Дело № 33-1169/2012 Докладчик Удальцов А.В. Судья Шульга В.В. А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе: председательствующего Крайновой И.К. судей Удальцова А.В., Якушева П.А., при секретаре Бусыгиной Я.В. рассмотрела в открытом судебном заседании 19 апреля 2012 г. в г. Владимире дело по апелляционным жалобам Каменского В.Е. и ЗАО КБ «Евротраст» на решение Собинского городского суда Владимирской области от 19 января 2012 года, которым постановлено: Исковые требования Руденко Э.В. и Руденко Р.С. удовлетворить. Признать договор купли - продажи **** квар тал **** **** ****, общей площадью ****.метров, кадастровый (или условный) номер объекта ****, от **** года, составлен ный от имени Руденко Э.В., Руденко Р.С. Сергеевича, и Каменский В.Е., незаключенным. Прекратить право собственности Каменский В.Е. Настоящее решение является основанием для аннулирования запи сей о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: - за номером **** от **** о принадлежности **** в **** квартал **** ****, када стровый (или условный) номер объекта ****, за номером **** от **** об ипотеке кварти ры в силу закона, - за номером **** от **** о государственной регистрации договора купли - продажи на данный объект недвижимого имущества, и основанием для восстановления в Едином государственном рее стре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: - записи о праве общей долевой собственности доля в праве **** Руденко -записи о праве общей долевой собственности доля в праве **** Руденко Р.С. на **** квартал **** ****, кадастровый (или условный) номер объекта ****. Заслушав доклад судьи Удальцова А.В., объяснения Каменского В.Е. и его представителей Кузьмина Б.И., Яковлевой Е.С., поддержавших доводы жалоб в полном объеме, возражения относительно доводов апелляционных жалоб Руденко Э.В., представителя Руденко Э.В., Руденко Р.С. - Пучежской М.А., полагавшие решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам у с т а н о в и л а: Руденко Э.В., Руденко Р.С. обратились в суд с иском, который уточнили в ходе рассмотрения дела, к Каменскому В.Е., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области , в котором просили признать незаключенным договор купли - продажи от **** ****. **** квартал ****, прекратить зарегистрированное право собственности Каменского В.Е., истребовать ее у ответчика из незаконного владения, прекратить ипотеку данной квартиры, залогодержателем которой является **** аннулировать соответствующие записи в ЕГРПИ и зарегистрировать за ними право общей долевой собственности на квартиру в ранее имевшихся долях в порядке восстановления положения, существовавшего до нарушения их прав собственников. Определением суда от **** УФРС по **** привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований. Данным определением в качестве соответчика привлечены Коммерческий банк «Европейский трастовый банк» (ЗАО). Определением суда от **** к участию в деле в качестве ответчика привлечено ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В обоснование исковых требований указали, что они являлись сособственниками **** квартал **** ****. Руденко Э.В. принадлежало на праве собственности **** долей, а Руденко Р.С. - **** долей в праве общей долевой собственности в указанной квартире. **** они подписали с ответчиком Каменским В.Е. договор купли-продажи указанной кварти ры и подали в УФРС по Владимирской области комплект документов для государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собст венности на квартиру. Однако через некоторое время сотрудник регистрирующего органа сообщил Руденко Э.В. по телефону о том, что данный договор не соответствует требованиям закона и не подлежит государственной регистрации, поскольку в нем не указаны лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, и отсутствуют указание на обязательство этих лиц сняться с регистрационного учета. Руденко Э.В. сообщила о данном разговоре Каменскому В.Е., который обещал все уладить. Через два месяца, обратившись в УФРС, истцы узнали, что право собственности на квартиру уже зарегистрировано за Каменским В.Е. В настоящее время имеются два договора: один экземпляр - незарегистрированный, перечеркнутый на каждой странице, но подписанный как Руденко Э.В. и Руденко Р.С., так и Каменским В.Е. Второй экземпляр договора, который явился основанием для регистрации права собственности Каменского В.Е. на квартиру, имеющий штампы о государственной регистрации перехода права собственности к ответчику, является поддельными, и не содержит подписи истцов. Тексты договоров был иден тичными и различались только в пункте 4.1.4. Никаких измененных вариантов договора купли-продажи квартиры истцы не подписывали, дополнительных документов на регистрацию в УФРС не подавали. Они не подписывали зарегистрированный в УФРС **** договор купли - продажи, содержащий в п. 4.1.4 обязательство о снятии всех зарегистрированных в продаваемой квартире лиц с регистрационного учета. Также в нарушение ст.556 ГК РФ к зарегистрированному договору не приложен передаточный акт либо иной документ о передаче квартиры. Данный договор купли-продажи квартиры с поддельными подпися ми истцов является незаключенным в силу ст.ст. 432, 550 ГК РФ и не подлежал госрегистрации. Данный договор не порождает прав и обязанностей для его сторон. УФРС ненадлежащим образом провело правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, приняло на регистрацию договор без передаточного акта, что повлекло за собой незаконную регистрацию перехода права собственности к Каменскому В.Е. на квартиру. Просили учесть, что оплата стоимости квартиры должна была быть произведена Каменским В.Е. в сумме **** рублей за счет кредитных средств, предоставленных ему **** (п.3.1.1. договора купли-продажи квартиры). В то же время указанная сумма была снята со счета Руденко Э.В. не ей, а иным лицом, что подтверждается выпиской **** по лицевому банковскому счету. Указанную сумму до настоящего времени они не получили. В судебном заседании Руденко Э.В. и ее представитель адвокат Пучежская М.А. настаивали на удовлетворении иска в полном объеме, ссыла ясь на доводы, указанные в иске. Истец Руденко Р.С. в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, исковые требования поддержал в полном объеме ( том 2 л.д. 178). Ответчик Каменский В.Е. и его представители Кузьмин Б.И. и Яковлева Е.С. возражали против иска, указывая на то, что условия договора купли - про дажи квартиры были согласованы с Руденко Э.В. При подписании данного договора присутствовали представители Банка «Евротраст», поскольку дополнительно оформлял ся договор ипотеки на приобретение квартиры. Он и Руденко Э.В. сдали комплект доку ментов на регистрацию в регистрирующий орган. Руденко Э.В. информировала его о необходимости дополнения ряда документов. Каменский В.Е. и его младший брат по его просьбе на автомобиле отвозили Руденко Э.В. в УФРС для до сдачи необходимых докумен тов. Основной договор купли - продажи был подписан Каменским В.Е. и Руденко Э.В. за себя и по доверенности от имени Руденко Р.С. Ответчику не известна причина, по которой регистрирующий орган зарегистрировал договор купли - продажи, которой не был подписан истцами. Своему брату, у которого имеется генеральная доверенность, он не давал указаний составлять или подписывать новый договор купли-продажи квартиры. В на стоящее время залогодержателем закладной является ОАО «АИЖК». Погашение ипо течного кредита производится ответчиком в ****», с которым заключен кредитный до говор. В силу ст.432, 434 ГК РФ заявленные исковые тре бования являются некорректными. Договор купли -продажи кварти ры имел место, и в нем была выражена воля истцов на продажу квартиры, что подтверждается текстом первоначально составленного договора. Несмотря на то, что второй договор не был подписан истцами, имеется одобрение истцов на заключе ние данной сделки. Существенные условия договоров: стороны, предмет и цена, идентичны и тождественны, они были согласованы с истцами, и первоначальный договор был подписан истцами. Также по первому договору был подписан Руденко Э.В. передаточный акт от своего имени и от имени сына по выданной им доверенности. Обязательство третьих лиц сняться с регистрационного учета иных лиц не влияет на совершение сделки. Полагают, что зарегистрированный договор был подписан самой Руденко Э.В., но с искажением почерка. Оба договора были составлены ****, в связи с чем, установить, какой договор был подписан ранее, а какой позже, не представляется возможным. Считают, что Руденко Э.В. выразила свою волю на продажу квартиры, подписав пер вичный договор купли продажи и передаточный акт. Ее желание продать квартиру свидетельствует заявление в адрес генерального директора банка. До настоящего времени в квартире живет и пользуется Руденко Э.В. и ею семья. Следовательно, не подлежат удовлетворению требования об истребовании имущества из незаконного владения. Представитель ответчика ****» по доверенности иск не признал, ссылаясь на его необоснованность. В настоящее время закладная передана ****» по договору купли - продажи закладных. Банком по отношению к участникам данной сделки все обязательства были исполнены. Каменский получил в счет ипотечного кредита квартиру, а Руденко Э.В. за проданную квартиру **** руб., о чем свидетель ствует ее заявление на имя директора Банка. Каменский В.Е. погашает кредит. Государственная регистрация осуществлена в присутствии сотрудника Банка. Представитель ответчика ****» в суд не явился, извещен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Третьи лица - Куликова Р.Л., Руденко С.Ю.,, Руденко А.С., пред ставитель Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области, просили суд рассмот реть дело в их отсутствие (том 2 л.д. 168, 177). Судом постановлено указанное выше решение. В апелляционных жалобах Каменский В.Е. и ****» просят отменить решение суда, считая, что судом первой инстанции неверно определены обстоятельства имеющие значение для данного дела, дана неверная оценка представленным в материалах дела доказательствам, неправильно применены норм материального права в связи, с чем решение суда является незаконным и необоснованным. Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. В соответствии с п.1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным пра вовым актам и не нарушающие права и охраняемы законом интересы других лиц. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые зако ном интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в соб ственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ). Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано зако ном или иными правовыми актами ( ст.422 ГК РФ). Как следует из материалов дела **** истцы Руденко Э.В. и Руденко Р.С. подписали с Каменским В.Е. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: **** квартал **** ****, согласно которому Каменский В.Е. (покупатель) покупает у Руденко Э.В. (ей принадлежит **** доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру) и Руденко Р.С. (ему принадлежит **** доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру) квартиру по вышеуказанному адресу, к договору прилагался передаточный акт от ****, подписанный сторонами. Поставив под договором свои подписи, стороны (продавцы и покупатель) подали **** ком плект документов для государственной регистрации договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности на квартиру в УФРС по Владимирской области, что подтверждается распиской о получении до кументов (л. д. том 1 л.д. 7-14, том 2 л. д. 186-190, 225-226 ) Заявления о государственной регистрации права собственности, пе рехода права, регистрации договора купли - продажи поступили **** от Каменского В.Е., Руденко Э.В., Руденко Р.С. (том 2 л.д. 231-234). Данный текст договора был перечеркнут сотрудником УФРС и до Регистрационные записи **** от **** о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры по выше указанному адресу, **** от **** о государст венной регистрации права собственности Каменского В.Е. на указанную квартиру, **** от **** об ипотеке в силу зако на, произведенные УФРС по Владимирской области, были поставлены на другом экземпляре договора купли - продажи, в котором от имени Ка менского В.Е. стоит подпись Каменского Д.Е. по доверенности **** от ****, от имени Руденко Э.В. и Р.С. - также имеются подписи, но истцы отрицают, что ставили эти подписи и считают их поддельными, ссылаясь на справку об исследовании подписей от **** ЭКЦ УВД Владимирской области, а впоследствии на заключение почерковедческой экспертизы (том 1 л.д. 133-138, 149-154,67-68). Из пояснений свидетеля Каменского Д.Е. следует, что в 2009 г. по просьбе брата поехал в КБ «Евротраст», чтобы встретиться с Руденко Э.В. и забрать не обходимые документы, которые подготовят, и отвезти их в УФРС. В Бан ке к нему подошла девушка, сотрудник Банка, которая дала ему подписать какие-то документы. Он, не читая, подписал эти документы, после чего де вушка сказала, что сообщит дату, когда надо явиться в УФРС. Потом по звонили из Банка и сказали, что необходимо прибыть в УФРС. Он, Руден ко Э.В. и представитель Банка прибыли в УФРС, он снова что-то подписал, что не помнит, так как содержание документов не читал, делал эти дейст вия по просьбе брата. Возможно, это был договор купли - продажи квар тиры, но точно не помнит. Согласно документам, имеющимся в деле УФРС по Владимирской области том 1 **** **** **** квартал ****) имеется заявление от Каменского Д.Е. от ****, в ко тором он просит зарегистрировать договор купли - продажи квартиры от **** и переход права собственности на указанную квартиру от имени Каменского В.Е., и расписка от **** в получении докумен тов, в том числе договора купли - продажи квартиры от ****, ко торый и был впоследствии зарегистрирован (том л.д. 215,221). Из пояснений ответчика Каменского В.Е. следует, что он давал по ручение младшему брату на выполнение различных действий согласно выданной им нотариально заверенной доверенности, но не знал, что братом был сдан на регистрацию дополнительно **** иной экземпляр до говора купли - продажи квартиры, который тот получил от сотрудника КБ «Евротраст». Присутствие сотрудника Банка при регистрации в УФРС подтвер ждается копией доверенности **** на сотрудников на выполнение ре гистрационных действий, (л.д. 217, 218), подпись сотрудника Банка о по лучении из УФРС закладной на расписке в принятии документов от **** (том 2 л.д. 225). Из пояснений свидетеля Каменского Д.Е., сторон, письменных документов дела УФРС по Владимирской области следует, что помимо экземпляра договора купли - продажи квартиры, подписан ного сторонами по делу ****, и перечеркнутого сотрудником УФРС, дополнительно Каменским Д.Е. **** был сдан другой эк земпляр договора купли - продажи, который был подготовлен неустанов ленным сотрудником КБ «Евротраст», но не был подписан сторонами до говора. Подписи были поставлены свидетелем Каменским Д.Е., который не читал содержание документа, и неизвестными лицами вместо покупате лей - истцов Руденко, что также подтверждено заключением почерковедческой экспертизы. Из заключения судебной почерковедческой экспертизы от **** - **** **** следует, что подписи от имени Руденко Э.В., рас положенные в графе «Э.В. Руденко», «Руденко Р.С.» под текстом и в графе «Продавец» на листе бумаги, заклеивающем концы нити, сшивающей листы экземпляров договора купли - продажи квартиры, оформленного от ****, от имени Каменского В.Е., Руденко Э.В., Руденко Р.С. на **** квартал **** ****, представленных истцами и от ветчиком, выполнены не Руденко Элеонорой Владимировной, не Руденко Романом Сергеевичем, а другим одним лицом ( л.д. 190- 202 ). Оценивая данное заключение в совокупности с другими вышеиз ложенными доказательствами по делу с учетом содержания ст.67 ГПК РФ, судебная коллегия, соглашается с выводом суда первой инстанции о соответствии данного заключения экспертизы требованиям ст.ст.59, 60 ГПК РФ, в связи, с чем данное заключение экспертизы обоснованно принято судом первой инстанции как допустимое и относимое доказательство по делу. В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достиг нуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сто ронами (пункт 2 статьи 434). Договор, подлежащий государственной реги страции, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 ГК РФ). Учитывая вышеизложенное судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что между сторонами договора от **** Руденко Э.В., Руденко Р.С. и Каменским В.Е. - не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора в связи с тем, что данный договор ими непосредственно не подписывался, подписи за истцов (продавцов) сделаны неизвестным лицом, а Каменский В.Е. (покупатель), поручив право подписи своему брату Каменскому Д.Е. по доверенности на любых документах, не знал о наличии иного экземпляра договора купли - продажи, представленном на регистрацию братом, не видел иной текст договора, передаточный акт к данному договору сторо нами не подписывался и не прикладывался, следовательно, в оспаривае мом экземпляре договора волеизъявление участников сделки не было вы ражено, в связи, с чем договор купли - продажи недвижимого имущества - квартиры - от **** между Руденко, Руденко и Каменским являет ся незаключенным. Согласно п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. № 23 «О судебном решении» поскольку по искам о призна нии разрешается вопрос о наличии или отсутствии того или иного право отношения либо отдельных прав и обязанностей участвующих в деле лиц, суд при удовлетворении иска обязан в необходимых случаях указать в ре золютивной части решения на те правовые последствия, которые влечет за собой такое признание (например, об аннулировании актовой записи ре гистрации брака в случае признания ее недействительным). Учитывая данное положение, судом первой инстанции обоснованно указано, что решение суда является основанием для погашения записей о регистрации договора купли - продажи, прав соб ственности Каменского В.Е. и ипотеки в силу закона, и для восстановле ния права общей долевой собственности Руденко Э.В. ****) и Руденко Р.С. (**** доли). Доводы апелляционных жалоб о том, что наличие подделанных подписей свидетельствует лишь о том, что не соблюдена простая письменная форма договора и при этом не доказывает отсутствие согласования между сторонами существенных условий договора, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как основаны на ошибочном толковании норм материального права. В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращение гражданских прав и обязанностей. Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Согласно ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу указанных норм права договор является заключенным в том случае, если каждая из сторон изъявила намерение (волю) приобрести для себя какие-либо гражданские права и обязанности и сторонами в требуемой форме определены все существенные условия соответствующей сделки. Из смысла закона следует, что истец должен доказать суду отсутствие намерения (волеизъявления) отчуждения им принадлежащего ему спорного недвижимого имущества. Из заключения судебной почерковедческой экспертизы от 03.03 - **** **** следует, что подписи от имени Руденко Э.В., рас положенные в графе «Э.В. Руденко», «Руденко Р.С.» под текстом и в графе «Продавец» на листе бумаги, заклеивающем концы нити, сшивающей листы экземпляров договора купли - продажи квартиры, оформленного от ****, от имени Каменского В.Е., Руденко Э.В., Руденко Р.С. на **** квартал **** ****, представленных истцами и от ветчиком, выполнены не Руденко Элеонорой Владимировной, не Руденко Романом Сергеевичем, а другим одним лицом ( л.д. 190- 202 ). Данное обстоятельство, по мнению судебной коллегии, бесспорно свидетельствует об отсутствие намерения (волеизъявления) отчуждения истцами принадлежащего им спорного недвижимого имущества. Более того, по мнению судебной коллегии ссылка ответчика на незарегистрированный, но подписанный сторонами договор, как на доказательство согласования существенных условий оспариваемого зарегистрированного договора, не может быть принято судебной коллегией в качестве допустимого и относимого доказательства по делу, так как установление воли сторон договора (не прошедшего государственную регистрацию) на приобретение определенных прав и обязанностей не является предметом рассмотрения данного иска. По мнению судебной, коллегии являются несостоятельными и доводы жалоб о том, что сделка купли-продажи спорной квартиры была совершена от имени истцов неустановленным лицом при отсутствие у последнего полномочий и впоследствии одобрена истцами, ввиду чего суду необходимо было применить ч.2 ст.183 ГК РФ, так как противоправные действия неустановленного лица не могут расцениваться как действия представителя истцов в гражданском правоотношении, ввиду чего нормы ст.183 ГК РФ к возникшим правоотношениям не подлежат применению. На основании вышеизложенного судебная коллегия, приходит к выводу, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал представленные доказательства, правильно установил значимые обстоятельства дела, существенных нарушений судом норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда не имеется. Доводы апелляционной жалобы несостоятельны и являются аналогичными тем, на которые ответчики ссылались в обоснование своих позиций, данные доводы являлись предметом исследования и оценки суда и фактически направлены на переоценку его суждения, на иное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить основанием к отмене решения. Между тем, по мнению судебной коллегии, из мотивировочной части решения суда на листе 10 абзац 6 подлежит исключению указание суда первой инстанции на неисполнение условий пункта 3.1.1. договора купли-продажи, так как подпись на расходном кассовом ордере от **** поставлена под сомнение Руденко Э.В. При этом во внимание принимается, что по факту неполучения Руденко Э.В. денежных средств возбуждено уголовное дело и проводится расследование, в связи, с чем данный вывод суда первой инстанции является преждевременным, и он может повлиять на рассмотрение другого дела. Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия, О П Р Е Д Е Л И Л А : Решение Собинского городского суда Владимирской области от 19 января 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Каменского В.Е. и представителя ЗАО КБ «Евротраст» Сокрута А.А. - без удовлетворения. Исключить из мотивировочной части решения Собинского городского суда Владимирской области от 19 января 2012 года указание суда на неисполнение условий пункта 3.1.1. договора купли - продажи от ****. Председательствующий Крайнова И.К. Судьи Удальцов А.В. Якушев. П.А.
на **** квартал **** ****
области, кадастровый (или условный) номер объекта ****, восстановив право общей долевой собственности доля в праве **** Руденко Э.В. на данный объект и право общей долевой собственности доля в праве **** Руденко Р.С. на данный объект.
на праве собственности Каменский В.Е. квартиры
Руденко Э.В. на **** квартал ********, кадастровый (или условный) номер
объекта ****,
говор не прошел государственную регистрацию, что подтвердил представи тель УФРС в судебном заседании (том 1 л.д. 7-11, 126-127).