Судья Олейникова И.В.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 ноября 2010 года № 33-5053
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Жаворонковой В.А.,
судей Теплова И.П., Чернышовой Н.Э.,
при секретаре Жуковой С.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Петренко И.В. на решение Череповецкого городского суда от 11.10.2010, которым исковые требований Петренко И.В. к Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» о взыскании денежных средств в сумме ... руб. оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жаворонковой В.А., объяснения представителя Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» Поздняковой А.А., судебная коллегия
установила:
01.07.2008 между Некоммерческой организацией «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (застройщик) и Петренко И.В. (участник) был заключен договор участия в долевом строительстве ... квартиры ... проектной общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже ... жилого дома ... в микрорайоне ... г. Череповца. Стоимость объекта определена сторонами – ... рублей, которая оплачена Петренко И.В. в полном объеме.
На основании акта приема – передачи от 25.08.2009 участнику долевого строительства была передана квартира ... общей площадью ... кв.м., расположенная на ... этаже ... жилого дома №... по ул. ... г. Череповца. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости выдано ... Петренко И.В. <ДАТА>.
Со ссылкой на уменьшение цены жилого помещения в период ее строительства, Петренко И.В. обратилась в суд с иском к Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» о взыскании разницы между суммой, указанной в договоре, и фактической стоимостью квартиры на момент передачи в сумме ... рублей.
Требования мотивировала тем, что на момент заключения договора цена 1 кв.м. приобретаемого ею жилого помещения составляла ... рублей. При этом строительство дома находилось на этапе «нулевого» цикла. Оплата ею произведена в полном объеме за счет собственных денежных средств. Полагала, что исходя из содержания, фактически заключенный договор является простым договором купли – продажи с предварительной оплатой товара. Впоследствии ей стало известно, что в процессе строительства дома застройщиком было принято решение о снижении стоимости 1 кв.м. до ... рублей. Некоммерческая организация заключала договоры на иных условиях. В частности, стоимость ее квартиры еще на этапе строительства снизилась на ... рублей. В соответствии со статьей 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 – 1 «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Полагала, что отсутствие в договоре условий о страховании рисков участника долевого строительства является нарушением прав потребителя, в договоре должна быть предусмотрена возможность изменения цены по инициативе участника долевого строительства, то есть при существенном снижении стоимости объекта по обстоятельствам, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены. Указала, что стоимость, указанная в договоре по инициативе организации, не была обоснована, смета или иной расчет затрат на строительство не представлены. Кроме того, заключив договор на начальном этапе строительства, она понесла максимальные риски по сравнению с теми дольщиками, кто заключил договор на этапе завершения строительства. При оформлении прав собственности на построенные квартиры теми дольщиками, кто приобрел их с использованием ипотечного кредита, в обязательном порядке производилась экспертная оценка рыночной стоимости жилых помещений с целью их страхования. На основании независимой оценки рыночная стоимость аналогичных квартир, составляет сумму ... рублей, она же заплатила ... рублей. Разница составляет чистую прибыль застройщика. В адрес некоммерческой организации она направила претензию с требованием заключить дополнительное соглашение к договору о соразмерном уменьшении цены, в чем ей было отказано.
В судебном заседании Петренко И.В. требования поддержала, просила удовлетворить. Дополнительно пояснила, что действиями ответчика было нарушено ее право потребителя на получение информации, что затруднило ее выбор при приобретении квартиры.
Представитель Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования по Вологодской области» по доверенности Позднякова А.А. в судебном заседании иск не признала, пояснила, что согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства принимает на себя обязательства по уплате обусловленной договором цены. Заключенным между сторонами договором установлена стоимость квартиры – ... рублей, с чем истец была согласна. При этом условиями договора установлены случаи изменения цены договора. Указала, что положения статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации на сложившиеся правоотношения не распространяются ввиду отсутствия совокупности всех условий, а также прекращения обязательств по договору в связи с их надлежащим исполнением. Застройщик не обязан руководствоваться рыночными ценами при установлении стоимости объекта строительства. Требование об установлении одинаковой цены для всех потребителей содержится в пункте 2 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако заключенный с истцом договор не относится к публичным договорам. Действующее законодательство не содержит запрета для застройщика в процессе строительства объекта недвижимости по своему усмотрению изменять цену.
Судом принято приведенное решение.
В кассационной жалобе Петренко И.В. просит судебное решение отменить по мотиву его незаконности и необоснованности.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение вынесено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» предусмотрено, что указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. При этом, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как следует из материалов дела, 01.07.2008 между Некоммерческой организацией «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» (застройщик) и Петренко И.В. (участник) заключен договор участия в долевом строительстве ... квартиры ... проектной общей площадью ... кв.м., расположенной на ... этаже ... жилого дома ... в микрорайоне ... г. Череповца.
В силу статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Цена договора от 01.07.2008 определена сторонами в сумме ... рублей. С условиями договора Петренко И.В. была знакома и согласна, что подтверждается ее подписью, в установленном законом порядке он не оспорен. Денежные средства были оплачены истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением от <ДАТА>, право собственности на построенную квартиру ... дома ... по ул. ... г. Череповца оформлено <ДАТА>.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что отказ Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» в уменьшении стоимости объекта недвижимости ущемляет ее права как потребителя, является несостоятельной. Цена договора установлена сторонами в установленном законом порядке, случаи ее изменения условиями договора оговорены.
Доводы кассационной жалобы о том, что договор участия в долевом строительстве является договором купли – продажи с предварительной оплатой товара, основаны на неверном толковании норм материального права.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Следовательно, договор от 01.07.2008 является договором участия в долевом строительстве, поскольку объект недвижимости на момент его заключения не был построен и в установленном законом порядке сдан в эксплуатацию.
Таким образом, судом всесторонне, полно и объективно исследованы фактические обстоятельства и материалы дела, им дана надлежащая правовая оценка, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и оснований к его отмене судебной коллегией не установлено.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Череповецкого городского суда от 11.10.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Петренко И.В. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: