Апелляционное определение №33-987/2012 по жалобам ООО Вереск и Парамоновой И.В.

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 28 апреля 2012 года дело по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» и Парамоновой И.В. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 18 января 2012 года, которым постановлено:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Камея» к Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск», Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест», Парамоновой И.В. о признании договора об инвестировании (долевом участии) в строительстве недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности на квартиру - удовлетворить.

Признать недействительной ничтожной сделкой договор об инвестировании (долевом участии) в строительство от **** года, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Вереск» и Парамоновой И.В..

Применить последствия недействительности сделки:

аннулировать запись № **** от **** года в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности Парамоновой И.В. на ****;

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» в пользу Парамоновой И.В. **** руб.

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью «Камея» право собственность на ****, прекратив право собственности Парамоновой И.В. на данный объект недвижимости.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Вереск», Общества с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест», Парамоновой И.В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Камея» в возврат государственной пошлины, уплаченной при подаче иска по **** руб. **** коп. с каждого.

В удовлетворении встречных исковых требований Парамоновой И.В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Камея», Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест» о признании сделки недействительной отказать.

После вступления решения суда в законную силу отменить меры обеспечения иска, принятые на основании определения суда от **** года в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением ****.

Заслушав доклад судьи Якушева П.А., выслушав объяснения представителей Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» - Шигонцевой И.М., Куликовой И.В., представителя Парамоновой И.В. – Чалых А.И., представителя Общества с ограниченной ответственностью «Монострой» - Шигонцевой И.М., поддержавших доводы апелляционных жалоб, объяснения представителей Общества с ограниченной ответственностью «Камея» - Бугаевой О.В., Лукьянова Д.Б., Леоновой И.М., представителя департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области – Бермелеевой Е.А., возражавших относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Общество с ограниченной ответственностью «Камея» (далее также – ООО «Камея») обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «РостСтройИнвест» (далее также - ООО «РостСтройИнвест»), Обществу с ограниченной ответственностью «Вереск» (далее также - ООО «Вереск»), Парамоновой И.В., в котором с учетом неоднократных уточнений и дополнений в окончательной редакции просило признать недействительной ничтожной сделкой договор об инвестировании (долевом участии) в строительство от **** года, заключенный между ООО «Вереск» и Парамоновой И.В., аннулировать запись № **** от **** года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - ЕГРП) о государственной регистрации права собственности Парамоновой И.В. на квартиру ****, признать право собственности на указанную квартиру, прекратить право собственности на нее Парамоновой И.В.

В обоснование истец указал, что **** года между ООО «Камея» и ООО «РостСтройИнвест» заключен договор долевого участия в строительстве помещения цокольного этажа бизнес-центра на **** г. Владимира, во исполнение которого истцом уплачено ООО «РостСтройИнвест» **** руб.

**** года между ООО «РостСтройИнвест» (инвестор) и ООО «Вереск» (заказчик) заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является строительство инвестиционного объекта – **** этажного жилого дома на строительной площадке площадью **** кв.м, находящегося по адресу – ****. Пунктом **** договора предусмотрено, что ООО «РостСтройИнвест» имеет право привлекать в строительство Объекта денежные средства третьих лиц (соинвесторов) с заключением с ними договоров соинвестирования. Базовое соотношение раздела инвестиционного объекта между сторонами договора изменено Дополнительным соглашением от **** года к договору инвестирования от **** года, при этом за инвестором ООО «РостСтройИнвест» закреплен ****% жилой площади, в том числе квартиры № ****. В соответствии с актом распределения квартир между участниками инвестиционного строительства жилого дома ****, являющимся приложением к дополнительному соглашению от **** года и подписанным директором ООО «Вереск» А. и конкурсным управляющим ООО «РостСтройИнвест» В., истцу ООО «Камея» распределена квартира № ****.

**** года в рамках реализации п. **** договора инвестирования от **** года, заключенного между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Вереск», между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Камея» заключен договор об инвестировании в строительство многоэтажного жилого дома, в настоящее время имеющего адрес: ****. При этом истец осуществлял финансирование строительства в размере, равном **** кв.м. общей площади строящейся трехкомнатной квартиры с проектным номером **** (в настоящее время ****). В связи с неисполнением ООО «РостСтройИнвест» обязательств по договору от **** года, **** года заключено соглашение о зачете произведенной оплаты по нему (**** руб.) во исполнение договора от **** года

**** года заказчиком строительства дома - ООО «Вереск» - получено разрешение на сдачу дома в эксплуатацию, однако квартира истцу до настоящего времени не передана. Напротив, **** года ООО «Вереск» заключило с Парамоновой И.В. договор долевого участия в строительстве спорной квартиры, на основании которого Парамонова И.В. зарегистрировала право собственности на квартиру, расположенную по адресу: ****.

ООО «Камея» указывает, что в результате неправомерных действий ответчиков истец в настоящее время лишено возможности распоряжаться указанной квартирой, просит восстановить нарушенное право.

Определением Ленинского районного суда г. Владимира от **** года к производству суда принято встречное исковое заявление Парамонова И.В. к ООО «Камея», ООО «РостСтройИнвест» о признании недействительной ничтожной сделкой договора о соинвестировании в строительство от **** года

В обоснование Парамонова И.В. указала, что решением Арбитражного суда Владимирской области, вступившим в законную силу **** года, решение участников ООО «РостСтройИнвест», оформленное протоколом от **** года, о продлении полномочий директора ООО «РостСтройИнвест» Б. на новый срок, признано недействительным. Со ссылкой на ст. 53, 91 ГК РФ, ст. 40 Федерального закона от 08.02.1998 «Об обществах с ограниченной ответственностью» указывает, что Б. при заключении оспариваемого договора не обладал полномочиями действовать от имени юридического лица.

Кроме того, встречный истец полагает, что ООО «РостСтройИнвест» не имело права распоряжаться спорной квартирой, поскольку не являлось ее собственником и не выполнило в полном объеме обязательства по договору инвестирования от **** года, заключенному между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Вереск».

В судебном заседании суда первой инстанции представители истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску - ООО «Камея» - поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске с учетом его уточнения и дополнения. Возражали против удовлетворения встречных требований, полагая их не основанными на законе.

Представители ответчика по первоначальному иску - ООО «Вереск» - в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования ООО «Камея» не признали, просили отказать в их удовлетворении, поскольку ООО «РостСтройИнвест» не имело права распоряжаться спорной квартирой в условиях ненадлежащего исполнения им обязательств по договору инвестирования от **** года, заключенному между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Вереск». Полагали обоснованными и подлежащими удовлетворению встречные исковые требования Парамоновой И.В.

Ответчик по первоначальному иску и истец по встречному иска - Парамонова И.В. - в судебное заседание суда первой инстанции не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещалась судом надлежащим образом, ранее в процессе рассмотрения дела в письменном виде ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика и истца по встречному иску Парамоновой И.В. возражала относительно удовлетворения первоначальных требований ввиду недействительности договоров, на которых они основаны. Поддержала встречный иск со ссылкой на указанные в нем обстоятельства.

Ответчик по встречному иску - ООО «РостСтройИнвест» - в судебное заседание суда первой инстанции представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Ранее от конкурсного управляющего ООО «РостСтройИнвест» В. поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «РостСтройИнвест», был представлен письменный отзыв, в котором В. указала, что **** года между ООО «Ростстройинвест» (инвестор) и ООО «Камея» (соинвестор) заключен договор № **** на соинвестирование в строительство, согласно которому ООО «Камея» передавалось жилое помещение, площадью **** кв.м., расположенное на **** этажном жилом доме ****. ООО «Камея» в соответствии с п. **** данного договора полностью исполнило свои обязательства по оплате цены договора, в качестве оплаты были приняты денежные средства, переданные ООО «РостСтройИнвест» по договору № **** на долевое участие в строительстве, который был расторгнут до исполнения обязательств по передаче нежилого помещения и денежные средства по которому были получены ООО «РостСтройИнвест». Полагает, что в силу данных обстоятельств ООО «Камея» вправе претендовать на квартиру ****. Также указывает, что право требования ООО «РостСтройИнвест» на спорную квартиру подтверждено актом распределения квартир, подписанным участниками инвестиционного строительства жилого дома № ****, который является приложением к дополнительному соглашению от **** года к договору об инвестировании в строительство от **** года, заключенному между ООО «Вереск» в лице директора А. и ООО «РостСтройИнвест» в лице конкурсного управляющего В. Также ООО «Вереск» подписало с конкурсным управляющим ООО «РосСтройИнвест» акт распределения квартир и дополнительное соглашение от **** года к договору об инвестировании в строительство от **** года, в котором закреплено право на спорную квартиру за ООО «РостСтройИнвест», при этом данные документы были подписаны директором ООО «Вереск» А., который ранее подписал договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве № **** от **** года с Парамоновой И.В. В этой связи В. полагает, что договор, заключенный ООО «Вереск» с Парамоновой И.В. **** года, является ничтожным. Считает требования ООО «Камея» подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области - Бермилеева Е.А., полагала исковые требования ООО «Камея» обоснованными и просила их удовлетворить. Указала, что департамент проводил работу по защите прав соинвесторов строительства ООО «Вереск», в том числе и дома ****, в рамках которой директор ООО «Вереск» А. представил реестр соинвесторов за своей подписью, где соинвестором квартиры № **** было указано ООО «Камея». Сведений о вторичной продаже квартир ООО «Вереск» в департамент не представляло.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Владимирской области - в судебное представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела было извещено надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Представители третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «Монострой» - полагали требования ООО «Камея» необоснованными. Встречные исковые требования Парамоновой И.В. считали законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом первой инстанции вынесено определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся участников процесса.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах (с учетом представленных в суд апелляционной инстанции дополнений) ООО «Вереск» и Парамонова И.В., указывая, что решение суда является необоснованным и незаконным. По мнению апелляторов, судом не учтено, что ООО «РостСтройИнвест» не выполнило в полном объеме обязательства по договору инвестирования от **** года, заключенному между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Вереск», поэтому не могло заключать договор соинвестирования с ООО «Камея» в отношении спорной квартиры. Б. при заключении договора от **** года между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Камея» не обладал полномочиями действовать от имени юридического лица. Судом не установлено, были ли фактически использованы денежные средства ООО «Камея» в сумме **** руб., оплаченные по договору долевого участия от **** года, для строительства жилого дома ****. Суд неправильно применил последствия недействительности сделки и не рассмотрел требование ООО «Камея» о прекращении права собственности Парамоновой И.В.

Апелляционное рассмотрение дела проведено без участия Парамоновой И.В., которая получила судебное извещение о судебном заседании **** года, об отложении судебного заседания на **** года была извещена через своего представителя - Чалых А.И., действующего на основании доверенности от **** года, что подтверждается распиской в получении повестки для передачи Парамоновой И.В. Также Парамонова И.В. о судебном заседании **** года была извещена телеграммой.

Также в суд апелляционной инстанции не явились представители ООО «РостСтройИнвест» и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей ООО «Вереск» - Шигонцевой И.М., Куликовой И.В., представителя Парамоновой И.В. – Чалых А.И., представителя ООО «Монострой» - Шигонцевой И.М. (после перерыва), представителей ООО «Камея» - Бугаевой О.В., Лукьянова Д.Б., Леоновой И.М., представителя департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области – Бермелеевой Е.А. (присутствовавшей до перерыва), обсудив доводы апелляционных жалоб жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности (п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»), в том числе оспаривая основания регистрации права за иным субъектом.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Для удовлетворения первоначальных исковых требований ООО «Камея» должно представить доказательства возникновения у него права собственности на спорное жилое помещение, отсутствие правовых оснований для регистрации права собственности Парамоновой И.В. на него и факт нахождения жилого помещения во владении ООО «Камея».

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что **** года между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Камея» заключен договор на долевое участие в строительстве № ****, по условиям которого ООО «Камея» осуществляет инвестирование в объеме, равном **** кв.м. помещений цокольного этажа в строительстве Бизнес-Центра по **** г. Владимира (мкр. № ****) (том 1, л.д. 23-24).

**** года между ООО «РостСтройИнвест» (инвестор) и ООО «Вереск» (заказчик) заключен договор об инвестировании в строительство в рамках Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», предметом которого является строительство инвестиционного объекта – **** этажного жилого дома на строительной площадке площадью **** кв.м, находящегося по адресу – **** (том 1, л.д. 25-26).

Пунктом **** договора от **** года предусмотрено, что инвестор имеет право привлекать в строительство Объекта денежные средства третьих лиц (соинвесторов) с заключением с ними договоров соинвестирования без согласования с заказчиком.

В силу п. 1.6 указанного договора инвестиционный объект поступает в собственность инвестора (соинвесторов) по окончании строительства пропорционально оплаченной доли, которая была проинвестирована за счет его (их) средств.

Пунктом 1.9 указанного договора предусмотрено, что распределение между сторонами общей жилой площади объекта и общей площади встроенных нежилых помещений с поквартирной (покомнатной) конкретизацией помещений той или иной стороне осуществляется путем подписания протокола распределения помещений.

Базовое соотношение раздела инвестиционного объекта между сторонами договора изменено дополнительным соглашением от **** года к договору инвестирования от **** года, при этом за инвестором ООО «РостСтройИнвест» закреплен ****% жилой площади, в том числе квартиры № **** (том 1 л.д. 40).

В соответствии с актом распределения квартир между участниками инвестиционного строительства жилого дома ****, являющимся приложением к дополнительному соглашению от **** года и подписанным директором ООО «Вереск» А. и конкурсным управляющим ООО «РостСтройИнвест» В., истцу ООО «Камея» распределена квартира № **** (том 1, л.д. 35-36).

**** года между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «РостСтройИнвест» (генподрядчик) заключен договор подряда на капитальное строительство указанного дома, по которому заказчик поручает, а генподрядчик принимает на себя обязательства по выполнению строительно-монтажных работ по строительству дома в соответствии с условиями договора (том 1, л.д. 28-32).

Из материалов дела следует, что **** года между ООО «РостСтройИнвест» (инвестор) и ООО «Камея» (соинвестор) заключен договор на соинвестирование в строительство № ****, по условиям которого соинвестор осуществляет финансирование строительства в объеме, равном **** кв.м. общей площади строящейся квартиры с проектным номером **** (в результате проведенной технической инвентаризации проектный номер квартиры изменен на № ****), расположенной на шестом этаже в **** этажном жилом доме (№ ****) в жилом квартале, ограниченном ****. Согласно п. **** договора его полная стоимость установлена в размере **** рублей. (том 1, л.д. 37-38).

Пунктом **** указанного договора предусмотрена дополнительная оплата Соинвестором стоимости подключения объекта долевого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (энергоснабжение, водоснабжение, водоотведение, ливневая канализация, газоснабжение) пропорционально доли потребляемых им ресурсов в объекте долевого строительства согласно расчета на момент осуществления технологического подключения (постановление Правительства № 83 от 13.02.2006 года) Заказчику-застройщику (ООО «Вереск»).

**** года между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Камея» заключено дополнительное соглашение о расторжении договора № **** на долевое участие в строительстве от **** года Оплату, произведенную по расторгаемому договору (**** руб.), стороны договорились считать как оплату по договору на соинвестирование в строительство № **** от **** года

Согласно представленным платежным поручениям (том 1, л.д. 45-51) и выпискам ОАО **** по лицевому счету ООО «Камея» (том 3, л.д. 91-97) Общество во исполнение договора на долевое участие в строительстве от **** года уплатило ООО «РостСтройИнвест» сумму в размере **** рублей, как это предусмотрено п. **** договора № **** от **** года.

При этом в материалы дела не представлены доказательства оплаты со стороны ООО «Камея» заказчику ООО «Вереск» предусмотренной п.**** договора на соинвестирование в строительство № **** от **** года стоимости подключения дома к сетям инженерно- технического обеспечения.

Вместе с тем, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что данное обстоятельство не является основанием считать договорное обязательство по финансированию строительства объекта недвижимости в виде квартиры, находящейся по адресу: ****, проектный номер ****, ООО «Камея» неисполненным.

Факт того, что ООО «Камея» полностью выполнило основные обязательства по договору на соинвестирование в строительстве от **** года, связанные с уплатой полной стоимости договора, подтверждается также справкой ООО «РостСтройИнвест» от **** года (том 1, л.д. 43).

Согласно справке ООО «РостСтройИнвест» от **** года ООО «Камея» в счет оплаченных **** кв.м. нежилого помещения цокольного этажа в Бизнес-Центре по **** г. Владимира передается для продажи трехкомнатная квартира № **** общей площадью **** кв.м., расположенная на шестом этаже в **** этажном жилом доме (№ ****) в жилом квартале, ограниченном **** (том 1, л.д. 41).

Из протокола собрания учредителей ООО «Камея» от **** года (том 4, л.д. 144) усматривается, что указанной выше квартире после получения правоустанавливающих документов решено присвоить статус служебного жилого помещения, квартира предназначена для сотрудников ООО «Камея», нуждающихся в жилье.

**** года, как следует из объяснений представителей ответчика ООО «Вереск», было заключено соглашение о привлечении к строительству жилого дома вместо ООО «РостСтройИнвест» другого генподрядчика, к которому перешли обязательства по передаче квартир лицам, состоявшим в договорных отношениях с ООО «РостСтройИнвест».

Данное обстоятельство связано с ненадлежащим исполнением ООО «РостСтройИнвест» обязательств, предусмотренных договором об инвестировании от **** года.

Наличие претензий со стороны ООО «Вереск» к ООО «РостСтройИнвест» по строительству объекта – жилого дома по адресу: **** - усматривается из писем директора ООО «Вереск» А. в адрес директора ООО «РостСтройИнвест» Б. № **** от **** года (том 1, л.д. 109), № **** от **** года (том 1, л.д. 111), № **** от **** года (том 1, л.д. 112).

Вместе с тем, при рассмотрении дела судом первой инстанции факт замены генподрядчика ООО «РостСтройИнвест» документально не был подтвержден, соглашение, на которое в обоснование доводов ссылаются представители ответчика ООО «Вереск», суду не представлено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что обязательства по передаче квартир по договорам на соинвестирование в строительство квартир в жилом доме по адресу: **** следует считать возложенными на ООО «РостСтройИнвест».

Установлено, что **** года многоквартирный жилой (****), расположенный в жилом квартале, ограниченном ****, введен в эксплуатацию на основании разрешения, выданного ООО «Вереск» Управлением архитектуры и строительства администрации г. Владимира № ****, и ему присвоен адрес: **** (том 1, л.д. 39).

Из материалов дела следует, что **** года между ООО «Вереск» (заказчик) и Парамоновой И.В. (инвестор) заключен договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве № ****, по условиям которого заказчик обязался построить и передать инвестору трехкомнатную квартиру строительный номер ****, общей площадью **** кв.м. в доме ****, а инвестор взял на себя обязательство уплатить стоимость квартиры в размере **** руб. (том 1, л.д. 74-75).

**** года Парамоновой И.В. произведена оплата квартиры, что подтверждается справкой ООО «Вереск» (том 1, л.д. 72).

Кроме того, факт оплаты квартиры подтверждается имеющейся в материалах дела квитанцией ООО «Монострой» о внесении Парамоновой И.В. в кассу указанной организации на основании письма ООО «Вереск» от **** года денежных средств в размере **** руб. по договору инвестирования в строительство № **** от **** года (том 2 л.д. 36; том 3 л.д. 126).

Актом приема-передачи от **** года указанная квартира передана Парамоновой И.В. (том 1, л.д. 76).

**** года Парамонова И.В. зарегистрировала право собственности на квартиру, о чем в ЕГРП внесена регистрационная запись № **** (т. 1 л.д. 77).

Проанализировав положения ст.ст. 6 и 8 Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», ч. 1 ст. 421 ГК РФ и ч. 3 ст. 425 ГК РФ, суд первой инстанции обоснованно указал, что условия договоров, заключаемых между участниками инвестиционной деятельности по строительству объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено до 01 апреля 2005 года, должны соответствовать положениям ГК РФ и Федерального закона от 25.02.1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». При заключении договоров инвестирования стороны свободны при определении своих взаимоотношений. При этом в силу общих начал гражданского законодательства (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 421 ГК РФ) договоры инвестирования порождают гражданские права и обязанности. Данные договоры являются двусторонними и предусматривают встречный характер обязательств. На основании договоров инвестирования осуществляется регистрация прав непосредственно инвесторов (соинвесторов) на объекты капитальных вложений.

По условиям договора об инвестировании в строительство от **** года, заключенного между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «РостСтройИнвест» (инвестор), стороны пришли к соглашению установить следующее значение употребляемых в нем терминов и понятий (п. 1.2):

инвестиции–собственные и (или) привлеченные денежные средства инвестора, в том числе работы и услуги, направленные на строительство инвестиционного объекта,

соинвестор – юридическое или физическое лицо, которое направляет свои и (или) привлеченные денежные средства в строительство инвестиционного объекта и которое хотело бы получить в собственность часть инвестиционного объекта. Инвестиционный объект поступает в собственность инвестора (соинвестора (ов) по окончании строительства пропорционально оплаченной доли, которая была проинвестирована за счет его (их) средств (пункт 1.6).

Согласно п. 2.3 договора он считается заключенным с момента его подписания представителями сторон и действует до утверждения органом местного самоуправления г. Владимира акта государственной приемочной комиссии.

В соответствии с п.п. **** договора инвестор принимает на себя обязательство осуществить строительство объекта за счет собственных и (или) привлеченных инвестиций без наружных инженерных сетей и осуществить инвестирование строительства в соответствии с настоящим договором. Инвестор (ООО «РостСтройИнвест») имеет право привлекать в строительство инвестиционного объекта денежные средства третьих лиц (соинвесторов) с заключением с ними договоров о соинвестировании (привлечении денежных средств в строительство) без согласования с заказчиком и несет ответственность за исполнение по этим договорам. Инвестор вправе передавать свои права и обязанности полностью или частично третьим лицам.

По условиям п.п. **** договора, стороны предусмотрели базовое соотношение раздела инвестиционного объекта и распределение между ними общей жилой площади с поквартирной конкретизацией помещений той или другой стороне путем подписания протокола распределения помещений, являющееся приложением № 1 к договору.

**** года между ООО «Вереск» и ООО «РостСтройИнвест» подписано дополнительное соглашение, в соответствии с которым установлено базовое соотношение раздела инвестиционного объекта, в том числе общая жилая площадь: заказчик ****%, инвестор ****% (т.1. л.д. 27).

Из пунктов **** договора подряда на капитальное строительство от **** года усматривается, что работы, выполняемые по настоящему договору, являются инвестициями в строительство объекта по договору об инвестировании в строительство от **** года и подлежат принятию к зачету на долю инвестора в базовом соотношении.

Согласно п. **** данного договора, заказчик оплачивает генподрядчику стоимость выполненных работ выделением части объекта в виде жилых и нежилых площадей в соответствии с договором об инвестиционной деятельности от **** года, заключенного между сторонами. Расчет за выполненные работы по объекту производится заказчиком на основании акта приемки выполненных этапов работ по форме КС-2 и справки КС-3.

При этом договором подряда не предусмотрена обязанность генподрядчика выполнять предусмотренную в договоре работу лично.

В силу ч 1. ст. 706 ГК РФ если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что из анализа условий договоров, заключенных между ООО «Вереск» как заказчика строительства инвестиционного объекта – многоквартирного жилого дома **** и ООО «РостСтройИнвест» как инвестора и генерального подрядчика строительства, следует, что ООО «РостСтройИнвест» было вправе осуществить строительство дома своими силами и за счет собственных денежных средств, а также без согласования с заказчиком за счет привлеченных инвестиций третьих лиц (соинвесторов) и силами сторонних строительных организаций. По окончании строительства инвестиционный объект поступает в собственность инвестора или соинвесторов пропорционально оплаченной ими доли.

В соответствии с ч. 2 ст. 307 и ч. 1 ст. 313 ГК РФ обязательства возникают из договора.

Исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

ООО «РостСтройИнвест» подтвердило выполнение ООО «Камея» обязательств по заключенному между ними договору № **** на соинвестирование в строительство от **** года.

Ссылка представителя ответчика ООО «Вереск» в обоснование своих доводов на заключение эксперта ООО «****» от **** года № ****, проводившего бухгалтерское исследование документов ООО «****» (том 1, л.д. 186-206), как на доказательство неоплаты ООО «Камея» за квартиру, не может быть принята судом во внимание, поскольку данное заключение противоречит иным доказательствам по делу.

Кроме того, из заключения усматривается, что в распоряжение эксперта были представлены не все финансово - бухгалтерские документы и данное исследование проведено вне рамок данного гражданского дела, вследствие чего обосновано признано судом первой инстанции допустимым доказательством по делу.

Согласно дополнительному соглашению к договору об инвестировании в строительство от **** года, подписанному между ООО «Вереск» и ООО «Ростстройинвест» **** года, базовое соотношение раздела инвестиционного объекта установлено заказчику ****% общей жилой площади, инвестору ****%. При этом заказчику отошли квартиры № ****, а все остальные квартиры, в том числе и спорная, инвестору (том 1, л.д. 40).

Решением Арбитражного суда Владимирской области от **** года, вступившим в законную силу, ООО «Вереск» отказано в удовлетворении иска к ООО «Ростстройинвест» о внесении изменений в договор об инвестировании в строительство от **** года в части изменения базового соотношения раздела инвестиционного объекта.

Доводы представителя ответчика ООО «Вереск» о том, что общество не знало о заключении договора на соинвестирование в строительство с ООО «Камея» на спорную квартиру, суд обосновано признал несостоятельными, поскольку они опровергаются материалами дела.

Согласно реестру соинвесторов дома ****, являющегося приложением к протоколу совещания в департаменте строительства и архитектуры администрации Владимирской области по защите прав соинвесторов строительства ООО «Вереск» от **** года, подписанного директором ООО «Вереск» А., соинвестором квартиры № **** значится истец ООО «Камея» (том 2, л.д. 53-58). Подлинники протокола и реестра обозревались в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Также истец указан как инвестор спорной квартиры в акте распределения квартир между участниками инвестиционного строительства дома, подписанном А. и конкурсным управляющим ООО «РостСтройИнвест» В. **** года (том1, л.д. 35-36).

С учетом изложенного судебная коллегия признает правильным вывод суда первой инстанции о том, что ООО «Вереск» было известно о заключении договора соинвестирования между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Камея» на спорную квартиру.

В процессе рассмотрения дела судом достоверно установлено, что спорная квартира фактически находится во владении ООО «Камея», не опровергнуто данное обстоятельство и в суде апелляционной инстанции.

Так, из материалов дела следует, что в **** году ООО «Камея» заключило договор поставки газа с ОАО «Владимироблгаз», за свой    счет установило газовый счетчик и плиту, заключило договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, на предоставление коммунальных услуг с ТСЖ «****», оплачивает жилищно-коммунальные услуги, что подтверждается документально, а также показаниями опрошенной в качестве свидетеля председателя ТСЖ Д.

Согласно справке ТСЖ «****» от **** года Парамонова И.В. никогда не проживала в указанной квартире, не обращалась в ТСЖ по вопросу заключения Договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении ей коммунальных услуг по адресу: **** (том 2, л.д.172).

Из справок № **** и № **** от **** года ТСЖ «****» усматривается, что ООО «Камея» является членом ТСЖ «****» с **** года и несет бремя содержания общего имущества, а также вносит плату за пользование коммунальными услугами (водоснабжение и водоотведение) (том 2, л.д.173-174).

Истец по встречному иску Парамонова И.В. полагает владение ООО «Камея» квартирой незаконным.

По факту проникновения О., являющейся **** ООО «Камея», в квартиру по адресу: **** **** года Парамонова И.В. обратилась в Ленинский межрайонный следственный отдел СУ СК РФ по Владимирской области с заявлением о возбуждении уголовного дела.

**** года в возбуждении уголовного дела в отношении О. отказано в связи с отсутствием в ее действиях состава преступления, о чем следователем Ленинского межрайонного следственного отдела СУ СК РФ по Владимирской области вынесено соответствующее постановление (том 4, л.д. 141-143).

При этом в ходе проведенной по заявлению Парамоновой И.В. проверки установлено, что Парамонова И.В. и члены ее семьи в квартире **** не проживают.

То обстоятельство, что в **** году в процессе рассмотрения дела Парамонова И.В. обращалась в ресурсоснабжающие организации по вопросу расторжения договоров, заключенных с ООО Камея» в отношении квартиры ****, и заключению с ней соответствующих договоров, обосновано оценено судом первой инстанции как не свидетельствующее о фактическом владении (хозяйственном господстве) Парамоновой И.В. спорной квартирой.

С учетом выполнения ООО «Камея» всех обязательств по договору соинвестрирования от **** года, являющихся основанием для признания за истцом права собственности на квартиру, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что первоначальное право на получение в собственность объекта инвестиционной деятельности – спорной квартиры возникло у истца как соинвестора ООО «РостСтройИнвест».

При этом ООО «Камея» владеет спорной квартирой, что является необходимым условием удовлетворения иска о признании права лица, считающего себя собственником недвижимого имущества. право на которое зарегистрировано за иным субъектом (п. 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

При этом имущественные претензии ООО «Вереск» как заказчика строительства дома к ООО «РостСтройИнвест» не могут повлиять на права соинвесторов, полностью внесших предусмотренную договором оплату, на получение объекта инвестирования в собственность, поскольку в договорных отношениях соинвесторы с ООО «Вереск» не состоят. В силу части 3 статьи 308 Гражданского кодекса РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Поэтому доводы апелляционной жалобы о незаконности решения суда в связи с неисполнением ООО «РостСтройИнвест» отдельных обязательств перед ООО «Вереск» судебная коллегия признает несостоятельными.

Более того, в материалы дела не представлены достоверные доказательства, которые неопровержимо бы подтверждали довод представителей ООО «Вереск» о неисполнении обязательств ООО «РостСтройИнвест» по договору об инвестировании в строительство от**** года Имеющиеся в материалах дела дополнительные соглашения (том 1, л.д. 27), протоколы распределения площадей (том 1, л.д. 33), акт распределения квартир (том 1, л.д. 35), дополнительное соглашение от **** года, составленное после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (том 1, л.д. 40), свидетельствуют об обратном.

Судебная коллегия не может признать обоснованным довод апелляционных жалоб о том, что неисполнение обязательств ООО «РостСтройИнвест» по договору об инвестировании в строительство от**** года подтверждается актом распределения квартир (том 3, л.д. 141-145), представленным в Управление Росреестра по Владимирской области, поскольку данный акт односторонний, подписан только директором ООО «Вереск».

ООО «Камея» представлены доказательства возникновения у него права собственности на спорное жилое помещение, отсутствие правовых оснований для регистрации права собственности Парамоновой И.В. на него и факт нахождения жилого помещения во владении ООО «Камея».

Суд первой инстанции обоснованно указал, что право истца на получение квартиры в собственность нарушено действиями ООО «Вереск», заключившим **** года с Парамоновой И.В. договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве спорной квартиры и передавшим ее последней по акту приема-передачи, что послужило основанием для государственной регистрации за последней права собственности.

Как установлено выше, решением Арбитражного суда Владимирской области от **** года по делу № **** ООО «Вереск» отказано в иске к ООО «РостСтройИнвест» о внесении изменений в договор об инвестировании в строительство от **** года в части изменения базового соотношения раздела инвестиционного объекта.

Согласно п.п. **** договора об инвестировании заказчик имеет право требовать расторжения договора за нарушение сроков строительства со стороны инвестора.

Пунктом **** договора подряда от **** года предусмотрено, что в случае, если заказчиком будут обнаружены некачественно выполненные работы, генподрядчик своими силами обязан в согласованный срок переделать эти работы для обеспечения их надлежащего качества. При невыполнении генподрядчиком этой обязанности заказчик вправе для исправления некачественно выполненных работ привлечь другую организацию с оплатой расходов за счет генподрядчика.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции приходит к верному выводу о том, что ООО «Вереск» нарушило инвестиционное обязательство, поскольку указанными договорами не предусмотрено изменение базового соотношения раздела инвестиционного объекта в случае нарушения ООО «РостСтройИнвест» своих обязательств инвестора и генподрядчика. Соответственно, ООО «Вереск» неправомерно заключило с Парамоновой И.В. договор долевого участия в строительстве, нарушающий положения инвестиционного договора относительно базового соотношения раздела инвестиционного объекта и в нарушение п. 1 ст. 209 ГК РФ передало Парамоновой И.В. по акту приема-передачи спорную квартиру.

На основании ч. 3 ст. 420 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

В силу ст.ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Кроме того, согласно пункту **** договора об инвестировании в строительство от **** года, заказчик (ООО «Вереск») обязан обеспечить защиту инвестиций инвестора и соинвесторов перед третьими лицами, государственными и муниципальными контролирующими и административными органами.

Как следует из ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Оценив в совокупности установленные юридически значимые обстоятельства и требования закона, суд первой инстанции усмотрел в действиях ООО «Вереск» признаки злоупотребления правом при осуществлении обязанностей заказчика строительства инвестиционного объекта, многоквартирного жилого дома ****, в отношении соинвестора квартиры № **** (строительный номер ****). В результате действий ООО «Вереск», не основанных на законе и условиях договора, нарушено конституционное право истца иметь в собственности недвижимое имущество, приобретенное за счет инвестиционных вложений, и заключен ничтожный договор об инвестировании (долевом участии) в строительстве с Парамоновой И.В. Судебная коллегия соглашается с приведенным мотивированным суждением суда первой инстанции.

Согласно ст.ст. 166, 167, 168 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В связи с тем, что ООО «Вереск» ни законом, ни договором не было наделено правом распоряжаться спорной квартирой, в том числе путем ее фактического отчуждения Парамоновой И.В. через договор соинвестирования (долевого участия) в строительстве от **** года, а иных оснований возникновения гражданского права в данной ситуации не усматривается, суд обоснованно признал данную сделку недействительной как не соответствующую требованиям закона.

В соответствии со ст. 166, 167 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В качестве последствий недействительности ничтожной сделки суд аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись № **** от **** года о государственной регистрации права собственности Парамоновой И.В. на квартиру ****, а также взыскал с ООО «Вереск» в пользу Парамоновой И.В. уплаченную последней денежную сумму за спорную квартиру в размере **** руб.

Одновременно суд удовлетворил исковые требования о признании права собственности ООО «Камея» на спорную квартиру на основании договора о соинвестировании в строительство № **** от **** года, соответственно право собственности Парамоновой И.В. в отношении указанного объекта решением суда прекращено.

При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ООО «Вереск» (с учетом дополнений) о том, что суд неправильно применил последствия недействительности сделки и не рассмотрел требование ООО «Камея» о прекращении права собственности Парамоновой И.В., судебная коллегия признает несостоятельными.

Что касается встречного требования о признании недействительной ничтожной сделкой договора о соинвестировании в строительство № **** от **** года, то суд обоснованно отказал в его удовлетворении.

Действительно, решением Арбитражного суда Владимирской области от **** года признано недействительным решение участников ООО «РостСтройИнвест», оформленное протоколом от **** года № ****, о продлении полномочий директора Б. на новый срок.

Парамонова И.В. указывает на то, что оспариваемый договор подписан Б. от имени ООО «РостСтройИнвест» при фактическом отсутствии у него соответствующих полномочий.

Между тем, из Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц № **** от **** года (том 4, л.д. 146), представленной МИФНС № **** по Владимирской области по состоянию на **** года – дату заключения между ООО «РостСтройИнвест» в лице директора Б. и ООО «Камея» договора на соинвестирование в строительство № **** - следует, что Б. являлся лицом, уполномоченным без доверенности действовать от имени юридического лица «РостСтройИнвест». ООО «Камея» не было осведомлено об отсутствии у представителя юридического лица действовать от имени организации.

В силу ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

При рассмотрении дела в суд поступил отзыв представителя ООО «РостСтройИнвест» В., в котором она подтвердила заключение оспариваемого договора (одобрила сделку), а также указала на отсутствие возражений относительно исковых требований ООО «Камея».

Согласно решению Арбитражного суда Владимирской области от **** года ООО «РостСтройИнвест» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство (том 3, л.д. 16-21).

Определением Арбитражного суда Владимирской области от **** года конкурсным управляющим общества назначена В., полномочия которой неоднократно продлялись определениями Арбитражного суда Владимирской области в установленном законом порядке на срок до **** года.

Согласно п. 2 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства прекращаются полномочия руководителя должника, иных органов управления должника и собственника имущества должника - унитарного предприятия (за исключением полномочий общего собрания участников должника, собственника имущества должника принимать решения о заключении соглашений об условиях предоставления денежных средств третьим лицом или третьими лицами для исполнения обязательств должника).

В силу ст. 127 указанного закона при принятии решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства арбитражный суд утверждает конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий действует до даты завершения конкурсного производства или прекращения производства по делу о банкротстве.

Таким образом, поскольку конкурсное производство в отношении ООО «РостСтройИнвест» не прекращено, конкурсный управляющий В. не была отстранена об обязанностей конкурсного управляющего, то суд правильно указал, что она имела законное право действовать от имени ООО «РостСтройИнвест» и одобрить заключение договора № **** на соинвестирование в строительство между ООО «РостСтройИнвест» и ООО «Камея».

Также не имелось оснований для признания незаключенным договора об инвестировании в строительство от **** года, на что ссылается Парамонова И.В., поскольку факт согласования всех его существенных условий нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела.

На основании ст. 98 ГПК РФ судом правильно распределены судебные расходы.

Доводы апелляционных жалоб не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.

Решение суда является законным, поскольку принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, а также обоснованным, поскольку имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости; решение содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Ленинского районного суда г. Владимира от 18 января 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью «Вереск» и Парамоновой И.В. на указанное решение - без удовлетворения.

Председательствующий:                          И.К. Крайнова

Судьи:                                         А.В. Удальцов

П.А. Якушев