Дело № 33- 1309/12 Докладчик Закатова О.Ю.
Судья Ильина Н.В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Писаревой З.В.
судей Закатовой О.Ю., Бочкарёва А.Е.
при секретаре Бойцовой О.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 17 мая 2012 года дело по апелляционной жалобе Никитиной А.В. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 21 февраля 2012 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Никитиной А.В., действующей в интересах собственников многоквартирного жилого дома, к Обществу с ограниченной ответственностью «Жилищное эксплуатационное управление №4» о понуждении передать председателю совета жилого дома **** техническую и иную документацию на многоквартирный дом, о признании незаконными действий по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальное помещение дома, о понуждении убрать охранную сигнализацию и передать председателю совета дома ключи от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями – отказать.
Заслушав доклад судьи Закатовой О.Ю., объяснения Никитиной А.В., её представителей Демина А.А., Абрамова А.С., поддержавших доводы жалобы, Трутневой М.Ю., представляющей интересы ООО «ЖЭУ №4», полагавших решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
у с т а н о в и л а:
Никитина А.В., уполномоченная советом многоквартирного жилого дома действовать в интересах собственников дома, обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью « Жилищное Эксплуатационное Управление №4» (далее ООО «ЖЭУ №4) о признании незаконными действий по отказу в передаче вновь образованной управляющей организации документации на многоквартирный дом, понуждении к совершению действий.
В обоснование иска указала, что **** года на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме №27 **** было принято решение о расторжении договора управления домом с ООО «ЖЭУ №4» в связи с ненадлежащим исполнением обязательств и о выборе новой управляющей организации - общества с ограниченной ответственность « К.» (далее ООО «К.»).
**** года в адрес ответчика была направлена копия протокола общего собрания и извещение о расторжении договора с требованием в срок до **** года передать техническую и иную документацию по управлению данным многоквартирным домом. Однако в нарушении ст. 162 ЖК РФ ответчик не исполнил требование о передаче ключей и документов, что препятствует новой управляющей компании исполнять договорные обязательства и нарушает права всех собственников помещений дома на выбор управляющей организации по своему усмотрению.
ООО «ЖЭУ№4» самовольно установило охранную сигнализацию и заменила замки на подвальном помещении, что препятствует доступу слесарям ООО «К.» выполнять заявки собственников помещений дома. Ключи от подвального помещения ООО «ЖЭУ№4» председателю совета дома не передало.
С учетом уточненных требований в порядке, предусмотренном ст. 39 ГПК РФ, Никитина А.В. просила признать незаконными действия ООО «ЖЭУ№4» по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальном помещении дома и центральном подвале с инженерными коммуникациями; обязать ООО «ЖЭУ№4» в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать председателю совета жилого дома Дрозд К.В. техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом (технический паспорт дома, паспорт лифта, схемы инженерных коммуникаций, карточки учета регистрации граждан, акт технического состояния дома на момент передачи документации) и обязать ООО «ЖЭУ №4» убрать охранную сигнализацию с подвального помещения, передать председателю совета дома Д. ключи от подвального помещения дома и центрального подвала с инженерными коммуникациями. /л.д.69-71 т.1/.
В судебном заседании истец Никитина А.В. и её представитель Лебедев А.И. поддержали требования иска. Сославшись в правовое обоснование на нормы ст.ст. 44,45,46 и 162 ЖК РФ пояснили, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время изменить способ управления домом, решение общего собрания собственников о расторжении договора с ООО «ЖЭУ №4» принято **** года, данное решение никем не оспорено и не отменено, доведено до сведения ответчика в письменной форме. Почти все собственники заключили договоры управления с вновь избранной управляющей компанией ООО «К.». Собственники решили, что техническая документация и ключи от подвальных помещений должны храниться у председателя совета дома. Поскольку и документация и ключи являются принадлежностями жилого дома, то собственники вправе требовать их передачи от лица, которое неправомерно их удерживает.
Представитель третьего лица на стороне истца не заявляющее самостоятельных требований, - ООО «К.» в лице директора Чернова С.А. требования иска поддержал. Суду подтвердил, что с **** года его управляющая компания производит управление домом ****, его техническое обслуживание на основании договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников от **** Не возражал, чтобы техническая документация и ключи от подвальных помещений хранились у председателя совета дома.
Представители ответчика ООО «ЖЭУ№4» -Трутнева М.Ю. и Лопухина Е.А., действуя по доверенности, требования иска не признали, изложили свои возражения в отзыве приобщенным к материалам дела. /л.д.90-95 т.7/. В своих возражениях указали, что Никитина А.В. является ненадлежащим истцом по делу, поскольку полномочиями на обращение в суд от имени всех собственников дома наделен председатель совета многоквартирного дома. Требование о передачи документации и ключей председателю совета дома Д. не основано на законе. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме от 25.07.2011 года проведено с нарушением норм ст.ст. 45,47 и 162 ЖК РФ. До настоящего времени не расторгнуты договора с собственниками по управлению многоквартирным домом, собственники продолжают оплачивать услуги, предоставляемые ООО «ЖЭУ №4». Все договоры с ресурсоснабжающими организациями на отопление, водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение и водоотведение заключены с ООО «ЖЭУ№4» и не подлежат расторжению в одностороннем порядке. Договор между ООО «К.» и собственниками многоквартирного дома полагали незаключенным, поскольку его условия не утверждены общим собранием собственников в доме. Установление охранной сигнализации и замена замков подрядной организацией явилось вынужденной мерой с целью пресечения доступа к инженерным коммуникациям работникам ООО «К.», поскольку за сохранность вверенного оборудования ответственность несет их управляющая организация.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого ставит вопрос в апелляционной жалобе Никитина А.В., просит принять новое решение об удовлетворении заявленных требований.
В жалобе заявитель ссылается на неприменение судом норм ст.ст. 301,304 ГК РФ, ст. 36,37,44 ЖК РФ, поскольку именно собственникам принадлежит право владения и пользования принадлежащим им имуществом. Отказывая в удовлетворении требований о передаче ключей от подвального помещения и технической документации, суд не учел интересов собственников, не применил нормы права, подлежащие применению.
Не согласна с выводом суда, что установка охранной сигнализации и замена замков выполнена ООО «ЖЭУ№4» в рамках договора управления многоквартирного дома и в интересах собственников дома, поскольку согласия на их установку собственники не давали, и в договоре управления данные условия не оговаривались. Органами полиции в действиях сотрудников ООО «ЖЭУ№4» установлены признаки самоуправных действий, в возбуждении уголовного дела отказано лишь в виду отсутствия существенности ущерба.
Возможность хранения документации у председателя совета дома не противоречит разъяснениям, изложенным в письме Минрегионразвития РФ от ****., что не учел суд, отказывая в удовлетворении иска.
Решение об изменении способа управления принято общим собранием собственников в форме заочного голосования, оформленного протоколом от **** года, которое никем не оспорено и не отменено. Данное решение в надлежащей форме доведено до сведения ответчика, договор управления в силу ч.8.2 ст. 162 ЖК РФ считается расторгнутым в одностороннем порядке. Факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых по договору управления обязательств подтвержден решениями собственников от **** г., а также от ****., от ****. и заявлениями граждан, поэтому выводы суда о недоказанности расторжения договора управления в ООО «ЖЭУ№4» в одностороннем порядке противоречат материалам дела.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм процессуального и материального права при вынесении решения, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что между ООО «ЖЭУ№4» и собственниками помещений многоквартирного жилого дома **** по **** заключены договора на оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома оформленного протоколом от **** года за №**** /л.д.231 т.6, 7-86 т.7/.
**** года собственниками помещений проведено общее собрание в форме заочного голосования с повесткой, включающей отказ от управления ООО «ЖЭУ№4», расторжение договора управления, выбор способа управления. Итоги проведенного собрания оформлены протоколом за **** от **** года, где за расторжение договора проголосовало **** долей голосов. /л.д.9-10 т.1/.**** года ООО «ЖЭУ№4» вручено извещение о расторжении договора управления с **** года и предложение в срок до указанной даты передать техническую и иную документацию по управлению домом, однако ООО «ЖЭУ №4» отказалось передать имеющуюся у него документацию, ссылаясь на отсутствие доказательств расторжения договора на управление жилым домом, а также установила на подвальном помещении сигнализацию, чем препятствует доступу в него собственников, что и послужило основанием для предъявления иска в соответствии с положениями части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации /л.д.11 т.1/.
Разрешая дело и отказываю истцу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии доказательств подтверждающих, что решение общего собрания о расторжении договора с ООО «ЖЭУ№4», по результатам которого составлен протокол от ****, правомочно и принято именно в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением обязательств по договору управления данной управляющей организацией. Суд посчитал, что такими доказательствами могли быть акты нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, предусмотренные Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491. Однако такие акты отсутствуют.
Представленные в материалы дела протоколы общего собрания собственников в многоквартирном доме от **** года, от 16 ****, где обсуждался вопрос о ненадлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору управления, не приняты судом во внимание как допустимые доказательства по делу /л.д.6-8 т.1,12-14 т.1/.
Суд делает вывод, что порядок расторжения договора с ООО «ЖЭУ№4», предусмотренный нормами жилищного и гражданского законодательства не соблюден.
Ссылаясь также на пункт 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, суд указал в своем решение, что собственник многоквартирного дома Никитина А.В., председатель совета дома **** не входят в круг субъектов, которым предоставлено право требования и получения технической документации на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы.
Отклоняя требования иска о признании незаконными действий ООО «ЖЭУ№4» по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальном помещении дома, суд пришёл к убеждению, что нарушений прав собственников и иных лиц со стороны ответчика такими действиями не допущено.
Суд указал, что доступ собственников в подвальное помещение возможен в присутствии работника управляющей организации.
Согласно ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом.
Статьей 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Согласно части 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В соответствии с частью 10 данного кодекса управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Согласно протоколу общего собрания от 25 июля 2011 года способом управления многоквартирным домом **** выбран способ - управление управляющей компанией- ООО «К.».
Полномочиями действовать от вновь избранной компании ни Никитина А.В., истец по делу, ни ****., как председатель совета жилого дома не наделены.
Поскольку законодателем (часть 10 ст. 162 Жилищного кодекса) определен круг субъектов, которым предоставлено право требования о возложении на управляющую компанию обязанности по передаче технической документации на многоквартирный дом и данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит, то выводы суда в части отказа в удовлетворении требований об обязании ООО «ЖЭУ№4» в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу передать председателю совета жилого дома **** техническую и иную документацию по управлению многоквартирным домом (технический паспорт дома, паспорт лифта, схемы инженерных коммуникаций, карточки учета регистрации граждан, акт технического состояния дома на момент передачи документации) являются верными, решение суда в этой части следует признать законным и обоснованным.
Однако из мотивировочной части решения следует исключить вывод суда о незаконности решения общего собрания собственников дома, оформленного протоколом от **** года, поскольку данное решение никем не оспорено, вопрос о его правомочности перед судом не ставился.
Согласно пункту 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Ответчиком ООО «ЖЭУ №4» **** года на подвальном помещении дома **** установлена охранная сигнализация и сменены замки, что не оспаривалось его представителем в судебном заседании. Доказательств, что ООО «ЖЭУ№4» в этом случае действовало в интересах и с согласия собственников жилых помещений в данном многоквартирном доме материалы дела не содержат.
Кроме того, представленные стороной истца дополнительные доказательства, которые приняты судом апелляционной инстанции, содержат сведения о самоуправных действиях ООО «ЖЭУ №4» по установке замков и сигнализации, что следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от ****. /л.д.224-225 т.7/.
Поэтому действия ответчика по установке сигнализации на подвальном помещении собственников многоквартирного дома **** и замена замков безусловно нарушают права собственников жилых помещений, которые не могут беспрепятственно попасть в указанное помещение, находящееся в их общей долевой собственности.
Поэтому такие действия ответчика являются незаконными и могут быть пресечены путем восстановления положения существовавшего до нарушения права.
На основании изложенного, выводы суда в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконными действий по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальное помещение дома, о понуждении убрать охранную сигнализацию и передать председателю совета дома ключи от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями, нельзя признать верными, решение суда в этой части подлежит отмене, с вынесением нового решения об их удовлетворении.
В соответствии со статьями 98, 103 ГПК РФ подлежат распределению судебные расходы. Поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, то с ООО «ЖЭУ№4» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере **** рублей. ( подпункт 3 части1 ст. 333.19 НК РФ).
В остальном решение суда следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу Никитиной А.В. без удовлетворения, поскольку доводы жалобы не опровергают выводов изложенных в решении суда и не содержат оснований для безусловной отмены судебного постановления.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
о п р е д е л и л а:
решение Ленинского районного суда г. Владимира от 21 февраля 2012г. в части отказа в удовлетворении требований о признании незаконными действий по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальное помещение дома, о понуждении убрать охранную сигнализацию и передать председателю совета дома ключи от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями- отменить.
В этой части постановить новое решение, которым признать действия ООО «ЖЭУ №4» по установке охранной сигнализации и дверных замков на подвальное помещение дома **** незаконными.
Обязать ООО «ЖЭУ№4» убрать охранную сигнализацию и передать председателю совета дома ключи от подвального помещения и центрального подвала с инженерными коммуникациями ****.
Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о незаконности общего собрания собственников жилого ****, оформленное протоколом от **** года.
Взыскать с ООО «ЖЭУ №4» в доход местного бюджета расходы по госпошлине в размере **** рублей.
В остальном решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Никитиной А.В. без удовлетворения.
Председательствующий: Писарева З.В.
Судьи Закатова О.Ю.
Бочкарёв А.Е.