Дело № 33- 2556/2011 Докладчик Склярова Е.И.
Судья Гвоздилина И.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Скляровой Е.И., Сергеевой И.В.,
при секретаре Осипове Д.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 26 июля 2011 года дело по кассационной жалобе Осокиной С.В. в лице представителя по доверенности Трофимовой Л.А. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года, которым постановлено:
Отказать Осокиной С.В. в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Шеногиной И.В. и Полянской О.Н. о возмещении убытков, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав представителя истца Осокиной С.В. по доверенности Васильеву О.В., поддержавшую доводы жалобы, ответчиков Шеногину И.В., Полянскую О.Н., третье лицо Морозову Т.П., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Осокина С.В. обратилась в суд с иском, в котором просила взыскать с ИП Шеногиной И.В. стоимость оплаты за посреднические услуги в размере **** рублей, неустойку за нарушение срока их выполнения в сумме **** рублей, компенсацию морального вреда в размере **** рублей и расходы на оплату услуг представителя в сумме **** рублей.
В обоснование иска указала, что заключила ****. с ИП Шеногиной И.В. договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры №**** и уплатила за услугу **** рублей. Ответчик договорные обязательства не выполнил, поскольку предложенная ей квартира была обременена правами третьего лица до окончания срока сделки.
Указала, что основным условием заключения договора, было требование о строгом соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России», который установил срок выдачи кредита до ****. Невыполнение сделки и пропуск срока получения кредита, явилось основанием обращения в суд.
Истец в суд не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия, настаивая на исковых требованиях.
Представитель истца в судебном заседании иск поддержала в полном объеме, указав, что большую часть посреднических услуг фактически осуществляла Полянская О.Н..
В качестве правовых оснований ссылалась на ст.ст. 309, 310, 779 ГК РФ и закон « О защите прав потребителей».
Ответчик ИП Шеногина И.В. иск не признала и суду пояснила, что свои договорные обязательства выполнила в полном объеме: истцу подобран вариант квартиры, оказаны юридические услуги по сделке купли-продажи квартиры, найдено жилье М. для переезда его из спорной квартиры, подготовлен и подан иск к нему о снятии его с регистрационного учета. Осокина С.В. же отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры. Снятие с регистрационного учета третьего лица в квартире, не входит в предмет договора на посреднические услуги. Кроме того, препятствий для заключения основного договора купли-продажи и его регистрации, равно как и получения кредита в банке не имелось.
Ответчик Полянская О.Н. пояснила, что срок действия заключенного между Осокиной С.В. и ИП Шеногиной И.В. договора, заканчивался ****., и в дальнейшем пролонгировался. На основании предварительного договора от ****. Осокина С.В. должна была в срок до ****. заключить с владельцем квартиры - Морозовой Т.П. основной договор. Но, явившись в Банк 23 декабря и 30 декабря 2010 года, отказалась от подписания документов, ссылаясь на наличие обременения жилого помещения. Вместе с тем, указанное обстоятельство не является препятствием для совершения сделки купли-продажи, а также для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Считала, что условия договора от ****. были выполнены в полном объеме. Также пояснила, что содействовала оказанию посреднических услуг Осокиной С.В., заключив с ИП Шеногиной И.В. ****. договор возмездного оказания услуг и дополнительные соглашения к нему: о проведения правового анализа документов по купле – продаже квартиры, консультировании по вопросам сделки и др. Полагала, что требования о взыскании неустойки и морального вреда подлежат отклонению.
Третье лицо Морозова Т.П. пояснила, что намеревалась продать свою квартиру №**** за **** рублей, обратилась к риэлтору ИП Шеногиной И.В., которая нашла покупателя Осокину С.В., ****. заключила предварительный договор купли-продажи недвижимости. В спорной квартире проживал бывший муж, который в период сделки отказался добровольно сняться с регистрационного учета. По авансу, полученному от Осокиной С.В., ему было найдено другое жилье и подан иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Рассмотрение дела окончено утверждением мирового соглашения: М. был снят с регистрационного учета и выехал в приобретенное ему жилое помещение. Осокина С.В. неоднократно в Банке отказывалась от подписания, как кредитного договора, так и основного договора купли-продажи квартиры. В апреле 2011 года истец вновь обратилась с предложением о покупке квартиры, но по более низкой цене. Посчитав такие условия неприемлемыми, в **** года Морозова Т.П. продала квартиру другому покупателю.
Представитель третьего лица - ОАО «Сбербанк России» в суд не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель истца Осокиной С.В. по доверенности Трофимова Л.А. просит об отмене решения суда, считая, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование указала, что договор от **** не был пролонгирован, как указал суд, а истек ****, при этом сделка купли – продажи заключена не была; вывод суда о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** руб., не соответствует условиям заключенного сторонами договора, имеющимся доказательствам и нормам права; не соответствуют обстоятельствам дела, также выводы суда о невозможности оформления сделки купли-продажи, ввиду отказа истца от подписания кредитного договора и договора купли-продажи; Полянская О.В. привлечена к участию в деле как соответчик, однако она не являлась стороной договора на посреднические услуги и к ней истец претензий не имел и требований не предъявлял.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истца Осокиной С.В. и представителя третьего лица ОАО «Сбербанк России», надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 37 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07 февраля 1992 года N 2300-1 потребитель обязан оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.
Согласно п. 1 ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из материалов дела следует, что **** г. между сторонами был заключен договор на посреднические услуги по покупке недвижимости: квартиры №****, согласно которого ИП Шеногина И.В. обязалась оказать Осокиной С.В. услуги, а именно:
- провести подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи недвижимости ****
- обеспечить законность и конфиденциальность совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ****
Договором определен срок его исполнения до ****. включительно. В случае согласия сторон срок действия договора может быть продлен.
Осокина С.В. оплатила услуги ответчика в размере **** рублей.
**** между Осокиной С.В. и Морозовой Т.П. заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости.
Пунктом 1.3. Предмета предварительного договора указано, что продавец подтверждает и гарантирует, что до момента заключения Договора квартира не обременена правами третьих лиц.
Пунктом 4.6 Особых условий определено, что продавец обязуется, что на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры третьи лица, имеющие право пользования, будут выписаны.
**** года, Осокина С.В. отказалась от подписания основного договора, ссылаясь на наличие третьего лица в жилом помещении.
Отказывая истцу в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из того, что ИП Шеногиной И.В. исполнены надлежащим образом обязанности по договору оказания посреднических услуг, и совершены все необходимые действия для исполнения своих обязанностей по договору, судом сделаны выводы о том, что Осокиной С.В. не представлено доказательств невозможности оформления сделки купли-продажи, как и вины продавца, что ИП Шеногина И.В. не отвечает перед заказчиком за действия продавца, и что Осокина С.В. сама отказалась подписывать кредитный договор и основной договор купли-продажи квартиры.
Вместе с тем, судебная коллегия полагает, что данные выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
Условием договора на оказание посреднических услуг от **** г. было поручение Осокиной С.В. - ИП Шеногиной И.В. осуществить подготовку и правовую экспертизу документов, необходимых для нотариального заключения договора купли-продажи конкретной квартиры, а также обеспечить законность и конфиденциальность сделки.
Также одним из условий договора было требование о соблюдении срока выполнения услуг, так как приобретение жилого помещения предполагалось с использованием кредитных средств ОАО «Сбербанк России», который установил срок выдачи кредита до ****
В судебном заседании установлено, что ответчик подобрала вариант жилого помещения, собирала необходимый пакет документов, проверяла правильность и законность оформления таких документов.
Судебная коллегия полагает, что п.2.2. договора об оказании услуг, предусматривающий обеспечение законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры, включал в себя проверку правильности и законности всех документов, соответственно, в том числе и договоров купли-продажи жилого помещения (предварительного и основного).
Вместе с тем, в предварительном договоре указано, что квартира не обремена правами третьих лиц, а те третьи лица, которые там зарегистрированы будут сняты с регистрационного учета.
Однако, данный договор не отвечает требованиям закона.
В силу ч.1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Между тем, квартира была обремена правами третьего лица, которое, как показала Морозова Т.П., имело право бессрочного пользования. Более того, пункт предварительного договора о снятии третьего лица с регистрационного учета ничтожен, поскольку третье лицо не брало на себя таких обязательств, а иные лица не могли выполнить данный пункт договора без согласия третьего лица. По условиям предварительного договора продавец обязался на момент заключения основного договора купли-продажи квартиры выписать третьих лиц, имеющих право пользования квартирой ****
Однако, на день подписания основного договора купли-продажи квартиры (**** года), квартира была обременена правом бессрочного пользования, бывшем мужем продавца - М.
Довод ответчика о том, что наличие в спорной квартире третьего лица не препятствует заключению договора купли-продажи и дальнейшей регистрации права собственности на нее, а также довод о том, что договором об оказании услуг не предусматривалась обязанность исполнителя предоставить для заключения сделки купли-продажи квартиру, не обремененную правами третьих лиц, судебная коллегия во внимание не принимает.
Изначально ответчик, обеспечивая законность сделки купли-продажи квартиры (согласно условиям договора) не предупредил истца об обременении (в силу ст. 558 ГК РФ) квартиры третьим лицом; фактически обеспечивая юридическое сопровождение сделки, допустил составление предварительного договора купли-продажи, не содержащего существенного условия об обременении, не возражал против включения в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и ничтожного условия о снятии с регистрационного учета третьего лица, допустил подписание такого договора истцом.
Желание и готовность истца приобрести квартиру с обременением, учитывая включение в него недостоверных сведений об отсутствии обременения и последующий отказ от подписания основного договора, судебная коллегия ставит под сомнение. Исходя из смысла ст. 558 ГК РФ, обременение является существенным условием договора и должно быть прописано в договоре.
При таких обстоятельствах выводы суда о выполнении ответчиком условий договора об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры нельзя признать правомерными, а решение законным и обоснованным.
Согласно п.5.1. за невыполнение или ненадлежащее выполнение обязательств по договору исполнитель и заказчик несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 5.3 заключенного договора на посреднические услуги по покупке недвижимости, в случае невозможности оформления сделки по п.1 договора по вине продавца, оплаченная сумма по п.4 возвращается в полном объеме или предоставляется подобная недвижимость.
Доказательства предоставления истцу иной недвижимости в материалах дела отсутствуют.
Что касается срока действия договора, он мог быть продлен, в силу п.1.3 Договора лишь в случае согласия сторон, однако, соглашения сторон о продлении срока договора в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что обязательства об обеспечении законности совершения сделки между заказчиком и владельцем квартиры ответчиком исполнены не надлежащим образом, что нарушило права истца, как потребителя услуги.
Заслуживают внимание также и доводы кассационной жалобы о неправомерном привлечении к участию в деле соответчика Полянской О.В., а также о доказанности выполнения ответчиком услуг на общую сумму **** рублей.
Истцом не заявлено требований к Полянской О.В., договорные отношения между истцом и Полянской О.В. отсутствуют; иных оснований взыскания с Полянской предъявленных истцом сумм судом не добыто; основания для привлечения Полянской О.В. к рассмотрению дела в качестве соответчика на момент рассмотрения дела отсутствовали.
Калькуляция цен к акту приема-передачи выполненных работ (услуг) к договору на посреднические услуги по покупке недвижимости от **** года **** в которой указано на выполнение ответчиком услуг истцу на сумму **** руб. и по которой суд признал выполненными работы на сумму **** руб., не являлась частью (приложением) договора; в договоре ссылка на существование калькуляции стоимости услуг отсутствует. Оплата конкретных услуг исполнителя договором не предусмотрена. Стороны договорились о цене договора в целом в размере **** руб. за оказание конкретной деятельности ответчика, имеющей конкретный результат для истца.
Поскольку решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, оно подлежит отмене.
При новом рассмотрении дела, суду следует учесть изложенное, тщательно проверить доводы сторон, дать надлежащую оценку всем представленным сторонами доказательствам, после чего, постановить законное и обоснованное решение.
Руководствуясь ст.ст.361-362 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 19 мая 2011 года - отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий: И.К. Крайнова
Судьи: Е.И. Склярова
И.В. Сергеева