Кассационное определение №33-2637 от 8 июня 2011 года

КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Жаворонковой В.А.,

судей Мальцевой Е.Г., Чистяковой Н.М.,

при секретаре Изотовой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Бурдавицина Р.А. по доверенности Донца С.П. на решение Вологодского районного суда от 11.04.2011, которым в удовлетворении исковых требований Бурдавицину Р.А. к Некрасову И.В. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома №... д. ... Вологодских района и области и земельного участка с кадастровым номером ... от 12.06.2009, к Некрасову И.В. и Изюмову Р.А. о признании недействительным договора купли – продажи жилого дома №... д. ... Вологодских района и области и земельного участка с кадастровым номером ... от 21.12.2009 и применении последствий недействительности сделок – отказано.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Жаворонковой В.А., судебная коллегия

установила:

на основании договора купли – продажи от 12.05.2008 Бурдавицину Р.А. принадлежали на праве собственности земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>.

11.06.2009 Бурдавицин Р.А. выдал Бурдавициной Л.Д. нотариально заверенную доверенность на продажу жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес> с правом передачи указанного имущества в залог любым физическим и юридическим лицам, в том числе банкам с правом сдачи указанных объектов в аренду и найм с правом получения денежных средств.

12.06.2009 Бурдавицина Л.Д., действующая на основании нотариальной доверенности от имени Бурдавицина Р.А., заключила с Некрасовым И.В. договор купли – продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес>. Стоимость реализуемых объектов недвижимости определена сторонами в размере ... рублей, которые были выплачены Бурдавициной Л.Д. покупателем 11.06.2009, о чем ею выдана расписка. При этом условиями договора предусмотрено, что на момент подписания договора в доме ... д. ... зарегистрированы Бурдавицина Л.Д., Бурдавицин А.М., Бурдавицин Р.А., Р.А., К.О.

21.12.2009 Некрасов И.В. продал земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> Изюмову Р.А. за ... рублей. При этом в договоре купли – продажи от 21.12.2009 указано, что в продаваемом жилом помещении зарегистрированы Бурдавицин А.М., Бурдавицина Л.Д., Р.А., Бурдавицин Р.А., К.О., К.М. Свидетельства о праве собственности на объекты недвижимости выданы Изюмову Р.А. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области <ДАТА>.

Оспаривая правомерность заключенных сделок, Бурдавицин Р.А. обратился в суд с иском к Некрасову И.В., Изюмову Р.А. о признании недействительным договора купли – продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <адрес> от 12.06.2009, заключенного между Бурдавициной Л.Д. и Некрасовым И.В., с момента его заключения; признании недействительным договора купли – продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома от 21.12.2009, заключенного между Некрасовым И.В. и Изюмовым Р.А., с момента его заключения и применении последствий недействительности сделок.

Требования мотивировал тем, что в июне 2009 года его матери – Бурдавициной Л.Д. потребовались денежные средства, в связи с чем через объявление в газете она нашла человека, готового предоставить ссуду под залог недвижимого имущества. Бурдавицина Л.Д. встретилась в Управлении Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области с Некрасовым И.В., который согласился предоставить ей денежные средства в размере ... рублей под проценты при условии временного переоформления права собственности на жилой дом и земельный участок на его имя. Полагая, что ссуда будет взята под залог недвижимости, он выдал Бурдавициной Л.Д. доверенность на право распоряжения недвижимым имуществом. 12.06.2009 его мать и Некрасов И.В. заключили договор купли – продажи и договор займа. В доме ... дер. ... зарегистрированы он, Бурдавицина О.В., Б.М., Бурдавицина Л.Д., Бурдавицин А.М., Р.А. Полагал, что в связи с наличием у Бурдавициной Л.Д. ... группы инвалидности, ..., она на момент заключения сделки не понимала значение своих действий и не могла руководить ими, не осознавала правовых последствий оформляемого договора. В результате пожара 24.07.2009 дом ... дер. ... сгорел, на его месте возведена временная постройка, в которой и проживает его семья. Впоследствии Бурдавицина Л.Д. не имела возможности исполнить обязательства по договору займа, о чем Некрасов И.В. был поставлен в известность. Однако Некрасов И.В. продал недвижимое имущество Изюмову Р.А.

В судебном заседании представитель Бурдавицина Р.А. по доверенности Донец С.П. требования уточнил, просил признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 12.06.2009 Бурдавициной Л.Д., действующей в интересах Бурдавицина Р.А., с Некрасовым И.В., притворной сделкой; признать договор купли – продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> заключенный 21.12.2009 Некрасовым И.В. с Изюмовым Р.А., сделкой, не соответствующей закону или иным правовым актам; признать Бурдавицину Л.Д. потерпевшей и перевести на Бурдавицина Р.А. права собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>; Некрасову И.В. вернуть Изюмову Р.А. ... рублей, полученные им в результате неосновательного обогащения; Бурдавициной Л.Д. вернуть Некрасову И.В. полученные ею в счет кредита ... рублей; возместить Бурдавицину Р.А. расходы по оплате юридических услуг. Дополнительно пояснил, что 12.06.2009 Бурдавицина Л.Д., действуя от имени Бурдавицина Р.А., заключила с Некрасовым И.В. договор купли – продажи недвижимого имущества с целью прикрыть договор залога, по которому Некрасов И.В. выступил в качестве кредитора (залогодержателя), предоставив заемщику (залогодателю) Бурдавициной Л.Д. кредит в сумме ... рублей под ... % годовых. Предметом залога являлись земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>. Притворность сделки означает то, что права и обязательства, вытекающие из договора купли – продажи от 12.06.2009, стороны не намеревались исполнять, поскольку в нем указаны лица, зарегистрированные в доме, однако порядок и сроки их выселения не оговорены. Передача недвижимого имущества по договору не производилась. Таким образом, сделка купли - продажи от 12.06.2009 является недействительной ничтожной сделкой с момента ее совершения на основании пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с тем, что недействительная сделка не влечет за собой юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, она не повлекла возникновение у Некрасова И.В. права собственности, следовательно, договор купли – продажи, заключенный с Изюмовым Р.А., является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к притворной сделке купли – продажи с учетом ее существа должны применяться правила той сделки, которую Некрасов И.В. и Бурдавицина Л.Д. имели в виду, преследуя общую цель. Полагал, что возникшие между ними правоотношения регулируются положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пункт 1 статьи 47 которого предусматривает уступку прав по договору ипотеки. Однако данное условие договором, заключенным между кредитором (залогодержателем) Некрасовым И.В. и должником (залогодателем) Бурдавициной Л.Д. не предусмотрено. Залоговая стоимость переданного в залог по договору ипотеки недвижимого имущества сторонами оговорена, в то время как его рыночная стоимость превышала залоговую стоимость.

Представитель ответчика Некрасова И.В. по доверенности Плешко С.С. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что между Некрасовым И.В. и Бурдавициной Л.Д. был заключен договор купли – продажи жилого дома и земельного участка. Все существенные условия сделки оговорены, денежные средства за приобретаемые объекты недвижимости были выплачены ответчиком в полном объеме. Пункт 9 договора купли – продажи от 12.06.2009 предусматривает, что договор одновременно является документом о передаче покупателю недвижимого имущества. Перечень лиц, имеющих право пользования домом ... дер. ... в договоре указан. После оформления сделки претензии Некрасову И.В. не предъявлялись, от государственной регистрации перехода права собственности стороны не уклонялись. Некрасов И.В. кредитов Бурдавициной Л.Д. не предоставлял, денежных средств в счет погашения долга от нее не получал. Изюмову Р.А. дом и земельный участок были проданы после пожара.

Ответчик Изюмов Р.А. в судебном заседании иск не признал, пояснил, что из объявления в газете узнал о продаже земельного участка и жилого дома после пожара в дер. .... В связи с намерением построить свой дом для личных целей, он осмотрел земельный участок, а 21.12.2009 заключил с Некрасовым И.В. договор купли – продажи. Стоимость объектов недвижимости определена в размере ... рублей, которые были переданы продавцу до подписания договора. Перечень лиц, зарегистрированных в доме и имеющих право пользования продаваемым жилым помещением, в договоре купли – продажи был указан.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, а также отзыв, в котором указал, что <ДАТА> на основании договора купли – продажи от 12.06.2009 произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес>, к Некрасову И.В. Впоследствии право собственности на указанные объекты недвижимости оформлено за Изюмовым Р.А. При совершении государственной регистрации сделок, проведена правовая экспертиза представленных документов, в ходе которой нарушений норм действующего законодательства не установлено. Правовых оснований для государственной регистрации залога не имелось. Поскольку расчет между сторонами по договору купли – продажи от 12.06.2009 и договору купли – продажи от 21.12.2009 произведен полностью до государственной регистрации, объекты недвижимости переданы покупателям (пункт 9 договора от 12.06.2009 и пункт 10 договора от 21.12.2009), следовательно, договоры были исполнены сторонами полностью, в связи с чем оснований для признания Некрасова И.В. залогодержателем, а Бурдавициной Л.Д. залогодателем – отсутствуют.

Представитель третьих лиц Бурдавицина А.М., Бурдавициной О.В., действующей от своего имени и от имени Б.М., по доверенности Донец С.П. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Третье лицо – Бурдавицина Л.Д. в судебном заседании пояснила, что в марте 2007 года она вместе с супругом приобрела жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, оформив право собственности на Бурдавицина Р.А. В начале июня 2009 года ей понадобились денежные средства с целью погашение долга сына, в связи с чем по объявлению в газете вышла на Некрасова И.В., с которым они договорились встретиться в Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области. 11.06.2009 Бурдавицин Р.А выдал ей нотариально заверенную доверенность на продажу жилого дома и земельного участка с правом передачи имущества в залог физическим и юридическим лицам, сдачи объектов в залог или наем с правом получения денежных средств. В Управлении Федеральной регистрационной службы по Вологодской области она подтвердила Некрасову И.В. свое намерение получить ссуду под залог недвижимого имущества, на что он пояснил, что при оформлении залога сможет предоставить ... рублей и лишь после оформления соответствующих документов, на что потребуется время, а при заключении договора купли – продажи он сразу предоставит ей ссуду в размере ... рублей под ... % в месяц без определения срока возврата заемных денежных средств. Действуя на основании доверенности, она заключила с Некрасовым И.В. договор купли – продажи. Ответчик пообещал не продавать объекты недвижимости третьим лицам до полного возврата ею денежных средств. Некрасов И.В. выплатил ... рублей, о чем она написала расписку. 10.07.2009 она передала ответчику ... рублей в качестве оплаты процентов, однако расписку в получении денежных средств с Некрасова И.В. не взяла. 24.07.2009 в результате пожара дом ... дер. ... был поврежден, в связи с чем они построили временное строение. По причине тяжелого материального положения она не имела возможности выплачивать долг и проценты, а в декабре 2009 года Некрасов И.В. продал дом Изюмову Р.А. В марте 2010 года Изюмов Р.А. направил им уведомление о выселении. Указала, что не имела намерения продавать Некрасову И.В. жилой дом и земельный участок за ... рублей, так как рыночная стоимость указанных объектов недвижимости значительно больше. Кроме того, в доме было зарегистрировано ... человек, не имеющих другого жилого помещения.

Представитель Управления образования Вологодского муниципального района в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судом принято приведенное решение.

В кассационной жалобе представитель Бурдавицина Р.А. по доверенности Донец С.П. просит судебное решение отменить по мотиву его незаконности и необоснованности.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение вынесено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Как следует из материалов дела, 12.06.2009 между Бурдавициной Л.Д., действующей на основании нотариальной доверенности от имени Бурдавицина Р.А., и Некрасовым И.В. был заключен договор купли – продажи земельного участка площадью ... кв.м. и расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес>. Стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере ... рублей, которые были оплачены Некрасовым И.В. в полном объеме, о чем Бурдавициной Л.Д. выдана расписка от 11.06.2009.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, что предусмотрено статьями 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. То есть, в данном случае действительная воля субъектов правоотношения предполагает получение иного выражения.

Следовательно, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Доказательства, подтверждающих тот факт, что при оформлении сделки купли – продажи недвижимого имущества Бурдавицина Л.Д. имела намерение заключить договор залога, в материалах дела отсутствуют.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заключая договор купли – продажи от 12.06.2009, Бурдавицина Л.Д. действовала в рамках предоставленных ей нотариальной доверенностью, выданной Бурдавициным Р.А., полномочий, с условиями договора она была знакома и согласна, денежные средства за продаваемые объекты недвижимости получены ею в полном объеме, переход права собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> к Некрасову И.В. зарегистрирован в установленном действующим законодательством порядке.

Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства на имеют для суда заранее установленной силы. Оценка доказательств произведена судом первой инстанции по правилам относимости и допустимости в их совокупности.

Следовательно, вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора купли – продажи от 12.06.2009 притворной сделкой является правомерным и соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии у Некрасова И.В. прав на заключение договора купли – продажи объектов недвижимости с Изюмовым Р.А., является несостоятельной, поскольку права собственности на земельный участок и жилой дом ... были им оформлены в установленном законом порядке, свидетельства о государственной регистрации права получены.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, действия Некрасова И.В. по заключению 21.12.2009 с Изюмовым Р.А. договора купли – продажи объектов недвижимости являются правомерными.

Ссылка в кассационной жалобе на отсутствие в договорах купли – продажи от 12.06.2009 и 21.12.2009 условий о порядке и сроках выселения из жилого дома ... дер. ... лиц, зарегистрированных в указанном жилом помещении и имеющих право пользования домом, не может служить основанием для отмены судебного решения.

В силу статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Указанное требование закона при оформлении сделок Бурдавициной Л.Д., Некрасовым И.В., Изюмовым Р.А. соблюдено.

Таким образом, юридически значимые обстоятельства установлены судом первой инстанции в полном объеме, нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении дела не допущено. Доводы кассационной жалобы не опровергают сделанные судом первой инстанции выводы, в связи с чем оснований для отмены судебного решения не имеется.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда от 11.04.2011 оставить без изменения, кассационную жалобу представителя Бурдавицина Р.А. по доверенности Донца С.П. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: