КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Охапкиной Г.А.,

судей Игошевой Г.Н., Мальцевой Е.Г.,

при секретаре Петраковой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Лобова Н.И. на решение Вологодского районного суда от 09 июня 2011 года, которым постановлено:

признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 01 июня 2010 года, заключенный между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И., недействительным.

Восстановить право собственности колхоза «Племзавод Роидина» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, и обязать колхоз «Племзавод Родина» возвратить Лобову Н.И. денежные средства, полученные по заключенному между ними договору купли-продажи данного жилого помещения от 01 июня 2010 года.

Обязать колхоз «Племзавод Родина» заключить с Мироненко Т.Н. договор найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на неопределенный срок.

Взыскать с Лобова Н.И., колхоза «Племзавод Родина» в пользу Мироненко Т.Н. по ... рублей с каждого в порядке возврата государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Охапкиной Г.А., объяснения Мироненко Т.Н., ее представителя Кузнецовой О.С., Лобова Н.И., его представителя и представителя колхоза «Племзавод Родина» Цветковой Л.В., судебная коллегия

установила:

на основании ордера, выданного исполнительным комитетом Вологодского районного Совета народных депутатов от 29 сентября 1992 года Мироненко Т.Н. предоставлена ... квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

В соответствии с передаточным актом от 01 марта 1996 года СХПК колхоз «Племзавод Родина» передано от ТОО «Родина» по праву правопреемственности в порядке реорганизации имущество, в том числе, жилой дом <адрес>.

22 декабря 2009 года между колхозом «Племзавод Родина» и Мироненко Т.Н. заключен договор найма занимаемого ею жилого помещения.

01 июня 2010 года между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> стоимостью ... рублей с рассрочкой платежа. Свидетельство о государственной регистрации права выдано Лобову Н.И. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области 10 июня 2010 года.

26 января 2011 года Мироненко Т.Н. обратилась в суд с иском к Лобову Н.И., колхозу «Племзавод Родина» о признании сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенной между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И., недействительной, применении последствий недействительности сделки, возложении на колхоз «Племзавод Родина» обязанности заключить с ней (Мироненко Т.Н.) договор найма вышеуказанного жилого помещения на неопределенный срок.

В обоснование указала, что основанием для ее вселения и проживания в спорном жилом помещении является ордер №... от 29 сентября 1992 года, выданный исполнительным комитетом Вологодского районного Совета народных депутатов. На момент выдачи ордера она и ее дочь – М.А. являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий. В трудовых отношениях с колхозом «Племзавод Родина» она не состояла, с 1991 года работает в детском саде <адрес>, который посещают дети работников колхоза «Племзавод Родина». Договор найма жилого помещения при вселении с указанной организацией не заключала. Сведениями о том, что данная квартира являлась собственностью колхоза, не располагала. Около трех лет назад администрация колхоза предложила ей ежегодно заключать договор найма жилого помещения. Поскольку данные договоры ежегодно пролонгировались, на заключении их на более длительный срок она не настаивала. Последний договор найма был заключен 22 декабря 2009 года сроком на один год. Полагала, что при заключении сделки между Лобовым Н.И. и колхозом «Племзавод Родина» нарушено ее право на преимущественное (первоочередное) приобретение данного жилого помещения. Кроме того, при заключении договора купли-продажи квартиры нарушены положения части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. Полагала, что имеет право на проживание в спорном жилом помещении и далее, на заключение договора найма квартиры на неопределенный срок, поскольку выдача ордера незаконной не признана.

В судебном заседании истец Мироненко Т.Н. и ее представитель по доверенности Кузнецова О.С. исковые требования поддержали, пояснили, что при заключении срочных договоров найма занимаемой квартиры Мироненко Т.Н. не осознавала их последствий в части периода, в течение которого она сохраняет право проживания в жилом помещении. В 1992 году она вселилась в спорную квартиру для постоянного проживания и до настоящего времени выезжать намерений не имеет. С требованием об освобождении квартиры, направленным в ее адрес колхозом в апреле 2010 года, истец была не согласна, в связи с чем обращалась в различные инстанции для защиты своего права на постоянное проживание в квартире.

Ответчик Лобов Н.И. и представитель ответчиков Лобова Н.И. и колхоза «Племзавод Родина» по доверенности Цветкова Л.В. исковые требования не признали, пояснили, что колхоз «Племзавод Родина» до 10 июня 2010 года являлся собственником указанного жилого помещения, которое было построено на средства колхоза. Мироненко Т.Н. вселилась в квартиру в 1992 году на основании ордера, в письменном виде договор найма жилого помещения при вселении с ней не заключался. С 2007 года с истцом заключались договоры найма жилого помещения сроком на один год. Договор купли-продажи квартиры от 01 июня 2010 года с Лобовым Н.И. заключен в соответствии с законом, полагали, что права истца при заключении указанной сделки нарушены не были.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Судом принято приведенное выше решение.

В кассационной жалобе Лобов Н.И., ссылаясь на доводы, приведенные им в обоснование возражения на иск, просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления, обсудив доводы кассационной жалобы, полагает, что решение вынесено в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Из материалов дела следует, что на основании совместного решения жилищной комиссии колхоза «Родина» и администрации Подлесного сельского совета Вологодского района от 16 апреля 1992 года №... Мироненко Т.Н., состоявшей на учете в качестве нуждающейся в жилых помещениях в колхозе «Родина», работавшей в должности ... детского сада <адрес>, исполнительным комитетом Вологодского районного Совета народных депутатов выдан ордер на право занятия жилого помещения – <адрес>, в которой она зарегистрирована и занимает по настоящее время.

Согласно статье 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилой площади, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Совета народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

При таких обстоятельствах Мироненко Т.Н. была вселена в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, на законных основаниях.

01 июня 2010 года между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И. заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> стоимостью ... рублей с рассрочкой платежа. Государственная регистрация права собственности Лобова Н.И. на указанное жилое помещение произведена 10 июня 2010 года.

В пункте 1.3. договора купли-продажи предусмотрена гарантия продавца, что до совершения настоящего договора квартира никому другому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от прав третьих лиц.

Вместе с тем в пункте 3.1.2. договора купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с рассрочкой платежа от 01 июня 2010 года, заключенного между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И., содержатся сведения только о наличии регистрации Мироненко Т.Н. в спорном жилом помещении, без указания прав последней на пользование квартирой.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу части 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в нарушение статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, отсутствует указание на наличие права пользования Мироненко Т.Н. на продаваемое жилое помещение, а также учитывая недействительность положений пункта 1.3. договора купли-продажи об отсутствии спора и прав третьих лиц в отношении предмета договора, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении исковых требований в части признания договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между колхозом «Племзавод Родина» и Лобовым Н.И., недействительным.

Правомерным является и вывод суда первой инстанции о праве истца на бессрочное пользование, занимаемым ею жилым помещением, предоставленном решением жилищной комиссии и администрации Подлесного сельского совета, а также ордером от 29 сентября 1992 года.

Согласно требованиям статей 5,10 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в указанный период времени, жилые помещения в строениях, принадлежащих колхозам (общественный жилищный фонд), предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Вселение истца в спорное жилое помещение произошло до введения в действие главы 35 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей правоотношения сторон договора найма жилого помещения не принадлежащего к государственному, муниципальному жилищному фонду, в связи с чем вывод суда первой инстанции о приобретении ею в отношении занимаемого жилого помещения, установленных Жилищным кодексом РСФСР прав, в том числе права бессрочного пользования этим помещением, обоснован.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая правовая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда первой инстанции является законным и отмене не подлежит.

Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены решения суда, поскольку обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой и им дана надлежащая правовая оценка. Выводов, сделанных судом, доводы кассационной жалобы не опровергают.

Руководствуясь статьей 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда от 09 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу Лобова Н.И. – без удовлетворения.

Председательствующий: Г.А. Охапкина

Судьи: Г.Н. Игошева

Е.Г. Мальцева