АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Коничевой А.А.,

судей Игошевой Г.Н., Чернышовой Н.Э.,

при секретаре Куликовой Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Лемехова С.Ю. на решение Вологодского районного суда Вологодской области от 28 декабря 2011 года, которым Лемехову С.Ю. отказано в удовлетворении исковых требований к колхозу «Племзавод Родина» и Светлаковой Н.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры <адрес> от <ДАТА>, признании права на приобретение в собственность квартиры <адрес> и области по цене, указанной в договоре найма от <ДАТА>; к Администрации Подлесного сельского поселения и Светлаковой Н.В. о понуждении к снятию Светлаковой Н.В. и несовершеннолетней ФИО, <ДАТА> года рождения, с регистрационного учета по адресу: <адрес>.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Коничевой А.А., объяснения истца Лемехова С.Ю., представителей истца Петрова С.А. и Левыкиной А.В., судебная коллегия

установила:

Квартира <адрес> была предоставлена Лемеховой Т.Л. и ее сыну Лемехову С.Ю. для постоянного проживания согласно договору найма жилого помещения, заключённому <ДАТА> между Лемеховой Т.Л. и СХПК колхоз «Племзавод Родина».

Согласно пункту 10.4 договора при предоставлении двухкомнатной квартиры, если работают 2 члена семьи нанимателя, первоначальный платеж за наем жилья составляет ... рублей и ... рублей вносятся в течение 10 последующих лет.

Лемеховой Т.Л. внесён первоначальный взнос в размере ... рублей и впоследствии дополнительная сумма в счёт расчётов за квартиру - ... рублей.

На дату заключения договора найма Лемехова Т.Л. и Лемехов С.Ю. являлись работниками СХПК колхоз «Племзавод Родина», последний был уволен <ДАТА> в связи с призывом на военную службу.

Лемехова Т.Л. скончалась <ДАТА>.

По возвращении из армии <ДАТА> и по настоящее время Лемехов С.Ю. проживает в указанной квартире.

В конце 2009 года Лемехову С.Ю. стало известно о том, что занимаемое им жилое помещение продано колхозом Светлаковой Н.В. за ... рублей, из расчета ... рублей за 1 кв.м., с первым взносом ... рублей и рассрочкой платежа на ... лет. С <ДАТА> в квартире зарегистрированы Светлакова Н.В. и её несовершеннолетняя дочь ФИО.

Ссылаясь на положение статьи 426 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), считая нарушенным преимущественное право на приобретение квартиры, Лемехов С.Ю. обратился в суд с иском к колхозу «Племзавод Родина», Светлаковой Н.В. о признании договора купли-продажи вышеназванной квартиры недействительным с применением последствий недействительности сделки и признании права собственности на данное жилое помещение.

В ходе рассмотрения дела истец Лемехов С.Ю. изменял исковые требования. В судебном заседании <ДАТА> представитель истца Лемехова С.Ю. по доверенности Петров С.А. требования по пункту 2 уточнил. Просил признать за Лемеховым С.Ю. право на приобретение в собственность квартиры <адрес> по цене, указанной в договоре найма квартиры от <ДАТА>. От истца Лемехова С.Ю. поступило заявление, в котором он просит взыскать с ответчиков судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей и расходы по оплате услуг представителя Кузнецовой О.С. - ... рублей (л.д. 110 том 1).

В судебном заседании <ДАТА> представитель истца Лемехова С.Ю. по доверенности Петров С.А. требования дополнил: просил обязать администрацию Подлесного сельского поселения снять Светлакову Н.В. и её дочь ФИО с регистрационного учета по адресу: <адрес>. Истец Лемехов С.Ю. требования в части взыскания с ответчиков судебных расходов увеличил, просил взыскать расходы на оформление доверенностей в общем размере ... рублей, расходы по оплате расходов на проезд представителя, понесенных им в связи с явкой в суд в размере ... рубля (л.д. 120 том 1). Затем дополнительно просил взыскать расходы на представителя Петрова С.А. ... рублей (л.д. 217 том 1).

В обоснование заявленных исковых требований Лемехов С.Ю. сослался на доводы, приведенные в исковом заявлении. Представитель истца Петров С.А. пояснил, что договор найма жилого помещения, заключенный <ДАТА> между Лемеховой Т.Л. и СХПК колхоз «Племзавод Родина», по своей правовой природе является смешанным договором найма-продажи, поскольку его юридическая структура предусматривает предоставление жилого помещения в наем с одновременным выкупом этого жилого помещения с первоначальным взносом, составляющим 1/2 долю стоимости жилого помещения, и рассрочкой платежа на ... лет с возможной пролонгацией срока действия договора. Договором предусмотрено, что при замене или смерти нанимателя им может стать любой совершеннолетний член семьи, не обязательно работающий в колхозе. После смерти Лемеховой Т.Л. и реорганизации СХПК колхоз «Племзавод Родина» правопреемники действуют в рамках сложившихся договорных отношений, в связи с чем, с учетом внесенных Лемеховой Т.Л. в счет выкупа квартиры денежных средств, превышающих половину стоимости квартиры, истец имеет право приобрести у колхоза квартиру по цене, указанной в договоре. Кроме того, у Лемеховой Т.Л. и её супруга Лемехова Ю.В. имелась совместная собственность в виде имущественного пая в колхозе в размере ... рублей. Лемехов Ю.В. вселился в квартиру в <ДАТА> как член семьи Лемеховой Т.Л. и до дня рассмотрения дела судом пользуется данным жилым помещением в качестве члена семьи Лемехова С.Ю. Договор купли-продажи квартиры является ничтожным и недействительным, так как в нем отсутствует указание на установленное решением Вологодского районного суда от <ДАТА> право истца на пользование спорным жилым помещением и его выкупа.

В судебном заседании ответчик Светлакова Н.В., представляющая свои интересы и интересы дочери ФИО, исковые требования не признала, пояснив, что она является работником дочернего предприятия колхоза «Племзавод Родина» - ООО ТД «Родина». Договор купли-продажи квартиры <адрес> заключен <ДАТА>, при этом ей было известно о праве пользования жилым помещением Лемеховым С.Ю. Считает регистрацию в квартире, принадлежащей ей на праве собственности, законной. На момент рассмотрения дела судом во исполнение вышеназванного договора купли-продажи она выплатила колхозу ... рублей ... копеек. Дополнительно ответчик Светлакова Н.В. пояснила, что она не намерена продавать Лемехову С.Ю. приобретенную квартиру за ... рублей, но допускает возможность продажи истцу данного жилого помещения по его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель ответчика колхоза «Племзавод Родина» по доверенности Цветкова Л.В. исковые требования не признала, пояснив, что право собственности колхоза «Племзавод Родина» на квартиру <адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке <ДАТА>, после чего появились законные основания для отчуждения этого жилого помещения. Договор купли-продажи, заключенный <ДАТА> между Светлаковой Н.В. и колхозом, а также дополнительное соглашение к нему от <ДАТА>, заключенное во исполнение решения Вологодского районного суда от <ДАТА> и определения Вологодского районного суда от <ДАТА>, прошли правовую экспертизу и зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Вологодской области. Договор найма жилого помещения заключен с Лемеховой Т.Л. на основании Положения по заселению жилья в СХПК колхозе «Племзавод Родина», утвержденного решением правления СХПК колхоза «Племзавод Родина» от <ДАТА>. Квартира предоставлена ей для проживания с Лемеховым С.Ю. на срок ... лет с выплатой ... рублей в качестве платы за наем. В случае полного исполнения Лемеховой Т.Л. условий договора найма в <ДАТА> году она имела бы право выкупить у колхоза «Племзавод Родина» спорную квартиру по цене ... паевых рублей или ... рублей на основании Положения о продаже жилья в СХПК колхозе «Племзавод Родина», утвержденного решением правления колхоза № 3 от 28 апреля 2001 года. Сумма, выплаченная Лемеховой Т.Л. в размере ... рублей, не может быть расценена как сумма платежей по договору купли-продажи, превышающая половину цены товара. Право Лемехова С.Ю. на приобретение квартиры по цене ... рублей ничем не подтверждено.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление, в котором просил суд рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что по состоянию на <ДАТА> в ЕГРП содержится запись о праве собственности Светлаковой Н.В. на квартиру <адрес>, произведенная <ДАТА> Управлением на основании договора купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа от <ДАТА>. Квартира находится в залоге в силу закона у колхоза «Племзавод Родина». <ДАТА> в ЕГРП на указанную квартиру внесена запись об ограничении в виде закрепления права пользования квартирой за Лемеховым С.Ю.

Представитель третьего лица администрации Подлесного сельского поселения в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе Лемехов С.Ю. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву его незаконности и необоснованности. Считает, что судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, допущены нарушения норм материального и процессуального права. Вывод суда о том, что Лемехов С.Ю. не является надлежащим истцом по требованию о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, неправомерен. Суд не учел меры, предпринятые Светлаковой Н.В. для его выселения из спорного жилого помещения, наличие у неё задолженности по оплате коммунальных услуг, факт не признания действующего договора найма и права истца на проживание в квартире, отсутствие возможности у истца вселить других граждан в занимаемую квартиру. Суд не учел обязательность обстоятельств, установленных решением Вологодского районного суда от 24 мая 2010 года с участием тех же лиц. Просит принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация Подлесного сельского поселения оставляет разрешение дела по существу на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

В отзыве на апелляционную жалобу Светлакова Н.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Лемехова С.Ю. без удовлетворения.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец Лемехов С.Ю. и его представители доводы жалобы поддержали, просили удовлетворить.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Судом первой инстанции достоверно установлено, что на основании договора найма квартиры от <ДАТА>, заключенного между Лемеховой Т.Л. и СХПК колхоз «Племзавод Родина», Лемехов С.Ю., как член семьи нанимателя, вселился в квартиру <адрес>.

Согласно статье 47 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент предоставления жилой площади, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда исполнительный комитет районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов выдает гражданину ордер, который является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Таким образом, Лемехов С.Ю. был вселен в вышеназванное жилое помещение на законных основаниях.

В соответствии с пунктом 10.4 договора найма при предоставлении квартиры, в случае, если в СХПК колхоз «Племзавод Родина» работают двое членов семьи нанимателя квартиры, то первоначальный платеж за наем жилья составляет ... рублей (п.п. в), оставшиеся ... рублей платежей за наем жилья наниматель квартиры выплачивает в течение последующих ... лет ежемесячно равными долями в соответствии с условиями настоящего договора (п.п. г).

В силу пункта 10.6 договор заключается на ... лет, то есть до <ДАТА>. По истечении срока договора наниматель имеет преимущественное право на заключение нового договора найма на новый срок.

Согласно справке на л.д. 13 (том 1) Лемехова Т.Л. внесла первоначальный взнос ... рублей согласно договору найма и затем ... рублей, всего - ... рублей.

Из материалов дела следует, что Лемехова Т.Л. скончалась <ДАТА>.

В соответствии со статьей 686 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними (пункт 8 договора).

Согласно справке администрации Подлесного сельсовета Вологодского муниципального района Вологодской области от <ДАТА> №... в квартире <адрес> проживала до дня смерти Лемехова Т.Л. и ее сын Лемехов С.Ю., <ДАТА> года рождения (л.д. 15 том 1).

Таким образом, Лемехов С.Ю. является нанимателем спорного жилого помещения в силу закона.

Решением Вологодского районного суда от 24 мая 2010 года за Лемеховым С.Ю. признано право пользования спорным жилым помещением (л.д. 28 том 1).

Вместе с тем, из руководства № 1-2 СХПК колхоза «Племзавод «Родина», содержащего Устав кооператива, Положение к нему, свидетельство о государственной регистрации, Положение о распределении прибыли, о фондах, перечень объектов, список работающих членов кооператива, акт передачи имущества следует, что Лемехов С.Ю. не был включен в списки наследников, принятых в ассоциированные члены колхоза «Родина». Следовательно, имущественный пай матери Лемеховой Т.Л. в наследство не получил.

Право собственности на квартиру <адрес> общей площадью ... кв.м. было зарегистрировано за колхозом «Племзавод Родина» в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от <ДАТА>.

<ДАТА> на собрании уполномоченных членов колхоза «Племзавод Родина» решено передать право собственности на 2-х комнатную квартиру <адрес> на основании договора купли-продажи жилья (квартир) с рассрочкой платеж в том числе Светлаковой Н.В., что подтверждается копией протокола №... (л.д. 109-115 том 2).

Согласно Положению, утверждённому <ДАТА> решением собрания уполномоченных СХПК колхоз «Племзавод Родина», право на получение в собственность жилых помещений, принадлежащих данному хозяйству, имеют лица, проработавшие в хозяйстве не менее ... лет, а также лица, имеющие имущественный пай не менее ... рублей.

Из объяснений Светлаковой Н.В. следует, что она работала в колхозе в течение ... лет, в настоящее время является работником дочернего предприятия колхоза «Племзавод Родина» - ООО ТД «Родина», что подтверждается имеющейся в материалах дела выкопировкой трудовой книжки (л.д. 117 том 2).

Вместе с тем, договор купли-продажи недвижимого имущества (квартиры) с рассрочкой платежа от <ДАТА>, заключенный между Светлаковой Н.В. и СХПК колхоз «Племзавод Родина», содержит сведения только о наличии регистрации Лемехова С.Ю. в спорном жилом помещении, без указания прав последнего на пользование квартирой.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно части 1 статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Разрешая спор, суд первой инстанции не учел, что согласно пункту 12.2 Положения о передаче членам колхоза и ассоциированным членам колхоза квартир в счет уменьшения имущественных паев и оплате расходов на их содержание и ремонт, утвержденного решением общего собрания уполномоченных членов СХПК колхоза «Племзавод Родина» <ДАТА>, не могут быть переданы гражданам в личную собственность квартиры, занимаемые проживающими в колхозных квартирах наследниками.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в нарушение статьи 558 ГК РФ в договоре купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, отсутствует указание на наличие права пользования Лемехова С.Ю. на продаваемое жилое помещение, а также учитывая недействительность положений пункта 1.3 договора купли-продажи об отсутствии спора и прав третьих лиц в отношении предмета договора, суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного между колхозом «Племзавод Родина» и Светлаковой Н.В., недействительным.

Судебная коллегия полагает неправильным вывод суда первой инстанции относительно наличия дополнительного соглашения к договору купли-продажи от <ДАТА>, поскольку оно совершено по истечении длительного времени и после подачи истцом настоящего иска. Кроме того, ни в договоре, ни в дополнительном соглашении нет указания на право Лемехова С.Ю. проживать в квартире, а имеется лишь ссылка на факт его проживания.

Между тем, согласно требованиям статей 5, 10 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего в указанный период времени, жилые помещения в строениях, принадлежащих колхозам (общественный жилищный фонд), предоставлялись гражданам в бессрочное пользование.

Вселение истца в спорное жилое помещение произошло до введения в действие главы 35 ГК РФ, регулирующей правоотношения сторон договора найма жилого помещения, не принадлежащего к государственному, муниципальному жилищному фонду, в связи с чем судебная коллегия приходит к выводу о том, что Лемехов С.Ю. наделен правами в отношении занимаемого жилого помещения, установленными Жилищным кодексом РСФСР, в том числе правом бессрочного пользования этим помещением.

Оценивая представленный сторонами договор найма квартиры от <ДАТА>, судебная коллегия соглашается с доводами истца и его представителей о том, что в силу статьи 421 ГК РФ данный договор является по своей правовой природе смешанным, поскольку содержит элементы договора найма и элементы договора купли-продажи.

При этом в договоре указана выкупная цена квартиры в размере ... рублей (а именно – компенсация затрат на строительство), а в соответствии со статьей 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Материалами дела установлено, что за квартиру внесено более половины её выкупной цены.

Представитель ответчика колхоза «Племзавод Родина» не оспаривала в судебном заседании эти обстоятельства – цену и размер внесенного платежа (л.д. 159 том 1).

На основании вышеизложенного судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции основанными на неправильном толковании и применении норм материального права, и признает решение Вологодского районного суда Вологодской области от 28 декабря 2011 года незаконным, принятым с существенным нарушением норм материального права, повлиявшим на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав истца. В связи с этим решение подлежит отмене. Учитывая, что обстоятельства, имеющие значение для дела судом установлены, судебная коллегия полагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

В соответствии со статьей 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно статьей 333.19 Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, государственная пошлина уплачивается в следующих размерах: при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера, для физических лиц - ... рублей.

Согласно статье 91 ГПК РФ цена иска определяется по искам, состоящим из нескольких самостоятельных требований, исходя из каждого требования в отдельности.

Таким образом, с ответчиков с учетом разрешенных требований подлежит взысканию в пользу истца возврат госпошлины в общем размере ... рублей.

По смыслу части 1 статьи 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Судебная коллегия, учитывая конкретные обстоятельства спора, соотношение расходов с объемом защищенного права истца, и, устанавливая баланс между правами лиц, участвующих в деле, на возмещение судебных расходов, полагает необходимым уменьшить расходы на оплату услуг представителя истца Кузнецовой О.С. до ... рублей (л.д. 111 том 1).

В силу статьи 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей; другие признанные судом необходимыми расходы.

Судебная коллегия полагает также возможным удовлетворить требования истца о взыскании расходов на проезд представителя Петрова С.А., заявленных в качестве платы за его услуги по пункту 3.2 договора возмездного оказания услуг от <ДАТА> (л.д. 120-121 том 1, л.д. 217 том 2). В подтверждение этих расходов представлены проездные документы на имя представителя и его расписки, подтверждающие получение им от Лемехова С.Ю. денежных средств на общую сумму ... рубль. Данные расходы с учетом сложности и длительности рассмотрения дела судебная коллегия признает необходимыми.

Требования истца о взыскании расходов на оформление доверенностей представителям Кузнецовой О.С., Левыкиной А.В. и Петрову С.А. в размере ... рублей удовлетворению не подлежат, поскольку указанные доверенности выданы сроком на три года на ведение неограниченного круга дел в судах, в материалы дела подлинники не представлены.

Таким образом, требования истца Лемехова С.Ю. о взыскании с ответчиков судебных расходов подлежат частичному удовлетворению. Распределение судебных расходов судом производится в равных долях между ответчиками.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда Вологодской области от 28 декабря 2011 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования Лемехова С.Ю. удовлетворить.

Договор купли-продажи квартиры <адрес> от <ДАТА>, заключенный между колхозом «Племзавод Родина» и Светлаковой Н.В., признать недействительным и применить последствия недействительности сделки.

Прекратить право собственности Светлаковой Н.В. на квартиру <адрес> со снятием её и её дочери ФИО, <ДАТА> года рождения, с регистрационного учета.

Признать за Лемеховым С.Ю. право на приобретение в собственность квартиры <адрес> по цене, указанной в договоре найма квартиры от <ДАТА>.

Взыскать с колхоза «Племзавод Родина» в пользу Лемехова С.Ю. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины - ... рублей, в возмещение расходов по оплате услуг представителя - ... рублей, судебные издержки, связанные с проездом представителя, ... рублей ... копеек, а всего взыскать – ... рублей ... копеек.

Взыскать со Светлаковой Н.В. в пользу Лемехова С.Ю. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины – ... рублей, в возмещение расходов по оплате услуг представителя - ... рублей, судебные издержки, связанные с проездом представителя, ... рублей ... копеек, а всего взыскать – ... рублей ... копеек.

Председательствующий А.А. Коничева

Судьи Г.Н. Игошева

Н.Э. Чернышова