АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:

председательствующего Маклаковой Н.С.,

судей Мищенко С.В., Вершининой О.Ю.,

при секретаре Груздевой Г.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя открытого акционерного общества «Страховая группа МСК» (далее ОАО «СГ МСК») по доверенности Кругловой О. Е. и представителя открытого акционерного общества Акционерный коммерческий банк «Банк Москвы» (далее ОАО АКБ «Банк Москвы») по доверенности Кузнецова В. А. на решение Вологодского районного суда от 19 марта 2012 года, которым удовлетворен иск Козлова С. А. о признании прекращённым права собственности Сейфермана В. А. на незавершённый строительством дом, степень готовности 38 %, площадь застройки ... квадратных метров, этажность - 2, подземная этажность - 1, с условным номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, на земельный участок площадью ... квадратных метров, кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <адрес>, о государственной регистрации права общей долевой собственности Козлова С. А., Сейфермана В. А. на земельный участок площадью ... квадратных метров, кадастровый номер №..., расположенный по адресу: <адрес>, в следующих долях: за Козловым С.А. - ..., за Сейферманом В.А. - ....

Признано право общей долевой собственности Козлова С. А., Сейфермана В. А. на незавершённый строительством дом, степень готовности 51 %, площадь застройки ... квадратных метров, этажность - 2, подземная этажность - 1, с условным номером №..., расположенный по адресу: <адрес>, в следующих долях: за Козловым С.А. - ..., за Сейферманом В.А. - ....

Договор об ипотеке от <ДАТА>, заключённый между ОАО «Банк Москвы» и Сейферманом В. А., признан недействительным в части передачи в ипотеку незавершённого строительством дома, степень готовности 38 %, площадь застройки ... квадратных метров, этажность - 2, подземная этажность - 1, с условным номером №..., расположенного по адресу: <адрес>, и возводимых на расположенном там же земельном участке площадью ... квадратных метров, кадастровый номер №..., объектов недвижимости, в остальной части иска отказано.

Взыскано с Сейфермана В. А. и ОАО «Банк Москвы» в пользу Козлова С. А. по ... рублей в порядке возврата государственной пошлины.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Мищенко С.В., объяснения представителя акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) Кузнецова В.А., представителя открытого акционерного общества «Страховая группа «МСК» Аршинова А.Н., Козлова С.А., его представителя Жигалова А.С., Сейфермана В.А., судебная коллегия

установила:

<ДАТА> между Козловым С.А. и Сейферманом В.А. заключен договор простого товарищества (совместной деятельности) на строительство двухэтажного жилого дома, согласно которому они обязались соединить свои вклады и без образования юридического лица совместно осуществлять строительство двухэтажного жилого дома и сопутствующей ему инфраструктуры по согласованным обоими товарищами техническим эскизам на принадлежащем Сейферману В.А. на праве собственности земельном участке с кадастровым номером №..., расположенном по адресу: <адрес>

<ДАТА> между акционерным коммерческим банком «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) (далее Банк) и Сейферманом В.А. заключен кредитный договор, по условиям которого Банк открыл Сейферману В.А. кредитную линию с установлением максимального размера предоставляемых ему денежных средств ... швейцарских франка. Данный кредит предоставлен на строительство Сейферманом В.А. индивидуально-определенного здания, пригодного для постоянного проживания. В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору Сейферман В.А. передал в залог Банка земельный участок с кадастровым номером ..., расположенный по адресу: <адрес>; жилой дом площадью ... кв.м. с условным номером №..., находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке; незавершенный строительством жилой дом степенью готовности на <ДАТА> 38% с условным номером №..., расположенный по адресу: <адрес>

13.05.2010 Козлов С.А. обратился в суд с иском к Сейферману В.А., Банку о признании государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством жилой дом недействительной, признании договора об ипотеке недействительным, признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, о государственной регистрации перехода земельного участка в общую долевую собственность.

В обоснование заявленных требований указал, что <ДАТА> он узнал, что незавершенный строительством жилой дом является собственностью Сейфермана В.А. и находится в залоге у Банка по договору ипотеки от <ДАТА>. Согласие на государственную регистрацию права собственности на имя Сейфермана В.А. истец не давал, в связи с чем просил признать прекращенным право частной собственности Сейфермана В.А. на незавершенный строительством дом, признать за истцом право собственности на долю в размере ... в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом площадью ... квадратных метра (степень готовности 51%), право собственности на долю в размере ... в праве общей долевой собственности на земельный участок, признать договор об ипотеке от <ДАТА>, заключенный между ОАО АКБ «Банк Москвы» и Сейферманом В.А., недействительным.

Определением суда в качестве третьих лиц привлечены Сейферман С.А. и открытое акционерное общество «Страховая группа «МСК».

В судебном заседании представитель Козлова С.А. по доверенности Жигалов А.С. изменил исковые требования, просил суд признать прекращённым право собственности Сейфермана В.А. на незавершённый строительством дом, степень готовности 38%, площадь застройки ... квадратных метров, этажность - 2, подземная этажность - 1, с условным номером №..., расположенный по адресу: <адрес> и на расположенный там же земельный участок площадью ... квадратных метров с кадастровым номером №...; принять решение о государственной регистрации права долевой собственности Сейфермана В.А. и Козлова С.А. на спорный земельный участок, за Сейферманом В.А. ..., за Козловым С.А. ...; о признании общей долевой собственности Сейфермана В.А. и Козлова С.А. на указанный объект незавершённого строительства, степень готовности 51 %, за Сейферманом В.А. ..., за Козловым С.А. ..., признать договор об ипотеке от <ДАТА>, заключённый между Банком и Сейферманом В.А., недействительным в части передачи Сейферманом В.А. указанных объектов недвижимости Банку в ипотеку и распространения ипотеки на возводимые на земельном участке объекты.

Истец Козлов С.А. в судебном заседании изменённые исковые требования поддержал и пояснил, что на день заключения договора ипотеки землеустроительные работы в отношении спорного земельного участка завершены не были, по результатам работ площадь участка составила не ... квадратных метров, а ... квадратных метров.

Ответчик Сейферман В.А. в судебном заседании исковые требования признал в полном объёме и пояснил, что он обратился в банк за кредитом на ... рублей для того, чтобы закончить стройку, которую они вели совместно с Козловым С.А., банк знал, что в стройку вложены деньги последнего. Регистрацию на объект незавершенного строительства он произвел по предложению работников банка и, нарушив обязательства перед Козловым С.А., заложил в ипотеку здание, поскольку ему гарантировали получение денег в полном объёме, а он получил только ... рублей, в результате он лишён возможности достроить дом и выполнить свои обязательства по кредиту. Если бы деньги были получены своевременно, дом был бы достроен, а он, продав две квартиры, рассчитался с кредитом, вывел дом из под залога и передал долю Козлову С.А. в собственность, но банк нарушил свои обязательства, при этом все его обращения в банк остаются без ответа.

Представитель ответчика акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) по доверенности Кузнецов В.А. исковые требования не признал, пояснив, что признание иска Сейферманом В.А. нарушает права и интересы Банка, поскольку в данном случае основополагающим является договор ипотеки. В договоре простого товарищества, на который ссылаются Козлов С.А. и Сейферман В.А., указывается, что право собственности подлежит регистрации, при этом последний обладал правом собственности на земельный участок при заключении договора. Исполнение или неисполнение обязательств по договору ипотеки или по договору простого товарищества не может служить основанием для признания договора об ипотеке недействительным, поскольку действительность или недействительность сделок не связана с действиями сторон. Полагал, что иск является необоснованным и заявлен в нарушение норм действующего законодательства, так как нет оснований для признания договора ипотеки недействительным, право залога сохраняется и обеспечивает обязательство Сейфермана В.А. по кредитному договору. В соответствии с пунктом 1.7 договора ипотеки залогодатель гарантировал, что отсутствуют какие-либо обременения на предмет залога, в том числе он не обременён правами третьих лиц. О том, что строительство дома ведется не только Сейферманом В.А., банк уведомлен не был.

Третье лицо Сейферман С.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель третьего лица открытого акционерного общества «Страховая группа «МСК» по доверенности Аршинов А.Н. пояснил, что с иском не согласен по основаниям, указанным представителем Банка. С данной страховой компанией заключён договор страхования в отношении обязательств Сейфермана В.А. по указанному кредитному договору.

Судом принято приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель открытое акционерное общество «Страховая группа МСК» по доверенности Круглова О.Е., указывая на то, что государственная регистрация прав Козлова С.А. на спорные объекты недвижимости осуществлена не была, основания для удовлетворения его исковых требований отсутствуют, просит об отмене решения суда по мотиву нарушения норм материального права и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе представитель акционерного коммерческого банка «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) по доверенности Кузнецов В.А., ссылаясь на то, что судом не были учтены и приняты во внимание разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, данные по настоящему делу, ставит вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Также считает, что неисполнение Сейферманом В.А. обязательств по договору простого товарищества не может являться основанием для признания договора об ипотеке недействительным.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения исходя из доводов апелляционных жалоб, полагает, что решение подлежит отмене ввиду нарушения норм материального права.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что земельный участок был передан в качестве вклада Сейфермана В.А. в совместную собственность товарищей, в связи с чем Козлову С.А. по договору простого товарищества должно принадлежать ... в праве собственности на спорный земельный участок и неоконченный строительством дом. Сейферман В.А. зарегистрировал право собственности на объект незавершённого строительства и заключил договор ипотеки без согласия Козлова С.А., при этом не выполнил условия дополнительного соглашения о государственной регистрации права долевой собственности на земельный участок, чем нарушил права Козлова С.А. и фактически распорядился не принадлежащим ему имуществом, поэтому суд признал договор ипотеки недействительным в части передачи в залог незавершённого строительством дома и возводимых на земельном участке объектов недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда, так как он сделан без учета норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Из материалов дела следует, что <ДАТА> между Козловым С.А. и Сейферманом В.А. заключён договор простого товарищества (совместной деятельности) на строительство двухэтажного жилого дома, согласно условиям которого Сейферман В.А. обязался внести в качестве вклада в общее дело денежные средства в размере ... рублей и земельный участок стоимостью ... рублей, а Козлов С.А. – ... рублей. При этом Сейферман В.А. внёс в общее дело ... рублей, Козлов С.А. – ... рублей. В 2008 году строительство дома приостановлено.

На основании пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статья 219 ГК РФ предусматривает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом пункт 1 статьи 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании пункта 1 статьи 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Исковое требование Козлова С.А. о государственной регистрации общей долевой собственности на земельный участок с распределением долей 2/3 Козлову С.А., 1/3 Сейферману В.А. было мотивировано тем, что данное право возникло у него на основании договора простого товарищества от 10.09.2007.

При этом из смысла приведённых правовых норм следует, что данное право не является действительным без его государственной регистрации, предусмотренной законом. Такая государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок осуществлена не была.

Судебная коллегия полагает, что в связи с отсутствием государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок у товарищей по договору простого товарищества такое право не возникло.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

При ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя (статья 64 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

Удовлетворив требования истца о признании недействительным в части договора об ипотеке от 24.12.2007, суд первой инстанции не учёл законные интересы Банка и то обстоятельство, что данный договор был заключён на законном основании.

На основании изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене и, принимая во внимание с вынесением нового решения об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Вологодского районного суда от 19 марта 2012 года отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Козлова С. А. к Сейферману В. А., акционерному коммерческому банку «Банк Москвы» (открытое акционерное общество) отказать в полном объёме.

Председательствующий: Н.С. Маклакова

Судьи: С.В. Мищенко

О.Ю. Вершинина