Дело № 33- 3951/2011 Докладчик Склярова Е.И.
Судья Горячева А.В.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Удальцова А.В., Скляровой Е.И.
при секретаре Мусатовой А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 24 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе Ван Ю. на решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 01 сентября 2011года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Ван Ю. к Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск», Обществу с ограниченной ответственностью «Ника-Строй» о признании права собственности на квартиру №**** в жилом доме, расположенном по адресу: **** в жилом доме, расположенном по адресу: **** признании исключительного права на получение указанной квартиры, отказать.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав объяснения представителя истца – адвоката Бояринцеву Н.И., поддержавшую доводы жалобы, представителя ответчика ООО «Вереск» по доверенности Куликову И.В., полагавшую решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Ван Ю. обратился в суд с иском к ООО «Ника-Строй» о признании права собственности на квартиру №****, в жилом доме, расположенном по адресу: ****
В ходе рассмотрения дела истец уточняя исковые требования, просил признать за ним право собственности на часть незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** в виде квартиры №**** (л.д.34), а также просил признать за ним исключительное право на получение квартиры №**** в доме №**** и привлечь в дело в качестве соответчика ООО «Вереск» (л.д.129).
В обоснование заявленных исковых требований, поддержанных в судебном заседании Ван Ю. и его представитель по доверенности и ордеру адвокат Захарова Ж.А. указали, что **** между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (генподрядчик) был заключен договор генерального подряда №****, по которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству объекта жилого дома №****. В счет оплаты по договору заказчик передал генподрядчику за выполненные работы площади в жилом доме в размере **** в связи с чем ООО «Ника-Строй» распорядилась данными жилыми площадями, заключив с Ван Ю. договор от **** № ****. Согласно данному договору истец приобрел право требовать с ответчика ООО «Ника-Строй» по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру №****, расположенную по адресу: ****
Указанный в договоре срок сдачи дома в эксплуатацию истек **** однако, в нарушение требований договора, ответчиком ООО «Ника-Строй» правоустанавливающие документы и квартира истцу не переданы. Между тем, истцом обязательства по договору по оплате выполнены полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и контрольно кассовыми чеками.
Также пояснили, что разрешение на строительство № **** получено ООО «Вереск» **** то есть до **** года. Таким образом, на данный договор не распространяется действие Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», вступившего в законную 01 апреля 2005 года, в связи с чем договор не подлежит обязательной регистрации в Федеральной регистрационной службе.
Таким образом, заключив вышеуказанный договор и исполнив полностью возложенные на истца обязательства, он приобрел в силу п.1 ч.1 ст. 218 ГК РФ право на получение в собственность указанного жилого помещения. ООО «Ника-Строй» со своей стороны обязательства по окончанию строительства и передаче жилого помещения истцу не выполнил, чем нарушил его право на получение объекта недвижимости в собственность.
Представитель ответчика - ООО «Вереск» Куликова И.В. в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что в соответствии с п.1 ст. 25 Закона «О государственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним» право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в частности документа, удостоверяющего выполнение строительства - разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в настоящее время у ООО «Вереск» отсутствует, ввиду недобросовестного исполнения своих договорных обязательств генподрядчиком - ООО «Ника-Строй». Поскольку ООО «Вереск» не обладает необходимым документом для регистрации права собственности на любую из квартир в данном доме, в т.ч. и кв. №****, то исковые требования удовлетворению не подлежат.
Представитель ответчика – ООО «Ника-Строй», представитель третьего лица ООО «Монострой», надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.
Представитель третьего лица - Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе Ван Ю. считает решение суда незаконным и необоснованным, поскольку при рассмотрении дела судом допущены нарушения норм материального и процессуального права. В обоснование указал, что с учетом заявленных уточнений, просил признать право собственности на часть незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, однако суд не разрешил заявленные истцом требования и отказал в признании права собственности на квартиру, а не на незавершенный строительством объект. Также суд не применил к спорным правоотношениям положения статей 309, 310, 12, 130, 128 ГК РФ, в силу которых при неисполнении обязательств ответчиками истец вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требования о признании права. Просил решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие истца Ван Ю., представителя ответчика ООО «Ника-Строй», представителей третьих лиц ООО «Монострой» и Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, надлежащим образом извещавшихся о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что **** между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (подрядчик) заключен договор подряда № ****, по которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ 9-12 этажного жилого дома со встроено - пристроенными помещениями в **** (л.д.60).
Пунктом 6.1 предусмотрено, что заказчик оплачивает подрядчику стоимость выполненных работ выделением части объекта в виде жилых площадей в соответствии с приложением.
Подрядчик имеет право на реализацию выделенных ему площадей по договору только в пределах фактически выполненных и принятых заказчиком по актам формы КС-2 и справке КС-3 строительно-монтажных работ (п.6.2.).
Согласно приложению к договору подряда от **** ООО «Ника-Строй» выделены для реализации 32 трехкомнатные квартиры, спорная квартира №**** в данном приложении отсутствует (л.д.70).
**** ООО «Вереск» получило разрешение № **** на проведение строительно-монтажных работ.
**** между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (генподрядчик) заключен договор генерального подряда №****, по которому заказчик сдает, а генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству объекта жилого дома №****
Согласно п.2.2 данного договора заказчик передает генподрядчику в счет оплаты за выполненные работы площади в жилом доме **** Общая площадь передаваемых помещений уточняется после получения утвержденной сметы дополнительным соглашением между сторонами в письменном виде
В соответствии с п. 4.5. договора заказчик выделяет генподрядчику аванс путем передачи **** общей площади жилых помещений в течение 5 банковских дней с даты подписания настоящего договора.
**** ООО «Ника-Строй» и Ван Юн заключили договор № ****, согласно которому Ван Ю. приобрел право требовать с ООО «Ника-Строй» по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию трехкомнатную квартиру №****, расположенную по адресу: **** Ориентировочный срок сдачи объекта в эксплуатацию определен 2 кварталом 2008г., отступление от указанного срока в пределах шести месяцев не является нарушением условий данного договора.
Согласно п.3.1. договора Ван Юн произвел оплату ООО «Ника-Строй» за уступку прав требования в размере ****., что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам и контрольно кассовыми чеками.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, применив к спорным правоотношениям общие положения гражданского законодательства об исполнении обязательств и о договоре подряда, нормы Федерального закона от 25.02.1999г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в виде капитальных вложений», ст. 55 Градостроительного кодекса, исходил из того, что дом №**** в эксплуатацию не сдан, разрешения на его ввод в эксплуатацию не имеется, срок действия на строительство данного жилого дома продлен до ****
В связи с указанными обстоятельствами пришел к выводу о преждевременности заявленных требований и не усмотрел в действиях ответчиков нарушений прав истца.
Вместе с тем данный вывод нельзя признать правильным, соответствующим нормам материального права.
В соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п.30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2001 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.
При разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.
Как усматривается из имеющихся в материалах дела технического паспорта помещения в незавершенном строительством объекте (л.д. 52-53) и кадастрового паспорта помещения в незавершенном строительством объекте (л.д. 54-55), спорная квартира является обособленным объектом строительства, имеет свои технические характеристики и может быть идентифицирована как объект недвижимого имущества.
Однако данные обстоятельства не получили должной правовой оценки суда.
Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона или иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При этом ч. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 12-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает возможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства на основании документов, указанных в настоящей статье (ч.ч. 4, 5 Федерального закона).
В качестве одного из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий по общему правилу не допускаются.
Сославшись при разрешении спора на ст.309 ГК РФ, суд тем не менее не дал никакой правовой оценки тому обстоятельству, что обязательства по договору №**** от **** истцом выполнены в полном объеме.
В свою очередь обязательства по срокам сдачи объекта в эксплуатацию ответчиками нарушены, на момент подачи искового заявления дом в эксплуатацию не сдан, квартира Ван Ю. не передана, в связи с чем истец был вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
Тот факт, что до завершения строительства и ввода в эксплуатацию объект недвижимости не может быть использован по своему назначению, а также отсутствие в доме инженерных коммуникаций, с учетом вышеприведенных норм и изложенной правовой позиции, не свидетельствует о невозможности приобретения доли данного объекта в собственность, поскольку предметом спора является именно объект незавершенного строительства.
Кроме того, отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру и признании исключительного права на получение указанной квартиры, суд не учел, что в процессе рассмотрения дела им заявлялись требования о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры (ст. 128 ГК РФ), а не на квартиру как на объект жилищных прав, которые по существу не разрешены.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции нельзя признать законным, поскольку оно принято с существенным нарушением норм материального права, что является основанием для его отмены на основании ст. 362 ГПК РФ, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует устранить допущенные нарушения и разрешить спор в соответствии с требованиями закона.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Владимира от 01 сентября 2011года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий: И.К. Крайнова
Судьи: Е.И. Склярова
А.В. Удальцов