Судья Шмаков Н.Н. КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 04 мая 2011 года № 33-2014 Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе: председательствующего Охапкиной Г.А., судей Чистяковой Н.М., Теплова И.П., при секретаре Петраковой Е.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Мироненко Т.Н. на решение Вологодского районного суда от 15 марта 2011 года, которым постановлено: исковые требования Лобова Н.И. удовлетворить. Расторгнуть договор найма квартиры <адрес> от 22 декабря 2009 года с 22 декабря 2010 года. Выселить Мироненко Т.Н. из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения. Решение суда является основанием для снятия администрацией Подлесного сельского поселения Вологодского муниципального района Мироненко Т.Н. с регистрационного учета по адресу: <адрес> В удовлетворении встречных исковых требований Мироненко Т.Н. к Лобову Н.И., колхозу «Племзавод Родина» отказать. Взыскать с Мироненко Т.Н. в пользу Лобова Н.И. ... рублей ... копеек в порядке возврата государственной пошлины. Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Охапкиной Г.А., объяснения Лобова Н.И., Мироненко Т.Н., ее представителей Кузнецовой О.С. и Лютикова В.А., представителя колхоза «Племзавод Родина» Цветковой Л.В., судебная коллегия установила: на основании ордера, выданного исполнительным комитетом Вологодского районного Совета народных депутатов от 29 сентября 1992 года Мироненко Т.Н. предоставлена ... квартира, расположенная по адресу: <адрес>. В соответствии с передаточным актом от 01 марта 1996 года СХПК колхоз «Племзавод Родина» передано от ТОО «Родина» по праву правопреемственности в порядке реорганизации имущество, в том числе, жилой дом <адрес>. 22 декабря 2009 года между колхозом «Племзавод Родина» и Мироненко Т.Н. заключен договор найма занимаемого ею жилого помещения. 01 июня 2010 года между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> стоимостью ... рублей с рассрочкой платежа. Свидетельство о государственной регистрации права выдано Лобову Н.И. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области 10 июня 2010 года. Со ссылкой на отказ в добровольном порядке освободить принадлежащее на праве собственности жилое помещение 28 декабря 2010 года Лобов Н.И. обратился в суд с иском к Мироненко Т.Н. о выселении. Требования мотивировал тем, что намерен использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение для собственного проживания. Срок действия договора найма от 22 декабря 2009 года, заключенного между колхозом «Племзавод Родина» и Мироненко Т.Н., в настоящее время истек, ответчик плату за наем жилого помещения более шести месяцев не вносит. В адрес Мироненко Т.Н. неоднократно направлялись уведомления об отказе от продления договора найма на новый срок, о погашении задолженности за наем жилого помещения, которые до настоящего времени не исполнены. Просил выселить Мироненко Т.Н. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилья и снять ее с регистрационного учета. Признать договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от 22 декабря 2009 года утратившим срок действия с 22 декабря 2010 года. Взыскать с Мироненко Т.Н. расходы по оплате государственной пошлины. В ходе судебного разбирательства истец Лобов Н.И. уточнил исковые требования, просил расторгнуть с 22 декабря 2010 года договор найма жилого помещения от 22 декабря 2009 года, расположенного по адресу: <адрес>, выселить Мироненко Т.Н. из квартиры по адресу: <адрес> без предоставления другого жилья и снять ответчика с регистрационного учета. 26 января 2011 года Мироненко Т.Н. обратилась в суд со встречным исковым требованием к Лобову Н.И., колхозу «Племзавод Родина» о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И. недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении на колхоз «Племзавод Родина» обязанности заключить с ней (Мироненко Т.Н.) договор найма вышеуказанного жилого помещения на неопределенный срок. В обоснование встречного иска указала, что основанием для ее вселения и проживания в спорном жилом помещении является ордер №... от 29 сентября 1992 года, выданный исполнительным комитетом Вологодского районного Совета народных депутатов. На момент выдачи ордера она и ее дочь – М.А. являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий. В трудовых отношениях с колхозом «Племзавод Родина» она не состояла, договор найма жилого помещения при вселении с указанной организацией не заключала. Сведениями о том, что данная квартира являлась собственностью колхоза, не располагала. Около трех лет назад администрация колхоза предложила ей ежегодно заключать договор найма жилого помещения. Поскольку данные договора ежегодно пролонгировались, на заключении их на более длительный срок она не настаивала. Последний договор найма был заключен 22 декабря 2009 года сроком на один год. Полагала, что при заключении сделки между Лобовым Н.И. и колхозом «Племзавод Родина» нарушено ее право на преимущественное (первоочередное) приобретение данного жилого помещения. Кроме того, при заключении договора купли-продажи квартиры были нарушены положения части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагала, что имеет право на проживание в спорном жилом помещении и далее, на заключение договора найма квартиры на новый срок, поскольку выдача ордера незаконной не признана. Истец (ответчик по встречному иску) Лобов Н.И. и его представитель по доверенности Цветкова Л.В. уточненные исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить. Со встречными исковыми требованиями не согласились. Лобов Н.И. пояснил, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры располагал сведениями о том, что в указанном жилом помещении проживала и была зарегистрирована Мироненко Т.Н. На заключение указанной сделки пошел сознательно, поскольку его семья нуждалась в жилье. Представитель третьего лица (ответчика по встречному иску) колхоза «Племзавод Родина» Цветкова Л.В. исковые требования Лобова Н.И. поддержала, указала, что с момента приобретения права собственности на спорное жилое помещение Лобов Н.И. является наймодателем по отношению к нанимателю Мироненко Т.Н. на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения между колхозом «Племзавод Родина» и Мироненко Т.Н. от 22 декабря 2009 года. 12 апреля 2010 года колхоз «Племзавод Родина» вручил Мироненко Т.Н. уведомление об отказе от заключения договора найма на новый срок с решением о продаже жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Полагала, что Лобов Н.И. имеет право требовать устранения нарушений своего права. Со встречными исковыми требованиями не согласилась. Право собственности колхоза «Племзавод Родина» на спорную квартиру, договор купли-продажи жилого помещения от 01 июня 2010 года и последующее право собственности Лобова Н.И. были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, что свидетельствует о законности и действительности сделки. Колхоз «Племзавод Родина» какими-либо обязательствами при заключении договора купли-продажи спорного жилого помещения с Мироненко Т.Н. связан не был. Ответчик (истец по встречному иску) Мироненко Т.Н. и ее представитель Макаров Ю.Г. исковые требования Лобова Н.И. не признали. Встречные исковые требования просили удовлетворить. Мироненко Т.Н. дополнительно пояснила, что коммунальные услуги оплачивает в полном объеме. Плату за наем не производит, поскольку не считает Лобова Н.И. новым собственником квартиры. Факт получения уведомлений от Лобова Н.И. об отказе в продлении договора найма и выселении подтвердила. Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Представил отзыв, в котором просил о рассмотрении дела в его отсутствие. Судом принято приведенное выше решение. В кассационной жалобе Мироненко Т.Н. просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ввиду неправильного определения судом обстоятельств, имеющих значение для дела, а также нарушения норм материального и процессуального права, ссылаясь на прежние доводы, изложенные ею во встречном исковом заявлении. Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям. Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования Лобова Н.И. и отказывая Мироненко Т.Н. в удовлетворении встречных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь пунктами 1 и 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения, принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом, исходил из того, что срок договора найма жилого помещения, заключенного Мироненко Т.Н. с колхозом «Племзавод Родина», истек 22 декабря 2010 года. Лобов Н.И., желающий использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение для постоянного проживания с женой Л.Л. и несовершеннолетним сыном Л.В., 21 июня 2010 года, 01 сентября 2010 года, 22 сентября 2010 года уведомлял в письменной форме Мироненко Т.Н. об отказе от продления договора найма на новый срок в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем, выселении и снятии с регистрационного учета в срок до 22 декабря 2010 года, следовательно, учитывая требования части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации Мироненко Т.Н. подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Вместе с тем, судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может. В силу статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища. Материалами дела установлено, что на основании совместного решения жилищной комиссии колхоза «Родина» и администрации Подлесного сельского совета Вологодского района от 16 апреля 1992 года №... Мироненко Т.Н., состоявшей на учете в качестве нуждающейся в жилых помещения в колхозе «Родина», работавшей в должности ..., исполнительным комитетом Вологодского районного Совета народных депутатов выдан ордер на право занятия жилого помещения – квартиры <адрес>, в которой она зарегистрирована и занимает по настоящее время. В соответствии со статьей 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилой площади, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Следовательно, Мироненко Т.Н. была вселена в спорное жилое помещение на законных основаниях, на основании ордера, который в установленном порядке не оспорен. Ордер (административный акт) по своей правовой природе выполнял две юридические функции: являлся основанием для вселения в жилое помещение и, одновременно, оформлял заключение договора найма жилого помещения на неопределенный срок. В связи с чем, заключение с 2007 года между колхозом «Племзавод Родина» и Мироненко Т.Н. договоров найма, занимаемого ею жилого помещения на срок один год, по мнению судебной коллегии, юридического значения, влияющего на право пользования Мироненко Т.Н. этим жилым помещением, не имеют, а поэтому основания для выселения Мироненко Т.Н. из квартиры, предоставленной ей на законных основаниях, отсутствуют. Кроме того исходя из смысла статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет ни расторжения, ни изменения договора. Соответственно новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Данная норма направлена на защиту интересов нанимателя. Таким образом, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований Лобова Н.И. о расторжении договора найма квартиры <адрес> от 22 декабря 2009 года с 22 декабря 2010 года и выселении Мироненко Т.Н. из квартиры по указанному адресу не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем подлежит отмене и принятию по делу в этой части нового решения об отказе Лобову Н.И. в удовлетворении заявленных требований. Кроме того, по мнению судебной коллегии, подлежит отмене и решение суда в части отказа Мироненко Т.Н. в удовлетворении встречных требований и направлению дела в этой части на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, дать правовую оценку пункту 1.3 договора купли-продажи от 01 июня 2010 года, в котором указано об отсутствии спора и прав других лиц в отношении предмета договора, с учетом добытого разрешить спор в соответствии с законом. Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила: решение Вологодского районного суда от 15 марта 2011 года в части удовлетворения требований Лобова Н.И. о расторжении договора найма квартиры <адрес> от 22 декабря 2009 года с 22 декабря 2010 года и выселении Мироненко Т.Н. из квартиры <адрес> без предоставления другого жилого помещения отменить. Принять в данной части по делу новое решение об отказе Лобову Н.И. в удовлетворении заявленных требований. Решение в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований Мироненко Т.Н. к Лобову Н.И. и колхозу «Племзавод Родина» о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении на колхоз «Племзавод Родина» обязанности заключить с ней (Мироненко Т.Н.) договор найма вышеуказанного жилого помещения на неопределенный срок отменить. Дело в данной части направить в тот же суд на новое рассмотрение. Председательствующий: Г.А. Охапкина Судьи: Н.М. Чистякова И.П. Теплов