Дело № 33-1416 / 2011 Докладчик Белогурова Е.Е.
Судья Агаева О.С.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.
судей Яковлевой Д.В., Закатовой О.Ю.
при секретаре Осипове Д.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 21 апреля 2011 года дело по кассационной жалобе представителя Ковач Н. на решение Александровского городского суда Владимирской области от 18 февраля 2011 года, которым постановлено:
исковые требования Черкуновой О.В. удовлетворить.
Признать недействительной сделку – договор на передачу квартиру, расположенной по адресу: **** собственность граждан, заключенный **** между муниципальным образованием город Струнино Александровского района в лице администрации города Струнино Александровского района Владимирской области и Черкуновой Э.И..
Применить последствия недействительности сделки:
признать недействительной государственную регистрацию права собственности Черкуновой Э.И. на квартиру, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ****, запись регистрации ****;
признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное на имя Черкуновой Э.И. от **** серии ****, запись регистрации ****;
исключить запись регистрации **** от **** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности. Признать недействительной сделку – договор дарения квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный **** между Черкуновой Э.И. и Тороповой Н.В..
Применить последствия недействительности сделки:
признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности к Тороповой Н.В., произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области **** запись регистрации ****;
признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное на имя Тороповой Н.В. от ****, серии ****, запись регистрации ****;
исключить запись регистрации **** от **** в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним о сделке;
исключить запись регистрации **** от **** в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с нм о праве собственности.
Признать недействительной сделку – договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный **** между Тороповой Н.В. и Ковачем Н..
Применить последствия недействительности сделки:
признать недействительной государственную регистрацию перехода права собственности к Ковачу Н., произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **** ****, запись регистрации ****;
исключить запись регистрации **** от **** в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности.
Возвратить стороны в первоначальное состояние путем передачи квартиры, расположенной по адресу: ****, в собственность муниципального образования город Струнино Александровского района Владимирской области.
Восстановить в Едином государственном реестре права на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации **** права собственности муниципального образования город Струнино Александровского района Владимирской области на квартиру, расположенную по адресу: ****.
Взыскать с Тороповой Н.В. в пользу Ковача Н. денежные средства в сумме **** рублей, переданные по договору купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенному **** между Тороповой Н.В. и Ковачем Н..
Заслушав доклад судьи Белогуровой Е.Е., объяснения Ковач Н. и его представителя – адвоката Семенова В.П., поддержавших доводы жалобы, возражения Черкуновой О.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
В жилом помещении, расположенном по адресу: ****, зарегистрированы: с **** - Черкунова Э.И., ее сын Ч., с **** – супруга последнего Черкунова О.В. **** брак между Ч. и Черкуновой О.В. расторгнут. **** администрация г.Струнино и Черкунова Э.И. заключили договор найма данного жилого помещения.
**** между МО г.Струнино Александровского района Владимирской области в лице администрации г.Струнино и Черкуновой Э.И. заключен договор на передачу квартир в собственность граждан, согласно которому в собственность Черкуновой Э.И. передана вышеуказанная квартира. **** зарегистрирован переход права собственности.
**** Черкунова Э.И. и Торопова Н.В. заключили договор дарения квартиры ****. **** за Тороповой Н.В. зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.
**** между Тороповой Н.В. и Ковач Н. заключен договор купли-продажи вышеназванного жилого помещения, оцененного сторонами в ****. **** осуществлена регистрация данного договора и перехода права собственности.
Черкунова О.В. обратилась в суд с иском с последующим уточнением в порядке ст. 39 ГПК РФ к администрации г.Струнино Александровского района Владимирской области, Черкуновой Э.И. и Тороповой Н.В. о признании недействительными договора на передачу в собственность граждан от ****, договора дарения от **** и договора купли-продажи от ****, применении последствий недействительности сделок, признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права.
В обоснование иска и в судебном заседании истец Черкунова О.В. указала, что договор приватизации заключен при отсутствии ее согласия в нарушение положений ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». О приватизации квартиры и дарении жилого помещения Тороповой Н.В. ей стало известно в конце июля 2010 года при получении судебного извещения по иску о снятии с регистрационного учета. Полагала, что действиями Черкуновой Э.И. были нарушены ее жилищные права. Также указала, что другого жилья она не имеет, в спорной квартире находятся ее личные вещи. При этом Черкунова Э.И. препятствовала ей в проживании и пользовании жилым помещением, в связи с чем она обращалась в суд для защиты своих прав. Ссылаясь на постановление главы администрации г.Струнино от **** ****, которым жилой дом **** включен в реестр аварийного жилья, указала, что квартира не подлежала приватизации.
Ответчик Черкунова Э.И. исковые требования не признала. В обоснование возражений указала, что спорная квартира была предоставлена ее супругу в **** г., после смерти которого она стала нанимателем жилого помещения. Регистрация Черкуновой О.В. в спорную квартиру была произведена в целях улучшения жилищных условий в дальнейшем. Полагала, договор на передачу квартир в собственность граждан заключенным на законных основаниях, поскольку истец ранее реализовала свое право на приватизацию. Также указала, что другого жилья не имеет и до настоящего времени проживает в спорной квартире.
Ответчик Торопова Н.В. в судебное заседание не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ранее возражала против иска, ссылаясь на законность оспариваемых сделок. Пояснила, что при заключении договора купли-продажи информировала покупателя о наличии судебного спора в отношении квартиры.
Привлеченный к участию в деле в качестве ответчика Ковач Н. и его представитель – адвокат Семенов В.П. исковые требования не признали, ссылаясь на добросовестность приобретения спорного имущества. Ковач Н. указал, что продавец поставила его в известность о лицах, зарегистрированных в квартире, и судебном споре о снятии с регистрационного учета Черкуновой О.В.
Представитель ответчика – администрации г.Струнино Александровского района Владимирской области в судебное заседание не явился, представил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее указал на отсутствие оснований для признания договора приватизации недействительным, поскольку истцом было реализовано право на приватизацию другого жилого помещения.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области по доверенности Савинов А.А. полагал исковые требования подлежащими удовлетворению, ссылаясь на нарушение действующего законодательства при заключения договора на передачу квартиры в собственного граждан от ****
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Ковач Н. просит решение суда отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу в отсутствие ответчиков Черкуновой Э.И. и Тороповой Н.В., представителей ответчика администрации г.Струнино Александровского района Владимирской области и третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенных о слушании дела, но не явившихся в судебное заседание, что в силу ст. 354 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
Судом установлено, что согласие истца Черкуновой О.В., зарегистрированной в спорной квартире, на приватизацию жилого помещения получено не было. Данное обстоятельство не оспаривалось сторонами в ходе рассмотрения дела и усматривается, в частности, из заявления Черкуновой Э.И. на имя главы местной администрации г.Струнина, в котором она просила передать ей в личную собственность квартиру ****. В данном заявлении подпись истца как лица, дающего согласие на приватизацию, отсутствует, и сделана запись специалиста администрации об отказе Черкуновой О.В. в приватизации в связи с реализацией указанного права ранее на другое жилое помещение /л.д. 16/.
Вместе с тем, в момент заключения договора на передачу квартир в собственного граждан от **** жилой дом, в котором расположено спорное помещение, включено в реестр аварийного жилого фонда многоквартирных домов на основании постановления местной администрации г. Струнино от 31.12.2009 г. № 499 «Об утверждении заключения межведомственной комиссии о признании жилого дома № 10 непригодным для постоянного проживания» /л.д. 88/.
Удовлетворив исковые требования Черкуновой О.В. о признании сделок недействительными, суд правильно руководствовался ст. ст. 2, 4 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которой граждане РФ. В соответствии с данными нормами права, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Исходя из вышеприведенных норм права, судом сделан верный вывод о том, что приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (часть 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения, а приобретение в собственность в порядке приватизации жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, невозможно в силу прямого указания закона.
С учетом изложенного, поскольку при заключении договора безвозмездной передачи в собственность ответчику Черкуновой Э.И. не было получено согласие Черкуновой О.В. на приватизацию жилого помещения, находящегося в аварийном жилом фонде, то обоснованным является вывод суда о том, что договор на передачу квартир в собственного граждан от **** заключен с нарушением требований закона.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Поскольку сделка по приватизации спорного жилого помещения является недействительной в силу своей ничтожности, то согласно ст. 167 ГК РФ, то она не порождает юридических последствий, поэтому судом первой инстанции обоснованно признаны недействительными последующие сделки по отчуждению спорного имущества: договор дарения от **** и договор купли-продажи от **** и применены последствия их недействительности.
При этом судом тщательно проверялись и обоснованно признаны несостоятельными доводы ответчика Ковача Н. о статусе добросовестного приобретателя в отношении спорной квартиры.
Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" установлено, что приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснений правомочий продавца на отчуждение имущества.
Оценивая доказательства, представленные сторонами и их пояснения, суд пришел к правомерному выводу, что ответчик Ковач Н., приобретая спорную квартиру, не проявил должную степень заботливости и осмотрительности. В ходе рассмотрения дела не представил каких-либо объективных доказательств, подтверждающих добросовестность приобретения спорного имущества. Судом таких доказательств не установлено. Является правильным указание суда на то, что с учетом того, что совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения при наличии информации от продавца Тороповой Н.В. о судебных разбирательствах в отношении приобретаемого имущества в момент совершения сделки, то приобретатель не может быть признан добросовестным. Выводы суда мотивированы и подробно изложены в решении.
Ссылка кассационной жалобы на нарушение судом норм материального и процессуального права, являются несостоятельными, поскольку они основаны на неправильном толковании закона.
Таким образом, суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, всем доказательствам дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями ст. 362 ГК РФ, для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Александровского городского суда Владимирской области от 18 февраля 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Ковач Н. – без удовлетворения.
Председательствующий Белогурова Е.Е.
Судьи Закатова О.Ю., Яковлева Д.В.