Дело № 33-247/2012 Докладчик: Якушев П.А. Судья: Довгоборец Л.Ю.
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего судей при секретаре | Крайновой И.К., Астровко Е.П., Якушева П.А., Мусатовой А.В. |
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 09 февраля 2012 года дело по кассационной жалобе представителя администрации округа Муром на решение Муромского городского суда Владимирской области от 02 декабря 2011 года, которым постановлено:
Исковые требования Штефанова В.Н. удовлетворить.
Признать за Штефановым В.Н. право собственности на квартиру по адресу: ****, общей площадью **** кв.м, инвентарный номер ****.
Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения истца Штефанова В.Н. и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, - Куликова А.В., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А:
Штефанов В.Н. обратился в суд с иском к администрации округа Муром о признании за ним права собственности на квартиру ****.
В обоснование указал, что дом **** находился в муниципальной собственности и до его реконструкции был в разрушенном состоянии. По договору от **** о совместной деятельности по реконструкции указанного дома, заключенному между администрацией округа Муром, ООО «****», К., Н. и С., указанные лица обязались объединить свои усилия и совместно действовать в целях проведения реконструкции дома. По условиям данного договора после ввода реконструированного дома в эксплуатацию здание должно использоваться под 4-квартирный жилой дом, и указанные в договоре лица приобретают в собственность жилые и нежилые помещения в доме. Квартира **** площадью **** кв.м. переходит в собственность Муниципального образования округ Муром.
Дополнительным соглашением от **** г. к договору от **** внесены изменения в состав его участников, их обязанности и порядок распределения жилых помещений. По условиям дополнительного соглашения истец с согласия других сторон договора вошел в состав его участников в качестве инвестора и принял на себя обязательство по обеспечению внесения денежных средств для определенных работ по реконструкции дома и внутренних работ одной квартиры. Также он обязался погасить подрядчику – ООО «****» - задолженность администрации округа Муром по оплате уже выполненных работ по договору. Условием данного соглашения предусмотрено, что после выполнения истцом своих обязательств по договору квартира № **** в доме передается ему в собственность. С учетом дополнительного соглашения от **** г. к договору квартира должна быть передана в собственность истца после оплаты в срок до **** г. рыночной стоимости данного объекта недвижимости.
Свои обязательства по договору с учетом дополнительных соглашений истец выполнил в полном объеме. **** г. администрацией округа Муром выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию в качестве жилого дома, **** г. между истцом и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром подписан акт приема-передачи квартиры № **** в доме, по которому квартира передана истцу. В соответствии с техническим паспортом площадь квартиры с учетом уточнений и составляет **** кв.м.
Однако в регистрации за истцом права собственности на квартиру № **** было отказано, в связи с чем истец просит признать за ним право собственности на жилое помещение, полагая, что обстоятельства, указанные в обоснование причин отказа в государственной регистрации права собственности, не опровергают основания приобретения им права собственности на спорную квартиру.
Допущенные собственником имущества нарушения законодательства о приватизации муниципального имущества не должны влиять на права истца, выполнившего все условия заключенного с ним договора.
В судебном заседании истец Штефанов В.Н. и его представители поддержали исковое заявление по изложенным основаниям.
Представитель ответчика – администрации округа Муром – иск не признала. В обоснование возражений указала, что жилой дом, в котором расположена спорная квартира, находился в муниципальной собственности. При отчуждении квартиры должны были применяться нормы ст. 217 ГК РФ, Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Положения о порядке отчуждения жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории округа Муром, утвержденного решением Совета народных депутатов округа Муром от ****.
Договор от **** г. об отчуждении дома № **** путем передачи квартир в нем в собственность инвесторов противоречит положениям указанного законодательства (Штефанов В.Н. не являлся нуждающимся в улучшении жилищных условий, жилое помещение ему не предоставлялось по договору социального найма, решения комиссии по приватизации не принималось и не утверждалось постановлением главы округа Муром, оценка жилого помещения по рыночным ценам на момент продажи не производилась, договор купли-продажи не оформлялся, согласие Совета народных депутатов округа Муром на отчуждение муниципального имущества не получено), является ничтожной сделкой и не порождает правовых последствий.
Представитель Совета народных депутатов округа Муром, привлеченного к участию в деле в качества соответчика определением судьи Муромского городского суда Владимирской области от **** г. (том 2, л.д. 228-229) в целях исполнения процессуальных указаний, содержащихся в определении судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от **** г. (том 2, л.д. 205-207), иск не признала по тем же основаниям, которые приведены представителем администрации округа Муром.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром – возражал относительно удовлетворения иска, ссылаясь на изложенные представителями ответчиков обстоятельства.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, - надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела, в суд представителя не направило, ранее ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя, оставив разрешение спора на усмотрение суда.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Государственная инспекция по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области – в судебное заседание представителя не направила, о времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, в письменном ходатайстве просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя, указав, что при соблюдении норм действующего законодательства в области охраны объектов культурного наследия (в случае принятия новым собственником обязательств по содержанию и сохранению объекта культурного наследия согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации») нахождение объекта культурного наследия (его части) в частной собственности допускается.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе представитель администрации округа Муром, указывая, что суд неправильно определил обстоятельства, имеющие значения для дела, и нарушил нормы материального права. При отчуждении спорной квартиры должны были применяться нормы Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Положения о порядке отчуждения жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории округа Муром. Оценка жилого помещения по рыночным ценам на момент продажи не производилась, договор купли-продажи не оформлялся, согласие Совета народных депутатов округа Муром на отчуждение муниципального имущества получено не было.
Кассационное рассмотрение дела проведено без участия представителей администрации округа Муром, Совета народных депутатов округа Муром, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
В письменном ходатайстве представитель комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя, поддержав доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела усматривается и установлено судом, что жилой дом, расположенный по адресу: ****, был передан в муниципальную собственность на основании решения **** от **** г., включен в реестр муниципальной собственности.
Указанный дом («****) принят на государственную охрану решением Законодательного Собрания Владимирской области от **** «О постановке на государственную охрану и снятии с охраны памятников истории и культуры Владимирской области» и в соответствии со ст. 64 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» отнесен к объектам культурного наследия регионального значения, включенным в реестр.
**** г. между администрацией округа Муром, ООО «****» и тремя инвесторами: К., Н. и С. заключен договор № **** о совместной деятельности по реконструкции ****, по условиям которого указанные лица обязались объединить свои усилия и совместно действовать в целях проведения реконструкции дома. После ввода реконструированного дома в эксплуатацию здание должно использоваться под 4-квартирный жилой дом, и указанные в договоре лица приобретают в собственность жилые и нежилые помещения в доме. Квартира № **** площадью **** кв.м. переходит в собственность Муниципального образования округ Муром.
На основании постановления главы округа Муром от **** (том 1, л.д. 37) заключено дополнительное соглашение от **** г., которым внесены изменения в договор от **** г.: в качестве Инвестора-4 в составе участников указан Штефанов В.Н., изменены обязанности участников договора. В частности, предусмотрено, что Инвестор-4 обеспечивает внесение денежных средств для разработки проектно-сметной документации, производства работ по водоснабжению, канализации, электроснабжению, газификации, телефонизации, радиофикации всего дома и внутренние работы одной квартиры. Дополнительным соглашением предусмотрено, что после ввода жилого дома в эксплуатацию и подписания акта государственной приемки квартиру № **** приобретает не Муниципальное образование округ Муром, как в первоначальной редакции соглашения, а Инвестор-4. Кроме того, предусматривалось, что Инвестор-4 должен погасить задолженность перед ООО «****» за выполнение работы по договору от **** до **** г.
**** г. между сторонами договора № **** г. о совместной деятельности было заключено дополнительное соглашение к нему, согласно которому инвесторы обязуются до **** г. произвести оплату рыночной стоимости объекта недвижимости с учетом оценочной стоимости в общей сумме **** рублей, в том числе Инвестор-4 – ****. руб.; администрация обязуется после выполнения инвесторами обязательств выдать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта недвижимости до **** г. и передать инвесторам в общую долевую собственность объект недвижимости в соответствии с п. 2.3 договора № **** г. с учетом проведенной технической инвентаризации и исключить объект недвижимости из реестра муниципальной собственности округа Муром.
Исполнение Штефановым В.Н. обязательств по указанным договорам и дополнительным соглашениям полностью подтверждается материалами дела (том 1, л.д. 33, 34, 35 и др.)
**** г. управлением архитектуры и градостроительства администрации округа Муром выдано разрешение № **** на ввод в эксплуатацию реконструированного объекта капитального строительства – жилого дома, расположенного по адресу: **** (том 1, л.д. 25).
**** г. между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром и Штефановым В.Н. подписан акт приемки-передачи квартиры, по которому Штефанову В.Н. передается квартира № **** общей площадью **** кв.м., в том числе жилой площадью **** кв.м., расположенная на **** этаже жилого дома № ****, а также нежилое помещение площадью **** кв.м., расположенное в цокольном этаже, финансирование реконструкции которых осуществлялись за счет Штефанова В.Н. В акте приемки-передачи отмечено, что расчеты по договору от **** о совместной деятельности осуществлены Штефановым В.Н. полностью.
Согласно кадастровому паспорту по состоянию на **** г. квартира № **** имеет площадь **** кв.м.
При проектировании и проведении работ по реконструкции здания соблюдены требования Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о согласовании проектирования и строительных работ по реконструкции фасада памятника с государственным органом охраны объектов культурного наследия Владимирской области и об удовлетворительном состоянии памятника после реконструкции. Как пояснил представитель Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области, при соблюдении норм действующего законодательства в области охраны объектов культурного наследия (в случае принятия новым собственником обязательств по содержанию и сохранению объекта культурного наследия согласно Федеральному закону от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации») нахождение объекта культурного наследия (его части) в частной собственности допускается.
Проанализировав указанную совокупность обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к спорным отношениям Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» неприменим, поскольку ни Штефанов В.Н., ни другие инвесторы, ни другие граждане на момент заключения договора от **** о совместной деятельности не проживали в помещениях дома № **** на основании договора социального найма, а передача Штефанову В.Н. и другим инвестором помещений в указанном доме производилась не бесплатно, а возмездно.
В этой связи доводы кассационной жалобы о необходимости применения данного Закона необоснованны.
Порядок отчуждения жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории округа Муром, в том числе – квартир, освобождающихся за выбытием нанимателей, установлен Положением о порядке отчуждения жилых помещений муниципального жилищного фонда на территории округа Муром, утвержденным решением Совета народных депутатов округа Муром от **** (далее также - Положение).
В соответствии с п. 1.2 Положения отчуждение жилых помещений производится гражданам и юридическим лицам. Отчуждение осуществляется на основании решения комиссии по приватизации и отчуждению жилых помещений на территории округа Муром, утвержденного постановлением главы округа.
Жилые помещения могут отчуждаться как на организуемых продавцом аукционах, так и иными способами (п. 2.1 Положения).
Средства, полученные от продажи жилого помещения, зачисляются в бюджет округа (п. 6.1 Положения).
Отчуждаемое жилое помещение должно быть оценено по сложившимся в округе рыночным ценам (п. 2.3 Положения).
Судом установлено, что для определения рыночной цены дома № **** производилась его оценка ООО «****» в соответствии с договором от **** по состоянию на **** г. в уровне цен **** г. Согласно представленному в материалы дела отчету № **** об оценке недвижимости (том 1, л.д. 123-154) рыночная стоимость жилого дома для продажи определена в сумме **** руб.
При этом в отчете указано, что, со слов заказчика, у собственника данного здания нет перспектив по его использованию, так как затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ значительно превышают финансово-экономические возможности собственника. Но так как объект оценки является объектом культурного наследия, сохранность которого устанавливается и контролируется законом, его ликвидация недопустима (том 1, л.д. 137, оборот).
Суд установил, что указанная денежная сумма была в полном объеме выплачена инвесторами, в том числе в соответствующей части – Штефановым В.Н., что подтверждается материалами дела.
Также суд установил, что при отчуждении указанного дома инвесторам были допущены отдельные нарушения Порядка.
Так, отсутствовало утвержденное постановлением главы округа Муром решение комиссии по приватизации и отчуждению жилых помещений о передаче в собственность Штефанова В.Н. квартиры. Вместе с тем, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данное нарушение Порядка не является непреодолимым, поскольку и договор о совместной деятельности, и дополнительные соглашения, по которым в состав инвесторов включен Штефанов В.Н. и установлена обязанность инвесторов оплатить рыночную стоимость дома, подписаны от имени администрации округа Муром главой округа Муром.
Кроме того, Совет народных депутатов округа Муром распорядился полученными от продаж квартир денежными средствами: решением Совета народных депутатов округа Муром от **** были внесены изменения в решение Совета народных депутатов округа Муром «О бюджете округа Муром на **** год и плановый период **** годов», которым, в том числе, сумма от продажи квартиры № **** распределена в доходной части бюджета округа Муром (том 2, л.д. 42, 158-166).
Поскольку на момент рассмотрения дела работы по реконструкции дома завершены, истцом договорные обязательства выполнены в полном объеме, допущенные администрацией округа Муром нарушения процедуры отчуждения муниципального имущества совершены при отсутствии вины истца и не затрагивают прав и законных интересов других лиц, суд обоснованно удовлетворил исковые требования.
Доводы ответчиков о нарушении п. 2.7 Положения о преимущественном праве на приобретение жилого помещения гражданами, состоящими на учете по улучшению жилищных условий, не подтверждены доказательствами, поэтому были правильно отклонены судом как необоснованные. Судом не установлено, что кому-либо из таких граждан было отказано в приватизации спорной квартиры.
В соответствии со статьей 12 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признается и гарантируется местное самоуправление. Местное самоуправление в пределах своих полномочий самостоятельно.
Согласно части 1 статьи 130 Конституции Российской Федерации местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного значения, владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью.
В силу части 1 статьи 132 Конституции Российской Федерации органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, формируют, утверждают и исполняют местный бюджет, устанавливают местные налоги и сборы, осуществляют охрану общественного порядка, а также решают иные вопросы местного значения.
К вопросам местного значения городского округа частью 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» отнесены в частности: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа.
В силу части 1 статьи 51 указанного Федерального закона органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.
Согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты.
Муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования (часть 3 статьи 7 указанного Федерального закона).
Статьей 2 названного Федерального закона определено, что муниципальный правовой акт - решение, принятое непосредственно населением муниципального образования по вопросам местного значения, либо решение, принятое органом местного самоуправления и (или) должностным лицом местного самоуправления по вопросам местного значения, по вопросам осуществления отдельных государственных полномочий, переданных органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, а также по иным вопросам, отнесенным уставом муниципального образования в соответствии с федеральными законами к полномочиям органов местного самоуправления и (или) должностных лиц местного самоуправления, документально оформленные, обязательные для исполнения на территории муниципального образования, устанавливающие либо изменяющие общеобязательные правила или имеющие индивидуальный характер.
Исходя из вышеприведенных правовых норм в их системной взаимосвязи следует, что целью местного самоуправления является обеспечение самостоятельного решения населением непосредственно и (или) через органы местного самоуправления вопросов местного значения, в том числе владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью, включая муниципальный жилищный фонд, направленное на удовлетворение интересов и потребностей населения.
Как видно из материалов дела и указывалось выше, договор от **** о совместной деятельности и последующие дополнения к нему подписаны главой округа Муром и заключались во исполнение муниципальных правовых актов (постановлений главы округа Муром, в частности, постановления от **** /том 1, л.д. 37/), которые незаконными в установленном порядке не признаны. Доводы, влияющие на законность указанных муниципальных правовых актов (несоблюдение компетенции, нарушение процедуры, незаконность содержания), в рамках настоящего гражданского дела не приведены и не доказаны.
Муниципальные правовые акты, во исполнение которых заключены договор и дополнительные соглашения об отчуждении муниципального имущества, являются действующими и подлежащими обязательному исполнению на всей территории данного муниципального образования.
Следовательно, оснований для признания договора от **** и дополнительных соглашений к нему у суда первой инстанции не имелось.
Суд первой инстанции также принял во внимание, что решениями Муромского городского суда Владимирской области от **** г. и от **** г. признано право собственности Н. на квартиру № **** право собственности К. на квартиру № ****, право собственности С. на квартиру № ****.
Доводы кассационной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.
Иная оценка кассатором представленных доказательств и действующего законодательства не может служить основанием к отмене правильного по существу решения.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А:
Решение Муромского городского суда Владимирской области от 02 декабря 2011 года оставить без изменения, а кассационную жалобу представителя администрации округа Муром на указанное решение - без удовлетворения.
Председательствующий: И.К. Крайнова
Судьи: Е.П. Астровко
П.А. Якушев