В О Р О Н Е Ж С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

«28» августа 2012 года судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего: Лариной В.С.

судей: Сухова Ю.П., Трофимовой М.В.

при секретаре Прохоренко О.В., -

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Трофимовой М.В.

гражданское дело по иску ООО «Стройгарант» к Рутковской Т Р, Рутковскому А С о взыскании доплаты за превышение жилой площади вновь построенного жилого объекта

по апелляционной жалобе Рутковской Т Р

по апелляционной жалобе Рутковского А С,

на решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года

(судья райсуда     В.В. Иващенко)

                                                     У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Стройгарант» обратилось в суд с иском, в котором просило взыскать с Рутковской Т.Р., Рутковского А.С. в равных долях доплату за превышение площади построенного жилого объекта - трехкомнатной квартиры 38, расположенной по адресу: г.Воронеж, ул. Краснознаменная,, в размере 193 750 руб., указав, что 10.03.2010г. истец с одной стороны и Рутковская Т.Р., Рутковский А.С. с другой стороны заключили договоры участия в долевом строительстве №30/1 и №31/1, по которым застройщик обязуется в предусмотренный договорам срокам своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями сферы обслуживания и автопарковкой, расположенного по адресу: ул. Краснознаменная, 35 и по ул.5 декабря, 39б г. Воронежа. В соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома ООО «Стройгарант» был обязан передать объект долевого строительства участникам (Рутковским Т.С. и А.С.), а участники обязаны уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома или иного объекта недвижимости.По проектной документации застройщик должен был передать ответчикам по делу по договору № 30/1 однокомнатную квартиру в равных долях, в 1 подъезде, на 9 этаже, строительный номер квартиры -2, планируемой общей проектной площадью 52,88 кв.м., по договору № 31/1 - однокомнатную квартиру в равных долях, в 1 подъезде, на 9 этаже, строительный номер квартиры- 3, планируемой общей проектной площадью 45,57 кв.м.Согласно п. 1.3 договоров, если проектная площадь объекта на момент получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию и на ввод в эксплуатацию жилого домапревысит площадь объектов, указанную в пункте 1.2., то по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации участники долевого строительства обязаны в течении семи банковских дней с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта оплатить застройщику разницу такого превышения площади объекта по той же цене за единицу площади объекта, которая действовала для участников строительства при заключении договоров.22.03.2010г. стороны заключили дополнительное соглашение к договорам № 30/1, 31/1 участия долевого строительства, согласно которого стороны договорились об объединении двух вышеуказанных однокомнатных квартир со строительными номерами № 2 и № 3 в одну трехкомнатную квартиру проектной площадью 104,85 кв.м.Согласно технического паспорта и замерами БТИ Ленинского района г. Воронежа площадь вышеуказанной трехкомнатной квартиры составила 104,7 кв.м. (98,1 кв.м., общая площадь квартиры +6.6 кв.м., (площадь 3-х лоджий составила 13,2 кв.м. с применением коэффициента 0,5). Поскольку ответчики фактически ранее произвели оплату стоимости создаваемых двух однокомнатных квартир, суммарной проектной площадью 98,45 кв.м. (52,88 кв.м. +45,57 кв.м.), то у ответчиков возникла обязанность, в соответствии со ст.309 ГК РФ и п. 1.3. условий договоров долевого участия произвести доплату разницы за превышение площади объекта - трехкомнатной квартиры, однако в добровольном порядке исполнять обязательства ответчики отказываются (л.д.3-5).

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 21 мая 2012 года с Рутковской Т Р, Рутковского А С в пользу ООО «Стройгарант» взыскали в равных долях доплату за превышение площади вновь построенного жилого объекта - трехкомнатной квартиры №38, расположенной по адресу г. Воронеж, ул. Краснознаменная, в доме № 35, в размере 193 750,00 руб., расходы по оплате государственной пошлины при подачи иска в размере 2 698 руб., а всего 196 448 руб. (л.д.129,130-137).

В апелляционных жалобах Рутковской Т.Р.,Рутковского А.С. ставится вопрос об отмене данного решения суда и принятии нового решения, так как судом нарушены требования ст. 330 ГПК РФ, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д.142-145,152-153).

       Проверив материалы дела, заслушав пояснения Рутковской Т.Р., Рутковского А.С., представителя Рутковских - адвоката Меркелова В.Н., представителя ООО «Стройгарант» Косенкову В.Г., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и при этом исходит из следующего:

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Предусмотренных ч. 4 ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, по данному делу суд не усматривает.

В соответствии с частью первой статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений по данному делу не допущено.

Следовательно, в данном случае суд проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Судом первой инстанции установлено, что 10.03.2010г. ООО « Стройгарант» и Ответчики по делу заключили договоры участия в долевом строительстве №30/1 и №31/1, по которым Застройщик в лице ООО «Стройгарант» обязуется в предусмотренный договором срок своими силами (или) с привлечением других лиц построить (создать) здание жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями сферы обслуживания и автопарковкой, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная,35, ул.5 декабря, 39б (л.д.).

В соответствии с проектной документацией после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома Застройщик должен был передать ответчикам по делу по договору № 30/1 однокомнатную квартиру в равных долях в 1 подъезде, на 9 этаже, планируемой общей проектной площадью 52,88 кв.м., по договору № 31/1 - однокомнатную квартиру в равных долях в 1 подъезде, на 9 этаже, планируемой общей проектной площадью 45,57 кв.м.

Согласно п. п. 1.3 Договоров участия в долевом строительстве №30/1 и №31/1, если проектная площадь объекта на момент получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома превысит площадь Объектов, указанных в пункте 1.2. договоров участия в долевом строительстве, то по результатам подсчета площадей органами технической инвентаризации, Участники долевого строительства обязаны в течении семи банковских дней с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче Объекта оплатить Застройщику разницу такого превышения площади Объекта по той же цене за единицу площади Объекта, которая действовала для Участников строительства при заключении договоров (л.д.19-22,113-116).

20 марта 2010 года Рутковская Т.Р., Рутковский А.С. заключили с ООО «Стройгарант» дополнительное соглашение к договорам участия в долевом строительстве, согласно которого стороны договорились об объединении 2-х однокомнатных квартир в одну трехкомнатную квартиру проектной площадью 104,86 кв.м. (л.д.24).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с подп. 1, 3 п. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора.

Исходя из п. 2 ст. 2 названного закона, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ст. 5 Закона N 214-ФЗ).

Таким образом, в действующем законодательстве каких-либо обязательных требований о порядке определения сторонами цены договора участия в долевом строительстве не содержится.

Квартира N38 в доме 35 по ул. Краснознаменная г. Воронеж принадлежит на праве общей долевой собственности Рутковской Т.Р. и Рутковскому А.С. по 1/2 доле каждому, что подтверждается актом о передаче квартиры в собственность, свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 36-АГ и N460858 от 07 ноября 2011 года (л.д.77,102,101).

Согласно данным технического паспорта и замерам БТИ Ленинского района г. Воронеж общая площадь квартиры 38 в доме 35 по ул. Краснознаменная г. Воронеж составляет 98,1 кв.м., в том числе жилая площадь 57,8 кв.м., площадь лоджии в общую площадь квартиры не входит и составляет 13,2 кв. м. (л.д.26-36).

Из примечания 1 к приложению "В" СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в "Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации".

В соответствии с п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилищного фонда в РФ", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000 года, с изм. и доп., вступившими в силу 19.05.2008 года), площадь квартир следует определять как сумму площадей жилых комнат подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Площадь лоджии спорного объекта с учетом понижающего коэффициента составляет 6,6 кв. м (13,2 кв. м х 0,5).

Применение данного подхода является соответствующим приведенным выше правовым нормам и обеспечивает возможность сравнения проектной и фактической площади спорной квартиры с учетом площади лоджии.

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд обоснованно пришел к выводу, что применительно к условиям договоров участия в долевом строительстве от 10 марта 2010 года ответчикам был передан объект долевого строительства общей площадью - 98,1 кв. м, жилой площадью - 57,8 кв.м., площадью лоджии с учетом понижающего коэффициента - 6,6 кв. м., общая площадь данной квартиры с учетом понижающего коэффициента для лоджии составляет 104,7 кв.м.( 98,1 кв.м.+6,6 кв.м.), т.е. площадь объекта увеличилась на 6,25 кв.м.( 104,7 кв.м.- 98,45 кв.м.).

Доводы Рутковской Т.Р.,Рутковского А.С. о том, что в дополнительном соглашении от 22.03.2010 года отражено, что стороны финансовых претензий не имеют, и поэтому требования истца незаконны, не состоятельны, так как судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами по делу, что ответчики ранее произвели оплату стоимости создаваемых двух однокомнатных квартир, суммарной проектной площадью 98,45 кв.м. (52,88 кв.м. +45,57 кв.м.).

Наличие в свидетельстве о государственной регистрации права сведений об общей площади квартиры в размере 98,1 кв.м., правового значения в данном случае не имеет, поскольку Управление Росреестра по Воронежской области является регистрирующим органом, выполняющим регистрационные действия на основании предоставляемой документации, в том числе из БТИ, без применения понижающего коэффициента для лоджий.

Суд правильно признал несостоятельной ссылку Рутковской Т.Р., Рутковского А.С. на необходимость применения к возникшим спорным правоотношениям ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, поскольку данная норма подлежит применению исключительно к жилищным правоотношениям, в то время как предметом спора являются правоотношения в сфере долевого участия в строительстве.

Анализ установленных обстоятельств с учетом положений договоров участия в долевом строительстве, проектной документации на дом позволили суду первой инстанции прийти к правильному и обоснованному выводу о том, что сторонами в договоре определен объект передачи по договору - квартира, которая является частью многоквартирного дома (жилое помещение с лоджией) была предусмотрена договорами, заключенными между сторонами, и поскольку это условие договора не противоречит действующему законодательству, то исковые требования ООО «Стройгарант» о взыскании с ответчиков доплаты за превышение жилой площади вновь построенного жилого объекта подлежали удовлетворению.

Кроме того, районным судом было установлено, что при заключении вышеуказанных договоров долевого строительства ответчики понимали и осознавали, что площадь однокомнатных квартир, а впоследствии объединенной трехкомнатной квартиры, указанная в договорах и дополнительном соглашении к этим договорам, включает в себя площадь лоджий (с коэффициентом подсчета площади лоджий 0,5), они были ознакомлены с проектной документацией и планом трехкомнатной квартиры.

Оснований для исключения лоджии из площади квартиры, подлежащей оплате по договору об участии в долевом строительстве, не имеется.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ.

Доводы Рутковской Т.Р., Рутковского А.С., выражающие не согласие с выплатой доплаты за превышение площади вновь построенного жилого объекта, не состоятельны, так как договоры о долевом участии были заключены в установленном законом порядке, зарегистрированы в органах государственной регистрации, данные договоры не оспорены и не признаны недействительными либо ничтожными. К данным договорам было заключено между истцом и ответчиками дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемым приложением договоров, следовательно, возникшие у ответчиков по данным договорам с дополнительным соглашением обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Утверждение Рутковской Т.Р., Рутковского А.С. о наличие договоренности с ООО «Стройгарант», по условиям которой ООО «Стройгарант» не будет взыскивать с них доплату за превышение площади вновь построенного жилого объекта, а они не будут обращаться по поводу исполнения судебного решения о взыскании с ООО «Стройгарант» в пользу Рутковских неустойки за нарушение сроков передачи построенного объекта, не имеет правового значения для разрешения данного спора.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также закон, подлежащий применению, определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности по правилам ст.67 ГПК РФ.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе Рутковской Т.Р., Рутковского А.С., не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, и сводятся фактически к несогласию с той оценкой, которую исследованным по делу доказательствам дал суд первой инстанции, в связи с чем не могут повлечь отмену решения суда. Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств у судебной коллегии не имеется, поэтому апелляционная жалоба не может быть удовлетворена.

Руководствуясь ст.ст. 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

                                                           О П Р Е Д Е Л И Л А:                                                      

решение Коминтерновского районного суда г.Воронежа от 21 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Рутковской Т Р, апелляционную жалобу Рутковского А С - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: