Судья Гуслистова С.А.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 сентября 2010 года № 33-4058
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Аганесовой О.Б.,
судей Чекавинской Н.И., Маклаковой Н.С.,
при секретаре Петуховой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Котовой Н.С. на решение Череповецкого районного суда от 28 июля 2010 года, которым
Котовой Н.С. отказано в удовлетворении исковых требований к Администрации Череповецкого муниципального района о признании права собственности на производственное здание - зерносушильный пункт, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. и на производственное здание - зерносклад «Пектус», расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Аганесовой О.Б., объяснения представителя Котовой Н.С. – Бочкарева П.Ю., судебная коллегия
установила:
Котов П.А. обратился с заявлением к Администрации Череповецкого муниципального района о признании права собственности на производственное здание - зерносушильный пункт и производственное здание - зерносклад «Пектус».
В обоснование требований указано, что по договорам купли-продажи от <ДАТА> 2002 года приобрел у ОАО «Политотделец» производственное здание зерносклад «Пектус» и производственное здание зерносушильный пункт соответственно, принадлежащие последнему на основании Плана приватизации, утвержденного решением Комитета по управлению имуществом администрации Вологодской области №... от 10 июня 1993 года. Объекты переданы по актам приема-передачи. С момента заключения договоров владеет и пользуется земельным участком и жилым домом, осуществляя правомочия собственника. Обращался в УФРС для государственной регистрации права собственности, но было отказано в государственной регистрации в связи с тем, что не представлено заявление от продавца. После заключения договоров купли-продажи не была проведена государственная регистрация перехода права собственности. Явка продавца для государственной регистрации невозможна, поскольку согласно определению Арбитражного суда Вологодской области от 21 июня 2006 года завершено конкурсное производство в ОАО «Политотделец», предприятие исключено из реестра юридических лиц, поэтому в заявительном порядке переход права собственности зарегистрирован быть не может.
Просил признать за ним право собственности на производственное здание - зерносушильный пункт, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. и на производственное здание - зерносклад «Пектус», расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. и взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины и по оплате услуг по оценке объектов недвижимости с целью расчета госпошлины для обращения в суд, в размере ... рублей.
16 ноября 2009 года Котов П.А. умер. Определением судьи от 18 июня 2010 года произведена замена выбывшей стороны - истца Котова П.А. на его правопреемника - Котову Н.С. - наследника, принявшего наследство.
В судебном заседании истец Котова Н.С, её представители по доверенности Бочкарев П.Ю. и Блинчевская Е.В. требования поддержали. Пояснили, что ОАО «Политотделец» в лице директора Геращенко М.В., являясь правопреемником АОЗТ «Политотделец», имело право отчуждать спорные объекты на дату заключения договоров, объекты были переданы по актам и находились во владении Котова П.А. с 2002 года. Котов П.А. осуществил реконструкцию зерносушильного пункта в жилой дом, считают, что реконструированный объект не может считаться самовольной постройкой.
Государственную регистрацию договора в соответствии с п. 4.2 договора Котов П.А. не осуществил, так как вскоре после заключения договоров началась процедура банкротства в отношении ОАО «Политотделец».
В реконструкцию зерносушильного пункта в жилой дом Котов П.А. вложил значительные личные средства, но не мог получить разрешение на реконструкцию, так как не был оформлен земельный участок и не было регистрации права собственности на объекты.
В здании зерносклад «Пектус» Котов П.А. с момента покупки ничего не менял, объяснить каким-либо образом расхождение в площади здания в договоре и техническом паспорте не могут, кроме как неточностью измерений. Когда была произведена первичная техинвентаризация объектов, пояснить не могут.
В отношении наименования населенного пункта, в котором приобретены объекты пояснили, что с. Степановское и с. Носовское - это один и тот же населенный пункт, поскольку с. Степановское и с. Носовское слились в один населенный пункт с. Носовское. Считают, что справка главы администрации Тоншаловского сельского поселения о том, что с. Степановское и с. Носовское это один и тот же населенный пункт является надлежащим доказательством. Указывают, что на требования Котовой Н.С. сроки исковой давности не распространяются, поскольку не было оснований считать о каком-либо нарушении права.
Представитель Администрации Череповецкого муниципального района по доверенности Малышева И.Л. в судебном заседании требования не признала. Пояснила, что идентифицировать объекты недвижимости по представленным договорам не предоставляется возможным, так как инвентарные номера объектов в договорах не указаны, что свидетельствует, о том, что техническая инвентаризация на дату заключения договора не была произведена, объекты недвижимости на момент подписания договора не были поставлены на кадастровый учет.
Спорные объекты расположены в <адрес>, а согласно Плана приватизации они значатся в д. Степановское. Документальных доказательств, позволяющих идентифицировать объекты, находящиеся в разных населенных пунктах, не предоставлено.
В договорах указано, что спорные объекты недвижимости принадлежат на праве собственности продавцу на основании Плана приватизации, утвержденного решением Комитета по управлению имуществом Администрации Вологодской области №... от 10 июня 1993 (объекты указаны в приложении под номерами 29 и 39). Балансовая стоимость объектов в договорах не указана, что не позволяет определить полномочия директора Геращенко М.В. отчуждать имущество, установить в настоящее время балансовую стоимость объектов невозможно.
В кадастровых паспортах от 11 мая 2006 указано, что объекты не используются, полагает, что желание пользоваться приобретенным имуществом у Котова П.А. отсутствовало.
Согласно пунктам 4.2. договоров купли-продажи недвижимого имущества, заключенных между ОАО «Политотделец» и Котовым П.А. продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателя после фактической передачи недвижимости покупателю и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию права собственности. Государственная регистрация сделок купли-продажи и перехода права собственности от покупателя к продавцу в течение восьми лет не осуществлялась, следовательно, договор купли-продажи сторонами не исполнен. Препятствий в регистрации указанных объектов Котову П.А. на протяжении длительного времени никто не чинил.
Указывают на пропуск истцом срока исковой давности.
Судом принято приведенное решение.
В кассационной жалобе Котова Н.С. просит об отмене решения в части отказа в признании права собственности на зерносклад «Пектус». Указывает, что Котов П.А. не имел возможности зарегистрировать спорное имущество, поскольку продавец ОАО «Политотделец» был признан банкротом и ликвидирован.
В представленных возражениях Администрация Череповецкого муниципального района просит решение оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы кассационной жалобы, находит решение суда в части отказа в признании права собственности на зерносклад подлежащим отмене.
Гражданское законодательство устанавливает принцип свободы договора, закрепленный в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установлено, что на основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от <ДАТА> 2002 года и от <ДАТА> 2002 года, Котов П.А. приобрел у ОАО «Политотделец» производственное здание зерносушильного пункта и производственное здание Зерносклад «Пектус».
Согласно п. 4.2 вышеуказанных договоров продавец считается выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность покупателя после фактической передачи недвижимости покупателю и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию перехода права собственности.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При толковании договора принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Одним из основных признаков договорных правоотношений является их эквивалентность и взаимное распределение прав и обязанностей участников сделки.
При рассмотрении указанных условий договора в их сопоставлении и взаимосвязи суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований Котовой Н.С. о признании права собственности на зерносушильный пункт, поскольку установлено, что объект недвижимости - производственное здание зерносушильного пункта с кадастровым номером №... фактически не существует, имеется иной объект с указанным кадастровым номером, с иной площадью.
Однако в части отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на производственное здание - зерносклад «Пектус», расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене ввиду недоказанности судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Судом при рассмотрении дела не установлено, имелся ли объект недвижимости производственное здание - зерносклад «Пектус», расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. в промежуточном либо ликвидационном балансе, составленном в период ликвидации ОАО «Политотделец» и представленные Арбитражному суду Вологодской области.
При указанных обстоятельствах решение суда в данной части подлежит отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение в тот же суд, поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное и с учетом представленных сторонами доказательств принять новое решение.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого районного суда от 28 июля 2010 года в части отказа Котовой Н.С. в удовлетворении исковых требований к Администрации Череповецкого муниципального района о признании права собственности на производственное здание - зерносклад «Пектус», расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер №..., общей площадью ... кв.м. отменить, дело в данной части направить на новое рассмотрение в тот же суд.
В остальной части решение оставить без изменения, кассационную жалобу Котовой Н.С. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: