КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Аганесовой О.Б.,

судей Чекавинской Н.И., Чистяковой Н.М.,

при секретаре Петраковой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Колотиловой И.В. на решение Вологодского городского суда от 31 мая 2011 года, которым отказано в иске Колотиловой И.В. к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» о признании права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чекавинской Н.И., судебная коллегия

установила:

30 июня 2006 года между Ушаковым А.А. и обществом с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» (далее ООО «Управление капитального строительства») был заключён договор участия в долевом строительстве нежилого помещения №... с отдельным входом площадью 21,5 кв.м. в жилом пятиэтажном 51 квартирном доме в городе <адрес> стоимостью ... руб.

По условиям договора срок окончания строительства декабрь 2007 года.

28 ноября 2007 года между Ушаковым А.Л. и Колотиловой И.В. был заключен договор №... уступки права долевого строительства, по условиям которого Колотилова И.В. получила все права по договору долевого участия №... от 30 июня 2006 года. Расчет между сторонами произведен полностью.

Колотилова И.В., ссылаясь на то, что в настоящее время дом не достроен, нежилое помещение в собственность ей не передано, обратилась в суд с иском к обществу с ООО «Управление капитального строительства» о признании за ней право собственности на незавершенное строительством нежилое помещение №... с отдельным входом, расположенное в пятиэтажном 51- квартирном кирпичном жилом доме по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Конкурсный управляющий ООО «Управление капитального строительства» Кочешков А.В. в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие и отзыв, в котором иск не признал.

Судом принято приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Колотилова И.В. просит об отмене решения суда по мотиву неправильного применения судом норм материального и процессуального права, несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 30 июня 2006 года между Ушаковым А.А. и ООО «Управление капитального строительства» был заключён договор участия в долевом строительстве нежилого помещения №... с отдельным входом площадью 21.5 кв.м. в жилом пятиэтажном 51 квартирном доме в городе ... стоимостью ... руб. Срок окончания строительства декабрь 2007 года.

28 ноября 2007 года по договору уступки права долевого строительства Ушаков А.Л. уступил Колотиловой И.В. все права по договору долевого участия №... от 30 июня 2006 года. Истцом обязательства по договору исполнены.

В ходе производства по делу установлено, что спорный объект, указанный в договоре №... на долевое участие в строительстве жилого дома от 30 июня 2006 года по данным технической инвентаризации представляет собой нежилое помещение, расположенное на первом этаже без отдельного входа, площадью по проекту 19,26 кв.м (л.д.28, л.д.52-53).

Отказывая Колотиловой И.В. в признании права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок под строительство жилого дома не отводился, разрешение на строительство данного объекта не выдавалось. Договор участия в долевом строительстве жилья является незаключенным, поскольку не прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию.

С таким выводом суда судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.

При разрешении спора суд оставил без внимания то обстоятельство, что Арбитражным судом Вологодской области от 29 января 2010 года ООО «Управление капитального строительства» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него введена процедура конкурсного производства, что исключает возможность завершения строительства дома силами ответчика ввиду его неплатежеспособности.

В рамках процедуры банкротства застройщика на спорный объект незавершенного строительства может быть обращено взыскание иных кредиторов, не являющихся дольщиками строящегося дома. Возложение таких рисков на дольщиков, добросовестно оплативших стоимость квартир и нежилых помещений, не представляется оправданным и будет нарушать их права, что судом первой инстанции не учтено при разрешении возникшего спора.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии у застройщика прав на земельный участок и разрешений на строительство дома не может служить основанием к отказу в иске, поскольку разрешение на строительство выдавалось застройщику перед началом строительства.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора аренды земельного участка для жилищного строительства №... от 12.03.2009 Департамент земельных отношений Вологодской области с 10.03.2009 сдал в аренду Тимофееву А.А. (учредителю и директору ООО «Управление капитального строительства») земельный участок площадью 2363 кв.м., кадастровый номер ... по адресу: <адрес>, сроком на пять лет для жилищного строительства (л.д.90-94).

В соответствии с договором субаренды земельного участка от 14.04.2009 (л.д.95-98) Тимофеев А.А. сдал в аренду данный земельный участок ООО «Управление капитального строительства». Департамент земельных отношений Вологодской области дал согласие на передачу прав и обязанностей в субаренду ООО «Управление капитального строительства» (разрешение №... от 06.04.2009).

Постановлением Главы города Вологды от 11.08.2009 №... утверждены градостроительные планы земельных участков для строительства многоквартирного дома с кадастровыми номерами №...; №...; №... площадью 600 кв.м., 1062 кв.м., 849 кв.м. соответственно.

20.08.2009 постановлением Главы города Вологды №... утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым №....

14.09.2009 администрацией города Вологды ООО «Управление капитального строительства» выдано разрешение № №... на строительство 4-6 этажного 50-квартирного дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения общей площадью 4277,33 кв.м. на земельных участках площадью 2363 кв.м., 524 кв.м., 849 кв.м., 1062 кв.м., 600 кв.м (л.д.89).

В соответствии с предварительным договором купли-продажи земельного участка от 12.08.2009 Староверова Е.О., Староверова Н.О., Староверова Н.О., Павлюкова И.О., Староверов С.О., Староверов А.О, Староверов О.Б. обязались продать ООО «Управление капитального строительства» земельный участок площадью 524 кв.м., кадастровый №..., предоставленный для эксплуатации и обслуживания ... части жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.103-104).

27.06.2011 указанный земельный участок площадью 524 кв.м. передан в аренду с правом выкупа товариществу собственников жилья «...» для завершения строительства многоквартирного жилого дома, о чем свидетельствует договор аренды с правом выкупа, направленный на государственную регистрацию 27.06.2011.

Нельзя согласиться и с доводами суда первой инстанции о том, что договор №... о долевом участии в строительстве жилого дома от 30.06.2006 является недействительным, поскольку не прошел государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из положений статей 2, 17 указанного Закона следует, что государственная регистрация не подменяет собой договор, в силу которого у сторон возникают соответствующие гражданские права, не затрагивает самого содержания этого права и призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу правоустанавливающего документа, поэтому в случаях, когда договор подлежит государственной регистрации, актом государственной регистрации определяется момент, но не основания возникновения соответствующих правовых последствий.

Кроме того, договор №... о долевом участии в строительстве жилья от 30.06.2006 не был признан незаключенным или ничтожным.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Между тем ООО «Управление капитального строительства», в нарушение условий договора о долевом участи в строительстве жилого дома от 30.06.2006 обязательства по передаче нежилого помещения №... не исполнило, нежилое помещение Колотиловой И.В. не передало.

Одним из способов защиты гражданских прав статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации называет признание права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2001 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу.

Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.

С учетом изложенных правовых норм Колотилова И.В., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 30.06.2006, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО «Управление капитального строительства», а при неисполнение обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требования о признании права.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявленных истцом требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене.

Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, однако им дана неправильная правовая оценка, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новое решение, которым признать за Колотиловой И.В. право собственности на незавершенный строительством объект - нежилое помещение №... площадью 19,26 кв.м. в пятиэтажном 51-квартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского городского суда от 31 мая 2011 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Колотиловой И.В. удовлетворить.

Признать за Колотиловой И.В. право собственности на незавершенный строительством объект – нежилое помещение №... без отдельного входа на первом этаже площадью 19,26 кв.м в пятиэтажном 51-квартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управление капитального строительства» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере ... рублей.

Председательствующий: О.Б. Аганесова

Судьи: Н.И. Чекавинская

Н.М. Чистякова