судья - Фомина А.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

председательствующего       Белогуровой Е.Е.

судей           Закатовой О.Ю.,

Никулина П.Н.

при секретаре         Солине С.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Владимире 17 ноября 2011 года дело по кассационной жалобе представителя ответчика Григорян Л.А. - Егоровой Т.Н. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 28 сентября 2011 года, которым постановлено:

исковые требования Администрации города Владимира к Григорян Л.А. о взыскании задолженности по договору аренды и пени - удовлетворить частично.

Взыскать с Григорян Л.А. в пользу Администрации города Владимира задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №**** от **** за период с 01.07.2010 года по 30.06.2011 года в размере ****, пени за просрочку внесения платежей по договору аренды за период с 01.10.2010 года по 31.07.2011 года в размере ****, всего в размере ****.

Взыскать с Григорян Л.А. государственную пошлину в доход местного бюджета в размере ****.

В остальной части исковых требований Администрации города Владимира отказать.

Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., выслушав пояснения представителя Григорян Л.А., действующей по доверенности, Егоровой Т.Н., поддержавшей кассационную жалобу, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Администрация города Владимира обратилась в суд с иском с учетом уточнений к Григорян Л.А.о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и пени, всего в размере ****.

Обосновав иск ссылками на ст.ст.11,12,309,314,330,401,614 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ), ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ), представитель истца указал, что **** между администрацией г.Владимира и Григорян Л.А., как собственником кафе-закусочной площадью ****., расположенной по адресу: ****, заключен договор аренды **** земельного участка с кадастровым номером ****, под этим кафе с целью его содержания на срок до 31.12.2015 года. В нарушение условий данного договора ответчик не вносит плату за аренду земельного участка, в связи с чем образовалась задолженность за период с 01.07.2010 года по 30.06.2011 года включительно в размере ****. Кроме того, договором предусмотрено, взимание пени за несвоевременное внесение арендной платы с арендатора,размер которых за период с 01.10.2010 года по 31.07.2011 года включительно составляет ****.

В судебном заседании представитель истца Шулепко Л.Ф. иск поддержала по изложенным в нём основаниям.

Ответчик Григорян Л.А., будучи надлежащим образом извещенной о слушании дела, в судебное заседание не явилась. Её представитель по доверенности Егорова Т.Н. согласилась с заявленными требованиями частично, показав, что Григорян Л.А. в адрес администрации г.Владимира направлялось письмо о досрочном расторжении договора аренды с 01.01.2011 года, с которым истец не согласился. Пояснила, что ответчица считает договор аренды от **** расторгнутым с 01.01.2011 года - даты выставления кафе на продажу. Просила также снизить неустойку, в связи с ее несоразмерностью.

Судом постановлено указанное выше решение.

В кассационной жалобе представитель ответчика Григорян Л.А. просила решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, вынесенное без учета того, что договор аренды от **** был расторгнут согласно его условиям, содержащимся в п. 4.2. договора.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие представителя истца администрации г. Владимира, надлежащим образом извещавшейся о слушании дела, но не явившейся в судебное заседание, что в силу ст. 354 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 и п. 3 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу положений ст. 26 ЗК РФ права на земельные участки, предусмотренные главами II и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В силу ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Следуя положениям п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Исходя из положений ст. 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Статья 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Анализ вышеприведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что государственной регистрации при заключении договора аренды недвижимого объекта подлежит именно ограничение (обременение) права, т.е. сам договор.

Прекращение прав арендаторов, т.е. снятие обременения права, государственной регистрации подлежит, однако права и обязанности по данному договору при его расторжении по соглашению сторон прекращаются не с момента государственной регистрации такого соглашения, а с момента достижения такого соглашения.

Согласно положениям ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Статья 452 ГК РФ предусматривает, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п. 1 ст. 609 РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Следовательно, соглашение о расторжении договора аренды земельного участка должно быть заключено также в письменной форме.

По смыслу п.1 ст. 452 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 2 ФЗ РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Следуя п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Судом установлено, что **** между администрацией города Владимира и Григорян Л.А. на срок до 31.12.2015 г. /п.10.3./ заключен договор **** аренды земельного участка общей площадью **** с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: **** с целью содержания кафе-закусочной, находящейся в собственности последней (л.д.8-13). По условиям этого договора Григорян Л.А. приняла на себя обязательства по выплате арендной платы в предусмотренных им размере, условиях и порядке.

**** вышеназванный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д. 19).

Пунктом 4.2. данного договора предусмотрено, что арендатор имеет право, в том числе, на досрочное расторжение договора при условии направления не менее чем за 30 (тридцать) календарных дней письменного уведомления об этом арендодателю (при этом арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего квартала).

В п. 8.2. договора указано, что он расторгается : по обоюдному согласию сторон; в случае невыполнения его условий; в связи с вступлением в законную силу решений судебных органов и в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ.

Пункт 4.2. договора, следуя его буквальному толкованию содержит право арендатора на расторжение договора. Это право возникает у него при условии направления в установленный срок уведомления. Однако возникновение такого права в силу данного пункта договора, не влечет его безусловного расторжения, поскольку ни сам договор, ни положения приведенных норм закона не предусматривают такой возможности его реализации без согласования с другой стороной. Кроме того, расторжение договора требует соответствующего оформления в установленном законом порядке.

Доказательств наличия между сторонами спорного договора письменного соглашения о его расторжении и внесения записи об этом в государственный реестр не представлено, также материалы дела не содержат сведений об обращении ответчика за расторжением договора в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что 16.10.2010 года и 30.11.2010 г. Григорян Л.A. в адрес Управления земельными ресурсами Администрацииг.Владимира направляла заявления о расторжении договора аренды в соответствии с п. 4.2 с 01.01.2011 года. (л.д.42,45).

Ответами Управления земельными ресурсами Администрации Г.Владимира от 11.11.2010 года, 23.12.2010 года и от 27.12.2010 года на заявления Григорян Л.A., ей разъяснен порядок расторжения договора, а именно что расторжение договора возможно, после предоставления документа, подтверждающего переход права собственности на кафе-закусочную (л.д.44,46,47), которое согласно выписки **** принадлежит последней на праве собственности. (л.д.7)

По своему содержанию данные ответы не противоречат положениям приведенных норм закона и не нарушают прав Григорян Л.А., как собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной собственности.

Представитель ответчика не отрицала наличие у Григорян Л.A. задолженности по арендной плате и не оспаривала расчет задолженности.

Исходя из установленных обстоятельств, судом сделан правильный вывод о том, что спорный договор с Григорян Л.A. в установленном порядке не расторгнут и она продолжает быть арендатором земельного участка с предусмотренными им обязанностями по внесению платы за аренду, что согласуется с п. 8.2 договора аренды от ****

В связи с нарушением Григорян Л.А. своих обязательств по спорному договору аренды, является обоснованным вывод суда о взыскании с неё задолженности по арендной плате требуемой истцом.

Также правомерно разрешен судом вопрос о взыскании с истца пени по п. 6.1 договора аренды, размер которых правомерно снижен с учетом положений ст. 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, решение суда является законным и обоснованным, а доводы кассационной жалобы несостоятельными и не нашедшими своего подтверждения в ходе рассмотрения дела.

Иных оснований, предусмотренных ст. 362 ГПК РФ для отмены по существу правильного решения суда не усматривается.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

решение Ленинского районного суда г. Владимира от 28 сентября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика Григорян Л.А. - без удовлетворения.

Председательствующий      Е.Е. Белогурова

Судьи:         О.Ю. Закатова

         П.Н. Никулин