Дело № 33- 2769/11 Докладчик Закатова О.Ю.
Судья Шелутинская Л.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Писаревой З.В.
судей Закатовой О.Ю., Яковлевой Д.В.,
при секретаре Бойцовой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 09 августа 2011 года дело по кассационным жалобам представителя администрации г. Коврова Овчинниковой Л.В., действующей по доверенности, Благина А.В. на решение Ковровского городского суда Владимирской области от 08 июня 2011 года, которым постановлено:
исковые требования Благина А.В. к Парфенову А.Н., Парфенову А.Н., Огрызько –Жуковской М.А., Ерофеевой Р.Г., Балашовой Н.П., Прокофьевой Е.В., Бобыльковой Н.В., Федотовой С.В., Челенковой О.Г., Ильину Ю.М. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением, обозначенном под номером **** на техническом паспорте ****, освобождении помещения от имущества ответчиков и предоставлении ключей от входной двери помещения оставить без удовлетворения.
Исковые требования Огрызько –Жуковской М.А., действующей от себя и от имени собственников помещений многоквартирного дома ****: Горбачева А.А., Бобыльковой Н.В., Комарова В.Б., Кузнецовой И.Н., Словущ В.М., Словущ Н.С., Славяновой М.В., Прытова Е.И., Малюшиной В.А., Прытовой Л.А., Абалина М.В., Нохриной В.В., Кашицыной Н.С., Кашицына К.А., Парфенова А.Н., Корзинова Н.Н., Корзиновой Н.П., Холодновой И.Ф., Фоминского И.С., Ерофеева В.В., Соколова П.И., Штыковой Н.В., Курылевой Р.Б., Масленникова А.А., Ерофеевой Р.Т., Ильина Ю.М., Тулупова В.В., Балашовой С.Б., Балашовой Н.П., Челенковой О.Г., Федотовой С.В., Лапина А.В., Лапиной А.А., Рожкова В.В., Кашеваровой Т.П., Палачева Н.Н., Старжинской Н.М., Павловой Н.В., Павлова А.Ю., Павлова А.А., Пазюк С.И., Пазюк О.Л., Полянской Е.В. удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи **** от 02.08.2010 года, заключенный между Муниципальным унитарным предприятием города Коврова «Коммунальные услуги» и Благиным А.В. в части продажи помещений, обозначенных на поэтажном плане подвала **** под номерами ****
Признать недействительной регистрацию права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия «Коммунальные услуги» на помещения, обозначенные на поэтажном плане подвала **** под номерами ****
Признать недействительным права собственности Муниципального образования г. Ковров на нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома, обозначенные на поэтажном плане подвала **** под номерами ****.
Признать помещения, обозначенные на поэтажном плане подвала **** под номерами ****, входящими в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., выслушав объяснения Терентьевой К.С., представляющей по доверенности интересы администрации г. Коврова, поддержавшей доводы жалобы, Ерофеева А.Л., представляющего по доверенности интересы жильцов дома ****, Кораблевой О.Е., представляющей по доверенности интересы ООО УК «Комус», полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Благин А.В. обратился в суд с иском к Парфенову А.Н., Парфенову А.Н., Огрызько-Жуковской М.А., Ерофеевой Р.Г., Балашовой Н.П., Прокофьевой Е.В., Бобыльковой Н.В., Федотовой С.В., Челенковой О.Г. и Ильину Ю.М. об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением ****, расположенном в подвале ****, освобождении указанного помещения от имущества ответчиков и предоставлении ключей от входной двери.
В обоснование иска указал, что является собственником указанного нежилого помещения, которое как и другие нежилые помещения общей площадью **** кв.метров в подвале данного дома приобрел по договору купли-продажи от 02.08.2010года у МУП «Комус». 14.09.2010года получил свидетельство о государственной регистрации права собственности. Однако до настоящего времени не может пользоваться своей собственностью, ответчики чинят ему препятствия в его использовании, не освобождают помещение подвала от своих сараев и не передают ему ключи, в связи с чем, он вынужден обратиться в суд за защитой нарушенного права.
Ответчики Огрызько –Жуковская М.А., Горбачев А.А. и другие, всего 44 лица, предъявили самостоятельные требования к Благину А.В., администрации г. Коврова, МУП «Комус», в которых с учетом уточненных требований, как собственники квартир в данном многоквартирном доме, просили признать недействительным договор купли-продажи от 02.08.2010года, заключенный МУП «Комус» с Благиным А.В. в части нежилых помещений за №№**** расположенных в подвале ****, признать недействительной регистрацию права хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия «Комус» и муниципальной собственности на указанные помещения, признать данные помещения входящими в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома. /л.д.2-8, 178-184 т.2/.
В обоснование иска указали, что в силу ст. 38 ЖК РФ и ст. 289 ГК РФ они, как собственники квартир приобрели право на общее имущество в данном многоквартирном доме. Строительство дома произведено в 1958 году, согласно проекту в подвальном помещении дома было предусмотрено размещение сараев для всех квартир, дом введен в эксплуатацию с сараями, которые до настоящего времени существуют и находятся в пользовании собственников жилых помещений. В помещениях под номерами **** располагается оборудование, необходимое для обслуживания дома (запорная арматура тепловой системы дома, магистральные трубы дома **** и соседнего дома ****, система перераспределения тепловой энергии, трубопровод подачи холодного водоснабжения с запорной арматурой, трубопровод с местом отвода стоков канализации дома). В соответствии с заключением ООО «С.» перенос этого оборудования невозможен. В момент передачи нежилого помещения подвала в муниципальную собственность, его никто не осматривал, не разбирался в принадлежности тех или иных отдельных его частей, поэтому переход в муниципальную собственность спорных частей подвала является незаконным.
Определением суда от 29 марта 2011 года оба иска объединены в одно производство, определением суда от 05.04.2011 года произведена замена ответчика МУП «Комус» на МУП «Жилэкс»в виду реорганизации предприятия путем присоединения к МУП «Жилэкс». /л.д.39 т.1, 136 т.2/.
В судебном заседании истец Благин А.В. и его представитель адвокат Братышева Н.Б. требования иска Благина А.В. поддержали по изложенным в нем основаниям, в удовлетворении иска Огрызько-Жуковской М.А. и других просили отказать, ссылались на добросовестность покупателя по приобретению в собственность спорных помещений, указывали на законность возникновения права муниципальной собственности на спорное имущество и законность передачи его в хозяйственное ведение МУП «Комус».
Для признания спорных помещений входящими в состав общего имущества граждан, по мнению адвоката Братышевой Н.Б., необходимо оспорить все изданные акты органов власти и управления г. Коврова, касающиеся вопроса включения их в реестр муниципальной собственности, передачи в хозяйственное ведение и продаже. Однако истцами по встречным требованиям пропущен установленный ст.ст. 254,256 ГК РФ срок оспаривания этих актов, принятых органами местного самоуправления.
Ответчики Огрызько-Жуковская М.А., Балашова Н.П., а также ранее участвующие Ильин Ю.М., Парфенов А.Н. исковые требования Благина А.В. не признали, указав, что с момента постройки дома и до настоящего времени в подвальном помещении обозначенном под №**** располагаются сараи собственников жилых помещений, которые используются для хранения имущества, продуктовых заготовок, велосипедов и т.д. Вход в подвальное помещение осуществляется из подъезда дома, оборудован дверью, от которой все собственники квартир третьего подъезда имеют ключи.
Представитель Огрызько-Жуковской М.А. и других жителей дома, всего 44 человека, действующий на основании доверенностей Ерофеев А.В. исковые требования Благина А.В. не признал, поддержал иск жителей дома и указал, что включение в реестр муниципальной собственности спорных подвальных помещений является ошибочным. В соответствии с постановлением Главы администрации Владимирской области от 04.07. 1997 года №419 в муниципальную собственность г. Коврова переданы два нежилых помещения с указанием назначения как конторское без указания площади и иных идентификационных признаков. Приказ комитета по управлению имуществом администрации г. Коврова от 03.10.1995 года №15/129 также не содержит каких-либо конкретных сведений о двух нежилых помещениях, включенных в реестр, в последующем администрация уточнила площади и номера помещений, в том числе ошибочно указала и спорные помещения, которые не являются конторскими либо мастерскими. Экспликация к плану подвального помещения содержит перечень помещений, из которых видно, что спорные помещения всегда являлись служебными, то есть вспомогательными и никогда не использовались в качестве самостоятельных.
Представитель ответчика администрации г. Коврова Овчинникова Л.В., действуя по доверенности, иск жителей дома не признала, ссылаясь на его необоснованность. В своих возражениях пояснила, что действие администрации г. Коврова по включению в реестр муниципальной собственности помещений подвала **** в **** осуществлялось на основании действующего на тот момент законодательства о передаче объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения находящихся в федеральной собственности в муниципальную.
Во исполнении постановления Главы администрации Владимирской области от 04.07.1997г. за № 419 подлежали передачи из ведения ВНИИ «С.», являющегося объектом федеральной собственности и не подлежащего приватизации» в муниципальную собственность нежилые помещения и оборудование столярных мастерских площадью **** кв.м, находящихся по адресу: г. ****.
В соответствии с решением Ковровского городского Совета народных депутатов № 78/9 от 07.06.2000г. в муниципальную собственность было принято нежилое помещение –мастерская общей площадью **** кв.метров, расположенная по адресу: ****. Решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 26.05.2010года за №81 уточнена площадь нежилых помещений, которая составила **** кв.м и указаны номера помещений как они располагаются на поэтажном плане. Распоряжением Главы администрации г. Коврова от 15.06.2000г. за №683р нежилое помещение ЖКО- мастерской площадью **** кв.м закреплено в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия «Комус», ему было выдано свидетельство о государственной регистрации права хозяйственного ведения на нежилое помещение площадью **** кв.м подвал на поэтажном плане: **** по адресу: ****. Для оспаривания указанных постановлений пропущен срок исковой давности.
Представитель ответчика городского Совета народных депутатов г. Коврова Ванюшина Е.В., действуя по доверенности, исковые требования жителей дома не признала. В своих возражениях указала, что в муниципальную собственность спорный объект передавался в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1992 года № 3020-1 и Указа Президента РФ «Об использовании объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения приватизируемых предприятий» от 10.01.1993года №3 как обособленное нежилое помещение. На момент передачи он значился как столярные мастерские. Полагает, что нахождение помещения в собственности муниципального образования г. Ковров, возникшего в силу закона, а затем Благина А.В. – по договору купли-продажи, не создает препятствий для обслуживания управляющей компанией проходящих через него инженерных коммуникаций, которые проходят по всему многоквартирному дому, в том числе и внутри жилых помещений.
Представители третьих лиц: Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Федерального государственного унитарного предприятия «Российский государственный центр инвентаризации и учет объектов недвижимости- Федеральное бюро технической инвентаризации» ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационных жалобах представитель администрации г. Коврова Овчинникова Л.В., Благин А.В. просят решение суда отменить, как необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. В жалобе представитель администрации г. Коврова указывает, что право муниципальной собственности на подвальное помещение в доме ****, возникло в силу закона, а именно Постановления ВС РФ от 27.12.1991г. №3020-1, что необоснованно не принято судом во внимание.
Не согласна с выводами суда о принадлежности спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев, поскольку на момент начала приватизации квартир в данном доме помещения подвала были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и поэтому право общей долевой собственности на спорные объекты не могло возникнуть. Наличие в них инженерных коммуникаций не порождает право общей долевой собственности на объекты, где они расположены. С момента постройки дома, что подтверждается и технической документацией, помещения подвала под номерами **** были учтены как служебные, всегда обозначались как самостоятельные объекты гражданских прав и назначались в качестве конторских.
Заявитель Благин А.В. в своей жалобе указывает, что вывод суда о строительстве **** произведено в соответствии с типовым проектом, согласно которому в подвальном помещении предусмотрено размещение сараев, не основано на документальных доказательствах. Их размещение по количеству и по площади не совпадают с данными БТИ. Не согласен с выводами суда, что спорные помещения не передавались в муниципальную собственность, поскольку такие выводы противоречат материалам дела. Полагает, что право собственности на спорные объекты возникло у него с момента регистрации договора купли-продажи этих объектов. Судом не учтено, что частью спорных помещений площадью **** кв. метров он распорядился, продав их по договору от 24.09.2010года М. Признавая, заключенную с ним сделку недействительной, суд не указал, норму закона, которой она не соответствует, а лишь признал, что действия, связанные с передачей нежилых помещений подвала в муниципальную собственность является ошибочным. Не согласен с отказом в применении к спорным отношениям срока исковой давности. Судом не были привлечены к участию в деле все заинтересованные лица, чьи права данным решением затрагиваются, а именно: собственник М., которому он продал часть нежилых помещений, ВНИИ «С.», в чьем ведении находился дом до принятия решения о передаче его в муниципальную собственность, иные собственники нежилых помещений: М., С.. Суд также не учел положения ст. 302 ГК РФ, защищающие права добросовестного приобретателя, каковым он себя считает.
Проверив материалы дела, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, правильность применения судом норм материального и процессуального права при принятии решения, обсудив доводы кассационных жалоб, судебная коллегия находит жалобы обоснованными, а решение суда подлежащим отмене.
Разрешая дело, суд исходил из того, что по типовому проекту, по которому строился ****, предусмотрено размещение в подвальном помещении сараев и с момента постройки помещение **** подвала данного дома использовалось для размещения сараев.
Суд отверг доводы представителей администрации г. Коврова и Совета народных депутатов г. Коврова о том, что помещения подвала данного дома ранее использовались как столярные и конторские мастерские, ссылаясь на то, что данные помещения, хоть и указаны в соответствующих документах, но не имеют идентификационных признаков (этажности, площади, нумерации по данным технической инвентаризации), что не позволило установить, где они фактически располагались.
Суд посчитал, что включение в муниципальную собственность помещений **** подвала **** является ошибочным, что повлекло необоснованную регистрацию права хозяйственного ведения МУП «Комус» на спорные помещения.
Принимая решение, суд сослался на положения п.1 ст. 246, ст. 289 ГК РФ и ст. 38 ЖК РФ согласно которых собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в нем, указал, что спорные помещения имеют вспомогательное значение, предназначены для обслуживания и эксплуатации дома, что сделка купли-продажи с Благиным А.В. не была согласована со всеми собственниками дома, и удовлетворил требования жителей ****, отказав в иске Благину А.В.
Однако выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и нормам материального и процессуального права.
Согласно пунктов 1,2 ст. 215 ГК РФ имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям, является муниципальной собственностью. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в ст. 125 настоящего Кодекса.
На основании пункта 2 Постановления ВС РФ от 27.12.1991г.№3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).
Исходя из пункта 1 указанного выше приложения в муниципальную собственность подлежали передачи жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения.
Как следует из материалов дела, в муниципальную собственность от ВНИИ «Сигнал» был передан 46-квартирный дом по **** с нежилыми помещениями (конторскими) площадью **** кв.метров, остаточной балансовой стоимостью ****. т.р. по состоянию на 01.01.1995г., что следует из постановлений Главы администрации Владимирской области от 18.09.1995г. №311, от 04.07. 1997г. №419, постановления Главы г. Коврова от 30.08.1995г. №851, решения Ковровского городского Совета народных депутатов от 07.06.2000г. /л.д.13-14,15130-131, 133-134 т.2/.
Распоряжением Главы МО г. Ковров от 31.05.2010г. №201р уточнена площадь нежилого помещения, расположенного по адресу: ****, находящегося в муниципальной собственности, которая составила **** кв.метров, и указаны помещения на поэтажном плане №№9,9а,9б,9в,10,11,12,13,14,15, 16,17,18,19,20,21,22.23,24. /л.д.135 т.2/.
С согласия собственника- Ковровского городского Совета народных депутатов, оформленного решением от 26.12.2008г. № 255 проведен аукцион по продаже нежилого помещения общей площадью **** кв.метров, расположенного по адресу: ****. /л.д.121,123 т.2/.
По результатам аукциона между МУП «Комус» и Благиным А.В. заключен договор купли-продажи от 02.08.2010года, где объектом продажи явилось нежилое помещение общей площадью **** кв.м, расположенное в подвале дома **** /л.д.6-8 т.1/.
Ссылаясь на отсутствие согласия всех собственников в многоквартирном доме на совершение сделки от 02.08.2010года, суд с достоверностью не убедился в наличии права общей долевой собственности на спорные нежилые помещения.
Признавая недействительными право муниципальной собственности и право хозяйственного ведения МУП «Комус» на спорные недвижимые объекты, которые явились предметом договора купли-продажи от 02.08.2010года, суд в нарушении положений п.1 ст.166, п.1 ст.167 и п.1 ст. 168 ГК РФ, не высказал суждений какому закону либо иному правовому акту данные сделки не соответствуют.
Ссылка суда на ошибочность и необоснованность включения проданных объектов в муниципальную собственность и в последующем их передача в хозяйственное ведение МУП «Комус», не может являться основанием для признания недействительным муниципальной собственности на данное имущество.
Делая вывод о том, что спорное нежилое помещение за **** проектировалось и сдавалось в эксплуатацию для размещения сараев, суд не дал должной правовой оценки тем доказательствам, которые подтверждают, что в муниципальную собственность был передан жилой дом **** с нежилыми помещениями, которые значились в качестве конторских и мастерской. О разграничении жилых и нежилых помещений в данном доме излагается в постановлениях администрации Владимирской области от 18.09.1995г., №311, от 04.07.1997г. за 419, в постановлении Главы администрации г. Коврова от 30.08.1995г. №851, в решении Ковровского городского Совета народных депутатов от 07.06.2000г. №78/9 «О приеме имущества в муниципальную собственность и распоряжение им. /л.д.13-14 15, 130,132, 133 т.2/.
Отсутствие всех идентификационных признаков на данные объекты в указанных актах, не является основанием полагать, что конторские и мастерские не располагались в оспариваемых помещениях подвала.
Иных мест расположения этих помещений в подвале данного дома материалы дела не содержат.
Исходя из сведений БТИ по состоянию на 1961, 1979 годы в подвальном помещении ****) были учтены служебные помещения и по состоянию на 25.03.2010года также числятся служебные помещения с уточненной общей площадью **** кв.метров. /л.д.12,13,15 т.3/.
Именно такой же площадью были проданы нежилые помещения по договору от 02.08.2010г. Благину А.В.
Убедительных и достоверных доказательств, подтверждающих, что за жилыми помещениями, расположенными в данном доме закреплены в качестве вспомогательных сараи в подвальном помещении, материалы дела не содержат. Проект привязки 48-квартирного дома по ****) от 1956 года, не может служить таким доказательством, поскольку касается запроектированных положений и не подтверждает, что дом был сдан в эксплуатацию со вспомогательными помещениями, предназначенными для бытовых нужд жителей дома. /л.д.187-217,219 т.2/.
Кроме того, из право подтверждающих документов истцов, не следует, что в собственности у них находятся жилые помещения со вспомогательными нежилыми помещениями. /л.д.221-235 т.2/.
Признавая договор от 02.08.2010года недействительным в части нежилых помещений ****, суд не высказал суждений, чем нарушаются права и законные интересы жителей дома, поскольку в данных помещениях не располагаются сараи, а размещены лишь инженерные коммуникации. /л.д.53 т.2/.
В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие полномочия, Огрызько-Жуковской М.А.на представление интересов жителей **** в ****, предусмотренные ст. 54 ГПК РФ, однако суд удовлетворил требования Огрызько –Жуковской М.А., действующей от своего имени и от имени собственников помещений многоквартирного дома ****
В связи с изложенным, судебное решение нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, а дело направлению в суд первой инстанции на новое рассмотрение, поскольку установленные нарушения, допущенные судом первой инстанции не могут быть исправлены судом кассационной инстанции.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон и представленные ими доказательства, высказать суждения по ним и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. ст. 360-362, 367 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Ковровского городского суда Владимирской области от 08 июня 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Председательствующий З.В. Писарева
Судьи: Д.В. Яковлева
О.Ю. Закатова