Судья Белозерова Л.В.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 декабря 2010 года № 33-5451
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Жаворонковой В.А.,
судей Игошевой Г.Н., Чернышовой Н.Э.,
при секретаре Филипповой Е.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Кандрацкого А.И. на решение Сокольского районного суда от 16.11.2010, которым установлен способ обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу: <адрес> – путем продажи с публичных торгов.
Установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества в размере ликвидационной стоимости – ... рублей.
Взыскано с Кандрацкой К.А., Кандрацкого А.И., Кандрацкой М.С. в солидарном порядке в пользу Сберегательного банка Российской Федерации открытого акционерного общества в лице Вологодского отделения №... Сбербанка России в возмещение расходов по определению стоимости недвижимого имущества ... рублей, возврат госпошлины в сумме ... рублей.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жаворонковой В.А., объяснения представителя ОАО «Сбербанка России» Вологодского отделения Гаркиновой Ю.В., судебная коллегия
установила:
03.03.2008 между Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (ОАО) в лице Сокольского отделения №... Сбербанка России и Кандрацкой К.А. заключен кредитный договор, по условиям которого банк предоставил заемщику на приобретение квартиры ... дома ... по ул. ... г. Вологды кредит в сумме ... рублей на срок по 03.07.2034 под 12, 5 % годовых. Исполнение обязательств по договору обеспечено залогом приобретаемого объекта недвижимости с залоговой стоимостью в размере 100 % от его стоимости в соответствии с предварительным договором купли – продажи от 29.02.2008 и поручительством Кандрацкой М.С. и Кандрацкого А.И.
По договору купли – продажи от 06.03.2008 Кандрацкая К.А. приобрела в собственность ... квартиру ... дома ... по ул. ... г. Вологды за ... рублей.
Решением Сокольского районного суда от 03.12.2009 взыскано с Кандрацкой К.А., Кандрацкой М.С., Кандрацкого А.И. в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Вологодского отделения №... Сбербанка России задолженность по кредитному договору в размере ... рублей ... копеек солидарно, возврат госпошлины в размере ... рублей ... копеек солидарно, всего ... рублей ... копеек солидарно; обращено взыскание на предмет залога – квартиру ... дома ... по ул. ... г. Вологды, переданную Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (ОАО) в лице Сокольского отделения №... Сбербанка России в залог по кредитному договору от 03.03.2008 ... принадлежащую на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от <ДАТА>, выданному Управлением Федеральной регистрационной службы ..., Кандрацкой К.А.
Со ссылкой на отсутствие указания в судебном акте на способ реализации имущества и его начальную стоимость, Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (ОАО) обратился в суд с иском к Кандрацкой К.А., Кандрацкому А.И., Кандрацкой М.С. об установлении способа обращения взыскания на квартиру путем продажи с торгов, проводимых в форме аукциона или конкурса, установления начальной продажной стоимости в размере ... рублей; взыскании расходов по определению стоимости недвижимого имущества в размере ... рублей и по уплате госпошлины – ... рублей.
В судебном заседании представители Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) по доверенностям Гаркинова Ю.В. и Коновалов И.Н. требования поддержали, просили удовлетворить.
Ответчики Кандрацкий А.И., Кандрацкая М.С. и их представитель Неклюдова Е.С. в судебном заседании иск не признали, пояснили, что указанная в отчете, представленном банком, стоимость квартиры значительно занижена. Согласно отчету №... Экспертно – консультационного центра «...» рыночная стоимость жилого помещения составляет ... рублей. Согласно рекламе ... квартиры в районе улицы ... г. Вологды стоят ... рублей. Реализация квартиры по цене ... рублей приведет к существенному нарушению прав Кандрацкой М.С., Кандрацкой К.А., Кандрацкого А.И.
Ответчик Кандрацкая К.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.
Судом принято приведенное решение.
В кассационной жалобе Кандрацкий А.И. просит решение суда первой инстанции отменить в части определения начальной продажной стоимости квартиры по мотиву его незаконности и необоснованности.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение вынесено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Как видно из материалов дела, разрешая спор об обращении взыскания на заложенное имущество, суд исходил из того, что Кандрацкая К.А. ненадлежащим образом исполнила обязательства по возврату суммы выданного кредита и оплате начисленных за пользование кредитом процентов, в связи с чем правомерно удовлетворил требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) и обратил взыскание на квартиру ... дома ... по ул. ... г. Вологды.
В пункте 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Вместе с тем, доводы кассационной жалобы о неправомерном установлении начальной продажной стоимости недвижимого имущества в размере ... руб.заслуживают внимания.
Согласно статьям 54, 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.
Принимая во внимание, что при определении стоимости объекта залога определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, а также промежуток времени с момента заключения договора об ипотеке, справки агентств недвижимости, отчет №... от 17.09.2010 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, права и интересы ответчиков, судебная коллегия полагает необходимым изменить начальную продажную стоимость квартиры ... дома ... по ул. ... г. Вологды, с ... рублей на ... рубля. При этом принимается во внимание представленная ОАО СБ России рыночная оценка предмета залога.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Сокольского районного суда от 16.11.2010 изменить в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества с ... рублей на ... рубля.
В остальной части решение Сокольского районного суда от 16.11.2010 оставить без изменения, кассационную жалобу Кандрацкого А.И. – без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: