КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Аганесовой О.Б.,

судей Чистяковой Н.М., Чекавинской Н.И.,

при секретаре Петраковой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Силагадзе Н.В., Силагадзе Т.А. на решение Вологодского городского суда от 10.05.2011, которым отказано в иске Силагадзе Н.В., Силагадзе Т.А. к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» о признании права собственности по договору №... от 15 августа 2006 года о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья на ... квартиру №... площадью ... кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чистяковой Н.М., объяснения Силагадзе Т.А. и представителя по доверенности Козицыной А.В., судебная коллегия

установила:

15.08.2006 между ООО «Управление капитального строительства» и Силагадзе Н.В., Силагадзе Т.А. был заключен договор о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> путем финансирования ... квартиры №... площадью ... кв.м. стоимостью ... рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию определен – декабрь 2007 года.

31.10.2007 дополнительным соглашением к договору о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 15.08.2006 установлен срок передачи квартиры дольщику в собственность – не позднее 01.11.2008.

Ссылаясь на невыполнение обществом принятых на себя обязательств, 04.02.2010 Силагадзе Н.В. обратилась в суд с иском к ООО «Управление капитального строительства» о признании права собственности на незавершенный строительством объект – ... квартиру №... площадью ... кв.м. в жилом доме по адресу: <адрес>

Определением Вологодского городского суда от 24.02.2010 к участию в деле в качестве истца привлечен Силагадзе Т.А.

В судебном заседании истцы Силагадзе Н.В. и Силагадзе Т.А., их представитель Козицына А.В. заявленные исковые требования поддержали, дополнительно пояснив, что готовность дома составляет ... %, ООО «Управление капитального строительства» признано банкротом, строительство дома не ведется.

Представитель ответчика - ООО «Управление капитального строительства» по доверенности Высоцкая Н.И. иск не признала, пояснив, что в нарушение норм действующего законодательства договор участия в долевом строительстве квартиры зарегистрирован не был, в связи с чем считается незаключенным и не порождает правовых последствий, не может служить основанием для приобретения права собственности на объект недвижимости. В 2006 году ООО «Управление капитального строительства» не имело права на заключение указанного договора ввиду отсутствия разрешения на строительство и сформированного единого земельного участка. В соответствии с техническим паспортом на объект незавершенного строительства – жилой дом по адресу: <адрес> готовность объекта составляет ... %.

Представитель третьего лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Судом принято приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Силагадзе Н.В., Силагадзе Т.А. ставят вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности ввиду нарушения судом норм процессуального и материального права.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок под строительство жилого дома не отводился, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось. Полагал, что договор участия в долевом строительстве жилья не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, в связи с чем не является заключенным.

С таким решением суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Разрешая спор, суд первой инстанции оставил без внимания то юридически значимое обстоятельство, что Арбитражным судом Вологодской области от 29 января 2010 года ООО «Управление капитального строительства» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, что исключает возможность завершения строительства дома силами ответчика ввиду его неплатежеспособности.

В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющихся дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир, не представляется оправданным и будет нарушать их права, что судом первой инстанции не учтено при разрешении возникшего спора.

Для завершения строительства дома собственниками образовано товарищество собственников жилья «Н-Т», зарегистрировано в Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №... по Вологодской области 15.07.2010. Из протокола учредительного собрания собственников помещений жилого дома №... следует, что председателем правления товарищества собственников жилья избрана М.Л. Одними из дольщиков в строительстве жилого дома по адресу: <адрес> являются Силагадзе Н.В. и Силагадзе Т.А.

Не может служить основанием к отказу в иске и вывод суда первой инстанции об отсутствии у застройщика прав на земельный участок и разрешений на строительство дома, поскольку разрешение на строительство выдавалось застройщику перед началом строительства.

Из материалов дела усматривается, что 16.04.2005 ООО «Управление капитального строительства» обратилось в администрацию города Вологды с заявлением о предоставлении земельных участков под проектирование и строительство жилого дома.

19.05.2005 комиссией по выбору земельных участков при администрации города Вологды принято решение предварительно согласовать земельный участок по улице <адрес>, выдан акт выбора земельного участка, в приложении к акту были указаны граждане, подлежащие расселению из жилых домов, находящихся на данном земельном участке, и приложена схема их расселения.

Постановлением Главы города Вологды от 30.11.2006 № 5027 предварительно согласовано ООО «Управление капитального строительства» место размещения жилого дома по улице <адрес>.

Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2007 указанное постановление по заявлению заместителя прокурора Вологодской области признано недействительным как несоответствующее нормам Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающее права и законные интересы неопределенного круга лиц.

На основании договора аренды земельного участка для жилищного строительства №... от 12.03.2009 Департамент земельных отношений Вологодской области с 10.03.2009 сдал в аренду Т.А. (учредителю и директору ООО «Управление капитального строительства») земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер №... по адресу: <адрес>, сроком на пять лет для жилищного строительства.

В соответствии с договором субаренды земельного участка от 14.04.2009 Т.А. сдал в аренду данный земельный участок ООО «Управление капитального строительства». Департамент земельных отношений Вологодской области дал согласие на передачу прав и обязанностей в субаренду ООО «Управление капитального строительства» (разрешение №... от 06.04.2009).

Постановлением Главы города Вологды от 11.08.2009 № 4071 утверждены градостроительные планы земельных участков для строительства многоквартирного дома с кадастровыми номерами №... площадью ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м. соответственно.

20.08.2009 постановлением Главы города Вологды № 4304 утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером №....

14.09.2009 администрацией города Вологды ООО «Управление капитального строительства» выдано разрешение №... на строительство ... этажного ...-квартирного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения общей площадью ... кв.м. на земельных участках площадью ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м., ... кв.м.

В соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка от 12.08.2009 С.Е., С.Н., С.Н., П.И., С.С., С.А., С.О. обязались продать ООО «Управление капитального строительства» земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый номер №..., предоставленный для эксплуатации и обслуживания ... части жилого дома по адресу: <адрес>.

27.06.2011 указанный земельный участок площадью ... кв.м. передан в аренду с правом выкупа товариществу собственников жилья «Н-Т» для завершения строительства многоквартирного жилого дома, о чем свидетельствует договор аренды с правом выкупа, направленный на государственную регистрацию 27.06.2011.

Нельзя согласиться и с доводами суда первой инстанции о том, что договор №... о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 15.08.2006 является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из положений статей 2, 17 указанного Закона следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа. Поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Кроме того, договор №... о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 15.08.2006 не был признан незаключенным или ничтожным.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем, ООО «Управление капитального строительства» в нарушение условий договора о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 15.08.2006 обязательства по передаче квартиры Силагазде Н.В. и Силагадзе Т.А. не исполнило, квартиру им не передало.

Одним из способов защиты гражданских прав статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации называет признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2001 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

С учетом изложенных правовых норм Силагадзе Н.В. и Силагадзе Т.А., надлежащим образом исполнившие свои обязательства по договору о совместной деятельности по долевому участию в строительстве жилья от 15.08.2006, вправе были рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Управление капитального строительства», а при неисполнение обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требования о признании права.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных истцами требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, однако им дана неправильная правовая оценка, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, которым признать за Силагадзе Н.В. и Силагадзе Т.А. право собственности на незавершенный строительством объект – ... квартиру №... площадью ... кв.м. в ... жилом доме по адресу: <адрес>

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда от 10.05.2011 отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Силагадзе Н.В. и Силагадзе Т.А. удовлетворить.

Признать за Силагадзе Н.В. и Силагадзе Т.А. право собственности на незавершенный строительством объект – ... квартиру №... площадью ... кв.м. в ... жилом доме по адресу: <адрес>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... рубля ... копеек.

Председательствующий:

Судьи: