о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате имущества

Дело № 33-1286/2011

Кассационное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «<.......>» в лице представителя А.А.

на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 18 января 2011 года, которым постановлено:

«Обществу с ограниченной ответственностью <.......> в иске к В.А. о расторжении Договора от 20.11.2009г. купли-продажи земельного участка, об обязании вернуть ООО <.......> земельный участок с кадастровым номером <.......> общей площадью 408690 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, Тюменский <.......>- отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Горностаевой В.П., объяснения А.А. и В.А., представителей истца ООО <.......> по доверенностям в деле, просивших об отмене решения, А.к, представителя В.А. по доверенности в деле, просившей оставить решение без изменения, судебная коллегия

установила:

ООО <.......> обратилось в суд с иском к В.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате недвижимого имущества.

Требования мотивированы тем, что 20.11.2009 года между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка <.......> площадью 408690 кв.м., с кадастровым номером <.......>, расположенного в Московском муниципальном образовании <.......>. В соответствии с п.2.1 Договора цена земельного участка составила 870 000 рублей. До подписания Договора ответчик предъявил копию платежного поручения об уплате цены по Договору на счет истца безналичным путем. При таких обстоятельствах, стороны в п.2.3 Договора указали, что ответчик уплатил цену Договора до его подписания. В последствии истец обнаружил, что деньги, составляющие цену Договора, на его расчетный счет не поступили. 16.12.2009 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тюменской области права собственности на спорный земельный участок согласно договора зарегистрированы на В.А.

Истец, ссылаясь на ст.ст.450, 452, 1102, 1104 ПК РФ, просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка и вернуть земельный участок истцу.

Представитель истца, директор ООО <.......> М.А. в судебном заседании иск поддержала в полном объеме по изложенным в заявлении основаниям, пояснив, что ответчик В.А. по договору не перечислял на счет истца денежные средства в размере 870000 рублей, а также не передавал данную сумму каким-либо другим способом. Отсутствие оплаты за переданный товар существенно нарушает условия договора, что является основанием для его расторжения.

Представители истца ООО <.......> А.А. и В.А. иск    поддержали.

Представитель истца В.А. пояснил, что Договор купли-продажи между ООО <.......> и В.А. был заключен в период многочисленных уголовных и административных преследований в отношении руководителей ООО «<.......> и ООО <.......>. Сделка была совершена во избежание рейдерского захвата бизнеса истца. В.А. длительное время работал в ООО водителем, был одним из доверенных лиц у истца, поэтому именно на него была оформлена безденежная сделка. До настоящего времени на спорном участке истцом ведется строительство объектов, тянутся коммуникации, работает принадлежащий истцу кран. В.А. при заключении Договора показал копию платежки, а так как было доверие к своему работнику, то договор директором ООО был подписан без перечисления денег.

Ответчик В.А. в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела без его участия.

Представитель ответчика А.к иск не признала,    пояснила, что договор купли-продажи земельного участка подписан сторонами после передачи денежных средств ответчиком, факт оплаты зафиксирован непосредственно в договоре. Кроме того, стороны добровольно представили документы на государственную регистрацию перехода прав собственности на земельный участок, чем подтвердили надлежащее исполнение своих обязательств каждой стороной по договору.

Суд вынес указанное выше решение, с которым не согласен истец ООО <.......>

В кассационной жалобе ООО просит решение отменить и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований в связи с неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов суда, установленным обстоятельствам дела. Доказательств оплаты по договору ответчиком суду не было представлено.

От А.к, представителя ответчика В.А. поступили письменные возражения на жалобу, с доводами которой не согласна.

Проверив материалы в интересах законности в соответствии с ч.2 ст.347 ГПК РФ в полном объеме, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, судебная коллегия находит решение суда незаконным, подлежащим отмене, как постановленного в нарушение требований норм материального и процессуального права, фактических обстоятельств дела.

Судом первой инстанции установлено, что 20.11.2009 года между ООО <.......>» и В.А. заключен договор купли-продажи земельного участка <.......>, площадью 408 690 кв.м., с кадастровым номером <.......> расположенного в Московском муниципальном образовании <.......>, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование под строительство жилых домов и соцкультбыта. 20.11.2009 года подписан Акт приема-передачи земельного участка (л.д.8-10).

Согласно п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка     цена данного недвижимого имущества составила 870000 рублей, которые «покупатель оплатил в полном объеме до подписания настоящего договора».

На основании заключенного договора купли-продажи на спорный земельный участок В.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права № <.......> от 16.12.2009г.

Отказывая в иске ООО <.......> о расторжении договора купли-продажи земельного участка, суд первой инстанции исходил из требований п.1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, предусматривающей, что    договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

    По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). Покупатель обязан оплатить товар непосредственно, до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено, в том числе, и договором купли-продажи (п. 1 ст. 486 ГК РФ).

    При толковании условий договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, суд признал, что В.А. оплата за земельный участок произведена до подписания договора, что договор исполнен и оснований для расторжения договора не имеется, а доводы представителей ООО «<.......>» пояснивших, что поскольку на счет истца денежные средства от В.А. не поступили, то договор подлежит расторжению по основаниям не исполнения покупателем обязательств по оплате земельного участка не состоятельными.

Судебная коллегия с указанными выводами суда не согласна.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Отказ в оплате цены договора является нарушением существенного условия договора.

Представители истца поясняли в судебном заседании, что ответчиком не исполнено существенное условие договора купли-продажи земельного участка – не оплачена оговоренная стоимость, в связи с чем истцом направлялось В.А. предложение о расторжении договора, на что получен отказ.

Довод представителей истцов о том, что договор был подписан сторонами до фактического поступления оплаты на счет ООО, поскольку ответчиком предъявлялось платежное поручение, а В.А. проработавший в ООО несколько лет, вызывал доверие у руководителей ничем не опровергнуто.

Доказательств перечисления через банк или другим способом – внесения денег в кассу предприятия ответчиком суду не представлено. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ (п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ <.......> от <.......> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Судом не проверено существенное для дела обстоятельство – передавался ли фактически земельный участок В.А., поскольку довод истца о том, что ООО <.......>» до настоящего времени продолжает строительство на спорном земельном участке не опровергнут.

Судебная коллегия считает, что установленные судом обстоятельства, имеющие существенное значение для дела не доказаны в силу неправильного применения норм материального права и неправильной оценки представленных доказательств.

При имеющихся в деле доказательствах сделать конкретный вывод о необходимости удовлетворения или отказа в иске невозможно, поэтому дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить указанные недостатки и новое решение вынести в строгом соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 360, 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 18 января 2011 года отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.

Председательствующий

Судьи коллегии