33-4651/2011

Дело № 33-4651/2011

Кассационное определение

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца Администрации Тюменского муниципального района

на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 10 июня 2011 года, которым постановлено:

«Администрации Тюменского муниципального района в удовлетворении иска к Гниненко Антону Геннадьевичу о применении последствий недействительности сделки по договору купли-продажи земельного участка № 17-13/766К от 18.2010 года в отношении земельного участка, находящегося по адресу: <.......>, д. <.......> <.......> путем обязания сторон вернуть все полученное по сделке - отказать.

Встречный иск Гниненко Антона Геннадьевича к Администрации Тюменского муниципального района - удовлетворить.

Признать недействительными Постановление главы Администрации Тюменского муниципального района от 27 декабря 2010 года № 831 «Об отмене распоряжения администрации Тюменского муниципального района от 24.08.2010г. № 4700 ро».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кориковой Н.И., объяснения представителя истца Администрации Тюменского муниципального района Уляшевой Т.В., просившей об удовлетворении кассационной жалобы, возражения представителей ответчика Гниненко А.Г. – Медведевой О.С. и третьего лица на стороне ответчика Князева О.П. – Бузаевой Г.Р., судебная коллегия

установила:

Администрация Тюменского муниципального района обратилась в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Гниненко А.Г. о признании ничтожным договора от 18.11.2010г. купли-продажи земельного участка, площадью <.......> кв.м., расположенного по адресу: <.......>, <.......>, <.......>, и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, ссылаясь на следующее:

23.07.2009 г Администрация предоставила Князеву О.П. указанный земельный участок в аренду под индивидуальное жилищное строительство. Князев О.П. зарегистрировал право собственности на возведенный на участке незавершенный строительством жилой дом степенью готовности 18% и продал незавершенный строительством дом Гниненко А.Г. по договору купли-продажи от 12.02.2010 года, в связи с чем соглашением сторон (Администрации и Князева) от 18.11.2010г. договор аренды земельного участка с Князевым О.П. был расторгнут. В тот же день (18.11.2010 г) между Администрацией и Гниненко А.Г. заключен Договор купли-продажи земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, в котором указано иное разрешенное использование земельного участка – под незавершенный строительством жилой дом. Гниненко А.Г. оплатил стоимость участка в сумме 9 695, 98 рубль, а Администрация передала участок покупателю по Акту приема-передачи.

Считает, что договор купли-продажи земельного участка Гниненко А.Г. от 18.11.2010г. является ничтожной сделкой ввиду того, что противоречит закону- ст. 130, п.1 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35, п.1 ст. 36 ЗК РФ, п.10 ст.1,ст.55 Градостроительного кодекса РФ.

Указывает, что в силу ст.130 ГК РФ - здание, строение, сооружение относятся к объектам капитального строительства. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ право использования объекта капитального строительства возникает с момента ввода его в эксплуатацию. При заключении с Гниненко А.Г. договора купли-продажи земельных участков жилой дом не был введен в эксплуатацию. Соответственно Гниненко А.Г. не имел оснований для приобретения земельного участка в собственность. Поэтому в дальнейшем Постановлением главы Администрации от 27.12.2010 за № 831 было отменено Постановление от 24.08.2010 года за № 4700ро. «О предоставлении Гниненко А.Г. в собственность за плату земельного участка под незавершенный строительством жилой дом», как не соответствующее закону. Поэтому просит признать договор купли-продажи земельного участка ничтожным и применить последствия недействительности ничтожной сделки: привести стороны в первоначальное положение.

Гниненко А.Г. обратился в суд со встречным иском к Администрации Тюменского муниципального района о признании недействительным Постановления главы Администрации от 27.12.2010 за № 831 «Об отмене Распоряжения Администрации от 24.08.2010 года за № 4700ро, ссылаясь на то, что в силу Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 за № 131-ФЗ орган местного самоуправления вправе отменить ранее вынесенный им ненормативный акт только в случае, если это не нарушает имущественных прав граждан, гарантированных им высшим законом государства. Отменой распоряжения нарушаются его право собственности на земельный участок. Конституцией Российской Федерации гарантировано, что никто не может быть лишен собственности иначе как по решению суда. Приобретенный им земельный участок не относятся к той категории земель, которые не могут в силу федерального закона предоставляться в собственность граждан. Прекращение права собственности, также как и принудительное изъятие у собственника имущества допускаются в строго предусмотренных законом случаях, ни под один из которых его случай не подпадает.

В судебном заседании в суде первой инстанции представитель истца Администрации Тюменского муниципального района Уляшева Т.В. просила иск Администрации удовлетворить, а в удовлетворении встречного иска отказать. Пояснила, что в порядке самоконтроля орган местного самоуправления на основании ст.48 ч.1 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» вправе отменить ранее вынесенные муниципальные правовые акты, что и было сделано, поскольку при принятии Распоряжения о предоставлении Гниненко А.Г. в собственность земельного участка Администрацией были одновременно нарушены нормы гражданского, земельного и градостроительного законодательства.

Ответчик Гниненко А.Г. в судебное заседание не явился. Его представитель Медведева О.С. просила в иске отказать, а встречный иск удовлетворить. Пояснила, что перед заключением Договора ответчицей был представлен полный пакет документов в соответствии с Перечнем, указанным в Положении о порядке предоставления земельных участков на территории Тюменского муниципального района, в котором разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию отсутствует, следовательно разрешения на ввод дома в эксплуатацию указанным нормативным актом предусмотрено не было.

Третье лицо на стороне ответчика Князев О.П. в судебное заседание не явился, его представитель Бузаева Г.Р. с иском Администрации не согласилась, встречный иск просила удовлетворить.

Суд вынес указанное выше решение, с которым не согласен истец Администрация Тюменского муниципального района. В кассационной жалобе, поданной представителем истца Уляшевой Т.В., ставится вопрос об отмене решения суда с вынесением нового решения об удовлетворении иска Администрации и отказе в удовлетворении встречного иска ввиду неправильного применения норм материального права, противоречия выводов суда обстоятельствам, неправильной оценки судом представленных доказательств.

От третьего лица Князева О.П. и ответчика Гниненко А.Г. поступили возражения на кассационную жалобу.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Судебная коллегия полагает, что вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи земельного участка ничтожной сделкой является законным и обоснованным.

Из материалов дела следует и это не оспаривается в жалобе, что Гниненко А.Г. являлся собственником незавершенного строительством жилого дома, находящегося на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи, заключенного с Князевым О.П. 12.02.2010 года. Договор купли-продажи никем не оспорен, недействительным не признан. Право собственности Гниненко А.Г. на незавершенный строительством объект зарегистрировано в установленном законом порядке 12.03.2010 года (л.д.16).

В соответствии с п.1 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п.3 названной нормы продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, исходя из содержания абзаца 2 п.3 ст. 552 ГК РФ, с момента государственной регистрации права собственности Гниненко А.Г. на объект незавершенного строительства к нему перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца земельного участка Князева О.П., т.е. на праве аренды. Договор аренды данного земельного участка заключен между Князевым О.П. и Администрацией 23.07.2009 года (л.д.11).

Данное ограничение предусмотрено и п.3.1 договора купли-продажи земельного участка, заключенного между Администрацией Тюменского муниципального района и Гниненко А.Г. 18.11.2010 г., в соответствии с которым приобретаемый Покупателем земельный участок находится у Покупателя на праве аренды до момента регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (л.д.14).

Между тем в соответствии с п.1 ст.46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Гражданским законодательством предусмотрено, что договор может быть расторгнут, в частности, по соглашению сторон (п.1 ст. 450, 452 ГК РФ).

Из материалов дела видно, что соглашение о расторжении договора аренды от 23.07.2009 года № 17-13/795 спорного земельного участка заключено сторонами 18.11.2010 года (л.д.13). При этом стороны определили, что договор аренды земельного участка считается расторгнутым с даты регистрации права собственности на земельный участок за Гниненко А.Г. в установленном законом порядке (п.1 соглашения). Данное соглашение никем не оспорено.

Право собственности Гниненко А.Г. на земельный участок зарегистрировано 17.12.2010 года (л.д.19).

Исходя из этих обстоятельств, на момент регистрации права собственности Гниненко А.Г. на земельный участок он (земельный участок) в аренде не находился и поэтому Гниненко А.Г. не был обременен обязанностями арендатора Князева О.П., которому земельный участок был предоставлен под индивидуальное жилищное строительство.

Более того, как правильно установлено судом, Распоряжением Администрации от 24.08.2010г. № 4700 ро изменено разрешенное использование земельного участка, поскольку данным распоряжением земельный участок был предоставлен Гниненко А.Г. в собственность за установленную продавцом плату, и не под индивидуальное жилищное строительство, как Князеву О.П., а под незавершенный строительством жилой дом. При этом обязанности достроить жилой дом и ввести его в эксплуатацию на Гниненко А.Г. возложено не было. Пунктом 2 названного Распоряжения Администрация обязала Гниненко А.Г. обратиться в отдел кадастрового учета управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости в части разрешенного использования и адресного описания земельного участка, что также было выполнено. Изменение разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке не оспорено.

Таким образом, при заключении сделки купли-продажи стороны исходили из того, что участок передается в собственность под иной объект недвижимости, нежели те, которые указаны в п.1 ст.36 ЗК РФ (здание, строение, сооружение). Соответственно, как правильно указано судом, оформлению земельного участка в собственность не должна была предшествовать процедура получения разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

Указанное Распоряжение Администрации на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и оформления его в собственность не было отменено или оспорено, и на основании данного распоряжения 17.12.2010 года в установленном законом порядке была осуществлена государственная регистрация права собственности Гниненко А.Г. на земельный участок с незавершенным строительством жилым домом.

Распоряжение от 24.08.2010 года было отменено Постановлением Главы Администрации Тюменского муниципального района от 27.12. 2010 года.

Удовлетворяя встречный иск о признании недействительным Постановления Главы Администрации от 27.12.2010 года об отмене Распоряжения от 24.08.2010 года, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при вынесении оспариваемого Постановления орган местного самоуправления превысил свои полномочия, предоставленные ему Федеральным Законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» от 06.10.2003 года № 131-ФЗ, в частности пунктом 1 ст. 48, пунктом 1 ст.7 названного Закона, поскольку отмена Распоряжения направлена на оспаривание зарегистрированного на основании данного Распоряжения в установленном законом порядке права собственности на объект. Возникшие в данном случае гражданские права могли быть оспорены только в судебном порядке, ибо никто не может быть лишен своего имущества иначе, как по решению суда, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается.

Кроме того, оспариваемое Распоряжение было принято Главой Администрации в соответствии с Положением «О порядке предоставления земельных участков на территории Тюменского муниципального района» в редакции, действовавшей на момент принятия Распоряжения. Данное Положение не оспорено и недействительным не признано.

Доводы жалобы о несогласии с выводами суда основаны на ошибочном толковании истцом норм материального права, а также иной оценке представленных доказательств, к чему оснований не имеется.

Таким образом, кассационная жалоба не содержит предусмотренных ст. 362 ГПК РФ оснований для отмены решения суда и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьёй 361 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

                                     о п р е д е л и л а:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 10 июня 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: