Копия
Дело <.......>
Кассационное определение
| <.......> | <.......> |
Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
| председательствующего | Кориковой Н.И., |
| судейпри секретаре | Журавлёвой Г.М., Дудниченко Г.Н., Волошиной С.С. |
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе представителя Администрации Тюменского муниципального района Уляшевой Т.В. на решение <.......> районного суда <.......> от <.......>, которым постановлено:
«Администрации <.......> муниципального района в удовлетворении иска к Князеву О.П., Кармолиной С.А. о признании ничтожными сделок по договору купли-продажи земельного участка <.......>К от <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......> и по договору купли-продажи земельного участка <.......>К от <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......>
<.......>, применении последствий недействительности сделок путем обязания сторон вернуть все полученное по сделке - отказать.
Встречный иск Кармолиной С.А. к Администрации <.......> муниципального района - удовлетворить,
Признать недействительными Постановление главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......> «Об отмене распоряжения администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро» и Постановление главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> №° 820 «Об отмене распоряжения администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро»».
Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Журавлёвой Г.М., представителей Уляшеву Т.В., поддержавшую доводы кассационной жалобы, Медведеву О.С., полагавшую, что оснований для отмены решения суда не имеется, судебная коллегия
установила:
Администрация Тюменского муниципального района обратилась в суд с иском к Кармолиной С.А. о признании ничтожными сделок купли-продажи земельного участка на основании договора <.......>К, заключенного <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......> и на основании договора <.......>К, заключенного <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......>, применении последствий недействительности сделок путем обязания сторон вернуть все полученное по сделке, а именно, обязать Администрацию вернуть Кармолиной С.А. денежные средства по договору <.......>К - 9.557 рублей. 95 копеек, по договору <.......>К - 9.723 рубля 58 копеек, а Кармолину С.А. обязать вернуть Администрации оба земельных участка по Актам приёма-передачи. Свои требования Истец мотивировал тем, что <.......> между Администрацией и Князевым О.П. были заключены договора <.......> и 17-13/806 аренды земельных участков, находящихся по адресу: <.......> участок <.......> и <.......>. Оба договора аренды были расторгнуты <.......> соглашением сторон в связи с тем, что Кармолиной С.А. у Князева О.П. были приобретены в собственность незавершенные строительством жилые дома, расположенные на вышеуказанных земельных участках. Впоследствии, <.......> между Администрацией и Кармолиной С.А. были заключены договора купли-продажи земельных участков, в результате чего Кармолина С. А. полностью оплатила их стоимость, а Администрация передала участки покупателю по Актам приема - передачи. Истец просил суд признать обе совершенные сделки ничтожными ввиду того, что в момент их совершения со стороны Администрации (продавца) были нарушены нормы федерального закона. В частности, ст.552 ч.1 ГК РФ и ст.35 ч.1 ЗК РФ, в соответствии с которыми к новому собственнику здания, строения, сооружения, переходят те же права на земельный участок в том же объеме, что и предыдущего собственника. Следовательно, к Кармолиной С.А. должны были перейти права арендатора земельного участка Князева О.П. Согласно ст.36 ч.1 ЗК РФ, исключительное право па приватизацию земельного участка имеют собственники зданий, строений, сооружений, соответственно, данная норма предусматривает возможность предоставления в собственность земельного участка под завершенными строительством объектами в размерах, необходимых для его эксплуатации согласно разрешергного использования земельного участка. В силу ст.1 п.10 и ст.130 Градостроительного Кодекса РФ здание, строение, сооружение относятся к объектам капитального строительства и согласно с г.55 этого же Кодекса, право использования объекта капитального строительства возникает с момента ввода его в эксплуатацию. При заключении с Кармолиной С.А. договоров купли-продажи земельных участков, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не предъявлялось. Постановлениями главы администрации <.......> муниципального района от <.......> за <.......> и <.......> были отменены Постановления от <.......> за <.......>ро и за <.......>ро «О предоставлении Кармолиной С.А. в собственность за плату земельных участков» как не соответствующие закону.
Кармолина С.А. обратилась в суд со встречным иском к Администрации <.......> муниципального района о признании недействительными: Постановления главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> за <.......> «Об отмене распоряжения администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро» и Постановления главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> за № <.......> «Об отмене распоряжения администрации <.......> муниципального района от 08-06.2010 <.......>ро». Свои требования мотивировала тем, что Распоряжением администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро а также, Распоряжением администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......> ро ей, в собственность за плату были предоставлены два земельных участка под незавершенные строительством жилые дома по <.......> и по <.......>. Право собственности на оба вышеуказанных земельных участка было зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним <.......>, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права. Защита частной собственности закреплена Конституцией РФ, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Приобретенные ею земельные участки не относятся к той категории земель, которые не могут в силу федерального закона предоставляться в собственность граждан. Прекращение права собственности, также как и принудительное изъятие у собственника имущества допускаются в строго предусмотренных законом случаях, ни под один из которых её случай не подпадает. В силу Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 за № 131-ФЗ, орган местного самоуправления вправе отменить ранее вынесенный им ненормативный акт, но, только в случае, если это не нарушает имущественных прав граждан, гарантированных им высшим законом государства. В связи с этим просила признать незаконными вынесенные главой администрации <.......> Постановления.
Представитель истца - Уляшева Т.В., в судебном заседании иск поддержала по изложенным основаниям.
Ответчики Кармолина С.А., Князев О.П. и третьи лица Шлеин М.Б. и Лушина Н.П. не явилась, о времени и месте судебного заседания извещены.
Представитель ответчика Князева О.П. - Бузаева Г.Р., с иском Администрации не согласилась, встречный иск Кармолиной С.А. считала обоснованным и просила его удовлетворить.
Представитель ответчика Кармолиной С.А. и третьих лиц Шлеина М.Б. и Лушиной Н.П. - Медведева О.С. в судебном заседании с иском не согласилась, мотивируя свои возражения тем, что Администрация не доказала факт своей заинтересованности в признании сделок ничтожными, поскольку из иска не усматривается наличие нарушения со стороны ответчика Кармолиной С.A. прав Администрации. Перед заключением договоров купли-продажи Кармолиной С.А. был представлен полный пакет документов в соответствий с перечнем, указанным в Положении о порядке предоставления земельных участков на территории <.......> муниципального района, следовательно, ссылка истца о том, что ответчик должна была представить разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, является несостоятельной. При таких обстоятельствах полагала, что лишение собственника недвижимого имущества будет носить незаконный характер. Требование о приведении сторон в первоначальное состояние считала необоснованным, поскольку Администрации известно, что Кармолина С.А. продала спорные земельные участки Шлеину М.Б. и Лушиной Н.П. Представила письменные возражения.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась Администрация.
В кассационной жалобе просит решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска администрации <.......> муниципального района.
Полагает, что вывод суда о том, что «для администрации <.......> муниципального района при заключении сделок купли-продажи было очевидным, что земельные участки передаются в собственность под иной объект недвижимости, нежели те, которые указаны в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, а из этого следует, что ни продавец, ни покупатель не должны были руководствоваться данной нормой права», не соответствует обстоятельствам дела и опровергается письменными доказательствами и объяснениями сторон.
Считает, вывод суда о том, что оспариваемые сделки были совершены с целью размещения на земельном участке объекта недвижимости, не перечисленного в п.1 ст. 36 ЗК РФ и, данное обстоятельство не делает ее ничтожной», незаконным, основанным на неприменении норм материального права, подлежащих применению, а именно ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, ст. 1 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (принят ГД ФС РФ 23.12.2009). Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
По мнению Администрации, вывод суда первой инстанции о том, что к ответчику Кармолиной С.А. не могли и не должны были перейти права Князева О.П. на земельные участки, не доказанным и не основанным на нормах материального права, а именно на ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.
Ссылаясь на п.1 ст. 48 Федерального закона № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», позицию Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ, изложенной в Определении от 25.03.2009 № 41-В08-43, Определение Конституционного Суда РФ от 19.03.2009 г. № 223-0-0, указывает на неверное толкование судом первой инстанции, норм материального права, в частности ст. 18 Конституция РФ и п. 1 ст. 48 Федерального закона № 131 -ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
На кассационную жалобу от Кармолиной С.А. и представителя Князева О.П. - Бузаевой Г.Р. поступили возражения, в которых просят оставить решение без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав докладчика, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда незаконным и подлежащим отмене, в виду неправильного применения норм материального и процессуального права и несоответствия выводов суда обстоятельствам дела.
Судом было установлено.
Распоряжением Администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро» (л.д.13) Кармолиной С.Л. в собственность за плату был предоставлен земельный участок под жилой дом НЗС по адресу: <.......>, <.......>. Распоряжением Администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......>ро» (л.д.31) Кармолиной С.А. в собственность за плату был предоставлен земельный участок под жилой дом НЗС по адресу: <.......>.
<.......> между Администрацией <.......> муниципального района «Продавец» и Кармолиной С.А. «Покупатель» был заключен Договор <.......>К купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <.......>, <.......>, а также, Договор <.......>К купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: <.......> (л.д.6-7; 26).
Отказывая в удовлетворении заявленных Администрацией <.......> муниципального района исковых требований о признании сделок купли-продажи ничтожными и применения последствий недействительности сделок, суд пришел к мнению, что к ответчику Кармолиной С.А. не могли, и не должны были перейти права Князева О.П. на земельные участки, поскольку, согласно Договорам аренды земельных участков <.......> от <.......> (л.д.9) и <.......> от <.......> (л.д.28), Администрация <.......> муниципального района передала в аренду Князеву О.П. земельные участки для индивидуального жилищного строительства (п.1.4 договора). Соглашениями от <.......> Администрация <.......> муниципального района и Князев О.П., с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки за Кармолиной С.А., расторгли отношения, возникшие по договорам аренды земельных участков <.......> от <.......> (л.д.9) и <.......> от <.......>.
Следовательно, права арендатора Князева О.П. земельных участков были прекращены с <.......>, с согласия арендодателя -Администрации <.......> муниципального района.
Кроме того, суд указал, что продавец земельных участков - Администрация <.......> муниципального района, передавая их в собственность Кармолиной С.А., изменила своими Распоряжениями разрешенное использование земельных участков, указав, что они предоставляются не для индивидуального жилищного строительства, не под существующий жилой дом, не под объект капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроителъного кодекса РФ), а именно, под жилой дом НЗС (незавершенный строительством).
Данные выводы суда являются неправильным толкованием норм материального права и обстоятельств дела.
В соответствии с п.3 ст.552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Из вышеуказанных норм следует, что покупатель такой недвижимости приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости и вправе требовать оформления соответствующих прав. В частности, покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка. Расторжение Администрацией <.......> муниципального района и Князевым О.П. отношений, возникших по договорам аренды земельных участков <.......> от <.......> (л.д.9) и <.......> от <.......> не свидетельствует о том, что Кармолиной С.Л. не могли и не должны были перейти права Князева О.П. на земельные участки. У Князева О.П. отсутствовали основания для дальнейшего пользования земельным участком, поскольку он продал незавершенные строительством жилые дома Кармолиной С.А., а, следовательно, к ней в соответствии с требованиями ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ перешло право на использование соответствующей частью земельных участков, занятых незавершенными строительствами жилыми домами на тех же условиях и в том же объеме, т.е. по договору аренды.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Данной нормой определен круг обладателей прав лишь на здания, строения, сооружения, которые могут приобрести в собственность земельный участок; к их числу не отнесены собственники не завершенных строительством зданий, строений или сооружений, так как эти объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
На основании вышеизложенного судебная коллегия приходит к выводу, что распоряжения Администрации <.......> муниципального района <.......> ро и <.......>ро от <.......> о предоставлении земельных участков в собственность за плату Кармолиной С.А. под незавершенные строительством жилые дома не соответствует требованиям ст. 36 ЗК РФ, а потому является незаконными.
В соответствии с пунктом 9 статьи 1, статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в силу пунктов 3 и 9 статьи 31 Градостроительного кодекса РФ должны соответствовать требованиям генерального плана поселения.
Разрешенное использование - это конкретное целевое использование земельного участка.
Разрешенное использование определяет правовой режим земельного участка: оборотоспособность, возможность строительства и какое именно строительство. Определение разрешенного использования происходит на основании зонирования территорий.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой может осуществляться в соответствии с градостроительным регламентом, основные положения о котором закреплены в ст. 36 Градостроительного Кодекса, а в отношении участков и объектов, расположенных на землях, на которые действие такого регламента не распространяется или регламенты не устанавливаются, в соответствии с федеральным законом, с обязательным соблюдением требований технических регламентов.
Принимая распоряжения <.......> ро от <.......> и <.......>ро от <.......> Администрация <.......> муниципального района изменила разрешенное использование земельных участков. Доказательств того, что данное изменение произведено в соответствии с требованиями действующего законодательства Кармолиной С.А. в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не предоставлено.
Удовлетворяя требования Кармолиной С.А., суд пришел к выводу, что орган местного самоуправления превысил свои полномочия, поскольку в одностороннем порядке отменил Распоряжения.
Согласно п.4 ст. 7 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ"Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.
Ст.48 вышеназванного закона предусматривает, что муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт, в случае упразднения таких органов или соответствующих должностей либо изменения перечня полномочий указанных органов или должностных лиц - органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, к полномочиям которых на момент отмены или приостановления действия муниципального правового акта отнесено принятие (издание) соответствующего муниципального правового акта, а также судом; а в части, регулирующей осуществление органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий, переданных им федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, - уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации (уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации).
Из вышеуказанного следует, что орган местного самоуправления вправе был самостоятельно отменить принятый в противоречие действующему законодательству ненормативный правовой акт.
В соответствии со статьей 13 ГК РФ для признания ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным необходимо, чтобы он одновременно не соответствовал закону и нарушал права заинтересованного лица.
Оспариваемые Кармолиной С.А. постановления соответствуют требованиям закона, приняты Администрацией Тюменского муниципального района в пределах её компетенции.
Как следует из свидетельств о государственной регистрации прав на земельные участки/л.д.16,35/ основанием для регистрации прав собственности Кармолиной С.А. явились договор купли-продажи земельного участка <.......>К от <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......> договор купли-продажи земельного участка <.......>К от <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......>, а не распоряжения о предоставлении земельных участков в собственность.
Указанные выше договоры оспорены Администрацией <.......> муниципального района в судебном порядке, т.е. истцом оспаривается зарегистрированное право собственности на земельные участки.
При таких обстоятельствах вывод суда о нарушении Администрацией <.......> муниципального района Конституции Российской Федерации при принятии Постановлений об отмене распоряжений, является неправильным толкованием норм материального права и обстоятельств дела.
Принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия полагает, что распоряжения администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро и <.......>ро не соответствовали требованиям действующего законодательства о порядке предоставления земельных участков в собственность, поэтому обоснованно были отменены Постановлениями Главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> за <.......> и <.......>. Принимая во внимание незаконность принятых Администрацией Тюменского муниципального района распоряжений о предоставлении земельных участков в собственность Кармолиной С.А., а также, что заключенные Администрацией <.......> муниципального района договор купли-продажи земельного участка <.......>К от <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......> <.......> договор купли-продажи земельного участка <.......>К от <.......> в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......> <.......> не соответствуют требованиям закона, а именно ст. 36 п.1 ЗК РФ, следовательно они являются ничтожными,
Из материалов дела усматривается, что спорные земельные участки в настоящее время находятся в собственности третьих лиц, в связи с чем, требования должны быть заявлены к Шлеину М.Б. и Лушиной Н.П. в том числе, однако суд привлек их только в качестве третьих лиц.
Поскольку нарушения, допущенные судом, не могут быть устранены судебной коллегией, дело в части отказа Администрации Тюменского муниципального района в требованиях о признания сделок купли-продажи земельных участков и применении последствий недействительности сделки подлежит направлению на новое рассмотрение.
Руководствуясь статьями 361, 362 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тюменского районного суда <.......> от <.......> в части удовлетворения требований Кармолиной С.А. о признании недействительными Постановления главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......> «Об отмене распоряжения администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......>ро» и Постановления главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......> «Об отмене распоряжения администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......>ро отменить, вынести в этой части по делу новое решение.
В исковых требованиях Кармолиной С.А. о признании недействительными Постановления главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......> «Об отмене распоряжения администрации Тюменского муниципального района от <.......> <.......>ро» и Постановления главы Администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......> «Об отмене распоряжения администрации <.......> муниципального района от <.......> <.......>ро отказать.
В остальной части решение суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий: подпись
Судьи коллегии: подписи
Копия верна:
Федеральный судья