Дело № 33-3843/11 Докладчик Астровко Е.П. Судья Якушев П.А. О П Р Е Д Е Л Е Н И Е Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе: председательствующего Крайновой И.К. и судей Астровко Е.П., Удальцова А.В., при секретаре Афанасьевой А.В. рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 17 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Максимова А.А. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 02 сентября 2011 года, которым постановлено: Исковое заявление Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А. к Гусеву В.Ю., Кулагиной Н.Г., Максимову А.А. о переводе прав и обязанностей покупателя удовлетворить в части. Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному **** года в простой письменной форме между Кулагиной Н.Г. и Максимовым А.А. и зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним **** года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, номер регистрации ****, на Елизарову М.Б. и Елизарову Н.А., признав их по данному договору покупателями комнаты, находящейся по адресу: ****, комната на плане ****, условный номер: ****. Взыскать в пользу Максимова А.А. с Елизаровой М.Б. **** (****) рубля **** копейки и с Елизаровой Н.А. **** (****) рублей **** копеек в связи с переводом прав и обязанностей покупателя на Елизарову М.Б. и Елизарову Н.А. по договору купли-продажи комнаты, заключенному **** года в простой письменной форме между Кулагиной Н.Г. и Максимовым А.А. и зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним **** года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, номер регистрации ****. Признать право собственности Елизаровой М.Б. на **** доли Елизаровой Н.А. на **** доли в праве собственности на жилое помещение - комнату, находящуюся по адресу: ****, комната на плане ****, условный номер: ****, в порядке перевода прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, заключенному **** года в простой письменной форме Кулагиной Н.Г. и Максимовым А.А. и зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним **** года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, номер регистрации ****. Истребовать из чужого незаконного владения Гусева В.Ю. жилое помещение - комнату, находящуюся по адресу: ****, комната на плане ****, условный номер: ****, в пользу Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А.. Заменить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в записи о праве на жилое помещение - комнату, находящуюся по адресу: ****, комната на плане ****, Гусева В.Ю. на Елизарову М.Б. в размере **** доли в праве собственности на указанное жилое помещение и Елизарову Н.А. в размере **** доли в праве собственности на указанное жилое помещение. В удовлетворении требования Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А. о признании недействительной государственной регистрации права собственности Гусева В.Ю. на жилое помещение - комнату, находящуюся по адресу: ****, комната на плане ****, условный номер: ****, отказать. Заслушав доклад судьи Астровко Е.П., обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителя Елизаровой М.Б. - Кузнецова А.А., просившего решение оставить без изменения, судебная коллегия у с т а н о в и л а: Елизарова М.Б., Елизарова Н.А. обратились в суд с иском к Гусеву В.Ю., Кулагиной Н.Г., Максимову А.А. (с учетом уточнений) о переводе прав и обязанностей покупателя. В обоснование указали, что они, истцы являются собственниками долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение общей площадью **** кв.м, расположенное по адресу: ****, комнаты на плане квартиры №№ **** (Елизарова М.Б. - **** доли, Елизарова Н.А. - **** доля). Ответчику Кулагиной Н.Г. принадлежала на праве собственности комната площадью **** кв.м (на плане квартиры № ****), расположенная по указанному адресу. В соответствии с договором купли-продажи комнаты, заключенным **** года в простой письменной форме между Кулагиной Н.Г. и Максимовым А.А. и зарегистрированным в ЕГРП **** года комната, площадью **** кв.м, расположенная по адресу: **** (на плане квартиры № ****) продана Максимову А.А. по цене **** руб. На основании договора купли - продажи комнаты **** года, заключенного в простой письменной форме Максимов А.А. продал Гусеву В.Ю. указанную комнату по цене **** руб., на основании чего **** года была произведена регистрация права собственности в ЕГРП. Полагают, что заключенным между Кулагиной Н.Г. и Максимовым А.А. договором купли-продажи от **** года нарушено их право преимущественной покупки указанной комнаты, предусмотренное п. 2 ст. 250 ГК РФ. О нарушении своего права они, истцы узнали **** года Просили иск удовлетворить. Представители истцов иск поддержали и пояснили, что на залоговый счет Управления Судебного департамента во Владимирской области внесено **** руб. Ответчик Кулагина Н.Г. иск не признала и пояснила, что Елизарова М.Б. в конце лета **** года знала о намерении продать спорную комнату, но на тот момент денег для приобретения комнаты у нее не было, и цену она ей не говорила. С Елизаровой Н.А. о продаже комнаты она не говорила. Осенью **** года Елизарова М.Б. приезжала во Владимир и могла узнать о продаже комнаты. В спорном жилом помещении проживала до декабря **** года Ответчик Максимов А.А. и его представитель иск не признали и пояснили, что на момент заключения договора купли-продажи комнаты он не знал о том, что соседи Кулагиной Н.Г. не уведомлены о совершаемой возмездной сделке. Полагал, что истцами пропущен срок, установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ для обращения в суд. Истцы Елизарова М.Б. и Елизарова Н.А., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились. Ответчик Гусев В.Ю. надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил. Участвуя в ранее состоявшихся судебных заседаниях, возражал против удовлетворения иска. Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего предстателя не направило. Третье лицо Раборовская П.В. надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суду не сообщила. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе. Максимов А.А. просит решение суда отменить, полагая его незаконным и не обоснованным. В судебное заседание суда кассационной инстанции Елизарова М.Б., Елизарова Н.А., Максимов А.А., Гусев В.Ю., Кулагина Н.Г., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области, Рабовская П.В., будучи надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения дела, не явились, при таких обстоятельствах, на основании ст. 375 ГПК РФ, судебная коллегия находит возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц. Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истцов Елизаровых М.Б. и Н.А., (по доверенности Кузнецова А.А.), обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия в интересах законности, на основании ст. 361 ГПК РФ, по следующим основаниям. Из материалов дела следует, что по адресу: **** располагается коммунальная квартира, состоящая из трех жилых комнат: комнаты № **** и № **** принадлежат на праве общей собственности Елизаровой М.Б. **** доли и Елизаровой Н.А. **** доли, а комната № **** (спорная) принадлежала Кулагиной Н.Г. **** года по договору купли-продажи, Кулагина Н.Г. произвела отчуждение указанной комнаты Максимову А.А. по цене **** руб. **** года по договору купли-продажи, Максимов А.А. продал указанную комнату Гусеву В.Ю. по цене **** руб. Запись о регистрации права собственности на спорную комнату за Гусевым В.Ю. внесена в ЕГРП **** года Удовлетворяя требования Елизаровых М.Б. и Н.А. о переводе на них прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи от **** года, суд исходил из того, что при отчуждении спорной комнаты по указанному договору, Елизаровы не были извещены Кулагиной Н.Г. (продавцом) о намерении продать комнату постороннему лицу, о цене и других условиях, на которых она продается, в этой связи, пришел к выводу, что при заключении договора купли-продажи от **** года между Кулагиной Н.Г. и Максимовым А.А. было нарушено право преимущественной покупки Елизаровых М.Б. и Н.А., в этой связи удовлетворил требования о переводе прав и обязанностей покупателей на истцов. В связи с переводом прав и обязанностей покупателей по договору купли-продажи от **** года, суд также удовлетворил требования об истребовании спорной комнаты из чужого незаконного владения Гусева В.Ю., который являлся приобретателем спорной комнаты по договору от **** года у Максимова А.А. Судебная коллегия считает, что выводы суда первой инстанции основаны на неправильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон. Согласно п. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. В соответствии со ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй ст. 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1). Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2). При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается (п. 4). Из содержания закона следует, что перевод по договору купли-продажи прав и обязанностей покупателя (от лица, фактически приобретшего имущество и ставшим его титульным собственником) к лицу, имеющему действительные намерения приобрести отчуждаемую долю (комнату в коммунальной квартире), однако право преимущественной покупки которого нарушено, является по существу заменой лица в обязательстве (на стороне покупателя), которое должно существовать на момент замены. Преимущественное право покупки состоит во вступлении в действующий договор купли-продажи на стороне покупателя. Материалами дела достоверно установлено, и не оспаривалось сторонами, что в отношении спорной комнаты в коммунальной квартире заключены две сделки: первоначальная **** года договор купли-продажи, по которому Кулагина Н.Г. продала Максимову А.А. спорную комнату, и последующая **** года договор купли-продажи по которому Максимов А.А. продал спорную комнату Гусеву В.Ю., право собственности в ЕГРП зарегистрировано за Гусевым В.Ю. Таким образом, в связи с заключением последующего договора купли-продажи от **** года, который не признан недействительным, у Максимова А.А. прекращено право собственности на спорную комнату. Договор купли-продажи от **** года прекратил свое действие, в этой связи, возможность перевода прав покупателя от Максимова А.А. к Елизаровым по договору от **** года утрачена. Однако, вышеуказанные обстоятельства не получили правовой оценки суда при разрешении заявленных требований. Поскольку Максимов А.А. к моменту предъявления иска Елизаровыми, произвел отчуждение комнаты в собственность Гусеву В.Ю., то возможность получения права на эту комнату в рамках спора между Елизаровыми и Максимовым А.А. (первым покупателем) в порядке преимущественного права покупки утрачена. Приведенные обстоятельства, свидетельствуют о том, что у суда не имелось оснований для применения к возникшим отношениям ст. 250 ГК РФ, в силу которой перевод прав и обязанностей покупателя возможет по действующему договору купли-продажи. От требований о переводе прав покупателя по договору от **** года (от Гусева В.Ю. к Елизаровым) истцы Елизаровы отказались, судом принят отказ от иска, определением суда производство по делу в этой части прекращено. При таких обстоятельствах, перевод права собственности от Максимова А.А. к Елизаровым ни в силу ст. 250 ГК РФ, ни по другим основаниям не возможен, в этой связи оснований для восстановления пропущенного Елизаровыми 3-х месячного срока для обращения в суд с требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя не имелось. Приведенные обстоятельства, свидетельствуют о том, что у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований. При вынесении решения, суд не учел, изложенные выше обстоятельства. С учетом изложенного, вынесенное судом первой инстанции по настоящему делу решение судебная коллегия признает незаконным. Оно принято с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Максимова А.А., что является в силу ст. 362 ГПК РФ, основанием для его отмены. Принимая во внимание, что обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены, судебная коллегия находит возможным, отменяя судебное решение, принять новое решение, отказав в удовлетворении требований Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А., не передавая дело для нового рассмотрения, поскольку судом допущена ошибка в применении и толковании норм материального права. Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 2 сентября 2011 года отменить. Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении иска Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А. к Максимову А.А., Кулагиной Н.Г., Гусеву В.Ю. о переводе прав и обязанностей покупателя по договору от **** года купли-продажи комнаты № **** по адресу: ****, присуждении денежной компенсации с Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А. в пользу Максимова А.А. в размере **** руб., признании за Елизаровой М.Б. и Елизаровой Н.А. права собственности на указанную комнату, истребовании комнаты из чужого незаконного владения, изменении записи в ЕГРП - отказать. Председательствующий И.К. Крайнова Судьи Е.П. Астровко А.В. Удальцов