Дело № 33-971/12       докладчик - Никулин П.Н.

судья - Васильева Н.Л.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе :

Председательствующего      Белогуровой Е.Е.

судей          Закатовой О.Ю.,

Никулина П.Н.

при секретаре         Бойцовой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 05 апреля 2012 г. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Хренова В.И. на решение Суздальского районного суда Владимирской области от 11 января 2012 года, которым постановлено:

Исковые требования открытого акционерного общества «Турцентр» к Хренову В.И. удовлетворить.

Признать Хренова В.И. утратившим право пользования жилым помещением - жилым домом, находящимся по адресу: **** в связи с расторжением Хреновым В.И. в отношении себя договора найма жилого помещения, заключенного **** года в городе Суздале между ОАО «Турцентр» и Хреновым В.И..

Решение является основанием для снятия Хренова В.И. с регистрационного учета по месту пребывания по адресу: **** 34.

Заслушав доклад судьи Никулина П.Н., выслушав объяснения представителя Хренова В.И., действующего по доверенности Сизова С.Е., поддержавшего доводы жалобы, возражения представителя ООО «Турцентр» по доверенности Кашенковой Ж.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

ОАО «Турцентр» на праве собственности принадлежит жилой дом № ****.

**** г. между ОАО «Турцентр», как наймодателем, и Хреновым В.И., как нанимателем, заключен договор коммерческого найма вышеуказанного дома, по условиям которого нанимателю передано изолированное жилое помещение во владение и пользование за ежемесячную плату в размере **** рублей сроком на пять лет, начиная с **** г.

ОАО «Турцентр» обратилось в суд с иском к Хренову В.И. о признании утратившим право пользования жилым помещением - названным жилым домом, в связи с расторжением последним его договора найма от **** г.

Обосновав иск ссылками на п. 6.3 договора от **** г., п. 3 ст. 687 ГК РФ ч. 3 ст. 89 ЖК РФ истец указал, что на дату заключения договора найма Хренов В.И. являлся работником ОАО «Турцентр». **** г. был уволен по соглашению сторон и трудоустроился в ООО «****» в г. Н.Новгород. В соответствии с паспортными данными ответчик зарегистрирован по адресу: **** и с апреля 2008 г. фактически проживает по месту своей регистрации. Кроме того, ответчик передал Щ. жилой дом в пользование по договору поднайма от **** г., который впоследствии был признан недействительным решением Суздальского районного суда от **** г. По состоянию на **** г. за ответчиком образовалась задолженность по внесению платы за наем жилого помещения в сумме **** рублей. Поскольку Хренов В.И. добровольно оставил спорное жилое помещение, выехал в другое место жительства, фактически обязанности по договору найма не исполнял, его отсутствие не носит временного характера, то ответчик в одностороннем порядке отказался от прав и обязанностей по договору найма, т.е. расторг его.

В судебном заседании представитель истца ОАО «Турцентр» Кашенкова М.В. требования иска поддержала по изложенным в нем основаниям.

Ответчик Хренов В.И. в судебное заседание не явился, его представитель по доверенности Сизов С.Е. иск ОАО «Турцентр» не признали, пояснив, что к заключенному сторонами спора договору коммерческого найма нормы ЖК РФ, регулирующие отношения социального найма не применимы. Оспаривали обстоятельства того, что ответчик отказался от своих прав и обязанностей по договору найма, поскольку **** года Хренов В.И. зарегистрировался в спорном доме по месту пребывания и проживает там периодически, производя оплату за наем и коммунальные услуги. Утверждал, что представленный истцом договор найма жилого помещения от **** года является подложным, поскольку договор Хренова В.И. не содержит условия пункта 6.3, в редакции, изложенной в договоре истца. Соответствующий по содержанию договору ответчика имеется в гражданских делах, рассмотренных судом, а также в ОУФМС России по Владимирской области в Суздальском районе.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель истца Хренова В.И. просил решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, указав, вынесенное при неправильном определении юридически значимых обстоятельств по делу, а также применении норм материального и процессуального права. Полагал, что суд неправомерно применил к отношениям сторон ч. 3 ст. 83 ЖК РФ, а также не существующий п. 6.3 договора найма от **** г. По существу жалобы привел в её обоснование те же доводы, что и при рассмотрении дела в суде, полагая, что спор должен быть рассмотрен с учетом норм ГК РФ и содержания представленного ответчиком договора. Считал, что дело рассмотрено судом в незаконном составе, поскольку судья уже выносил по нему решение, которое ранее было отменено судом кассационной инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещавшихся о слушании дела, но не прибывших в судебное заседание, что не является препятствием для рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

В силу ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно действующим положениям части второй ГК РФ, пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьей 309 ГК РФ определено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства закреплена в ст. 310 ГК РФ в которой указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение сторон является общим правилом расторжения договора.

Часть 2 ст. 450 ГК РФ и ст. 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Статья 687 ГК РФ регламентирует условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения при которых :

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

Согласно ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае
выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Каждой из сторон спора суду был представлен свой экземпляр договора найма жилого помещения от **** года, заключенного между ОАО «Турцентр» и Хреновым В.И., о передаче во владение и пользование последнему за плату изолированного жилого помещения - жилого дома, находящегося по адресу:
****, который рассматривался ими, как договор коммерческого найма.

Пункт 6.3. договора истца предусматривает условие по которому при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда. /т.1 л.д.112/

Договор ответчика такого условия не содержит./т.1 л.д.242/

Пунктами 6.5. договора истца и 6.4. договора ответчика предусмотрено, что он может быть расторгнут в судебном порядке в иных случаях, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации.

Оригиналы указанных договоров обозревались судом в судебном заседании.

Ссылаясь в решении на п. 6.3. договора истца, суд отдал его экземпляру предпочтение, поскольку он прошит и опечатан печатью ОАО «Турцентр».

Вместе с тем, с учетом того, что последнее является истцом по делу, а в месте скрепления листов договора стоит подпись Кашенкова С.В., подписавшего рассматриваемый иск, изложенные обстоятельства не могут свидетельствовать о безусловной его оригинальности и предпочтении перед экземпляром договора ответчика, который представлялся в ранее рассмотренные дела с его участием, а также в Суздальский отдел УФМС /т.1 л.д.273-277/.

В связи с такими противоречиями в условиях договора, редакция пункта 6.3. в экземпляре договора истца не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку допустимых доказательств её действительности в суд не представлено.

Вместе с тем, договор, как истца, так и ответчика содержит п. 2.1.9 о том, что наниматель обязан при выезде из жилого дома на другое место жительства со всей семьей освободить и сдать наймодателю жилой дом и его сантехническое, газовое электрооборудование и столярные изделия по акту приема-передачи в исправном состоянии. Таким образом, выезд нанимателя из жилого дома на другое место жительства свидетельствует о добровольном отказе последнего от исполнения договора и его расторжение в одностороннем порядке.

Сторонами не оспаривалось, что Хренов В.И. не использовал предоставленное ему п. 1 ст. 687 ГК РФ право одностороннего расторжения договора найма жилого помещения и не обращался к наймодателю с соответствующим письменным предупреждением.

Однако, судом обоснованно установлено, что ответчик Хренов В.И. добровольно выехал из жилого дома № ****, на другое место жительства в квартиру № ****, принадлежащую ему на праве общей долевой собственности, где постоянно проживает до настоящего времени.

По новому месту жительства проживает семья Хренова В.И., он имеет там постоянные регистрацию и место работы.

В связи с этими обстоятельствами и освобождением ответчиком жилого дома в г. Суздаль, им **** года до конца срока действия своего договора найма был заключен договор его поднайма со Щ., который заселился туда со своей семьей, что говорит об отсутствии у ответчика намерения дальнейшего проживания там.

Последующая деятельность Хренова В.И. в г. Суздаль, в том числе его временная регистрации по месту пребывания по адресу: **** на сделанные судом выводы никак не влияют, поскольку направлены на безосновательное удержание у себя названого жилья в нарушение п. 2.1.9 исследуемого договора, а также обеспечение его сохранности.

При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил исковые требования ОАО «Турцентр» к Хренову В.И., поскольку они по существу вытекают из исследованных судом обстоятельств расторжения договора найма, что не противоречит пунктам 2-4 ст. 687 ГК РФ, а также разделу 6 договора от **** г.

Несмотря на то, что отсылочный характер п. 3 ст. 687 ГК РФ, а также п. 6.4. и 6.5. договоров истца и ответчика, предусматривающих возможность расторжения договора найма в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством, в том числе ЖК РФ, не презюмируют возможность применения к отношениям сторон по коммерческому найму части 3 ст. 83 ЖК РФ, регулирующей отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, это не исключает необходимости выполнения сторонами принятых на себя договорных обязательств, в частности п. 2.1.9 договора от **** г.

Довод жалобы о том, что дело было рассмотрено в незаконном составе суда основан на неправильном толковании ст. 17 ГПК РФ.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены по существу правильного судебного постановления, так как основаны на неправильном толковании положений законодательства, применяемого к спорным правоотношениям и условиям договора от **** г., сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к выражению несогласия с ними, произведенными в полном соответствии с положениями статьи 67 ГПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Суздальского районного суда от 11 января 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Хренова В.И. - без удовлетворения.

Председательствующий        Е.Е. Белогурова

Судьи          О.Ю. Закатова

П.Н. Никулин