Дело № 33-1241/12 Докладчик Яковлева Д.В.
Судья Сысоева М.А.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Белогуровой Е.Е.,
судей Яковлевой Д.В., Писаревой З.В.
при секретаре Бойцовой О.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 09 июня 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя истца Зобанова А.Я. – адвоката Бояринцевой Н.И. на решение Ленинского районного суда г. Владимира от 13.02.2012 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Зобанова А.Я. к Открытому акционерному обществу «Владимирметаллоптторг» о признании права собственности на нежилые помещения отказать.
Заслушав доклад судьи Яковлевой Д.В., выслушав явившихся лиц, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
установила:
Зобанов А.Я. обратился в суд с иском, с последующим уточнением в порядке ст. 39 ГПК РФ, к ОАО «Владимирметаллоптторг» о признании права собственности на нежилые помещения - на **** доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение № **** по плану БТИ, общей площадью **** кв.м. и на нежилое помещение по плану № **** (сарай), площадью **** кв.м., расположенные в доме № **** по ул. **** в г.****.
В обоснование иска указал, что фактически вместе с квартирой по договору купли-продажи от 01.10.1996 г. он приобрел в собственность сарай и стоянку для автомобиля, которые были переданы ему, но ошибочно не включены в договор. Впоследствии 21.01.1997 года им был заключен с ответчиком договор купли-продажи спорных нежилых помещений.
Ссылаясь в качестве правового обоснования на положения ст. ст. 218, 236 ГК РФ, просил удовлетворить исковые требования
Истец Зобанов А.Я. в судебное заседание не явился. Его представитель адвокат Бояринцева Н.И. требования иска поддержала по изложенным в нем основаниям.
Представитель ответчика ОАО «Владимирметаллоптторг» по доверенности Журавлева Н.Я. исковые требования признала. Подтвердила обстоятельства, изложенные истцом в обоснование заявленных требований, а также факт оплаты им в полном объеме квартиры, сарая и стоянки под автомобиль.
Третье лицо Никитин А.В. (собственник квартиры № **** вышеуказанного дома) с иском не согласился. В обоснование возражений указал, что фактически истец просит выделить в натуре свою долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, что противоречит ст. 37 ЖК РФ. Кроме того, полагал, что удовлетворение исковых требований приведет к невозможности обслуживания коммуникаций, проходящих в подвальных помещениях.
Третье лицо – Плиева З.В. (собственник квартиры № ****) оставила разрешение спора на усмотрение суда.
Третьи лица – собственники квартир Бутузов В.С. (кв. № ****), Асанов С.И (кв. № ****) и Скоков М.С. (кв. №****), Богданова О.Н. (кв. № ****), Зайцев Н.Н. (кв. № ****), Белокуров Э.Г. (кв. № ****) в судебное заседание не явились, Архипов Ф.Ф.(кв. № ****) просил о рассмотрении дела в его отсутствие, рассмотрение иска оставил на усмотрение суда.
Ранее в судебных заседаниях третьи лица Асанов С.С. возражал против удовлетворения иска, Белокуров Э.Н. оставил разрешение спора на усмотрение суда.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель истца по доверенности Бояринцева Н.И. просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что суд неправильно применил нормы материального права.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Бояринцева Н.И. доводы апелляционной жалобы поддержала, указав, что спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного дома.
Представитель ответчика ОАО «Владимирметаллоптторг» по доверенности Журавлева Н.Я. поддержала доводы апелляционной жалобы и полагала решение суда подлежащим отмене.
Третье лицо Никитин А.В. возражал против доводов апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие истца Зобанова А.Я., третьих лиц Плиевой З.В., Бутузова В.С., Архипова Ф.Ф., Асанова С.И., Скокова М.С., Богдановой О.Н., Зайцева Н.Н., Белокурова Э.Н., надлежащим образом извещавшихся о слушании дела, но не явившихся в судебное заседание, что в силу ст. 327 ГПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.07.1994 г. между АО «В» и АО «Владимирметаллоопторг» заключен договор № ****, по условиям которого АО «В» принял АО «Владимирметаллоптторг» в долевое строительство 12-ти квартирного жилого дома по ул. **** г.**** с последующим выделением одной четырехкомнатной квартиры на втором этаже общей площадью **** кв.м, стоянки под автомашину площадью **** кв.м. и подвального помещения площадью **** кв.м. общей стоимостью **** рублей /л.д. 14-15 т.1/.
Распоряжением главы г.Владимира № 734-р от 06.06.1996 г. квартира № **** в доме № **** по ул. **** г.**** распределена АО «Владимирметаллоптторог» /л.д. 40-41/.
На основании вышеуказанных договора и распоряжения АОЗТ «В» передал АО «Металлоопторг» данное жилое помещение площадью **** кв.м. и подсобные помещения п/подвала: сарай площадью **** кв.м и стоянку под автотранспорт площадью **** кв.м., балансовая стоимость которых составила **** рублей.
01.10.1996 г. между АО «Владимирметаллоптторг» и Зобановым А.Я. заключен договор купли-продажи квартиры площадью **** кв.м., в том числе жилой – **** кв.м., расположенной по адресу: ****
01.10.1996 г. жилое помещение передано покупателю по акту приема-передачи. 21.10.1996 г. договор купли-продажи зарегистрирован во Владимирском МБТИ. 16.03.2011 г. произведена государственная регистрация права собственности Зобанова А.Я. на данную квартиру /л.д. 12,13,11 т.1/.
21.01.1997 года между АО «Владимирметаллоптторг» и Зобановым А.Я. заключен договор купли-продажи подсобных помещений, находящихся в составе дома, расположенного в ****: сарая площадью **** кв.м.; стоянки а/транспорта площадью **** кв.м. /л.д.192 т.1/.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Зобанова А.Я., суд первой инстанции руководствовался положениями ст.12, п.1,2 ст. 218, ст.ст.550, 554, п.1 ст. 551 ГК РФ и с учетом установленных обстоятельств пришел к выводу, что договор купли-продажи нежилых помещений между АО «Владимирметаллоптторг» и Зобановым А.Я. от 21.01.1997 года не заключен, поскольку не зарегистрирован в установленном порядке и в нем не согласовано условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче. Суд также исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома и не имеют самостоятельного назначения. При этом суд сослался на положения ст.ст.289, 290 ГК РФ, ст. 36, п.1 ч.4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ.
С такими выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
По смыслу статей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Согласно пункту 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Доводы суда о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.01.1997 года ввиду отсутствия его регистрации является не заключенным, являются не состоятельными, поскольку не основаны на законе и противоречат разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума ВС РФ N 10 и ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Договор купли-продажи спорного имущества был подписан между истцом и ответчиком 21.01.1997г., т.е. до вступления в силу Закона о регистрации. Право собственности ответчика на указанное имущество до его продажи никем не оспорено, договор купли-продажи считается заключенным. Кроме того, отсутствие регистрации права собственности продавца на недвижимое имущество не может являться безусловным основанием для отказа истцу в иске о признании за ним права собственности на недвижимое имущество.
Вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного дома нельзя признать правильным.
Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания закона право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Обращаясь с иском в суд, истец указал, что ему в соответствии с договором купли-продажи был передан сарай (по плану БТИ под № ****) и стоянка под автомобиль, распложенная в помещении № **** в полуподвале дома, которые находятся в пользовании истца с момента передачи, и спора в отношении них с другими собственниками дома не имеется. Данные обстоятельства были подтверждены в судебном заседании третьим лицом Никитиным А.В..
Доказательств того, является ли спорная часть подвала технической, требующей постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, в материалах дела не имеется. С учетом представленных доказательств усматривается, что спорные нежилые помещения использовались и используются в настоящее время как самостоятельные помещения для различных целей.
Разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.
Судебная коллегия считает, что нахождение в спорных помещениях инженерных коммуникаций и входа в иные помещения дома не может служить достаточным основанием для отнесения данных помещений к техническим, данное обстоятельство само по себе не является основанием для отнесения данных помещений к имуществу, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Материалами дела подтверждается, что спорные помещения в подвале жилого дома предназначены не только для прокладки коммуникаций.
Доказательств, свидетельствующих о том, что доступ к инженерным коммуникациям ограничен, в результате чего нарушаются права третьих лиц, материалы гражданского дела не содержат. В случае ограничения доступа к инженерным коммуникациям собственники не лишены возможности защищать свои права иным предусмотренным законом способом.
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что, принимая решение, суд первой инстанции основывал свои выводы на неправильном применении норм материального права, что привело к принятию незаконного решения.
С учетом изложенного, данное решение суда нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела судом установлены на основании имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным вынести новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требований Зобанова А.Я..
С учетом положений ч.1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере **** рублей.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда
определила:
решение Ленинского районного суда г. Владимира от 13 февраля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым исковые требования Зобанова А.Я. к Открытому акционерному обществу «Владимирметаллоптторг» о признании права собственности на нежилые помещения удовлетворить.
Признать за Зобановым А.Я. право собственности на подсобное помещение № **** площадью **** кв.м. и на **** доли в праве собственности на подсобное помещение № **** общей площадью **** кв.м., что соответствует площади **** кв.м., расположенных в полуподвале дома № **** на улице **** города ****.
Взыскать с Открытого акционерного общества «Владимирметаллоптторг» в пользу Зобанова А.Я. в возврат госпошлины сумму в размере **** рублей.
Председательствующий Е.Е. Белогурова
Судьи: Д.В.Яковлева
З.В. Писарева