Дело № 33-2437/11 Докладчик Сергеева И.В. Судья Изохова Е.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Сергеевой И.В., Скляровой Е.И.
при секретаре Осипове Д.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании 14 июля 2011 года в г. Владимире
дело по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Великоречаниной Ирины Брониславовны
на решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 18 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Великоречаниной И.Б. удовлетворить частично.
Взыскать с Селезневой В.Н. в пользу Великоречаниной И.Б. задолженность по арендной плате в размере **** рублей, в возврат госпошлины **** рублей.
Требования встречного иска Селезневой В.Н. удовлетворить частично.
Взыскать с Великоречаниной И.Б. в пользу Селезневой В.Н. денежные средства, потраченные на устранение недостатков арендуемого помещения, в размере **** рублей.
Взыскать с Великоречаниной И.Б. в доход бюджета госпошлину в размере **** рублей.
Заслушав доклад судьи Сергеевой И.В., объяснения представителя Великоречаниной И.Б. Ильюхина В.В., подержавшего доводы кассационной жалобы, объяснения Селезневой В.Н. и ее представителя Чапурину И.И., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия по гражданским делам
у с т а н о в и л а:
ИП Великоречанина И.Б. обратилась с иском к Селезневой В.Н. о взыскании задолженности по арендной плате.
В обоснование требований указала, что **** между ней и Селезневой В.Н. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: **** общей площадью **** кв.м, с арендной платой **** руб. за 1 кв.м в месяц. Согласно условиям договора с момента передачи помещения по акту приема-передачи арендная плата подлежит уплате до 10 числа следующего месяца независимо от фактического пользования арендатором помещением. Однако, с **** обязательства по оплате арендной платы Селезневой В.Н. не исполняются, размер задолженности на **** составляет **** руб.
Селезнева В.Н. обратилась со встречным иском (с учетом уточнений) к Великоречаниной И.Б. о взыскании денежных средств, затраченных на устранение недостатков арендуемого помещения и за насильно удерживаемые приспособления и расходные материалы.
В обоснование требований встречного иска указала, что договор с Великоречаниной И.Б. **** заключался при посредничестве риэлтерской фирмы «П.», на момент осмотра помещения и подписания договора помещение находилось в непригодном для использования состоянии. После уведомления Великоречаниной И.Б. недостатки были устранены, произведен ремонт помещения, при этом между сторонами достигнута договоренность о зачете стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы. По **** арендная плата вносилась своевременно. Стоимость произведенных ремонтных работ составила **** руб., из них стоимость ремонтных работ-**** руб. В **** в связи с погодными условиями деятельность была приостановлена с устным уведомлением Великоречанина А.В. С **** возможности использовать арендованное помещение по назначению не имеется по причине смены замков в двери без надлежащего уведомления арендатора и передачи дубликатов ключей. При этом Великоречаниной И.В. удерживается находящееся в арендуемом помещении имущество и расходные материалы. В связи с проведением ремонтных работ спорное помещение по назначению использовалось только в период с ****. Просила взыскать с ИП Великоречаниной И.Б. денежные средства на устранение недостатков арендуемого помещения в сумме **** руб., а также стоимость удерживаемых приспособлений и расходных материалов в сумме **** руб.
В судебном заседании Селезнева В.Н. и ее представитель Чапурина И.И. исковые требования Великоречаниной И.Б. не признали, требования встречного иска поддержали в полном объеме.
В судебное заседание ИП Великоречанина И.Б., извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, не явилась.
Представитель ИП Великоречаниной И.Б. Ильюхин В.В. встречные исковые требования не признал. Указал на отсутствие правовых оснований для возмещения Селезневой В.Н. затрат на устранение недостатков арендуемого помещения с учетом того, что данный ремонт осуществлялся без договоренности с арендодателем. Требования своего иска поддержал в полном объеме.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ИП Великоречанина И.Б. просит отменить решение суда в связи с неправильным определением имеющих значение для дела обстоятельств и несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, доводы возражений на кассационную жалобу представителя Селезневой В.Н. Чапуриной И.И., судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что **** между арендодателем Великоречаниной И.Б. и арендатором ИП Селезневой В.Н. заключен договор аренды части нежилого помещения общей площадью **** кв.м, расположенного по адресу: **** сроком на **** месяцев, помещение передано по акту приемки-передачи от ****.
Акт приема-передачи помещения подписан сторонами ****.
Согласно п.п. 4.4.2,5.4.2 арендная плата вносится до 10 числа следующего месяца, независимо от фактического пользования помещением с момента приема его передачи по акту приема-передачи.
Взыскивая с Селезневой В.Н. задолженность по арендной плате за период по **** года, суд исходил из того, что с **** Великоречанина И.Б. в одностороннем порядке изменила условия обязательств по договору аренды в части предоставления арендуемого помещения в пользование Селезневой В.Н.
Вместе с тем, данный вывод нельзя признать обоснованным, поскольку установленные обстоятельства не подтверждены в достаточной степени достоверными доказательствами.
Суд сослался в подтверждение вывода о невозможности доступа Селезневой В.Н. в арендуемое нежилое помещение с **** на свидетельские показания.
Однако, суд с достоверностью не установил были ли совершены данные действия арендодателем с целью воспрепятствования доступа арендатора в помещение, явились ли они причиной неиспользования арендатором помещения в указанный период, учитывая, что со стороны арендатора требований об устранений препятствий в пользовании помещением не предъявлялось, требование о расторжении договора в адрес арендодателя было направлено лишь в конце **** года.
Разрешая встречные требования Селезневой В.Н. о взыскании с Великоречаниной И.Б. средств, потраченных на устранение недостатков арендуемого помещения, суд исходил из того, что помещение находилось в ненадлежащем состоянии и было сдано в аренду в состоянии, непригодном для его использования по назначению, а именно для осуществления Селезеневой В.Н. предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг общественного питания.
Данные выводы суда нельзя признать правильными, поскольку они противоречат материалам дела.
Суд не привел в решении доказательства, подтверждающие факт того, что арендованное имущество не могло быть использовано арендатором без проведения ремонта.
Суд не учел также, что пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества.
Тем самым, заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Кроме того, согласно содержанию договора цель использования арендованного имущества в договоре не поименована, согласно п.1.7 арендодатель сдает помещение для использования как нежилое помещение.
Согласно акту приемки-передачи помещения от **** (п.4) помещения пригодны для использования в соответствии с условиями договора. Арендатор не имеет претензий по состоянию помещений.
Каких-либо соглашений между арендатором и арендодателем относительно необходимости проведения ремонтных работ, взаиморасчетов за производство этих работ, не заключалось.
При таких обстоятельствах, взыскание с арендодателя стоимости ремонтных работ в арендуемом помещении нельзя признать правомерным.
С учетом изложенного решение суда нельзя признать законным и обоснованным, как принятое с нарушением норм материального права, по неполно выясненным, имеющим значение для дела обстоятельствам.
Учитывая, что допущенные нарушения не представляется возможным устранить в суде кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение, при котором суду следует учесть изложенное, установить значимые для разрешения спора обстоятельства при правильном распределении бремени доказывания и при оценке доказательств согласно ст.67 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации, постановить решение, соответствующее обстоятельствам дела и отвечающее требованиям закона.
Руководствуясь ст.ст.360, 361, 366, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
Решение Октябрьского районного суда г.Владимира от 18 мая 2011 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий И.К.Крайнова
Судьи И.В.Сергеева Е.И.Склярова