Судья Гоглева Н.В.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2010 года № 33-4666
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Жаворонковой В.А.,
судей Теплова И.П., Игошевой Г.Н.,
при секретаре Жуковой С.Ю.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационным жалобам ООО «Манчестер» и представителя Качан В.Н. по доверенности Маловой А.В. на решение Вологодского городского суда от 05 июля 2010 года, которым в удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью «ЭлитСтрой», обществу с ограниченной ответственностью «Манчестер» к Шевелеву В.С., ИП Фомичеву А.А. о расторжении договоров купли - продажи, третьему лицу Качан В.Н., заявляющему самостоятельные требования к Шевелеву В.С., ИП Фомичеву А.А., обществу с ограниченной ответственностью «Космос», обществу с ограниченной ответственностью «Текке» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве, договоров купли-продажи и признании права собственности - отказано.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Теплова И.П., объяснения представителя ответчика Шевелева B.C. по доверенности Грибова Д.А., судебная коллегия
установила:
ООО «ЭлитСтрой», ООО «Манчестер» обратились в мае 2010 года в суд с иском к Шевелеву В.С., ИП Фомичеву А.А. о расторжении договоров купли-продажи.
В обоснование иска указали, что 30.03.2009 между ООО «ЭлитСтрой» и Качан В.Н. был заключен договор №... участия в долевом строительстве объекта по адресу: <адрес>. Объектом долевого строительства по указанному договору являлось нежилое помещение №... (включающее в себя помещения №....), расположенного на №... этаже, в №... этажном жилом доме по адресу: <адрес>, общей проектировочной площадью ... кв.м. Стоимость помещения определена в размере ... рублей.
При проведении ГП ВО «В.» технической инвентаризации завершенного строительством объекта перед вводом его в эксплуатацию указанным помещениям были присвоены иные индивидуализирующие технические характеристики чем те, которые были указаны в договоре, а именно: нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м., расположенные на №... этаже по адресу: <адрес>; нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м., расположенные на №... этаже по адресу: <адрес>.
27.04.2009 между ООО «Манчестер» и ООО «ЭлитСтрой» был заключен договора №... участия в долевом строительстве объекта по адресу: <адрес>. Предметом указанного договора являлось долевое строительство в №... этажном жилом доме по адресу: <адрес> в виде нежилого помещения №... общей площадью ... кв.м., расположенного на №... этаже по адресу: <адрес>. ООО «Манчестер» свои обязательства по оплате объекта долевого строительства в сумме ... рублей перед ООО «ЭлитСтрой» исполнил. Право собственности ООО «Манчестер» на указанные помещения зарегистрировано в УФРС ВО 24.06.2009.
Договор №... от 27.04.2009 и договор №... от 30.03.2009 заключены фактически в отношении одних и тех же помещений (согласно инвентарному плану помещения №... совпадают с помещениями №....) Следовательно, на один и тот же объект долевого строительства ООО «ЭлитСтрой» заключил два договора участия в долевом строительстве.
По договору купли-продажи от 22.07.2009 ООО «Манчестер» произвел отчуждение указанных помещений ИП Фомичеву А.А., который по договору купли-продажи от 07.09.2009 произвел отчуждение указанных помещений Шевелеву B.C.
В адрес ООО «ЭлитСтрой» поступило в марте 2010 года письменное требование от Качан В.Н. о передаче объекта долевого строительства, которое не может быть исполнено ООО «ЭлитСтрой» без признания недействительными заключенных сделок и виндикации спорных помещений от лица, во владении которого они находятся в настоящий момент - Шевелева B.C.
В силу ст. 168 ГК РФ ничтожным и не порождающим правовых последствий является договор №... участия в долевом строительстве объекта по адресу: <адрес> от 27.04.2009 между ООО «ЭлитСтрой» и ООО «Манчестер» поскольку он был заключен при наличии основании для отказа в государственной регистрации согласно ст.20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (наличие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными правами является основанием для отказа в государственной регистрации). Недействительность указанного договора повлекла безосновательность передачи в собственность ООО «Манчестер» спорных помещений.
Просили признать недействительными и не порождающими правовых последствий договор купли- продажи от 22.07.2009 между ООО «Манчестер» и ИП Фомичевым А.А. и договор купли-продажи от 07.09.2009 между ИП Фомичевым А.А. и Шевелевым B.C., истребовать из чужого незаконного владения Шевелева B.C. нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м., расположенные на №... этаже по адресу: <адрес>.
В дальнейшем истцами требования были увеличены, просили признать недействительными и не порождающими правовых последствий договор купли- продажи от 20.07.2009 между ООО «Манчестер» и ООО «Космос», от 09.09.2009 между ООО «Космос» и ООО «Текке», истребовать из чужого незаконного владения ООО «Текке» нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м, расположенные на №... этаже по адресу: <адрес>.
Судом в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования, 29.06.2010 был привлечен Качан В.Н., представитель которого по доверенности Малова А.В. просила признать указанные договоры купли-продажи нежилых помещений недействительными, истребовать у Шевелева В.С. и ООО «Текке» данные помещения, признать за Качан В.Н. право собственности на указанные объекты.
В судебном заседании представитель ООО «ЭлитСтрой» и ООО «Манчестер» по доверенности Бухарин С.В. поддержал заявленные требования.
Представитель ответчика Шевелева B.C. по доверенности Грибов Д.А. возражал против удовлетворения заявленных требований. Пояснил, что доказательств незаконности сделки не представлено. Право на истребование имущества из чужого владения имеет только собственник. Качан В.Н. такими полномочиями не обладает. Отсутствует кассовый чек, подтверждающий факт оплаты Качан В.Н.
Представитель третьего лица Качан В.Н., заявляющего самостоятельные требования, по доверенности Малова А.В. дополнительно просила признать недействительными 2 договора участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «ЭлитСтрой» и ООО «Манчестер» в отношении указанных нежилых помещений от 27.04.2009, поддержала остальные ранее заявленные требования в полном объеме.
Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности Стрекалова Л.Н. оставила вопрос об удовлетворении заявленных требований на усмотрение суда, суду пояснила, что оснований для отказа в регистрации оспариваемых договоров не имелось, поскольку описание объектов в представленных документах было разным.
Ответчик ИП Фомичев А.А., представители ответчиков ООО «Космос», ООО «Текке» в судебное заседание не явились.
Судом принято приведенное решение.
В кассационной жалобе ООО «Манчестер» просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований в полном объеме, ссылаясь на то, что положения постановлений Конституционного Суда РФ и Пленума Верховного Суда РФ не применимы к данным правоотношениям, так как эти отношения регулируются законом об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, на отсутствие мотивов, по которым были отвергнуты доводы истцов о ничтожности оспариваемых сделок.
В кассационной жалобе представитель Качан В.Н. по доверенности Малова А.В. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на основания, аналогичные указанным в кассационной жалобе ООО «Манчестер», а также на то, что требования заявителя в отношении ООО «Космос» и ООО «Текке» судом не рассмотрены.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов кассационных жалоб, не находит оснований для отмены решения суда.
Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, дана надлежащая правовая оценка доказательствам, имеющимся в материалах дела, выводы, изложенные в решении суда, соответствуют требованиям действующего законодательства.
Из материалов дела усматривается, что 30.03.2009 ООО «ЭлитСтрой» и Качан В.Н. заключили договор №... участия в долевом строительстве объекта -нежилое помещение №... (включающее в себя помещения №....), расположенного на №... этаже, в №... этажном жилом доме по адресу: <адрес>, общей проектировочной площадью ... кв.м, стоимостью ... рублей.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №... от 20.03.2009 Качан В.Н. в счет договора №... участия в долевом строительстве без указания даты передал ООО «ЭлитСтрой» ... рублей.
При проводившейся ГП ВО «В.» технической инвентаризации завершенного строительством объекта перед вводом его в эксплуатацию указанным помещениям были присвоены иные индивидуализирующие технические характеристики чем те, которые были указаны в договоре, а именно: нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м., расположенные на №... этаже по адресу: <адрес>; нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м., расположенные на №... этаже по адресу: <адрес>.
27.04.2009 ООО «Манчестер» и ООО «ЭлитСтрой» заключили договор №... участия в долевом строительстве объекта по адресу: <адрес>, предметом которого являлось долевое строительство нежилых помещений №... общей площадью ... кв.м., расположенного на №... этаже; а также договор №... – на нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м, расположенные на №... этаже.
ООО «Манчестер» свои обязательства по оплате объектов долевого строительства в суммах ... рублей и ... рублей перед ООО «ЭлитСтрой» исполнил. ООО «ЭлитСтрой» передал ООО «Манчестер» после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома по акту приема-передачи от 17.06.2009 эти нежилые помещения, право собственности ООО «Манчестер» на указанные помещения зарегистрировано в УФРС ВО 24.06.2009.
ООО «Манчестер» произвел отчуждение нежилых помещений №... общей площадью ... кв.м ИП Фомичеву А.А. по договору купли-продажи от 22.07.2009, который произвел отчуждение указанных помещений Шевелеву B.C. по договору купли-продажи от 07.09.2009. Шевелеву В.С. выдано 14.10.2009 свидетельство о государственной регистрации права на данные объекты. Нежилые помещения №... общей площадью ... кв.м обществом были проданы 20.07.2009 ООО «Космос», которое продало их 09.09.2009 ООО «Текке», государственная регистрация перехода права собственности зарегистрирована 30.09.2009.
Согласно статье 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В совместном постановлении Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя (пункт 13). Ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель). Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 Кодекса приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения. В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37).
Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в государственном реестре имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в государственном реестре о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества (пункт 38).
По настоящему делу ответчики (ИП Фомичев А.А., Шевелев В.С., ООО «Космос», ООО «Текке») являются добросовестными приобретателями спорных нежилых помещений, поскольку приобрели их по возмездным договорам у ООО «Манчестер», право собственности которого было зарегистрировано в установленном законом порядке, данное имущество от ООО «Манчестер» выбыло к этим лицам по воле последнего. Требования истцов (ООО «ЭлитСтрой», ООО «Манчестер») о признании договоров купли-продажи указанным лицам и дальнейшая их перепродажа недействительными без признания недействительными договоров участия в долевом строительстве, заключенных между ООО «ЭлитСтрой» и ООО «Манчестер», являются неправомерными, в том числе и в силу разъяснений, изложенных в Постановлении Конституционного Суда рФ от 21.04.2003 №6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан М., Н., С., С. и Ш.».
Согласно данным разъяснениям в удовлетворении иска о признании сделки купли-продажи недействительной (в ситуации, когда в отношении одного и того же имущества, совершено несколько сделок), заявленного в порядке ст.167 ГК РФ, и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, должно быть отказано, если при разрешении спора судом будет установлена добросовестность покупателя. Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок. Тем самым нарушались бы вытекающие из Конституции Российской Федерации установленные законодателем гарантии защиты прав и законных интересов добросовестного приобретателя.
Требования Качан В.Н. (не являвшегося собственником спорных помещений, но имеющего права заявлять эти требования в силу положений ст.305 ГК РФ, поскольку он заключал договор участия в долевом строительстве на эти помещения с ООО «ЭлитСтрой») к ответчикам ООО «ЭлитСтрой», ООО «Манчестер», ИП Фомичев А.А., Шевелев В.С., ООО «Космос», ООО «Текке» удовлетворению не подлежат, поскольку им не представлен кассовый чек на оплату строительства указанных помещений, что по вышеуказанным разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ имеет правовое значение; а также в силу того, что данные помещения не могут быть истребованы от добросовестных приобретателей, приобретших их по возмездным договорам, которые в момент их приобретения не знали и не должны были знать о том, что ООО «ЭлитСтрой» заключило на одни и те же нежилые помещения договоры участия в долевом строительстве с разными лицами.
Согласно ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В силу положений указанной нормы закона права Качан В.Н. могут быть восстановлены путем возмещения убытков.
При данных обстоятельствах вывод суда о неправомерности заявленных требований является обоснованным.
Доводы кассационной жалобы представителя Качан В.Н. по доверенности Маловой А.В. о том, что требования заявителя к ООО «Космос», ООО «Текке» не были разрешены судом при рассмотрении настоящего спора, не могут быть приняты во внимание, поскольку в резолютивной части решения суда в их удовлетворении отказано.
С учетом изложенного решение суда соответствует требованиям действующего законодательства, доводы кассационных жалоб удовлетворению не подлежат по вышеуказанным основаниям.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда от 05 июля 2010 года оставить без изменения, кассационные жалобы ООО «Манчестер» и представителя Качан В.Н. по доверенности Маловой А.В. – без удовлетворения.
Председательствующий: В.А. Жаворонкова
Судьи: И.П. Теплов
Г.Н. Игошева