Дело № 33-3895/11 докладчик - Никулин П.Н. судья - Забавнова Г.П. О П Р Е Д Е Л Е Н И Е Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе: председательствующего Белогуровой Е.Е. судей Яковлевой Д.В., Никулина П.Н. при секретаре Солине С.Ю. с участием адвоката Семеновой И.А. рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 22 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе генерального директора Открытого акционерного общества «Монострой» Чижова О.А. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 29 сентября 2011 года, которым постановлено: Исковые требования Зиновьевой Р.Н. к открытому акционерному обществу «Монострой» о расторжении договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, прекращении зарегистрированного права собственности удовлетворить. Расторгнуть договор № **** участия в долевом строительстве от 27.04.2007 года, заключенный между Зиновьевой Р.Н. и открытым акционерным обществом «Монострой». Взыскать с открытого акционерного общества «Монострой» в пользу Зиновьевой Р.Н. денежные средства, уплаченные в счет цены договора в размере **** руб., проценты за пользование денежными средствами ****., затраты по отделке квартиры в сумме **** руб., в возврат государственной пошлины **** руб., всего ****. Прекратить зарегистрированное Управлением Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 27.10.2008 года право собственности Зиновьевой Р.Н. на квартиру № ****. Взыскать с открытого акционерного общества «Монострой» в доход местного бюджета штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворений требований потребителя в размере ****. Взыскать с открытого акционерного общества «Монострой» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ****. Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., объяснения представителей ООО «Монострой», действующих по доверенностям, Ванюшиной Ю.О. и Куликовой И.В., поддержавших доводы жалобы, Зиновьевой Р.Н., а также её представителя по доверенности и ордеру адвоката Семёновой И.А., возражавших против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия У С Т А Н О В И Л А : Зиновьева Р.Н. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «Монострой» (далее ОАО «Монострой») и с учетом последующих уточнений просила расторгнуть заключенный между ними договор участия в долевом строительстве № **** от 27.04.2007 года, взыскать денежные средства, уплаченные в счет цены договора в размере **** руб., проценты за пользование денежными средствами в сумме ****., затраты по отделке квартиры в сумме **** руб. и прекратить зарегистрированное право собственности на квартиру № ****. Обосновав иск ссылками на ст.ст. 7,9 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также на положения Закона РФ № 2300-1 от 07.02.1992 года «О защите прав потребителей», истец в иске указала, что 27.04.2007 г. между ней и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве **** квартиры **** который в установленном законом порядке **** года был зарегистрирован в УФРС по Владимирской области. Принятые на себя обязательства по финансированию долевого строительства истцом выполнены в полном объеме. **** года был подписан акт приема-передачи спорной квартиры, а **** ею в УФРС по Владимирской области было зарегистрировано право собственности на указанную квартиру. После вселения в это жилое помещение, проведения в нем отделочных работ и полного обустройства, в процессе его эксплуатации, стали проявляться недостатки строительства в виде плесневелого грибка в углах комнат и кухни, непосредственно соприкасающихся с наружной несущей стеной. Данные скрытые недостатки, выявленные в пределах установленного договором гарантийного срока и подтвержденные экспертным заключением, по способу, объему, стоимости и времени их устранения являются неприемлемыми для истца, в связи с чем она обратилась в суд с данным иском. Истец Зиновьева Р.Н., надлежащим образом извещенная о слушания дела, в судебное заседание не явилась. Ранее, участвуя в судебном заседании, просила иск удовлетворить. Представитель истца адвокат Семёнова И.А. иск поддержала по изложенным в нем основаниям. Представитель ответчика ОАО «Монострой» Ванюшина Ю.О. иск не признала, пояснив, что содержащихся в ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» оснований для расторжения договора не имеется. Полагала, что предусмотренный ст. 7 названного закона возврат денежных средств по договору возможен только при отказе дольщика от исполнения договора. Зиновьева Р.Н. на момент обращения в суд, равно как и ответчик, уже исполнила свои обязательства по договору, внесла денежные средства в счет оплаты квартиры, приняла ее без замечаний по акту приема-передачи и зарегистрировала право собственности. Т.е. обязательства сторон договора прекращены их исполнением, поэтому он не может быть расторгнут. Кроме того, считала, что истцом не представлены доказательства того, что занимаемая квартира является непригодной для проживания. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебном заседании не участвовал, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, оставил разрешение спора на усмотрение суда. Судом постановлено указанное выше решение. В кассационной жалобе представитель ОАО «Монострой» Чижов О.А. просил решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное при недоказанности существенности выявленных недостатков, которые экспертами определены, как устранимые. Полагал, что выводы суда о несоответствии выполнения деформационного шва проекту не соответствует действительности и опровергается заключением эксперта. Считал, что суд неправильно применил нормы материального права, при наличии установленных обстоятельств пригодности квартиры истца для проживания и невозможности расторжения заключенного с Зиновьевой Р.Н. договора, в связи с прекращением его действия, как исполненного. Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие не прибывших участвующих в нем лиц, надлежащим образом извещавшихся о слушании дела, но не явившихся в судебное заседание, что в силу ст. 354 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему. Из материалов дела следует, что 27.04.2007 года между ОАО «Монострой» и Зиновьевой Р.Н. заключен договор № **** на участие в долевом строительстве **** квартиры №**** общей площадью **** кв.м., в том числе жилой площадью **** кв.м., расположенной **** (л.д. 7-13). В справке от 04.08.2008 года ОАО «Монострой» указано, что Зиновьева Р.Н. полностью исполнила свои обязательства по этому договору. (л.д. 226). Построенная квартира принята истцом от ответчика по передаточному акту от **** (л.д. 227). 27.10.2008 года Зиновьева Р.Н. зарегистрировала право собственности на указанную квартиру, получив в Управлении Федеральной регистрационной службе по Владимирской области соответствующее свидетельство о государственной регистрации права, (л.д.20). Судом установлено, что в квартире вместе с Зиновьевой Р.Н. проживают её супруг Ф., сыновья И и О 17.11.2008 года Зиновьева Р.Н. обратилась с письменным заявлением в ОАО «Монострой» об устранении недостатков - сырых углов в спорной квартире (л.д. 107-108). 26.11.2008 года ответчиком произведено комиссионное исследование квартиры истца, которым последнему рекомендовано поднять температуру воздуха в квартире.(л.д. 111) 16.11.2009 года Зиновьева Р.Н. направила в адрес ОАО «Монострой» претензию, указав, что в процессе эксплуатации жилого помещения, в течение гарантийного срока, в квартире стали проявляться недостатки строительства в виде плесневого грибка, которые просила устранить в срок до 16.12.2009 года. (л.д. 109) Письмом от 08.12.2009 года ОАО «Монострой» приняло на себя обязательство об устранении строительных недостатков (выполнение до конца узла деформационного шва) в срок до 29.12.2009 года. (л.д. 112) В период с 01.09.2010 года по 30.09.2010 года ОАО «Монострой» были произведены работы по герметизации температурного шва, о чем был составлен акт. (л.д. 238) Установив указанные выше обстоятельства, суд обоснованно исходил из того, что отношения по договору о долевом участии в строительстве № **** от 27.04.2007 г., заключенному между сторонами регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" от 30.12.2004 года. /далее Закон/ В соответствии с частью 1 ст. 9 вышеназванного Закона в действующей редакции участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца; 2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона; 3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона; 5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях. В качестве основания для расторжения договора истец ссылалась на допущенное ответчиком ненадлежащее качество построенной квартиры. Обнаруженные недостатки не были устранены по её требованию, что свидетельствует о нарушении ответчиком условий договора и взятых на себя по нему гарантийных обязательств. Вместе с тем, как установлено судом, строительство объекта было завершено и квартира в установленном порядке принята Зиновьевой Р.Н., которая зарегистрировала на неё своё право собственности. Согласно части 1 ст. 7 Закона ("Гарантии качества, предусмотренные договором") застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с частью 2 той же статьи в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно части 3 ст. 7 Закона в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Толкуя приведенные положения закона, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что установленные ими гарантии качества относятся к основным характеристикам объекта строительства, определяющим возможность его использования по назначению. По смыслу ч. 2 ст. 7 Закона все указанные в ней недостатки, наличие которых позволяет участнику долевого строительства обратиться с соответствующими требованиями к застройщику, должны относиться к основным характеристикам объекта и влиять на его пригодность для предусмотренного договором использования. Соответственно, положение ч. 3 той же статьи определяет последствия неисполнения застройщиком обязанностей по устранению именно таких недостатков. Изложенное не опровергает права участника долевого строительства требовать от застройщика также устранения иных недостатков, связанных с отступлением от условий договора, что вытекает из общих положений гражданского законодательства (ст. 475 ГК РФ), и Закона РФ "О защите прав потребителей" (ст. 18). Вместе с тем указанными нормами предусмотрено, что право покупателя на отказ от исполнения договора возникает лишь при существенном нарушении требований к качеству товара (обнаружении неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Это согласуется с общим правилом пункта 2 ст. 450 ГК РФ о возможности расторжения договора по требованию одной из сторон только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Таким образом, оценка последствий отступления застройщика от условий договора не может даваться в отрыве от того, препятствуют ли они использованию объекта в соответствии с его назначением. Между тем, в соответствии с заключением проведенной в рамках настоящего дела судебной строительно-технической экспертизы, в квартире, подлежащей передаче Зиновьевой Р.Н., выявлены недостатки, которые хотя и приводят к ухудшению качества квартиры, но не делают ее непригодной для проживания, при этом их устранение технически возможно и экономически целесообразно, поскольку затраты на устранение значительно меньше стоимости квартиры (л.д. 160 - 181). При этом, следует учитывать, что дом, в котором проживает истец был в установленном законом порядке введен в эксплуатацию. Данное, не исследованное судом, обстоятельство свидетельствует о соответствии дома проектной документации и предъявляемым к нему соответствующими нормативными актами требованиям. Согласно выводам эксперта, нарушений проекта и требований СНиП при строительстве и эксплуатации квартиры истца не установлено, помещение квартиры пригодно для проживания, причиной появления черного налета является возможное отсутствие герметичности деформационного шва, его продуваемость и низкое сопротивление теплопередаче, что является устранимым со стоимостью восстановления эксплуатационных свойств шва в размере ****. С учетом указанного заключения, которое иными доказательствами не опровергнуто, суд неправильно оценил эти недостатки как существенные с точки зрения цели договора долевого участия в строительстве, связанной с приобретением истцом пригодной для проживания квартиры определенной площади в многоквартирном доме. Таким образом, изложенные в решении выводы суда противоречат приведенному заключению судебной строительно-технической экспертизы. Кроме того, судом не исследованы произведенные истцом работы по отделке квартиры и её улучшению, отраженные в акте проверки квартиры от 26.11.2008 года и письме от 08.12.2009 года ОАО «Монострой», из которых следует, что в квартире произведена замена приборов отопления (проектные из чугуна на биметаллические); произведена замена оконных блоков (проектные деревянные на пластиковые окна не имеющие автоматических клапанов); входная дверь заменена (по проекту деревянная на герметичную металлическую); вентиляционный канал на 50% загорожен гофрированным коробом бытовой электровытяжки от плиты; двери в туалет и ванную не имеют зазора в уровне порогов. (л.д. 112). Ссылки на возможное возникновение недостатков в квартире Зиновьевой Р.Н. по причине некачественных отделочных работ и некачественной заделки стеклопакетов содержатся и в заключении ООО НПП "С" (л.д. 28-61). Данным обстоятельствам судом первой инстанции оценка также не дана. При тех обстоятельствах и доказательствах, которыми располагал суд, установленное отступление от обязательных требований к качеству квартиры в гарантийный срок и неустранение этих недостатков застройщиком, могло повлечь право Зиновьевой Р.Н. претендовать на соразмерное уменьшение цены договора или на возмещение расходов, необходимых для устранения недостатков, а в случае неудовлетворения таких требований - также на уплату соответствующей неустойки. Вывод суда о взыскании с ответчика затрат истца по отделке квартиры в размере **** руб. также нельзя признать обоснованным, поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо достоверные доказательства данному обстоятельству. Разница в рыночной стоимости квартир в доме истца с отделкой и без отделки не может являться безусловным доказательством реальных затрат Зиновьевой Р.Н. по отделке своей квартиры. Также, нельзя признать правильным приведенный в решении суда расчет процентов за пользование денежными средствами по договору о долевом участии в строительстве от 27.04.2007 г., в котором дата внесения истцом денежных средств по нему в сумме **** руб. определена судом 13.11.2006 г., без учета того, что на данную дату договор участия в долевом строительстве ещё заключен не был и в этот день эти денежные средства были получены ответчиком по договору займа от 10.11.2006 г., что прямо указано в квитанциях к приходным кассовым ордерам. /л.д. 228-232/ Таким образом, разрешая требования, суд не оценил все доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, не проверил с достаточной полнотой доводы сторон, то есть нарушил требования ст. 198 ГПК РФ. При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным, оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение. Поскольку допущенные судом первой инстанции нарушения не могут быть устранены судом кассационной инстанции, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в тот же суд. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и в зависимости от установленного разрешить спор, постановив решение, основанное на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующего возникшие спорные правоотношения. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 361, 362 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда О П Р Е Д Е Л И Л А: Решение Ленинского районного суда города Владимира от 29 сентября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд. Председательствующий Е.Е. Белогурова Судьи: Д.В. Яковлева П.Н. Никулин