключил с Грибановым В.Е. договор цессии, согласно которому последний передал ему право требования от ООО «РСИ» **** комнатной квартиры № **** (строительный номер ****) в доме ****. ****.2009 г. данный жилой дом введен в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию ООО «Вереск» отказалось передать ему документы для регистрации права собственности, указав на неполную оплату им стоимости квартиры ввиду отсутствия ряда документов. Однако он полностью исполнил свои обязательства перед Грибановым В.Е., оплатив ему определенную ими в договоре денежную сумму за уступку прав требования, а Грибанов В.Е. в свою очередь также полностью оплатил стоимость квартиры ООО «РСИ» по договору на соинвестирование в строительство от ****2004 г., что подтверждается справкой. Кроме того, он включен в акт распределения квартир между участниками инвестиционного строительства жилого дома ****, а также как дольщик внес в кассу ООО «Вереск» денежные средства в сумме **** за подключение к сетям водоснабжения.
Решением Ленинского районного суда г. Владимира от 14.05.2010 г. за Арбузовым А.В. признано право собственности на спорную квартиру. При обращении в Управление Росрегистрации по Владимирской области для регистрации права собственности, ему стало известно, что право собственности на кв. **** уже зарегистрировано за Давидович О.В. на основании договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от ****2009 г., заключенного между ней и ООО «Вереск». Полагает, что ООО «Вереск» не имело права распоряжаться данной квартирой, в связи с чем просит признать недействительным указанный выше договор об инвестировании (долевом участии) от ****2009 г., прекратить право собственности Давидович О.В. на кв. **** и признать за ним право собственности на данную квартиру.
Ответчик Давидович О.В. в судебное заседание не явилась, ее представитель иск не признал, пояснил, что ****2009 г. Давидович О.В. заключила договор соинвестирования в строительстве с ООО «Вереск», на основании которого после полной оплаты стоимости квартиры зарегистрировала за собой право собственности на квартиру ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ****2010 г.
Представитель ответчика - ООО «Вереск» и третьего лица ООО «Монострой» - иск не признал, пояснил, что ****2003 г. между ООО «Вереск» и ООО «РСИ» заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: ****. Базовое соотношение раздела инвестиционного объекта между ООО «Вереск» и ООО «РСИ» определено в пропорции 19 % и 81 % от общей площади жилых помещений, соответственно. Поскольку ООО «РСИ» не исполнило свои обязательства надлежащим образом, ООО «Вереск» вынуждено было заключить договор подряда с ООО "М" для завершения строительства дома. ООО «Вереск» полагает, что доля ООО «РСИ» - 81 % должна быть уменьшена пропорционально объему выполненных работ. По имеющейся у ООО «Вереск» информации Грибанов В.Е. не полностью оплатил стоимость спорной квартиры, в связи с чем Арбузов А.В. не вправе претендовать на нее. На этом основании ****2009 г. ООО «Вереск» заключило с Давидович О.В. договор на соинвестирование в строительстве в отношении кв. ****. Поскольку Давидович О.В. полностью оплатила стоимость квартиры через кассу ООО «Монострой», считает, что она является собственником квартиры на законных основаниях, а ООО «Вереск» является надлежащей стороной по договору, как заказчик строительства дома № ****
Представитель ответчика - ООО «РСИ» - в судебное заседание не явился, в представленном письменном отзыве полагал исковые требования Арбузова А.В. о признании за ним права собственности на спорную квартиру подлежащими удовлетворению.
Представители третьих лиц - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, администрации г. Владимира - в судебное заседание не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.
Третье лицо Грибанов В.Е. в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица - Департамента строительства и архитектуры Владимирской области - полагал требования Арбузова А.В. подлежащими удовлетворению, пояснил, что департамент проводил работу по защите прав соинвесторов строительства дома ****, в рамках которой директор ООО «Вереск» Гынку А.Г. за своей подписью представил реестр соинвесторов, в котором соинвестором квартиры № **** указан Арбузов А.В. Информация о продаже данной квартиры Давидович О.В. от ООО «Вереск» не поступала.
По делу постановлено указанное выше решение суда.
В кассационной жалобе Давидович О.В. и ООО «Вереск» просят решение отменить, указывая на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела и нарушение судом норм материального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, возражения на кассационную жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения.
Судом установлено, что ****2003 г. между ООО «Вереск» (заказчиком) и ООО «РостСтройИнвест» (инвестором) заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого являлось строительство **** этажного жилого дома в жилом квартале, ограниченном улицами ****, при этом п. 4.1 предусмотрено, что инвестор имеет право привлекать в строительство инвестиционного объекта денежные средства третьих лиц (соинвесторов) с заключением с ними договоров о соинвестировании (привлечении финансовых средств в строительство), кредиты банков, денежные средства юридических и (или) физических лиц без согласования с заказчиком и нести ответственность за исполнение по этим договорам.
****.2004 г. между ООО «РСИ» и Грибановым В.Е. заключен договор № **** на соинвестирование в строительство, согласно которому соинвестор осуществляет финансирование строительства в объеме, равном 64,7 кв.м общей площади строящейся двухкомнатной квартиры № **** (проектный номер), расположенной на ****-м этаже в **** этажном доме (№ **** по ГП) в жилом квартале, ограниченном улицами ****. П. 2.2 договора определена полная стоимость квартиры в размере **** руб.
Согласно справке ООО «РСИ» от ****2004 г. Грибанов В.Е. в соответствии с договором от ****.2004 г. полностью оплатил стоимость указанной выше квартиры в размере **** руб. с учетом индексации.
****2007 г. между Грибановым В.Е. (цедентом) и Арбузовым А.В. (цессионарием) заключен договор цессии (уступки прав требования) на основании которого цедент передает, а цессионарий приобретает право требования с должника (ООО «РСИ») по договору об инвестировании в строительство от ****.2003 г., заключенному между ООО «Вереск» и ООО «РСИ» по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию спорной квартиры. П. 3 договора предусмотрено, что цессионарий оплачивает цеденту за уступку прав требования денежную сумму в размере **** руб. Данный договор согласован с ООО «РСИ».
****2007 г. Грибановым О.В., действующим от имени Грибанова В.Е. написана расписка о том, что расчет по договору цессии от ****.2007 г. Арбузовым А.В. произведен полностью и претензий к нему не имеется.
С 2008 г. квартира фактически была передана Арбузову А.В. под отделку, он в нее вселился, проводил ремонтные работы, оплачивал подключение к сетям водоснабжения по требованию ООО «Вереск».
****2009 г. ООО «Вереск» получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № ****, которым разрешен ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - ****-этажного многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: ****.
Одновременно установлено, что ****2009 г. между ООО «Вереск» (заказчиком) и Давидович О.В. (инвестором) заключен договор № ****, по условиям которого заказчик обязуется построить и передать инвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию 2-х комнатную квартиру, строительный № ****, общей площадью 64,7 кв.м на ****-м этаже в доме-новостройке по адресу: ****. П. 2.4 договора определено, что стоимость квартиры на момент заключения договора составляет **** руб.
****.2009 г. ООО «Вереск» и Давидович О.А. подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры № ****, расположенной на втором этаже дома ****, общей площадью 61,8 кв.м.
****2009 г. Давидович О.В. ООО «Вереск» выдана справка о полном исполнении обязательств по оплате стоимости указанной выше квартиры.
****2009 г. ООО "М" от Давидович О.В. по договору № **** от ****.2009 г. получены денежные средства в сумме **** руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру № **** от ****2009 г.
28.05.2010 г. Давидович О.В. обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с заявлением о государственной регистрации права собственности.
04.06.2010 г. за Давидович О.В. зарегистрировано право собственности на квартиру общей площадью 61,8 кв.м по адресу: ****, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
14.05.2010 г. решением Ленинского районного суда г. Владимира, которое в последующем было отменено определением Ленинского районного суда г. Владимира от 13.10.2010 г., за Арбузовым А.В. признано право собственности на квартиру ****.
02.07.2010 г. Арбузову А.В. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области отказано в регистрации права собственности на указанную выше квартиру, так как право собственности на нее уже зарегистрировано за Давидович О.В.
Анализируя условия договора от ****.2003 г., заключенного между ООО «Вереск» и ООО «РСИ», суд сделал правильный вывод о том, что данный договор является действующим, так как он не расторгнут и не изменен в установленном законом порядке. Кроме того, ****2009 г. к нему было заключено дополнительное соглашение, в котором сохранено базовое соотношение раздела инвестиционного объекта в размере 19 % ООО «Вереск», 81 % - ООО «РСИ». При этом спорная квартира указана в списке квартир, переданных ООО «РСИ».
На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
По смыслу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Принимая во внимание, что в силу договора об инвестировании в строительство от ****2003 г. ООО «РСИ» имело право на привлечение в строительство дома **** денежных средств соинвесторов, в том числе денежных средств физических лиц, между ООО «РСИ» и Грибановым В.Е. был заключен договор на соинвестирование в строительство, обязательства по которому последним исполнены в полном объеме, а в последующем Грибанов В.Е. с согласия ООО «РСИ» передал право требования спорной квартиры Арбузову А.В., вывод суда об обоснованности требований истца в части признания права собственности на квартиру № **** является правомерным. При этом суд верно указал, что в соответствии с пунктом 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации степень исполнения обязательств ООО «Вереск» и ООО «РСИ» по договору от ****.2003 г. не может повлиять на права соинвесторов, которые полностью исполнили свои обязательства в рамках заключенных ими договоров с инвестором (ООО «РСИ»).
Кроме того, в материалах дела имеется акт распределения квартир между участниками инвестиционного строительства и реестр соинвесторов строительства объекта, расположенного по адресу: **** подписанные, в том числе директором ООО «Вереск» Гынку А.Г., в которых квартира № **** значится за Арбузовым А.В.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Разрешая исковые требования в части признания недействительным договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве от ****.2009 г. между ООО «Вереск» и Давидович О.В., суд пришел к правильному выводу об их удовлетворении, поскольку перераспределения долей инвестиционного объекта, по которому квартира № **** (строительный № ****) была бы распределена ООО «Вереск» сторонами (ООО «РСИ» и ООО «Вереск») не производилось, что означает отсутствие у последнего права на распоряжение ею.
С учетом изложенного, суд верно отметил, что со стороны ООО «Вереск» имело место злоупотребление правом в нарушение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как последнее своими действиями способствовало регистрации права собственности Давидович О.В. на спорную квартиру, в то время как установлено, что на момент заключения договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве с Давидович О.В. ООО «Вереск» было известно о правопритязаниях на нее Арбузова А.В.
Ввиду того, что договор, заключенный ООО «Вереск» и Давидович О.В. ****.2009 г. признан недействительным, суд обоснованно применил последствия недействительности сделки и прекратил право собственности Давидович О.В. в отношении кв. ****.
Доводы представителя ООО «Вереск» о том, что суд неправильно взыскал с него денежные средства в пользу Давидович О.В. подлежат отклонению, поскольку несмотря на внесение последней денежных средств в счет отплаты стоимости квартиры в кассу ООО "М", стороной договора от ****2009 г. являлся ООО «Вереск», а денежные средства уплачены в ООО "М" с его согласия в рамках взаиморасчетов, что подтверждается представленными бухгалтерскими документами (т. 2 л.д. 230 - 233, 236 - 241).
Нельзя согласиться и со ссылкой кассационной жалобы на рассмотрение дела в противоречие с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ввиду того, что приведенная ответчиками из данного Постановления цитата применяется к правоотношениям, возникшим из сделок купли-продажи объектов недвижимости при наличии у продавца права в отношении этого объекта. Между тем, судом установлено отсутствие у ООО «Вереск» права на заключение договора в отношении спорной квартиры. Более того, пунктом 52 Постановления определено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
При таких данных, решение суда законно и обоснованно.
Судом полно и всесторонне исследованы все обстоятельства дела, всем представленным доказательствам в решении дана надлежащая оценка.
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание, так как не влияют на законность принятого решения.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 07 декабря 2010 года оставить без изменения, а кассационные жалобы Давидович О.В., Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» - без удовлетворения.
Председательствующий Е.Е. Белогурова
Судьи областного суда З.В. Писарева
Д.В. Яковлева