Судья Коничева А.А.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 августа 2010 года № 33-3428
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Охапкиной Г.А.,
судей Слепухина Л.М., Мальцевой Е.Г.,
при секретаре Долгинцевой И.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя ООО «СК «Инвесттехстрой» по доверенности Журавлевой О.Г. на решение Вологодского городского суда от 19 мая 2010 года, которым исковые требования ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» удовлетворены частично.
Признан недействительным договор №179/71/3 участия в долевом строительстве жилья - двухкомнатной квартиры №71 по проекту, площадью 40,33 кв.м, расположенной в третьей секции на шестом этаже во втором подъезде дома по адресу ..., ... (по генплану), заключенный 20.02.2008 между Захаровым С.С. и ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой».
Признан недействительным договор №179/15/3 участия в долевом строительстве жилья -двухкомнатной квартиры №15 по проекту, площадью 52,47 кв.м, расположенной в четвертой секции на четвертом этаже в первом подъезде дома ..., ..., заключенный 20.02.2008 между Захаровым С.С. и ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой».
В остальной части иска отказано.
Взысканы с ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» в пользу Вологодской лаборатории судебной экспертизы расходы на проведение экспертизы в сумме 4864 рубля.
Взысканы с Захаровым С.С. в пользу Вологодской лаборатории судебной экспертизы расходы на проведение экспертизы в сумме 1945 рублей 60 копеек.
Взыскан с Захаровым С.С. в пользу ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» возврат госпошлины 5714 рублей 30 копеек.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Слепухина Л.М., объяснения представителя Захарова С.С. и Чернухина С.В. по доверенности Лебедева С.Л., полагавшего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия
установила:
В июле 2009 года в адрес ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» из Вологодского городского суда поступили копии исковых заявлений Захарова С.С., Чернухина С.В. о государственной регистрации договоров на участие в долевом строительстве жилья в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу ..., ... (по генплану) с приложением следующих документов:
Договора №179/4/3 участия в долевом строительстве жилья - двухкомнатной квартиры №4 по проекту, площадью 54,91 кв.м, расположенной в четвертой секции на первом этаже в первом подъезде указанного дома;
Договора №179/154/3 участия в долевом строительстве жилья -двухкомнатной квартиры №154 по проекту, площадью 52,47 кв.м, расположенной в первой секции на пятом этаже в четвертом подъезде этого дома;
Договора №179/71/3 участия в долевом строительстве жилья двухкомнатной квартиры №71 по проекту, площадью 40,33 кв.м, расположенной в третьей секции на шестом этаже в втором подъезде дома;
Договора №179/118/3 участия в долевом строительстве жилья -двухкомнатной квартиры №118 по проекту, площадью 60,61 кв.м, расположенной во второй секции на восьмом этаже в третьем подъезде дома;
Договора №179/15/3 участия в долевом строительстве жилья двухкомнатной квартиры №15 по проекту, площадью 52,47 кв.м, расположенной в четвертой секции на четвертом этаже в первом подъезде дома;
Договора №179/77/3 участия в долевом строительстве жилья двухкомнатной квартиры №77 по проекту, площадью 60,61 кв.м, расположенной в третьей секции на седьмом этаже во втором подъезде дома;
Договора №179/54/3 участия в долевом строительстве жилья трехкомнатной квартиры №54 по проекту, площадью 76,61 кв.м, расположенной в третьей секции на втором этаже во втором подъезде указанного дома.
ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» обратилось в суд с иском к Захарову С.С., Чернухину С.В., 3-му лицу ОАО Коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «Севергазбанк» о признании недействительными указанных договоров участия в долевом строительстве.
В обоснование иска указало, что данные договоры подписаны сторонами 21.02.2008 без намерения создать правовые последствия, то есть являются ничтожными сделками по мотиву мнимости.
С 2003 года по 21 февраля 2007 года Захаров С.С. являлся единственным участником ООО «СК «Инвесттехстрой». Директором указанного общества с 16 февраля 2007 года являлся Аксенов А.П. В указанный период времени строительная компания начала заниматься вопросами подготовки к строительству жилого дома по ... .... В середине февраля 2008 года на имя Захарова С.С. были оформлены семь договоров на квартиры под номерами 4, 15, 71, 77, 118, 154, 177 и соответствующие приходные кассовые ордеры, а на имя Чернухина С.В. - договор на квартиру под номером 54 и приходные кассовые ордеры. Указанные договоры были подписаны от имени директора ООО «СК «Инвесттехстрой». При этом директор общества возражал против подписания указанных договоров, однако Захаров С.С. заверил его, что указанные документы необходимы для привлечения инвесторов в строительство дома, данные документы будут в последующем уничтожены или переоформлены надлежащим образом.
Директор общества, находясь в должностной зависимости от Захарова С.С, как единственного собственника предприятия, подписал указанные документы. Фактически данные договоры заключены фиктивно и они не регистрировались, денежные суммы в кассу предприятия не передавались.
21 февраля 2008 года Захаров С.С. продал свою долю в уставном капитале общества в размере 100% Уханову И.В.. При передаче дел Уханову И.В. Захаров С.С. заявил, что ранее подписанные договоры аннулированы.
Таким образом, указанные сделки были заключены под влиянием заблуждения. Кроме того, спорные квартиры являются предметом залога, обеспечением кредитного обязательства общества перед ОАО СКБ «Севергазбанк». В период с 21.02.2008 по июль 2009 года ответчики не принимали мер по регистрации указанных договоров в установленном законом порядке. Кроме того, договор долевого участия в строительстве на квартиру №177 был заключен на имя Ионайтите Ю.А. 13 октября 2008 года. Денежные средства за указанную квартиру были внесены в кассу общества в размере 1 000 00 рублей. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Данные сделки подписаны сторонами на крайне невыгодных условиях, в результате ООО «СК «Инвесттехстрой» причинен материальный ущерб на сумму 8 000 000 рублей.
Представитель истца Журавлева О.Г. в судебном заседании иск поддержала.
Представитель ответчиков с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что договоры участия в долевом строительстве заключались 21.02.2008 исключительно на условиях, изложенных в договорах, и никаких иных условий стороны не согласовывали, в них содержались все существенные условия. Денежные средства в счет исполнения договоров передавались директору общества в день подписания договоров, о чем свидетельствуют квитанции к приходному кассовому ордеру. Аксенов А.П. лично подписывал квитанции к приходным кассовым ордерам, тем самым оприходовал денежные средства, полученные от ответчиков. Те обстоятельства, что на предприятии не сохранились приходные кассовые ордера о поступлении денежных средств, отсутствуют записи в кассовой книге предприятия, могут свидетельствовать лишь о том, что директор, вероятно, данные денежные средства присвоил либо растратил. Утверждения о том, что сделки совершены под влиянием обмана, несостоятельны, поскольку в частности Чернухин С.В. никакого отношения к ООО «СК «Инвесттехстрой» не имел, оказывать влияние на директора не мог. Факт продажи доли Захаровым С.С. в уставном капитале предприятия не имеет отношения к предмету спора. Доводы о том, что сделки совершены на крайне невыгодных для сторон условиях, ничем не подтверждены. Просил в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель 3-го лица ОАО коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «Севергазбанк» в судебное заседание не явился, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в свое отсутствие. В ранее представленном отзыве на исковое заявление указано, что в целях обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору №... от 27.02.2008, заключенному между ООО «СК «Инвесттехстрой» и ОАО КБ «Севергазбанк» банк принял в залог: земельный участок площадью 820 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания жилого дома, адрес: ..., ... ..., кадастровый номер №...; земельный участок площадью 950 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания жилого дома, адрес: ..., ... ..., кадастровый номер №...; право аренды на земельный участок площадью 3942 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства жилого дома, местоположение: примерно в 50 м по направлению на восток от ориентира - жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., ... ..., кадастровый номер №....
На указанное имущество между сторонами был заключен договор об ипотеке земельных участков и залоге имущественного права 27.02.2008, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Договор об ипотеке от 27.02.2008 действует с учетом дополнительных соглашений №1 от 08.07.2008, №2 от 22.10.2008, №3 от 03.02.2009, №4 от 31.03.2009, №5 от 28.04.2009, №6 от 21.05.2009, №7 от 03.06.2009. В соответствии с условиями кредитного договора кредитование осуществляется на строительство 10-этажного 179 квартирного жилого дома по ... .... Согласно договору об ипотеке залогодатель ООО «СК «Инвесттехстрой» имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве, за исключением перечисленных в договоре объектов. На момент заключения кредитного договора и договора об ипотеке не было известно о том, что между ООО «СК «Инвесттехстрой», Захаровым С.С., Чернухиным С.В. были подписаны договоры участия в долевом строительстве. С момента государственной регистрации права собственности общества на указанные квартиры, построенные с использованием кредитных средств банка, возникает залог в пользу банка. Квартиры №4, 154, 118, 15, 77, 54 присутствуют в перечне строящихся квартир, в отношении которых ООО «СК «Инвесттехстрой» без письменного согласия банка не имеет права заключать договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства. Если заемщиком ООО «СК «Инвесттехстрой» в установленные сроки обязательства по возврату кредита не будут исполнены, банк может обратить взыскание на заложенные квартиры, в том числе и на спорные. Полагал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Судом принято приведенное выше решение.
В кассационной жалобе представителем ООО «СК «Инвесттехстрой» по доверенности Журавлевой О.Г. поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве жилья № 179/154/3, №179/118/3, №179/77/3, №179/54/3 как незаконного и необоснованного.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы кассационной жалобы, находит ее обоснованной и подлежащей удовлетворению, а решение суда отмене в части по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд установил, что между ООО «СК «Инвесттехстрой» в лице директора Аксенова А.П. с одной стороны и Захаровым С.С. с другой стороны 20 февраля 2008 года было оформлено семь договоров на долевое строительство квартир в доме по адресу ..., ... (по генплану). Все договоры не были зарегистрированы.
Согласно заключению экспертизы ГУ «Вологодская лаборатория судебной экспертизы» №1804/1.1 от 09 апреля 2010 года подписи от имени Аксенова А.П., расположенные в договорах участия в долевом строительстве жилья от 20 февраля 2008 года № 179/4/3, № 179/154/3, № 179/118/3, № 179/15/3, № 179/77/3, № 179/54/3 и в квитанциях к приходному кассовому ордеру от 21 февраля 2008 года № 2, 4, 5, 7, 8, 9 выполнены Аксеновым А.П. Подписи от имени Аксенова А.П., расположенные в договоре участия в долевом строительстве жилья от 20 февраля 2008 года № 179/71/3 и в квитанции к приходному кассовому ордеру от 21 февраля 2008 года №6, выполнены не Аксеновым А.П., а другим лицом с подражанием его подлинной подписи.
Согласно заключению экспертизы ГУ «Вологодская лаборатория судебной экспертизы» № 1805/3.1 от 11 марта 2010 года оттиски печати в договорах участия в долевом строительстве № 179/4/3, № 179/154/3, № 179/118/3, № 179/15/3, № 179/77/3, № 179/54/3, № 179/71/3 от 20 февраля 2008 года и в квитанциях к приходному кассовому ордеру №2, 4, 5, 6, 7, 8 9 от 21 февраля 2008 года нанесены печатью ООО «СК «Инвесттехстрой».
07 апреля 2009 года между ООО «СК «Инвесттехстрой» в лице директора Аксенова А.П. и ОАО «РЖДстрой» в лице директора Гунькина С.И. заключен договор участия в долевом строительстве жилья № 179/71/3, предметом которого является однокомнатная квартира №71 по проекту, площадью 40,33 кв.м, расположенная в третьей секции на шестом этаже в втором подъезде указанного дома. Цена договора составляет 1 539 600 рублей. Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Кроме того, 03.07.2009 между Департаментов развития муниципальных образование Вологодской области и ООО «СК «Инвесттехстрой» заключен государственный контракт №15, предметом которого является, в том числе, строительство двухкомнатной квартиры, расположенной на 4 этаже 10-ти этажного дома по ... .... Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Согласно ч.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Разрешая спор по существу, суд обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для признания договоров долевого участия в строительстве жилья на квартиры №15 и №71, заключенных с ОАО «РЖДстрой» и Департаментом муниципальных образований Вологодской области, недействительными. При этом суд обоснованно взял за основу экспертное заключение, а также принял во внимание заключенные государственные контракты на указанные квартиры.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении требований в остальной части, суд исходил из того, что сделки заключены с целью создать правовые последствия, Захаров С.С. и Чернухин С.В. при заключении договоров произвели полную оплату стоимости квартир, которые после строительства должны быть переданы им в собственность, а поэтому оснований для признания недействительными этих сделок не имеется.
Однако, с таким выводом суда первой инстанции в этой части судебная коллегия согласиться не может ввиду того, что суд не исследовал всесторонне, полно и объективно обстоятельства имеющие значение для правильного разрешения дела, дал неправильную оценку установленным по делу обстоятельствам, что повлекло неправильное применение норм материального права.
Проведенной ООО «Эксперт» экспертизой документации ООО «СК «Инвесттехстрой» установлено, что в период заключения оспариваемых договоров с 20.02.2008 по 28.02.2008 операции по кассе отсутствуют. Каких-либо поступлений (в том числе и от Захарова С.С.) в кассу и расходования наличных денежных средств из кассы 21.02.2008 не выявлено. Между тем, соответствующая бухгалтерская и кассовая документация в организации ведется правильно. Указанным обстоятельствам суд не дал должной оценки. Не установлено также, получал ли Захаров С.С. в банковских учреждениях денежные средства для оплаты квартир.
Судом не принято во внимание то, что между истцом и ОАО КБ «Севергазбанк» заключен кредитный договор о предоставлении средств на строительство жилого дома и договор об ипотеке, а также правовые последствия заключения этих договоров.
В соответствии с п.3.8 Договора об ипотеке, залогодатель имеет право заключать в будущем договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства жилого многоквартирного дома по адресу ..., ..., по генплану, за исключением, в том числе следующих объектов долевого строительства: квартир 154, 118, 77, 4, 54, на указанные квартиры договоры могут быть заключены только с согласия ОАО КБ «Севергазбанк». Однако такого согласия у банка никто не спрашивал, и оно не было получено, что является нарушением договора об ипотеке.
Обязательства заемщика – ООО «СК «Инвесттехстрой» перед ОАО КБ «Севергазбанк» по кредитному договору не исполнены, ссудная задолженность не погашена. Окончательная дата возврата средств 25 декабря 2010 года.
В силу ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» №102-ФЗ, квартира, построенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру.
Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит на строительство квартир. К залогу квартиры, возникшему на основании п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
В связи с этим, залогодатель не вправе был без письменного согласия залогодержателя заключать договоры участия в долевом строительстве с участниками долевого строительства дома. Указанные сделки противоречат требованиям закона.
При таких обстоятельствах, доводы истца заслуживают иной оценки, чем ту которую дал суд первой инстанции, а решение суда подлежит отмене.
Поскольку выводы суда нуждаются в проверке и оценке, судебная коллегия не имеет возможности постановить по делу новое решение, поэтому дело подлежит направлению в тот же суд на новое рассмотрение.
При таких обстоятельствах решение суда в части отказа в удовлетворении требований о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве квартир №№ 179/4/3, 179/54/3, 179/77/3, 179/118/3, 179/154/3, а также в части взыскания с ООО «СК «Инвесттехстрой» расходов на проведение экспертизы, в части взыскания с Захарова С.С. расходов на проведение экспертизы, взыскания с Захарова С.С. госпошлины в порядке возврата в пользу ООО «СК «Инвесттехстрой» нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно в этой части подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении суду следует устранить нарушения норм материального и процессуального права и с учетом замечаний судебной коллегии принять правомерное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 19 мая 2010 года в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительными:
- договора № 179/154/3 участия в долевом строительстве жилья – двухкомнатной квартиры № 154 по проекту площадью 52,47 кв.м., расположенной в первой секции на пятом этаже в четвертом подъезде многоквартирного дома по адресу г.Вологда, ул.Хорхоринская (по генплану) подписанного между ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» и Захаровым С.С. 20.02.2008 г.;
- договора № 179/118/3 участия в долевом строительстве жилья – двухкомнатной квартиры №118 по проекту, площадью 60,61 кв.м., расположенной во второй секции на восьмом этаже в третьем подъезде многоквартирного дома по адресу г.Вологда, ул.Хорхоринская (по генплану), подписанного между ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» и Захаровым С.С. 20.02.2008 г.;
- договора №179/77/3 участия в долевом строительстве жилья – двухкомнатной квартиры № 77 по проекту, площадью 60,61 кв.м., расположенной в третьей секции на седьмом этаже во втором подъезде многоквартирного дома по адресу г.Вологда, ул.Хорхоринская (по генплану), подписанный между ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» и Захаровым С.С. 20.02.2008 года;
- договора № 179/4/3 участия в долевом строительстве жилья – двухкомнатной квартиры №4 по проекту, площадью 54,91 кв.м., расположенной в четвертой секции на первом этаже в первом подъезде дома по адресу г.Вологда, ул.Хорхоринская (по генплану), подписанный 20.02.2008 между ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» и Захаровым С.С.;
- договора №179/54/3 участия в долевом строительстве жилья – трехкомнатной квартиры № 54 по проекту, площадью 76,62 кв.м., расположенной в третьей секции на втором этаже во втором подъезде указанного дома, подписанный между ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» и Чернухиным С.В. 20.02.2008 года, а также в части взыскания с ООО «Строительная компания «Инвесттехстрой» в пользу Вологодской лаборатории судебной экспертизы расходов на проведение экспертизы в сумме 4864 рубля, расходов на проведение экспертизы с Захарова С.С., взыскания с Захарова С.С. госпошлины в порядке возврата в пользу ООО «СК «Инвесттехстрой» ОТМЕНИТЬ и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий: Г.А. Охапкина
Судьи: Л.М. Слепухин
Е.Г. Мальцева