Судья Образцов О.В.
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 декабря 2010 года № 33-5574
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Слепухина Л.М.,
судей Игошевой Г.Н., Чернышовой Н.Э.,
при секретаре Мартынове Д.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Титовой М.Б. - адвоката Кушки О.А. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2010 года, которым в удовлетворении исковых требований Титовой М.Б. к Титову А.А., Манойловой О.Н., Милющенко М.А. о переводе прав и обязанностей покупателя отказано в полном объеме.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чернышовой Н.Э., объяснения Титовой М.Б. и её представителя адвоката Кушки О.А., объяснения Манойловой О.Н., Милющенко М.А., судебная коллегия
установила:
Титова М.Б. зарегистрирована и проживает в трехкомнатной <адрес>, которая находилась в общей долевой собственности её и Титова А.А. согласно решения мирового судьи Вологодской области по судебном участку №6 от 23.06.2008. При этом Титова М.Б. являлась собственником 1/3 доли в праве общей долевой собственности, Титов А.А. – собственником 2/3 долей.
16.06.2010 Титов А.А. обратился с заявлением к нотариусу по нотариальному округу города Вологды и Вологодского района Вологодской области П. за совершением нотариального действия по передаче Титовой М.Б. заявления о продаже принадлежащей ему 1/3 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за ... рублей.
23.07.2010 между Титовым А.А. и Манойловой О.Н. заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности в <адрес> за ... рублей.
22.06.2010 Титов А.А. обратился с заявлением к нотариусу по нотариальному округу города Вологды и Вологодского района Вологодской области П. за совершением нотариального действия по передаче Титовой М.Б. заявления о продаже принадлежащих ему 5/18 долей в праве общей долевой собственности в квартире по адресу: <адрес> за ... рублей.
27.08.2010 между Титовым А.А. и Милющенко М.А. заключен договор купли-продажи 5/18 долей в праве общей долевой собственности на указанную квартиру за ... рублей.
10.09.2010 представитель Титовой М.Б. - Кушка О.А. обратился в суд с иском к Титову А.А., Манойловой О.Н. и Милющенко М.А. о признании и переводе на Титову М.Б. прав и обязанностей покупателя 1/3 доли в указанной квартире, принадлежащей Манойловой О.Н.; признании и переводе на Титову М.Б. прав и обязанностей покупателя 5/18 доли в квартире, принадлежащих Милющенко М.А. Мотивировал исковые требования нарушением преимущественного права Титовой М.Б. на покупку долей в общей долевой собственности, принимая во внимание, что она не извещалась Титовым А.А. о продаже им долей в квартире.
В судебном заседании истец Титова М.Б. и её представитель Кушка О.А. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в обоснование иска. Кроме того, пояснили, что нотариус П. направила Титовой М.Б. заказным письмом с уведомлением сообщение Титова А.А. о намерении продать принадлежащие ему 5/18 доли по неверному адресу: <адрес>. Почтовые извещения не вручены Титовой М.Б.
Ответчик Титов А.А. возразил против удовлетворения иска, пояснив, что надлежащим образом известил Титову М.Б. о предстоящей продаже принадлежащих ему долей путем направления по месту ее жительства двух нотариально удостоверенных заявлений, которые не были востребованы адресатом и возвращены по истечении срока хранения. Ответ на его предложение от Титовой М.Б. в месячный срок с момента отправки заявлений не поступил.
Ответчики Манойлова О.Н. и Милющенко М.А. возразили против удовлетворения иска. Пояснили, что является собственниками долей в праве общей долевой собственности на <адрес> на основании договоров купли-продажи.
Представитель третьего лица Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на иск пояснил, что перед регистрацией договоров купли-продажи Титовым А.А. долей в <адрес> Манойловой О.Н. и Милющенко М.А. от 16.06.2010 года и 27.07.2010 года проведена правовая экспертиза представленных документов, в результате которой нарушения требований закона не установлены.
Третье лицо нотариус П. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Судом принято приведенное решение.
В кассационной жалобе представитель истца Титовой М.Б. - Кушка О.А. просил отменить решение суда как незаконное, по доводам, аналогичным тем, что были изложены в обоснование иска и в судебном заседании.
В возражениях на кассационную жалобу ответчики Манойлова О.Н. и Милющенко М.А. просили оставить решение суда без изменения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на неё, полагает, что решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался правилами пункта 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих обязанность продавца доли известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Суд первой инстанции, разрешая спор, пришел к выводу о надлежащем выполнении Титовым А.А. обязанности по извещению участника долевой собственности Титовой М.Б. о продаже им на определенных условиях принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности.
С таким выводом судебная коллегия согласиться не может.
Обязанность по извещению собственником в праве общей долевой собственности о продаже принадлежащих ему долей другого собственника в праве общей долевой собственности предполагает возможность выбора различных способов такого извещения. Направление нотариусом предложений о покупке долей следует рассматривать как один из способов извещения.
Исполнение указанной обязанности продавца надлежащим образом должно подтверждаться письменными доказательствами.
Однако, направляя предложение Титовой М.Б. о покупке 5/18 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, нотариус допустила ошибку, направив корреспонденцию по иному адресу: <адрес>, который местом жительства истца не является.
Кроме того, почтовые извещения, имеющиеся в деле, свидетельствуют о направлении Титовой М.Б. корреспонденции, но не о её получении. Без получения извещений Титова М.Б. не могла знать о предстоящей продаже Титовым А.А., принадлежащих ему долей в праве общей долевой собственности.
При таких обстоятельствах нельзя признать надлежащим извещение истца Титовой М.Б. ответчиком Титовым А.А. о продаже, принадлежащих ему долей в общей долевой собственности.
Срок, установленный законом, для получения от участника долевой собственности отказа или отсутствия такового, суд первой инстанции полагал соблюденным Титовым А.А., поскольку с момента направления нотариусом уведомлений и до даты государственной регистрации сделок прошло более месяца. Однако такой срок в соответствии с пунктом 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации исчисляется не с момента направления сообщения собственнику, а с момента его извещения, что по настоящему делу отсутствовало.
В связи с изложенным доводы кассационной жалобы заслуживают внимание.
Кроме того, суду следовало проверить возможность приобретения истцом Титовой М.Б. продаваемых Титовым А.А. долей в совместной собственности, исходя из её материальных возможностей, учитывая, что пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания не её покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы покупателей и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска. Имеющееся в материалах дела сообщение ЗАО АКБ «Мосуралбанк» от 01.10.2010 №247 о принятии положительного решения о предоставлении Титовой М.Б. кредита в размере ... рублей таким доказательством не является в силу отсутствия сведений о цели указанного кредита - подтверждения о направлении его на оплату стоимости долей в праве общей долевой собственности в <адрес>.
Изложенное свидетельствует о том, что судом первой инстанции неправильно установлены юридически значимые обстоятельства, что привело к неправильному применению норм материального права. Допущенные судом первой инстанции нарушения являются существенными, они повлияли на исход дела, поэтому решение суда подлежит отмене с направлением гражданского дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить в полном объеме юридически значимые по делу обстоятельства и в зависимости от установленного разрешить спор в соответствии с нормами гражданского законодательства, регулирующими спорные правоотношения.
Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 24 ноября 2010 года отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Вологодский городской суд.
Председательствующий: Л.М. Слепухин
Судьи: Н.Э. Чернышова
Г.Н. Игошева