Дело № 33-2122/2011                     Докладчик Закатова О.Ю.

             Судья         Стулова Е.М.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего Белогуровой Е.Е.

судей     Закатовой О.Ю., Кирюшиной О.А.

при секретаре Осипове Д.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 21 июня 2011 года дело по кассационной жалобе директора общества с ограниченной ответственностью «Вереск» Гынку А.Г. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 26 апреля 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Гуйо А.А. и Ермолаевой Н.В. - удовлетворить частично.

Обязать ООО «Вереск» представить для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области документы, а именно договор аренды земельного участка **** от 19 марта 2004 года с дополнительным соглашением о продлении срока аренды; договор об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, заключенный между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» с приложением; учредительные документы ООО «Вереск» или их нотариально удостоверенные копии, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о государственной регистрации ООО «Вереск»; свидетельство о постановке ООО «Вереск» на налоговый учет; письмо из Комитета государственной статистики о внесении записи в ЕГРПО; документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени ООО «Вереск»; документ, подтверждающий право представителя ООО «Вереск» действовать от его имени либо его нотариально удостоверенную копию; кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральным законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества (кадастровый номер участка ****); разрешения на строительство; проектную декларацию; план создаваемого объекта с указанием его местоположения и количества входящих в его состав жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из помещений.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию в качестве договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** следующие договора: договор **** от 05 мая 2006 года, заключенный между ООО «Ника-строй» и Гуйо А.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный номер **** и договор **** от 27 июля 2006 года, заключенный между ООО «Ника-строй» и Ермолаевой Н.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный номер ****

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ника-строй» в пользу Гуйо А.А. неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 01 июля 2009 года по 31 июля 2009г. в размере ****.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ника-строй» в пользу Ермолаевой Н.В. неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 01 июля 2009 года по 31 июля 2009 г. в размере ****

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ника-строй» в пользу Гуйо А.А., Ермолаевой Н.В. в возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче иска по **** в пользу каждого.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения представителей ООО «Вереск» Куликовой И.В., Шигонцевой И.М., действующих на основании доверенности, поддержавших доводы жалобы, Дольникова Д.В., представляющего по доверенности интересы Гуйо А.А. и Ермолаевой Н.В., Бермилеевой Е.А, представляющей по доверенности интересы департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Гуйо А.А. и Ермолаева Н.В. обратились в суд с иском к ООО «Вереск», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о понуждении к представлению документов для государственной регистрации прав, государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве. В обоснование требований указали, что 12.04.2006г. между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является жилой дом со встроенными помещениями, расположенный по адресу: **** В соответствии с указанным договором ООО «Вереск» принимает на себя обязательство заказчика с осуществлением функций технического надзора за строительством инвестиционного объекта, а инвестор ООО «Ника-строй» принимает на себя генеральный подряд по строительству многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями по адресу: ****. Земельный участок под указанный дом арендован ООО «Вереск» на основании договора аренды ****, заключенного 19.03.2004 года между администрацией г. Владимира и ООО «Вереск». Срок аренды земельного участка установлен по 01.06.2012 года. 14.04.2006г. ООО «Вереск» выдано разрешение на строительство указанного жилого дома, срок действия которого установлен до 01.04.2007года. 30.07.2008г. ООО «Вереск» выдано разрешение на строительство жилого дома со сроком действия до 14.04.2009года.

05.05.2006г. между ООО «Ника-строй» и Гуйо А.А. заключен договор **** о соинвестировании в строительство, в соответствии с которым заказчик обязуется и передать Гуйо А.А. квартиру, строительный номер **** в доме по адресу: **** обязуется осуществить финансирование строительства в объеме равном площади квартиры. Оплата в соответствии с условиями договора Гуйо А.А. произведена полностью.

27.07.2006г. между ООО «Ника-строй» и Ермолаевой Н.В. заключен договор **** о соинвестировании в строительство, в соответствии с которым заказчик обязуется построить и передать Ермолаевой Н.В. квартиру, строительный номер ****, в доме по адресу: ****, а Ермолаева Н.В. обязуется осуществить финансирование строительства в объеме, равном площади квартиры. Оплата в соответствии с условиями договора Ермолаевой Н.В. произведена полностью.

ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» своих обязательств по строительству дома не исполнили, квартиры в предусмотренный договорами срок истцам не передали. Ответчики уклоняются от государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве. При отсутствии государственной регистрации договор участия в долевом строительстве считается незаключенным, что лишает истцов права требовать выполнения обязательств по ним от ООО «Ника-строй» и ООО «Вереск».

В ходе рассмотрения дела исковые требования уточнены, в дополнении к ранее предъявленным требованиям истцы просят на основании ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ взыскать с ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» в солидарном порядке в пользу Ермолаевой Н.В. неустойку в связи с просрочкой исполнения договорных обязательств в размере **** рублей, в пользу Гуйо А.а.- неустойку в связи с просрочкой исполнения договорных обязательств в размере **** рублей, поскольку срок выполнения строительных работ и передачи квартир истцам для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество истек 01.07.2009г. /л.д.114-115/.

В процессе рассмотрения дела определением суда от 28.02.2011 года изменено процессуальное положение Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области с ответчика на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, а ООО «Ника-строй» привлечено к участию в деле в качестве соответчика. /л.д.116-117/.

В судебном заседании представитель истцов Дольников Д.В., действующий по доверенности, требования иска поддержал по изложенным в нем основаниям.

Представитель ответчика ООО «Вереск» Ригин В.А., действующий по доверенности, требования иска не признал. В обоснование своих возражений указал, что ФЗ от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на правоотношения с участием истцов не распространяется, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено 01.10.2004г. - до его введения в действие. Заключенные истцами договоры не отвечают требованиям указанного Закона, так как не содержат всех существенных его условий. Возражения изложены в письменном отзыве и приобщены к материалам дела. /л.д.65-66/.

Ответчик ООО «Ника-строй» в судебное заседание своего представителя не направило, о слушании дела извещалось судом надлежащим образом, однако судебное извещение возвращено почтовым отделением связи с отметкой о невручении «истек срок хранения».

Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области своего представителя в судебное заседание не направило, о слушании дела извещалось, ранее его представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве, полагал иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению, поскольку договора, заключенные с истцами не подпадают под действие ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004г./л.д.60-62/.

Третье лицо - Департамент строительства и архитектуры администрации Владимирской области своего представителя в судебное заседание не направил, о слушании дела извещалось, его представитель просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве полагал иск обоснованным и препятствий для государственной регистрации, заключенных между ООО «Ника-строй» и истцами договоров соинвестирования не усмотрел. /л.д.171-173/.

Третье лицо - Управление архитектуры и строительства администрации г. Владимира своего представителя в судебное заседание не направило, письменно его представитель просил рассмотреть дело в свое отсутствие. В отзыве на иск требования истцов поддержал и указал, что разрешение на строительство жилого дома №**** выданы ООО «Вереск» 14.04.2006г., а разрешение от 01.10.2004г. было выдано на устройство ограждения под строительство и проектирование 1-й очереди жилого квартала, срок его действия истек 31 декабря 2004 года. /л.д.175-176/.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе директор ООО «Вереск» Гынку А.Г. по причине неправильного определения судом обстоятельств имеющих значение для дела, несоответствия выводов суда, обстоятельствам дела и неправильного применения норм материального права. В жалобе заявитель настаивает, что разрешение на строительство дома **** с учетом положений ст. 62 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998года ООО «Вереск» было выдано 01.10.2004г. Инвестиционные договора, заключенные с истцами не содержат условий о сроке сдачи объекта строительства, о гарантийном сроке, что нельзя признать договорами долевого строительства и провести их регистрацию в УФРС. Неверны выводы суда о том, что договор об инвестировании от 12.04.2006г., заключенный между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» является договором простого товарищества и одновременно содержит признаки договора долевого участия, поскольку в данном договоре обозначался лишь общий объем инвестиций и обязанности каждой из сторон. В договоре не определен конкретный размер вклада каждого из товарищей, отсутствует указание на порядок распределения прибыли от совместной деятельности. Если рассматривать договора заключенные между истцами и ООО «Ника-строй» договорами уступки права требования, то в силу Федерального закона №214-ФЗ такое действие допускается с момента государственной регистрации основного договора долевого строительства. Кроме того, судом нарушены нормы процессуального права, после изменения положения УФРС кадастра и картографии по Владимирской области с ответчика на третье лицо, удовлетворены требования истцов об обязании УФРС кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию в качестве договоров долевого участия, договоров о соинвестировании, заключенных с истцами.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит жалобу обоснованной, а решение суда подлежащим отмене.

Основаниями для отмены или изменения решения суда в кассационном порядке согласно ст. 362 ГПК РФ являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» от 12.04.2006г. заключен договор об инвестировании в строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: ****. Предметом договора является строительство многоэтажного секционного дома, по условиям которого стороны имеют право привлекать в строительство инвестиционного объекта денежные средства третьих лиц (соинвесторов) с заключением с ними договоров о соинвестировании. / л.д. 17-19/.

12.04.2006г. между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» заключен договор генерального подряда данного инвестиционного объекта. /л.д.20-27/.

05.05.2006г. между ООО «Ника-строй» и Гуйо А.А. заключен договор о соинвестировании в строительство за ****, согласно которого общество обязуется построить и передать соинвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию однокомнатную квартиру строительный номер **** в доме новостройке по адресу: ****. Соинвестор производит оплату квартиры путем внесения денежной суммы в размере **** руб. на момент подписания настоящего договора. В случае невыполнения Ивестором условий договора он возвращает Соинвестору денежные средства в сумме определенной данным договором. /л.д.37-38/.

05.05.2006г. между теми же сторонами заключен договор **** предметом которого является уступка права требования одной стороной ООО «Ника-строй» другой стороне Гуйо А.А. по окончании строительства однокомнатной квартиры №**** размер оплаты Гуйо А.А. за уступку права требования составляет **** руб., оплата денежной суммы производится единовременно на момент подписания договора. /л.д.36/.

Согласно копии платежного документа Гуйо А.А. по договору **** от 05.05.2006г. на счет получателя ООО «Ника-строй» произвел оплату в размере **** руб. /л.д.39/.

Платежным поручением от 09.07.2010 года Гуйо А.А. на расчетный счет ООО «Вереск» произвел оплату в сумме **** руб. для выполнения обязательств по договору долевого строительства **** от 05.05.2006г. /л.д.45/.

27.07.2006г. между ООО «Ника-строй» и Ермолаевой Н.В. заключен договор о соинвестировании в строительство за ****, согласно которого общество обязуется построить и передать соинвестору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию однокомнатную квартиру строительный номер **** в доме новостройке по адресу: ****. Соинвестор производит оплату квартиры путем внесения денежной суммы в размере **** руб. на момент подписания настоящего договора. В случае невыполнения инвестором условия договора он возвращает соинвестору денежные средства в сумме определенной данным договором. /л.д. 41-42/.

27.07.2006г. между теми же сторонами заключен договор **** предметом которого является уступка права требования одной стороной ООО «Ника-строй» другой стороне - Ермолаевой Н.В. по окончании строительства однокомнатной квартиры №****, размер оплаты Ермолаевой Н.В. за уступку права требования составляет **** руб., оплата денежной суммы производится единовременно на момент подписания договора. /л.д.40/.

Согласно копии платежного документа Ермолаевой Н.В. по договору **** от 22.07.2006г. на счет получателя ООО «Ника-строй» произведена оплата в размере **** руб. /л.д.43/.

Разрешая спор, суд исходил из того, что на заключенные между истцами и ООО «Ника-строй» договоры распространяется действие Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» поскольку они заключены в период действия данного закона, соответствуют его положениям, содержат основные требования, перечисленные в указанном законе, и поэтому истцы обладают правом долевого участия в строительстве, которое принадлежало ООО «Ника-строй» на основании заключенных с ООО «Вереск» договоров об инвестировании и генерального подряда от 12.04.2006г.

Проанализировав установленные по делу обстоятельства, в том числе условия заключенных договоров между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй», суд пришёл к убеждению, что ООО «Вереск» не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства дома №****. При этом обязательства истцами выполнены в полном объеме, соответственно им передано право получения в собственность квартир, которое ранее принадлежало ООО «Ника-строй». При этом суд сослался на нормы ст.ст. 1041 и 1044 ГК РФ и указал, что положения договора о соинвестировании от 12.04.2006г. является договором простого товарищества и одновременно содержит признаки договора долевого участия.

Полагая, что заключенные с истцами договоры подлежат государственной регистрации, а ООО «Вереск» уклоняется от добровольной их регистрации, как заказчик строительства, поэтому, суд счел необходимым обязать ООО «Вереск» представить в УФРС кадастра и картографии документы, предусмотренные ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для дальнейшей государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве, заключенных между истцами и ООО «Ника-строй», а УФРС кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию этих договоров. При этом суд исходил из того, что разрешение на строительство многоэтажного жилого дома по **** впервые было выдано 14.04.2006г., то есть после вступления в силу ФЗ №214-ФЗ от 30.12.2004 года.

Разрешая требования о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательств, суд исходил из того, что обязательства по договорам долевого участия в строительстве, принятые ответчиками не исполнены, квартиры истцам не переданы.

Между тем выводы суда нельзя признать правильными, соответствующими установленным обстоятельствам дела и требованиям норм материального и процессуального права.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Обязывая УФРС кадастра и картографии по Владимирской области, не являющегося стороной по сделке, к государственной регистрации в качестве договоров участия в долевом строительстве, договоров о соинвестировании за **** от 05 мая 2006 года и **** от 27 июля 2006 года, заключенных между ООО «Ника-строй» и истцами, суд положения материального закона и положения ст. 42 ГПК РФ не учел.

Исходя из пункта 2 статьи 27 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

В соответствии с положениями статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 года разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

Разрешение на строительство выдается уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.

Согласно ст. 8 ФЗ от 29.12.2004г. №191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные физическим или юридическим лицам до введения в действие Градостроительного кодекса РФ, признаются действительными.

Выводы суда о том, что разрешение, выданное ООО «Вереск» 01.10.2004г. за **** не является разрешением на строительство спорного жилого дома, а является лишь разрешением на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование первой очереди жилого квартала, а разрешение на строительство многоэтажного жилого дома впервые выдано 14.04.2006 года сделаны без анализа действующего на тот момент законодательства и всех обстоятельств по делу.

В частности, судом не дано оценки представленному в материалы дела договору аренды от 19.03.2004г. за **** земельного участка, заключенного ООО «Вереск» с Управлением земельными ресурсами г. Владимира площадью **** кв.м целью которого являлось проектирование и строительство первой очереди жилого квартала. /л.д. 67-71/.

Суд не высказал суждений и не опроверг доводы представителя ООО «Вереск», что договор об инвестировании в строительство от 12.04.2006г., заключенный между ООО «Вереск» и ООО «Ника-строй» заключен на основании ФЗ №39-ФЗ от 25.02.1999г. «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» ( пункт 1.7 договора).

Ссылаясь на положения ст. 382 ГК РФ, и делая выводы, что ООО «Ника-строй» передало в 2006 году право по инвестированию истцам при заключении с ними договоров на соинвестирование, суд не дал оценки тому обстоятельству, что между ООО «Ника-строй» и истцами было заключено по два договора с каждым от одной даты (от 05.05.20006 года и от 27.07.2006г. соответственно), не высказал суждений по условиям этих договоров ( содержания и объема прав и обязанностей сторон).

Кроме того, делая вывод о том, что оплата по договорам о соинвестировании за **** от 05 мая 2006 года и **** от 27 июля 2006 года истцами произведена полностью, суд с достоверностью в этом не убедился, поскольку представленные суду копии платежных документов свидетельствуют, что оплата произведена по договорам №№ **** от 05.05.2006г. и **** от 22.07.2006г./л.д. 39,43/.

Понуждая ответчика ООО «Вереск» к представлению пакета документов в регистрирующий орган, суд не указал нормативный акт которым руководствовался, вместе с тем, в силу ст. 12 ГК РФ, а также п.5 ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» возможность судебного понуждения стороны, уклоняющейся от государственной регистрации сделки, к представлению каких-либо документов в этот орган не предусмотрена.

Удовлетворяя требования истцов о взыскании с ООО «Ника-строй» неустойки за неисполнения обязательств и ссылаясь на положение ст. 6 ФЗ 214-ФЗ от 30.12.2004г., суд не учел, что в силу этого закона договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. ( часть 3 ст. 4 данного закона).

В связи с изложенным, судебное решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, поскольку установленные нарушения, допущенные судом первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть отмеченные недостатки, тщательно проверить доводы сторон и представленные ими доказательства и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь ст.ст. 360-362, 367 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Ленинского районного суда г. Владимира от 26 апреля 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий     Белогурова Е.Е.

Судьи        Кирюшина О.А.

       Закатова О.Ю.