Дело № 33-2741/11 докладчик – Никулин П.Н.
судья – Ильина Н.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе :
председательствующего Писаревой З.В.
судей Яковлевой Д.В.,
Никулина П.Н.
при секретаре Бойцовой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 30 августа 2011 г. гражданское дело по кассационной жалобе представителя ответчика ООО «Вереск» Гынку А.Г. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 16 мая 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Лазарева В.В., Кондылевой Т.Г., Качабекова С.С., Крыловой З.И., Телепнева В.И., Михальчишина В.В., Страховой И.В., Ширкиной О.А., Иванина М.В., Иваниной Н.К., Тютиной Е.П., Чебухановой Т.А., Епишина В.В., Полковникова Е.В., Автомова Р.Н., Автомовой А.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск» и Обществу с ограниченной ответственностью «Ника-Строй» -удовлетворить.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Вереск» представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: ****, следующие документы: договор аренды земельного участка **** от 19 марта 2004 года с дополнительным соглашением о продлении срока аренды; договор об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, заключенный между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» с приложением; учредительные документы ООО «Вереск» или их нотариально удостоверенные копии, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ о государственной регистрации ООО «Вереск»; свидетельство о постановке ООО «Вереск» на налоговый учет; письмо из Комитета государственной статистики о внесении записи в ЕГРПО; документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имении ООО «Вереск»; документ, подтверждающий право представителя ООО «Вереск» действовать от его имени либо его нотариально удостоверенную копию; кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный Федеральный законом и содержащий описание данного объекта недвижимого имущества (кадастровый номер участка ****); разрешения на строительство **** от 14 апреля 2006 года и №**** от 30 июля 2008 года; проектную декларацию; план создаваемого объекта с указанием его местоположения и количества входящих в его состав жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из помещений.
Осуществить государственную регистрацию в качестве договоров участия в долевом строительстве и договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: **** (**** по генеральному плану ****; кадастровый номер земельного участка ****) следующих договоров:
в качестве договора долевого участия в строительстве – договор **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и ООО «Д.» в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 13 июля 2006 года уступки прав и перевода долга по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между ООО «Д.» и Сенчило М.Н. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 02 июля 2007 года уступки прав (цессии) по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, договору от 13 июля 2006 года уступки прав и перевода долга по договору **** о соинвестировании в строительство от 27 июня 2006 года, заключенный между Сенчило М.Н. и Лазаревым В.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 июня 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Кондылевой Т.Г. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 14 июля 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Качабековым С.С. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 17 июля 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Персичкиным И.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевомстроительстве - договор от 01 февраля 2008 года уступки прав (цессии) по договору № **** о соинвестировании в строительство от 17 июля 2006 года, заключенный между Персичкиным И.В. и Крыловой З.И., в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 25 июля 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Сергеевым Е.Л. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевомстроительстве договор от 22 января 2008 года уступки прав требования по договору **** о соинвестировании в строительство от 25 июля 2006 года, заключенный между Сергеевым Е.Л. и Телепневым В.И. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 10 августа 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Михальчишиным В.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве – договор **** о соинвестировании в строительство от 08.09.2006г., заключенный между ООО «Ника-Строй» и Страховой И.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 07 ноября 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и ООО «О.» в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 07 декабря 2006 года цессии **** (уступки прав требования по договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО «О.» и ООО «П.» в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве - договор от 08 февраля 2007 года цессии **** (уступки прав требования по. договору цессии **** от 07 декабря 2006 года и договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), заключенный между ООО «П.» и Макаровым А.К. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав по договору участия в долевомстроительстве - договор от 01 апреля 2008 года цессии **** (уступки прав требования по договору цессии **** от 08 февраля 2007 года, договору цессии **** от 07 декабря 2006 года и договору **** от 07 ноября 2006 года о соинвестировании в строительство), между Макаровым А.К. и Ширкиной О.А. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 01 декабря 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй», ООО «Вереск», Иваниным М.В. и Иваниной Н.К. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор № **** о соинвестировании в строительство от 08 "декабря 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Тютиной Е.П. в отношении двухкомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Чебухановой Т.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Епишиным В.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 30 октября 2007 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и Полковниковым Е.В. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора долевого участия в строительстве - договор **** о соинвестировании в строительство от 20 июля 2006 года, заключенный между ООО «Ника-Строй» и ООО «О.» в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****;
в качестве договора уступки прав цо договору участия в долевом строительстве - договор от 06 октября 2006 года **** уступки права требования доли в виде квартиры по договору о соинвестировании в строительство **** от 20 июля 2006 года, заключенный между ООО «О.», Автомовым Р.Н. и Автомовой А.А. в отношении однокомнатной квартиры, строительный ****.
По вступлении решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, наложенные определением судьи от 28 сентября 2010 года, и отменить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществлять государственную регистрацию сделок по отчуждению, а также договоров участия в долевом строительстве в отношении строящихся объектов недвижимости, расположенных по адресу: ****, а именно; однокомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, двухкомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****, однокомнатной квартиры, строительный ****.
Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., выслушав объяснения представителей ответчика ООО «Вереск», действующих по доверенностям, Куликовой И.В. и Шигонцевой И.М., поддержавших доводы кассационной жалобы, истцов Лазарева В.В., Крыловой З.И., Страховой И.В., Чебухановой Т.А., Епишина В.В., Тютиной Е.П., Кондылевой Т.Г., Михальчишина В.В., Автомовой А.А., представителя Телепнева В.И., действующей по доверенности Телепневой Н.В., представителя названных истцов Дольникова Д.В., представителя Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области Бермилеевой Е.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
У С Т А Н О В И Л А :
Лазарев В.В., Кондылева Т.Г., Качабеков С.С., Крылова З.И., Телепнев В.И., Михальчишин В.В., Страхова И.В., Ширкина О.А., Иванин М.В., Иванина Н.К., Тютина Е.П., Чебуханова Т.А., Епишин В.В., Полковников Е.В., а также Автомов Р.Н. и Автомова А.А. обратились в суд с исками и с учетом последующего объединения их дел и заявленного впоследствии ими вместе уточненного иска, предъявленного к Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск» и Обществу с ограниченной ответственностью «Ника-Строй» просили суд обязать их представить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области документы для государственной регистрации прав и принять решение об осуществлений государственной регистрации договоров о соинвестировании в строительство в качестве договоров долевого участия в строительстве и договоров уступки прав по договорам соинвестирования в строительство в качестве договоров уступки прав по договорам участия в долевом строительстве.
В обоснование иска сослались на то, что 12 апреля 2006 года между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» был заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является инвестирование строительства многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: ****. ООО «Ника-Строй» в реализации инвестиционного проекта совместила одновременно функции инвестора и подрядчика, о чём между ними в этот же день был заключен договор генерального подряда. После чего, ООО «Вереск» было получено разрешение на строительство этого дома. Таким образом, ООО «Вереск» помимо функции инвестора и заказчика строительства выступало застройщиком по Федеральному закону №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В дальнейшем, между истцами и ООО «Ника-Строй» либо третьими лицами, состоявшими в договорных отношениях с ООО «Ника-Строй», были заключены договоры на соинвестирование в строительство либо договоры уступки права требования (цессии) по договорам на соинвестирование в строительство. При этом руководство ООО «Вереск» в рамках заключенных с ООО «Ника-Строй» договоров и сложившихся отношений, не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства указанного жилого дома. Вместе с тем, до настоящего времени договоры участия в долевом строительстве либо договоры уступки права требования по договорам участия в долевом строительстве, не зарегистрированы согласно положений названного закона и в соответствии с требованиями ст.25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, поскольку для такой регистрации застройщиком должен быть представлен ряд дополнительных документов, которыми истцы в настоящее время не располагают. В связи с тем, что ООО «Вереск» как застройщик уклоняется от предоставления необходимых на регистрацию документов, истцы обратились в суд в целях защиты и реализации своих прав, предусмотренных приведенным Федеральным законом № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
В судебном заседании истцы Ширкина О.А., Иванина Н.К., Чебуханова Т.А., Автомов Р.Н., а также Дольников Д.В., представляющий интересы всех истцов по делу, поддержали заявленный иск по изложенным в нём основаниям.
Представитель Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, привлеченного в качестве третьего лица на стороне истцов без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не прибыл. На предыдущем судебном заседании действующая по доверенности от него Бермилеева Е.А. полагала иск обоснованным и подлежащим удовлетворению. Согласилась с правовой позицией истцов и не усматривала препятствий для государственной регистрации, заключенных с ними договоров. При этом указала, что согласно выписки из ЕГРП от 28 февраля 2011 года, ООО «Вереск» зарегистрировало в Управлении Росреестра 7 договоров долевого участия в строительстве дома № ****.
Представители ответчика ООО «Вереск» Куликова И.В., Ванюшина Ю.О., Шигонцева И.М. и Ригин В.А. иск не признали, считая, что Федеральный закон №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на правоотношения с участием истцов не распространяется, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено 01.10.2004 года, т.е. до введения его в действие. Полагали, что заключенные истцами договоры не отвечают требованиям данного закона, так как не содержат всех существенных условий. Просили учесть, что договор соинвестирования от 12.04.2006 года, заключенный ими с ООО «Ника-Строй», в настоящее время расторгнут, а истцами не представлено достоверных доказательств полного исполнения своих обязанностей по договорам.
Представитель ответчика ООО «Ника-Строй» в судебное заседание не явился, несмотря на принятые судом меры к его надлежащему извещению.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица на стороне ответчиков без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело его отсутствие. В письменном отзыве на иск полагал, что заключенные с участием истцов договоры не соответствуют положениям Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Представитель Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, привлеченного в качестве третьего лица на стороне ответчиков без заявления самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В письменном отзыве на иск указал, что на основании договора аренды земельного участка, заключенного им 19.03.2004 года с ООО «Вереск», последнему 01.10.2004 г. было выдано разрешение **** сроком до 31 декабря 2004 года на устройство ограждения под строительство и проектирование 1-й очереди жилого квартала, многоэтажного жилого дома, пристроенного магазина, секционных жилых домов, которое не соответствует обычной форме разрешения на строительство и не является разрешением на строительство жилого дома ****, который до настоящего времени в эксплуатацию не введен. Работы по строительству дома начаты в соответствии с разрешением настроительство от 14 апреля 2006 года, которое получено застройщиком в установленном порядке (в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ) на 1 и 2 этапы подготовительных работ и устройство подземной части. Данное разрешение указано в перечне застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных жилых домов на территории г. Владимира.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО «Вереск» просит решение суда отменить ввиду неправильного установления обстоятельств, имеющих значение по делу, неверного применения материального закона и недоказанности установленных судом первой инстанции обстоятельств, обосновывая её теми же доводами, что приводились его представителями при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
В представленном Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира отзыве на кассационную жалобу ООО «Вереск» его позиция по рассмотренному делу кардинально поменялась. Начальник управления Антонов А.А. надлежащим разрешением на строительство полагал считать выданное 01.10.2004 г. ****, в связи с чем просил решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истцов Иванина М.В., Иваниной Н.К., Ширкиной О.А., Телепнева В.И., Полковникова Е.В., Качабекова С.С., Автомова Р.Н., представителя ответчика ООО «Ника-Строй», представителей Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и Управления архитектуры и строительства администрации г. Владимира, надлежащим образом извещавшихся о слушании дела, но не явившихся в судебное заседание, что в силу ст. 354 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что по договору аренды земельного участка ****, заключенного 19 марта 2004 года между администрацией г.Владимира и ООО «Вереск», последнему передан в пользование земельный участок общей площадью **** кв.м с кадастровым номером ****, расположенный по адресу: ****, сроком до 01 апреля 2007 года (т. 1 л.д. 50-53). Дополнительным соглашением к договору от 24 мая 2007 года за № 1 срок арендыземельного участка установлен по 01 июня 2012 года (т.1 л.д.54).
01 октября 2004 года Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира ООО «Вереск» выдано разрешение **** на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование 1-ой очереди жилого квартала, многоэтажного жилого дома, пристроенного магазина, секционных жилых домов, срок действия которого установлен до 31 декабря 2004 года (том 3 л.д.15).
12 апреля 2006 года между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (инвестор) заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является строительство инвестиционного объекта: многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (**** по генплану), расположенного по адресу: **** (л.д. 43-46 том 2), по п.п. 1.3, 1.6 и 1.8 которого, ООО «Вереск» приняло на себя обязательство выступить заказчиком с осуществлением функции технического надзора за строительством инвестиционного объекта, а ООО «Ника-Строй» обязалось осуществить его строительство за счет собственных и/или привлеченных инвестиций. Инвестиционный объект поступал в собственность инвестора (соинвестора (ов) по окончания строительства пропорционально доли установленного базового соотношения. При этом, в п. 4.1. названного договора было указано, что его стороны имеют право привлекать в строительство указанного Инвестиционного Объекта денежные средства третьих лиц (Соинвесторов) с заключением с ними Договоров о соинветсировании (привлечении финансовых средств в строительство), кредиты банков, денежные средства юридических и (или) физических лиц, улучшающих свои жилищные условия, без согласования с другой Стороной и нести ответственность за исполнение по эти договорам. (л.д. 45 том 2)
12 апреля 2006 года между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (генподрядчик) заключен договор генерального подряда ****, согласно которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству указанного многоэтажного секционного жилого дома (т. 2 л.д. 36-42), по п.п. 1.2, 6.1 и 6.2 которого, выполняемые работы являются инвестициями в строительство объекта по вышеуказанному договору и оплачиваются, в соответствии с ним, выделением части объекта в виде жилых и нежилых площадей в соответствии с договором об инвестиционной деятельности.
14 апреля 2006 года Управлением архитектуры и строительства администрации г.Владимира ООО «Вереск» выдано разрешение на строительство **** этап многоэтажного секционного жилого дома (**** по генплану) во встроенными помещениями 1 этап- подготовительные работы, 2 этап - возведение подземной части, расположенного по адресу: ****, со сроком его действия разрешения, с учетом продления, до 01 ноября 2007 года (л.д. 13 том 3).
30 июля 2008 года ООО «Вереск» выдано разрешение **** на строительство многоэтажного секционного жилого дома со встроеннымипомещениями (**** по генплану) в объеме рабочего проекта со сроком действия, с учетом продления, до 14 июля 2010 года (л.д.14 том 3).
04 сентября 2008 года ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» подписали соглашение о расторжении вышеуказанных договоров от 12 апреля 2006 года об инвестировании в строительство и генерального подряда (л.д. 47 том 2).
Далее, как правильно установлено судом и не оспаривалось сторонами начиная с 27 июня 2006 года ООО «Ника-Строй», реализуя свои полномочия по привлечению инвестиций, установленные п. 4.1. их договора об инвестировании в строительство с ООО «Вереск», со ссылкой на него, заключило ряд договоров о соинвестировании в указанное строительство с юридическими лицами и гражданами, часть из которых уступили свои права другим лицам по договорам цессии и в результате право требования исполнения обязательств по заключенным договорам оказалось у истцов по рассмотренному делу.
При этом, суд, проанализировав сами договора и платежные документы по ним, пришёл к верному выводу, что часть истцов по делу свои обязательства по ним выполнили в полном объёме, а отсутствие у некоторых из них на момент рассмотрения дела документов, подтверждающих полное исполнение денежных обязательств по договору цессии, не затрагивает права и законные интересы ответчиков, не являющихся стороной по указанным договорам уступки права требования. Следует отметить, что на момент рассмотрения дела в суде никто из участников этих договоров их условия не оспаривал, прав требования к истцам по ним не предъявлял, ничтожными они не являются.
Из реестра соинвесторов дома № ****, (**** по генплану), являющемуся приложением к протоколу совещания в департаменте строительства и архитектуры администрации Владимирской области от 16 января 2009 года, подписанному директором ООО «Вереск» Гынку А.Г. и генеральным директором ООО «Ника-Строй» Комаровым В.Б., усматривается, что в него включены истцы и квартиры, на которые они претендуют (т. 2 л.д. 58-63).
Из протокола указанного совещания от 16 января 2009 года следует, что по вопросу защиты прав соинвесторов данного дома принято решение обязать директора ООО «Вереск» Гынку А.Г. перезаключить в срок до 01 марта 2009 года все договоры соинвестирования строительства объекта на договоры участия в долевом строительстве и осуществить их государственную регистрацию (том 1 л.д.62-63).
24 марта 2010 года ООО «Вереск» заключило с ООО «Ника-Строй» соглашение об установлении базового соотношения раздела инвестиционного объекта – спорного дома по факту выполненных работ и данным Владимирского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» (л.д. 124 том 2). Соглашением № **** от 21 октября 2010 года ООО «Ника-Строй» выделены жилые помещения, в которые, указанные в реестре квартиры истцов уже не вошли (л.д. 127 том 2).
Следуя выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 28 февраля 2011 года ****, произведена государственная регистрация 7 договоров участия в долевом строительстве дома № ****(л.д.114-118 том 3).
Согласно части 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когдасодержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
На основании ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии со ст. 2 данного Федерального закона, под застройщиком понимается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения настроительство.
На основании ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор должен содержать:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок, передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.
При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.
В силу ч. 2 ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Основываясь на приведенных нормах закона, применив ст. 431 ГК РФ, суд правильно растолковал условия договоров о соинвестировании в строительство, заключенных ООО «Ника-Строй» с соинвесторами, посчитав, что последнее передает соинвестору право долевого участия и инвестирования строительства с правом получения каждым в собственность конкретной квартиры в многоквартирном доме по адресу: **** (**** по генплану). Такое право впоследствии перешло и к истцам Лазареву В.В., Крыловой З.И., Телепневу В.И., Ширкиной О.А., Автомову Р.Н. и Автомовой А.А. на основании договоров цессии в соответствии с положениями ст.ст. 382, 384 ГК РФ.
Обоснованный анализ условий заключенных с истцами договоров на соинвестирование в строительство и последующих договоров цессии показал, что все они связанны с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а значит сложившиеся между сторонами отношения должны регулироваться Законом о долевом участии в строительстве, который вступил в силу 01 апреля 2005 года.
При этом, следует отметить, что согласно изменениям, внесенным Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ в ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 39-ФЗ от 25 февраля 1999 года «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», последний не распространяется на отношения, которые связаны с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, теперь эти отношения регулируются Законом N 214-ФЗ. Изменения вступили в силу с 21 июня 2010 г.
Таким образом, деятельность застройщиков по привлечению денежных средств участников по договорам участия в долевом строительстве не признается инвестиционной деятельностью. Денежные средства участников долевого строительства не признаются инвестициями, а сами участники не являются инвесторами.
Доводы представителей ответчика ООО «Вереск» о том, что государственная регистрация договоров не требуется, поскольку разрешение на строительство было получено в октябре 2004 года, то есть до введения в действие указанного закона, являются несостоятельными.
Как усматривается из разрешения от 01 октября 2004 года, оно выдавалось ООО «Вереск» не на строительство спорного жилого дома, а на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование первой очереди жилого квартала, носило временный характер, поскольку в нём прямо указано, что оно действительно до 31 декабря 2004 года и в последующем его срок не продлевался.
Разрешение на строительство непосредственно многоэтажного жилого дома № **** по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 698 от 24.11.2005 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию", выдано Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира 14 апреля 2006 года, то есть после вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве. На основании данного разрешения на строительство осуществлялось исполнение договоров об инвестировании и генерального подряда, заключенных между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» 12 апреля 2006 года, а также заключены спорные договоры с истцами.
Представленные в обоснование своей позиции ООО «Вереск» заключение специалиста от 21 декабря 2010 года, выполненное ООО Агентство «Э.», и заключение эксперта частного учреждения «В.» от 25 апреля 2011 года, обоснованно судом во внимание приняты не были, поскольку даны они были безотносительно к рассматриваемому делу и установленным судом обстоятельствам, а поставленные в них вопросы по юридической оценке разрешения **** от 01 октября 2004 года относятся к исключительной компетенции суда.
Учитывая изложенное, суд пришёл к правильному выводу, об обоснованности исковых требований истцов, справедливо отметив, что ООО «Вереск» не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства дома и само участвовало в качестве стороны по некоторым договорам, что свидетельствует об его осведомленности о деятельности ООО «Ника-Строй» по привлечению денежных средств граждан для строительства дома в соответствии с заключенным между ними 12 апреля 2006 года договором соинвестирования. Последующие отношения между ООО «Вереск» и ООО «Ника - Строй» по расторжению договоров и заключению дополнительных соглашений, не могут негативно отражаться на правах истцов, защищаемых, в том числе положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" от 7 февраля 1992 года N 2300-1, перед которыми у них уже имеются договорные обязательства.
При изложенных данных, оценив в совокупности установленныеобстоятельства применительно к требованиям ст.ст. 17 и 25.1 Закона о долевом участии в строительстве, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» суд правильно посчитал, что поскольку заключенные ООО «Ника-Строй» с истцами договоры фактически представляют собой договоры долевого участия в строительстве жилья, а в случае, когда имела место уступка права требования по договору соинвестирования - договоры уступки права требования (цессии) по договору долевого участия в строительстве жилья, то данные договоры подлежат государственной регистрации в силу ст. 4 Закона о долевом участии в строительстве.
Исходя из пункта 3.2 заключенного между ООО «Вереск» и ООО Ника-Строй» договора об инвестировании в строительство от 12 апреля 2006 года, обязанность по оформлению исходно-разрешительной документации, подготовке и передаче в учреждение юстиции необходимого пакета документов для регистрации права собственности на нежилые и жилые помещения всех договоров и соинвесторов лежит на заказчике строительства ООО «Вереск».
Поэтому совершенно обоснованно суд возложил на последнее обязанность по представлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области всех необходимых документов, предусмотренных ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для дальнейшей государственной регистрации представленных истцами договоров и руководствуясь ч. 3 ст. 433 ГК РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вынес решение о государственной регистрации вышеуказанных договоров, заключенных с истцами, как договоров о долевом участии в строительстве и договоров уступки прав по договору участия в долевом строительстве.
При разрешении спора, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции определены верно, материальный закон к спорным правоотношениям применен правильно. Судом полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела и всем представленным доказательствам дана надлежащая оценка.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что решение суда законно и обоснованно, нарушений процессуальных норм, предусмотренных ст. 364 ГПК РФ, влекущих безусловную отмену решения, при рассмотрении данного дела, судом не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 16 мая 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика ООО «Вереск» Гынку А.Г. - без удовлетворения.
Председательствующий З.В. Писарева
Судьи Д.В. Яковлева
П.Н. Никулин